들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 많이들 혼동하시는 아파트, 토지 등 부동산의 시가입니다.가장 많이 물어보시는 것이시가를 실거래가를 적용하는 건지, KB/네이버 부동산시세를 적용하는건지, 공시가격을 적용하면 되는지 입니다.이와 관련하여, 법의 내용을 살펴보고 체계를 명확히 하시면 헷갈리지 않으시리라 봅니다.세부적으로 살펴보면,부동산 증여의 경우,증여일전 6개월부터 후 3개월이내의매매가격, 수용/공매가격, 감정가격을 시가로 봅니다.시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,②해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.매매/수용/공매/감정가액은 평가기간이 증여의 경우증여일 전 6개월 ~ 후 3개월임에 주의해야 합니다.(평가심의위원회를 통하는 경우, 증여일 전 2년 ~ 신고기한후 6개월 까지 확대 가능)우선, 증여받는 자산 그 자체가 평가기간 중에 매매(취득/처분)된 경우가 있다면 딴거 볼거 없이 그 매매가격이 증여가액 입니다. 물른, 매매가 제 3자간의 거래가액이어야 하겠습니다.실무적으로 일반적인1순위 시가 적용은 감정가액으로 볼 수 있겠습니다.이 경우둘 이상의 감정평가기관에 의뢰를 해야하고, 둘의 평균가액을 적용하게 됩니다. 그러나, 평가대상 재산이기준시가 10억 이하인 경우에는 1개의 업체에만 의뢰한 결과를 적용합니다.단, 그 재산에 대해 감정가액을 받을려면 감정평가사에 평가를 의뢰해야하고 돈이 들어갑니다. 이를 강제할 수는 없는 것이니, 그 다음으로 적용되는 것이유사매매사례가액입니다.상증세법제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.증여 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한' 다른 재산의 매매/감정/수용/공매등 가액(유사매매사례가액)이 있는 경우, 이를 시가로 본다.유사매매사례의 대상은면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한'다른 재산입니다. 이러한 동일 or 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 공매가 증여일 6개월 전 ~ 신고일의 기간에 있는 경우에는 이를 적용합니다.여기서 중요한 것은, 유사매매사례의 경우증여일 후 3개월이 아닌 신고일까지로적용기간이 단축된다는 것입니다. 따라서, 유사매매사례를 보고 증여했으면 가급적 빨리 증여 신고를 하라는 것이 여기서 나오는 말입니다.그리고, 유사매매사례가액의 선정방식은1. 공동주택(아파트 등)가격이 공시되는 경우① 동일한 단지내② 전용면적의 차이가 5%이내③ 공동주택가격(공시가액)이 5%이내인 경우에, 유사매매사례로 보겠다는 것입니다.그리고해당 유사사례가액이 둘 이상인 경우에는, 공시가액이 더 비슷한 것을 적용하겠다는 것입니다.2. 그 외 (공동주택 가격 공시대상 아닌 부동산)면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등) ④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.상속증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는공동주택의 경우:다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2.제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산유사매매사례 가액도 없는 경우, 공시지가or 개별/공동주택가격 등의 보충적 평가방식을 적용합니다.평가 대상기간 중에그 재산의 매매/감정/공매/경매도 없고, 유사매매사례가액 등도 없는 경우에는보충적 평가방법인 공시지가, 기준시가, 개별/공동주택가격 등을 적용합니다.즉, 흔히들 혼동하는 국토부 실거래가와 공시가액 중에 어느 것이 우선되느냐는 것은 실거래가 우선이고 공시가액이 다음이라는 것을 알수 있습니다.제61조(부동산 등의 평가)① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액3.오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액4.주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우⑤사실상임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015. 