안녕하세요, 오회계사입니다.
이번에 살펴볼 사례분석은 가족간의 부동산 저가양도시의 양도세와 증여세 사례입니다. 저가거래시 주의할 점은 무엇인지에 중점을 두고 살펴보도록 하겠습니다.
세부적으로 살펴보면,
특수관계자간에 부동산을 시가 보다 낮게 거래하는 경우, 양도차익이 재계산되거나 증여세를 납부해야 할 수 있습니다.
특수관계자간의 저가 거래시
① 양도세
시가와의 차이가 Min [5%,3억]이상인 경우, 매도자의 양도차익 계산시 저가 매매가격이 아닌 시가에 매각한 것으로 보아 양도세를 계산하는데 이를 부당행위계산 부인이라고 합니다.
② 증여세
시가와의 차이가 Min [30%,3억]이상인 경우, 그 초과하는 금액은 저가로 매입한 자가 증여받은 것으로 봅니다.
예를 들어, 부친이 10억의 아파트를 8억에 자녀에게 처분한 경우에 부친의 양도세 계산시 10억에 처분한 것으로 보아 양도세를 납부해야하지만, 증여세는 없습니다.
그러나, 6억에 처분한 경우에 양도세는 동일하나 증여세는 증여 1억을 받은 것으로 봅니다.
부동산의 시가는 감정가액, 유사매매사례가액, 기준시가 등의 순으로 적용됩니다.
일반적으로 부동산은 불특정 다수간의 거래 시가는 없기 때문에, ① 감정을 받은 경우 감정가액, ② 다음으로 유사매매사례가액, ③ 매매사례도 없으면 기준시가 등을 적용합니다.
원칙적으로 양도 계약일 전후 3개월의 시가를 적용하나, 평가심의위원회를 거쳐 인정되는 경우 직전 2년에서 이후 6개월까지로 연장됩니다.
구체적인 사례를 살펴보면,
유사매매사례는 위치, 면적, 기준시가에 따라 결정됩니다.
층수, 방향 보다 기준시가의 중요성을 알 수있는 사례입니다.
[사례]
① 딸과 사위에게 1.9억원에 아파트를 양도
② 3개월 이내 유사매매가 있다고 판단하여 세무서에서 2.5억을 양도가로 적용
[불복 내용]
① 양도한 주택은 5층 서향, 유사매매는 6층 남동향으로 차이가 있다고 주장
② 딸과 사위에게 양도할 시점대비, 가격이 상승하여 2.5억이 된 것임
[과세당국 판단]
① 구조와 층수는 다르나, 기준시가가 동일하므로 유사매매사례에 해당함
② 양도시점 대비 시세는 KB등 부동산 정보를 참고해도 상승이 크지 않음
결과적으로, 저가 매매에 해당하므로 1.9억이 아닌 2.5억에 처분한 것으로 보아 양도세를 추가 납부해야함
양도, 심사양도2009-0066 , 2009.05.21 , 기각 , 완료 [ 제 목 ] 특수관계자에게 양도한 아파트의 시가를 같은 단지, 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 부당행위계산부인 규정을 적용한 처분의 당부 [ 요 지 ] 비교아파트가 쟁점아파트와 층수와 구조면에서 다르기는 하지만 거실의 조망권은 모두 다른 건물에 가려있어 조망권의 우위를 논할 수 없고, 국세청기준시가가 동일하며, 인터넷상의 시가가 비교아파트의 가격과 같은 시세를 형성하고 있는 점 등을 종합하면 매매사례가액을 시가로 본 당초처분은 정당함 3. 처분청 의견 가. 쟁점아파트 매매에 대하여 부당행위계산부인은 적법하다. 청구인은 특수관계자인 자녀에게 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나, 그 양도가액 190,000,000원이 제3자간의 거래인 비교아파트의 양도가액 252,500,000원과는 현저한 차이가 있어 청구인이 신고한 양도가액을 시가로 인정하기에는 어렵고, 이를 소득세법 제101조의 부당행위계산부인, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조의 규정과 동법시행령 제49조 내지 59조를 준용한 시가 산정 규정을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다. 나. 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 결정한 것은 적법하다. 1) 비교아파트는 청구인이 양도한 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형이며, 공동주택기준시가 역시 일치한다. 2) 층 또한 쟁점아파트는 5층, 비교아파트는 6층으로 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없는 것으로 판단되고, 매매일 역시 청구인의 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 시가로 하기에 문제점이 없는 것으로 판단되므로 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 처분청의 결정은 정당하다. 4. 심리 및 판단 라. 판 단 중략 ~ 쟁점아파트가 비록 비교아파트와 비교하여 층수와 구조가 다르다 하지만 비교아파트는 거실의 창문이 길건너 7층 건물에 가려있고, 쟁점아파트의 경우 102동에 거실이 가려있어 전망에 있어서는 동일한 점과 같은 단지, 같은 동으로서 국세청기준시가도 동일하고 매매일 역시 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없고, 인터넷에 게시된 국민은행의 과거 부동산시세에도 당해 아파트의 시세가 거의 변동이 없을 뿐만 아니라 비교아파트의 매매가액과 거의 같은 시세를 형성하고 있는 것으로보아 이 건 쟁점아파트의 특수관계자간 거래를 시가로 볼 수 없다고 판단되고, 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분청의 당초처분은 정당한 것으로 판단됨. (심사양도2005-0250, 2006.2.21외 다수) |
평가 기간이 아닌, 감정평가는 인정받지 못합니다.
