주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.

거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.


1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록



위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여 1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다. 


1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.

1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우

임대주택 자진말소일 현재, 의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다. 물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.


2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우

임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.

1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것

2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것

3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것

4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것


서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)

[제목] 

장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부

[요지]

소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능



임대주택 자동말소 또는 직권말소일 경우, 거주주택 비과세 특례제도는 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.



 < 임대주택 자진말소  또는 자동말소시, 거주주택 비과세 특례 요건 >


지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.


임대주택이 자동말소 또는 직권말소가 될 경우, 거주주택 비과세에 관련된 내용은 아래와 같습니다.


실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. 

<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.