12. 15.>단, 여기서 주의할 것이임대차계약이 체결된 부동산의 경우위의 공시지가등 보충적 평가액보다, 다음의 임차보증금 해당액이 더 큰 경우 이를 적용합니다.「 임대료 환산가액 = 보증금 + 연간임대료/12% 」즉, 아파트 공동주택가격이 5억이지만 임대차 계약이 있고 전세가 6억인 경우 6억이 평가액이고 5억에 월세 50이면 5억+600만원/0.12인 5억 5천만원이 보충적 평가액이라는 것입니다.상증세법 시행령제50조(부동산의 평가)⑦법 제61조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금시행규칙제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란100분의 12를 말한다.보충적 평가방식 특례로저당권 등이 설정된 경우에는 그 담보 채권액과 기존 보충적 평가액 중에 큰 금액을 적용합니다. 예를 들어, 공시가액은 5억이나 은행에서 6억원의 담보를 설정한 경우에는 6억으로 평가한다는 것입니다.상증세법 시행령제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산2. 양도담보재산3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산국세청 홈택스의상속증여재산 평가하기 메뉴에서, 증여 재산의 평가액을 조회해볼 수 있습니다. 그러나, 추후 다르게 결정될 수 있습니다.국토부 실거래가를 많이들 이용하시지만홈택스에 상속재산 평가하기 메뉴가 있는데,여기서 해당 재산의 증여재산을 평가해볼 수 있습니다.그러나, 이를 따라 했다고 해서 증여재산 평가액이 맞으니 추후 과세당국이 이를 인정하겠다는 의미는 아닙니다.참고 목적으로 봐라는 의미입니다.그리고, 간혹 KB나 네이버 시세로 증여재산 평가하면 되는지 묻는 분들이 있는데 이상의 법적용을 보면 알듯이 전혀 적용될 여지가 없습니다.유사매매사례가액 적용은 실거래 등록의 지연으로 한계가 있으며, 특수관계자간의 거래는 유사매매사례로 적용되지 않으니 주의가 필요합니다.유사매매사례의 경우, 증여일 전 6개월 ~ 신고일까지의 유사 재산매매 사례가 있으면 이를 적용하는데, 국토부 실거래가 및 홈택스 증여재산 평가도 기본적으로실거래가 늦게 반영됩니다.이에 따라, 현실적으로국토부 실거래가액이나 홈택스의 평가액을 보고 그 가액으로 보고 증여하고 평가/신고하였는데,나중 신고된 유사매매 건이 있는 경우에는 그 가격이 적용될 수도 있으므로 안심할 수는 없는 것입니다.특히, 간혹 매우 낮은 가격에 실거래가가 신고되는 경우가 있어 이때다 싶어 증여를 하는 경우가 있는데,급매라고 보기에도 낮은 가격의 경우 부모/자식 등의 특수관계자간의 저가 거래인 경우가 많습니다.이러한특수관계자간의 거래금액은 유사매매사례가액으로 보지 않으니, 이를 보고 증여하다 나중에 낭패를 당하지 않도록 주의해야합니다.문제는 이러한 거래가 특수관계자 거래인지, 진짜 급매인지는 알 수가 없다는 것입니다.정리하면,부동산의 증여시 증여재산 평가는① 1순위증여일 6개월 전 부터 3개월 후의 기간에해당자산 매매가격,수용/공매가격,감정가액② 2순위1순위가 없으면,유사매매사례가액을 적용③ 3순위유사매매사례가액도 없으면,공시가액등의 보충적평가액을 적용함따라서, 일반적으로는 감정가액 → 유사매매사례가액 → 공시가액 등 보충적 평가 순서이고감정가는 2개 업체의 평균값이나 기준시가 10억 이하면 1개 업체만 해도 인정되는 것입니다.유사매매사례는 아파트 등 공동주택가격이 공시되는 경우는㉠ 동일 단지 ㉡ 면적 차이 5%이내 ㉢ 공동주택가격 차이 5% 이내의 실거래가 이에 해당하며,여러 건일 경우 공동주택가격 차이가 가장 적은 것이 적용됩니다.보충적평가액 적용시, 임대차계약이 체결된 부동산이거나 담보가 설정된 경우에는 그 가액이 공시가액 등 보다 큰 경우 이를 적용합니다.그리고, 증여재산 평가를 위해 국토부 실거래가 홈택스 증여재산 평가등을 활용할 수 있으나 전적으로 믿고 해도 증여세 신고일 이전에 아직 등록되지 않은실거래가 뒤늦게 등록되는 경우가 있고 특수관계자간의 저가 거래 등은 적용 되지 않으니 주의가 필요하다는 것입니다.by 부산세무사/부산회계사

