안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.오늘은 조세특례제한법 99조의 3에 따른 [신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례] 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌,산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100%감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.<결론>1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음2. 고급주택의 요건양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)2) 양도 당시(2021년): 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~당시의 고급주택기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)][제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과4. 세제혜택 및 양도소득세 신고1) 해당 주택외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음이와 같이 조세특례제한법에 따른 주택의 경우 감면 혜택을 받을 수 있는 주택들이 있으니, 위와 같이 검토를 진행하셔서 절세하시기 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 조세특례제한법 99조의 3에 따른 신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.​조세특례제한법 제99조의3 [신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100% 감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을 한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.​<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.​<결론>​1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례 대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음​2. 고급주택의 요건​양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음(타세무대리인도 이 요건때문에 적용이 안된다라고 판단하였다고함)​1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을 사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의 범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)​2) 양도 당시(2021년) : 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면 실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음​3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~ 당시의 고급주택 기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된 규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택 기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.​3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)]​[제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과​​4. 세제혜택 및 양도소득세 신고​1) 해당 주택 외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시 2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아 최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음​[출처] [업무사례] 조세특례제한법 제99조의 3 [신축 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례]|작성자 세무사 강홍구

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 97조의4에 해당하는 임대주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.조세특례제한법 제97조의4장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 임대주택을 6년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율에 추가 공제(2%~10%)를 더한 공제율을 적용합니다. 다만, 1세대 1주택에 해당하여 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받는 경우는 제외합니다.​법 소정 요건은 다음과 같습니다.​추가 공제율은 다음과 같습니다.​임대기간의 계산은 다음과 같습니다.​조세특례제한법 제97조의4는 조세특례제한법 제97조의3과 유사하지만 중복적용을 할 수 없으며 다음과 같은 차이점이 있습니다.이번 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 99조의2에 규정되어 있는 감면주택에 대해 설명드리고자 합니다. 조세특례제한법 제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례○ 감면 대상 주택 (실지거래가액 6억원 또는 연면적 85㎡이하)① 신축주택 주택건설사업자 등이 공급하는 주택을 말하며 개인이 신축하는 주택도 포함합니다.다만, 도정법상 재개발·재건축으로 인하여 재건축하는 주택 및 보유기간 중 멸실되어 재건축하는 주택은 제외합니다.2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 취득하는 주택만 해당하며 2013.12.31 까지 매매계약 및 계약금을 지급하고 이후 취득하는 주택도 감면대상 주택에 해당합니다.​② 미분양주택2013.3.31 까지 분양계약이 체결되지 않아 2013.4.1 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말합니다.​③ 1세대 1주택자의 주택2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택​④ 주거용 오피스텔(신축, 미분양, 1세대 1주택자의 주택)가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.​나. 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자(취득 후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우​○ 특례내용1) 취득일로부터 5년간 양도소득세 100% 감면 적용 (감면세액의 20% 농특세로 부과)감면주택을 2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 분양권 상태에서 취득하는 경우에는 당해 주택의 취득일 기준으로 하여 5년간 양도소득세가 100% 감면됩니다.​2) 취득 후 5년 경과 후 양도하는 경우 다음의 식에 따른 양도소득금액을 공제합니다.① 양도 당시 기준시가 또는 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 취득 당시 기준시가보다 작아 양도소득금액이 0이 나오는 경우에는 감면대상금액은 없습니다.② 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 양도 당시 기준시가보다 큰 경우에는 양도소득금액 전체에 대해서 감면이 적용됩니다.​3) 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수 제외다른 주택의 비과세 판단시 해당 감면주택은 주택수에서 제외합니다.예시) A주택, B주택, 감면대상C주택이 있는 상황에서 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하게 되어 A주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.(C주택은 제외하고 A,B만으로 판단)​4) 중과배제 주택감면대상주택은 소득세법상 중과배제 주택에 해당됩니다. 다만, 다른 주택의 중과여부 판단시에는 주택수에 포함됩니다.​○ 감면대상 주택 확인날인 서식매매계약서, 분양계약서에 다음과 같은 서식으로 확인날인이 되어있고, 이를 양도소득세 감면신청시 제출하는 경우에만 과세특례가 적용됩니다.○ 관련 예규1) 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례 적용 시 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간 기산일2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 상속받은 주택의 보유기간의 기산일은 상속등기일이며, 피상속인의 보유기간을 통산하지 아니함 (법규-946, 2013.09.03)​2) 감면대상주택이 다른 주택 양도시 거주자의 '소유주택'에서 제외되는 주택인지 여부조세특례제한법 99조의2 제1항을 적용받는 주택을 취득하여 그 주택이 도정법에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우, 조세특례제한법§99의2 ②에 따라 소법　§89①3호 및 104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 해당 조합원 입주권의 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 (법규-1020, 2013.09.16)​3) 감면대상기준주택을 취득한 후 재건축되는 경우 과세특례 적용여부 등조세특례제한법§99조의2에 따른 감면대상기존주택을 취득한 후 도정법상 재건축으로 신축주택으로 전환된 경우 재건축된 신축주택이 면적・가액요건을 모두 충족하지 못하더라도 감면대상기존주택의 양도소득 범위 내에서 과세특례를 계속 적용 (법규-260, 2014.03.24)​이것으로 오늘 글을 마치겠습니다.감사합니다!​