유사매매사례보다 감정평가가 우선 적용됩니다만, 평가기간 이내의 감정평가이어야 합니다.
[사례]
① 동생에게 재개발 주택 7.6억에 양도
② 3개월 이내 유사매매가 있다고 판단하여 세무서에서 8.9억을 양도가로 적용
[불복 내용]
① 관리처분을 위한 감정평가액이 8.3억
② 일부 대지지분 이전이 안되어, 8.3억에서 해당분을 차감하여 7.6억이 된 것임
[과세당국 판단]
① 관리처분 감정평가일은 이전 3개월이 초과되어 적용대상이 아님
② 유사매매사례도 일부 대지지분이 이전 안된채 매매되기는 마찬가지임
결과적으로, 저가 매매에 해당하므로 7.6억이 아닌 8.9억에 처분한 것으로 보아 양도세를 추가 납부해야함
양도, 심사-양도-2015-0130 , 2015.11.17 , 기각 , 완료 [ 제 목 ] 비교대상아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 양도가액에 해당함 [ 요 지 ] 쟁점아파트는 특수관계자간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 것은 정당함 3. 심리 및 판단 라. 판단 쟁점아파트는 특수관계자 간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액이 존재하는 점, 청구인이 양도한 쟁점아파트 매매가액 765,000천원은 양도일로부터 3개월 내 매매된 비교대상 아파트의 매매사례가액 892,000천원보다 127,000천원이나 저가로 시가의 100분의 5이상 차이가 나는 점(실제 차이는 14.2%임), 한편 청구인이 시가로 본 재건축조합의 쟁점아파트 추산가액 835,000천원은 재건축조합의 시행인가일인 2013.12.26.에 평가한 가액으로 양도일로부터 3개월 내 가액이 아니어서 이를 시가로 보기에는 무리가 있어 보이는 점, 쟁점아파트가 소재한 같은 단지 아파트들도 쟁점아파트와 같이 쟁점대지 지분만큼 등기부에 등재 누락된 채 매매가 되고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 처분청이 청구인에게 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 하여 특수관계자에게 저가 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없어 보인다. |
평가기간 중 유사매매사례가 없어도, 평가심의위원회를 통해 기간이 연장 적용될 수 있습니다.
비교적 거래가 없는 아파트에 대해, 평가기간을 연장적용된 경우입니다.
[사례]
① 딸과 사위에게 아파트 양도
② 3개월 이내 유사매매는 없었으나, 재산평가심의위원회를 통해 1년 4개월전의 매매사례를 적용하여 양도세를 추징
[불복 내용]
① 1년 4개월 이전 대비, 시세가 하락한 것이지 저가양도가 아님
[과세당국 판단]
① 재산평가심의위원회를 통해 평가기간을 연장한 것이고, 해당 기간 기준시가는 동일하였으므로 유사매매사례임
결과적으로, 1년 4개월 전의 거래이나 유사매매사례에 해당하므로 저가양도로 양도세를 추징함. 그러나, 신고/납부 불성실 가산세는 부과하지 않겠음.
양도, 조심-2017-서-0698 , 2017.05.15 , 일부인용 [ 제 목 ] 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 [ 요 지 ] 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적ㆍ용도ㆍ기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨 3. 심리 및 판단 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도일로부터 약 1년 4개월 전에 매매된 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조 제5항 및 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 양도소득의 부당행위계산에 있어 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 등을 시가로 인정하되, 동 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할 세무서장 등이 신청하는 때에는 OOO의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 면적・용도・기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 OOO의 심의를 거쳐 시가로 보아 과세한 점, OOO은행 등이 제공하는 시세자료 등에 비교대상아파트 매매계약일(2011.10.4.)부터 쟁점아파트 양도일(2013.2.15.)까지 동일한 면적의 주택 시세에 변동이 없고 기준시가도 소폭 조정된 것에 불과한 점, 양도가액이 매매사례가액보다 OOO원이나 저가이며 그 차액이 시가의 100분의 5 이상인 점 등에 비추어 이 건은 「소득세법」제101조 제1항에서 규정하는 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당된다고 보이므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (6) 납세자가 약 1년 4개월 전의 매매사례를 조사하여 이를 시가로 보아 양도소득세를 신고・납부할 것을 기대하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고・납부의무를 해태한 것을 탓하기 어려운 정당한 사유가 있다고 할 것이어서 신고 및 납부불성실가산세를 배제하는 것이 타당하다고 판단된다. |
정리하면,
최근에 가족에게 저가 양도하는 경우가 늘고 있는데, 시가와의 차이에 따라 시가에 처분한 것으로 보아 양도자에게 양도세를 계산하거나, 매수자에게 증여세가 추징당할 수도 있습니다.
양도세와 증여세의 저가양도 기준이 다르다는 것은 주의해야 합니다.
평가 기간 중에 유사매매사례가 없다고 하여, 기준시가 등을 적용하는 경우에 반드시 인정되는 것은 아닙니다. 국세청에서 시세와 차이가 크다고 보는 경우 직전 2년 이후 6개월까지도 거래 건이 있으면 평가심의위원회를 통해 유사매매사례로 인정될 수 있음에 유의해야 합니다.
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by 부산 오회계사/세무사