2-3. 유사매매사례가액​이제 가장 중요한 유사매매사례가액입니다. 실무에서는 유사매매사례가액 여부가 핵심 변수입니다. 유사매매사례가액의 정식 명칭은 [기획재정부령으로 정하는, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한, 매매등의 가액]입니다. 유사한 자산에 대한 매매/경매/공매 사례가액도 쓸 수 있고, 감정가액도 쓸 수 있습니다. 평가기간은 똑같이 [기준일 전 6개월 ~ 후 6개월(증여는 후 3개월)]입니다.​시행령에서 유사매매사례가액이 있으면 시가로 본다고 표현하고 있기 때문에 유사매매사례가액은 일단 시가의 범주 내에 있는 가격입니다. 그런데 다시 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격, 감정가격(매매등의 가액)]이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않는다고 표현하고 있어서 유사매매사례가액은 [매매등의 가액]보다 후순위입니다. [매매등의 가액]이 있으면 유사매매사례가액을 쓸 수 없고, 반대로 매매등의 가액으로 유사매매사례가액을 제칠 수 있습니다.​실무에서는 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격]은 찾아보기 어렵고, [감정가격]은 은행이 감정하지 않는 한 없는 경우가 많습니다. 그래서 유사매매사례가액마저 없으면 더 이상 법에서 시가라고 정한 것 중에 마땅한 가격을 찾을 수가 없어서 흔히 말하는 공시가(보충적 평가방법)를 적용하게 되고, 유사매매사례가액이 있으면 그걸로 하거나 감정가액으로 유사매매사례가액을 제치는 식으로 접근합니다. 그러니 유사매매사례가액 여부가 공시가로 넘어가기 위한 마지막 관문이라고도 하겠습니다.​한편 평가기간은 상속/증여일부터 후 6개월까지도 이어집니다. 그래서 신고를 미리 하더라도, 새로운 유사매매사례가액이 등장할 수도 있습니다. 그러면 신고를 다시 엎어야 할까요? 신고하기 전까지 있었던 사례는 꼼꼼하게 조사했지만, 신고하고 난 이후의 가액 동향까지 계속 조사하고 있어야 할까요? 그건 너무 부담이 크기 때문에, 만약 신고를 했다면, 신고일 이후에 등장하는 매매사례가액은 무시해도 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② (생략) 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. (생략)④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.​​그렇다면 여기서 유사하다는 것의 의미가 무엇일까요? 상속/증여의 대상이 되는 재산과, 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사해야 합니다. 세법에서는 다시 [공동주택]과 [그 밖의 재산]으로 구분하여 유사하다는 것의 의미를 밝히고 있습니다.​공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우, 같은 단지 내 면적 및 공시가의 차이가 5% 이내인 물건이 있다면 유사한 자산이라고 합니다. 공동주택은 계약일로부터 30일 이내에 이루어진 실거래가 신고내역이 [국토교통부 실거래가 공개시스템]에 신속하게 공개되고 있어 비교적 수월하게 사례를 확인할 수 있습니다. 오피스텔도 아파트처럼 비슷한 호실이 많기 때문에 유사매매사례가를 확인해볼 수 있습니다.​국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)​공동주택이 아닌 부동산, 즉 단독주택, 상가 등은 어떻게 할까요? 이때는 원칙으로 유사성을 따져야 합니다. 그런데 이런 물건들은 워낙 크기, 면적, 연식, 입지 등이 제각각이므로, 유사매매사례가를 찾기가 어렵습니다. 그래서 실무에서는 유사매매사례가액이 없다고 보고 공시가로 많이들 신고하는 편입니다. 그래도 주변에 유사한 물건이 있는 경우 그 가액을 써야하는 것은 당연합니다.​문제는 재개발 물건입니다. 저는 재개발 구역에 있다 보니, 멸실 전 조합원 물건의 상속과 증여를 맡아 평가할 일이 많은데요, 참 난처합니다. 재개발 구역의 물건은 단독주택, 다가구주택이 많은데, 프리미엄이 붙어서 시세가 공시가 대비 3배가 넘는 경우도 많습니다. 유사매매사례가액을 적용하느냐, 공시가를 적용하느냐에 따라 세금 수억원이 왔다갔다 하므로 신중하게 접근해야 합니다.​① 멸실 전의 조합원 물건을 평가할 때는 아직 단독주택으로서의 개성을 가지고 있습니다. 그래서 주변에 위치, 면적, 입지, 연식이 모두 다른 주택을 두고 유사하다고 말하기가 애매합니다. 