거주주택 매각후 주택임대 사업자등의 직권말소는?

안녕하십니까? 본인은 현재, 거주 주택과 재개발 입주권을 보유하고 있습니다. 거주주택 매각시, 재개발 입주권(*주택임대사업자 등록등)은 비과세 요건을 갖추고 있는 상태입니다. 거주주택 매각은 주택임대 사업자가 유지되고 있는 상태에서 매각, 즉 주택임대 사업자등 직권 말소전에 거주 주택을 매각해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는것으로 알고있습니다. **질문사항 >>>.거주주택 매각후 주택임대 사업자등의 말소는 어떤 절차, 시기, 방법등으로 진행되어야 "직권말소"의 요건을 충족할 수 있는지 궁금합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 직권말소는 납세자가 선택할 수 있는 것이 아닙니다. 이미 재개발 입주권을 보유하고 있다면 관할 지자체에서는 일정기간 이후에 해당 임대주택을 직권말소를 하는 것입니다. 직권말소 이후에는 거주주택 비과세를 적용받을 수 없습니다. 따라서 이미 임대주택이 재개발 및 재건축으로 멸실되더라도 지자체엥서 해당 임대주택을 직권말소하기 전까지만 거주주택을 양도한다면 거주주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다. 임대주택이 재개발로 멸실되는 경우 소득령 §155⑳의 특례 적용을 위한 거주주택 양도기한 서면-2021-법규재산-6402 [법규과-976] 생산일자 : 2022.03.28. 요지 임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 소득령§155㉒(2)마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시․군․구청의 등록말소시까지 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임 회신 귀 서면질의의 경우, 임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 이전에 거주주택을 양도하는 경우, ｢같은 법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 이청호세무사사무소 이청호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 주택임대사업자로 등록된 임대주택은 재개발로 인해 주택이 멸실되는 때 임대사업자 등록이 자동으로 직권말소됩니다. 기존 임대주택이 이미 재개발입주권으로 변경되었다면 해당 임대사업자등록이 직권말소가 되어있는지 먼저 확인하셔야 할 것 같습니다. 아직 직권말소가 되지 않았다면 말소 이전 거주주택을 양도하시면 거주주택 비과세 적용을 받을 수 있으나 직권말소된 상태라면 거주주택 양도 시 비과세 혜택 적용이 어려울 수 있습니다. 이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다. 해당 답변이 질문자님께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다. 오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)

안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 직권말소는 건축물 말소등기를 하면 구청에서 직권으로 하는것입니다 따라서 질문자님이 사업자말소 신청하거나 할필요가 없습니다

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자진말소한 경우)주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다.1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우임대주택 자진말소일 현재,의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다.물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

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