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가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.

종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.

가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.

그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.

■ 가족간 증여시

가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.

1. 평가방법

부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.

이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.

상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.

해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.

평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)

(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며

(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.

하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.

유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.

(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.

2. 증여재산공제​

증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.

→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.

또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.

따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.

3. 부담부증여의 활용

증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다.

※절세방법

(1) 취득세

취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.

증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.

또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.

(2) 양도세

부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.

만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.

따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.

(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토

실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다.

또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.

또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.

이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.

똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.

■ 가족간 매매시

가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.

(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시

(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시

(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시

세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다.

제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.

예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.

따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.

(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시

예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.

증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.

따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.

※절세방법

위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.

→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.

다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.

가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.

가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.


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