또한 손님들은 공시가로 세금 신고를 해야 세금이 적기 때문에 어떻게든 유사매매사례가가 없는 것으로 보도록 희망하고 있습니다. ② 하지만 세법에서는 시가를 대원칙으로 삼고 있고, 재개발구역의 조합원 주택은 사실 실거주 목적이라기보다는 [권리가를 얼마나 받을 수 있는 물건인가]만이 초점입니다. 그리고 이런 물건들에 투자하는 목적은 재개발 이후에 새 아파트를 받기 위한 목적입니다. 실무에서 정비구역 내 토지의 공시지가를 조회해보면 한 구역의 공시지가가 전부 같은 금액으로 통일되어 있는 경우도 있는데, 국가에서도 그 구역 내 가치를 균일하게 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 제 결론은, 아무리 우리 집과 다르게 생긴 집이라도, 구역 내에 다른 물건이 유통된 바가 있다면 유사매매사례가가 있다고 봅니다. 그래서 공시가로 신고하지 않도록 권유합니다. ​상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산​​유사성의 판정 사례를 보시겠습니다. 첫 번째와 두 번째 사례의 물건은 아파트를 말하고 있는데요, 아파트는 유사하다는 것의 기준이 분명합니다. 그래서 면적과 기준시가의 차이가 있거나, 평가기간 (9개월 ~ 12개월)의 범위 내에 있지 않다면 유사하다고 볼 수 없다는 판례입니다. 특히 첫 번째 판례에서는, [해당 물건보다도 더 작은 물건이 이 정도에 팔렸는데, 해당 물건은 최소한 일정 이상은 되어야 한다]라는 논리에 대해서도, 그렇게 평가하면 부담이 너무 크다며 부인하는 모습입니다.​조심2009중301(2009.10.14)비교대상아파트와 인근아파트의 매매사례가액으로 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유·불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것인 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동과 층이 차이가 있고, 기준시가가 222백만원의 차이가 있으며, 면적 또한 29.75㎡(약9평)의 차이가 있어 비록 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 면적이 작고 기준시가가 낮아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 경우 청구인들에게 불리하지는 아니하다 하더라도 기준시가와 면적에서 큰 차이가 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 앞에서 본 바와 같이 비교대상이 되는 재산의 유사성보다는 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세상 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지는 점을 감안하면 이 건 비교대상아파트의 거래가액을 적법한 매매사례가액으로 인정하기는 어렵고,​국심2007중5295(2008.05.29)처분청이 우리 원에 제출하고 있는 매매사례아파트의 양도자인 청구외 이○○의 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 등기부등본 등에 의하면, 매매사례아파트는 그 매매대금의 잔금을 청산한 날은 2006. 7.19.이나, 매매계약을 체결한 날은 2006. 3.15.임이 확인된다. 그렇다면, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2006.10.27.로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다(국심2005서3134, 2005.10.25)​​세 번째 판례에서는 단독주택 – 다가구주택에 대해서, 주변에 면적과 구성, 연식이 비슷한 물건이 있기 때문에 유사매매사례가액이 있다고 보아, 공시가로 신고한 금액을 추징한 사례입니다. 그러니 단독주택이나 다가구주택이라고 하여도 신고에 조심하여야 합니다.​조심2010서1532(2010.10.28)다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.​

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 증여시 유사매매사례가액에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산의 평가상속세 및 증여세법 제60조, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조상속 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따릅니다. 만일 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우 평가기준일 전후로 가까운 날의 가액을 시가로 적용합니다.​시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 전 6개월 후 3개월)이내에 평가대상 재산에 대한 매매가액이 있거나 둘 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 수용가격·경매·공매가액이 있는 경우에는 이를 시가에 포함시킵니다.​평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 또는 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(상속세는 신고기한 다음날부터 9개월, 증여세는 신고기한의 다음날부터 6개월)까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킵니다.​유사매매사례가액평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액등(유사매매사례가액)이 있는 경우에도 시가에 포함됩니다. 유사매매사례가액을 법정신고기한 이내에 신고한 경우에는 신고일까지의 유사매매사례가액만 시가로 적용하며 매매가액 등의 시가가 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않습니다.​유사매매사례가액의 기준을 상증세법 시행규칙에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.​※ 해당하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 되어야 합니다.​ⓑ 공동주택이 아닌 경우평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 유사매매사례가액 실무적용유사매매사례가액에 대한 정보는 국세청 홈택스에서 상속·증여재산 평가하기에 접속하여 확인할 수 있습니다. 또한, 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템 또는 서울지역은 서울부동산정보광장을 통하여 확인이 가능합니다.​국토교통부 실거래가 공개시스템에 나와있는 매매가액은 매매계약체결일로부터 30일 이내에 신고된 금액을 기준으로 하기 때문에 당시에는 나와있지 않던 가액이 이후 확인될 수 있습니다. 또한 해당 매매사례가액은 기준시가에 대한 정보를 제공하지 않습니다. 국세청 홈택스 매매사례가액은 기준시가 정보 및 평가대상 재산과 가장 유사한 매매사례가액에 대한 정보를 순위별로 제공하고 있어 국토부 실거래가 공개시스템에 비하여 상당히 정확합니다. 다만, 국세청 홈택스의 매매사례가액은 실제 계약체결일보다 평균 2~3개월이 더 늦기 때문에 평가기준일과 가까운 날의 가액을 찾기가 힘듭니다.​이 때문에 유사매매사례가액을 적용하여 신고하였다가 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액(신고일 전)이 공시되는 경우 수정신고해야 하는 불편함이 있습니다. 그래서 국토부 실거래가 공개시스템에 나와있는 매매사례가액을 적용하여 신고를 하였다면 이후 신고일 전 매매계약이 체결된 재산이 있었는지 수시로 확인해야 합니다. 만일 해당 주택의 매매사례가액이 너무나 많고 그 가격차이가 심한 경우에는 감정평가를 받아 신고하는 것이 낫습니다. 감정평가액은 유사매매사례가액보다 우선하기 때문에 법적으로 문제가 되지 않기 때문입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.​

2. 시가에 포함되는 것​시가에 포함되는 것에는 4가지 예시가 있다고 말씀드렸습니다. 매매사실이 있는 경우의 가격, 수용가격, 공매가격, 감정가격(이하 매매등 가액)입니다.​이 가액들은 기간조건이 있습니다. 상속 때문에 재산 평가를 하는 경우에는, 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월, 1년간이 기간입니다. 증여 때문에 재산 평가를 하는 경우에는, 증여일 전 6개월부터 후 3개월, 9개월간이 기간입니다. 이 기간을 평가기간이라고 하고, 기간을 벗어난 가액은 원칙적으로 인정되지 않습니다. 하지만 거래가 잘 되는 부동산이나 주식이면 모를까, 토지, 미술품과 같은 물건은 1년이나 9개월이 짧을 수 있습니다. 이때는 재산을 둘러싼 환경에 큰 변화가 없고 국세청의 평가심의위원회의 심의를 받는다면 평가기준일 전 2년까지도 기간이 늘어날 수 있습니다. 실무에서는 잘 나타나지는 않습니다.​​2-1. 매매사실이 있는 경우 그 거래가액​매매평가기간 내에 그 재산을 매매한 사실이 있다면 그 가격을 쓸 수 있습니다.​증여를 예로 들어볼까요. 증여일부터 전 6개월 ~ 후 3개월, 9개월이 평가기간입니다. 이때, 증여 전 6개월 이내에 샀거나, 증여 후 3개월 이내에 판 가격이 있다면 그 가격을 씁니다. 바꿔 말해, 산지 6개월도 안 된 물건을 증여하거나, 증여 받자마자 3개월도 안 되어 물건을 던질 때를 말합니다.​읽어보면 아시겠지만, 부동산 매매에서는 거의 나타나지 않는 경우입니다. 부동산을 살 때는 장기간의 계획을 세우고, 양도소득세나 종합부동산세 조건에 맞추어 사게 되는데, 그런 물건을 6개월도 안 되어 증여하는 일이 얼마나 있을까요? 저는 실무에서 본 적이 없습니다. 증여받은 물건을 3개월 이내에 파는 일도 잘 없습니다. 그럴거면 증여하지 않고 그냥 팔았을 것입니다. 특히 가족으로부터 증여받은 물건을 5년 이내에 파는 경우 이월과세 규정을 적용받아 증여를 한 효과가 모두 사라지게 되고, 괜히 증여 취득세만 낭비하는 꼴이 됩니다. 역시 실무에서 본 적이 없습니다.​소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.​​상속의 경우는 [매매사실이 있는 경우 그 거래가액]이 종종 나타납니다. 상속의 경우 상속개시일부터 전 6개월 ~ 후 6개월, 12개월이 평가기간입니다. 그런데 사람은 언제 죽을지 모르기 때문에, 물건을 사고 나서 6개월도 안 되어 사망하는 일도 있고, 상속된 물건을 6개월도 안 되어 처분하는 일이 실무에서 종종 일어납니다.​특히 후자를 좀 더 자세히 설명해보면요, ① 상속인들이 돌아가신 분 소유 부동산을 계속 가지고 있자니 그리움 때문에 견딜 수가 없어 파는 경우 ② 상속인들 사이에서 부동산을 처분하여 매매대금을 나눠가지는 것으로 신속하게 협의되는 경우 ③ 상속인들이 상속재산을 매도하지 않으면 기존 주택에 영향을 받거나 기존 주택 때문에 상속재산의 양도소득세가 걱정되는 경우, ④은행이 담보물권을 설정하고 있어 6개월 내에 매도를 요구하는 경우입니다. 이럴 때는 [매매사실이 있는 경우 그 거래가액]을 사용하게 됩니다.​양도소득세가 걱정, 은행의 요구로 6개월 내 매매를 서두르는 경우를 자세히 살펴봅니다. 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도가액이 발생하는 경우, 그것이 상속재산의 평가액이 된다고 했습니다. 그러니까 부동산을 상속받았는데 그게 얼마인지는 정확히는 모르겠지만, 6개월도 안 되어 10억에 팔았다면 상속 당시의 부동산 가액도 10억으로 보라는 것입니다. 그런데 공교롭게도 상속 당시의 부동산 가액이 10억이면 취득가액이 10억이라는 뜻이 되고, 양도가액도 10억이었기 때문에 양도차익이 0이라는 뜻이 됩니다. 양도가액이 그대로 취득가액으로 이어지면서, 어떤 경우에도 양도소득세가 발생하지 않게 됩니다. 즉, 양도가액이 취득가액과 같아지면서 양도차익이 발생하지 않습니다. 평소에 상속받고 6개월 내에 팔면 양도소득세가 없다는 말을 들어보셨다면, 이 의미입니다. 그래서 기존에 1세대 내에 주택이 있어서 상속주택이 들어오면 곤란해지는 경우에는 양도소득세 없는 신속한 매도를 계획하게 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 (생략)​우리가 생각하는 일반적인 매매도 있을 수 있겠지만, 조금 특이한 매매도 있을 수 있습니다. 토지보상절차를 통해서 수용되는 형식의 매매, 민사집행법상 채권 만족을 위해 이루어지는 경매 형식의 매매, 국세 체납으로 인하여 공매라는 체납처분 형식의 매매도 마찬가지 입니다.

안녕하세요 , 윤성세무회계입니다. ​주택을 상속, 증여받는 경우 일반적으로 매매사례가액을 적용합니다. ​매매사례가액은 공동주택가격 차이가 5%이내이며 평가기준일로부터 가까운날에 해당하는 거래가액을 적용합니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의 2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (2019. 2. 12. 개정)​​시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. (2017. 3. 10. 신설)1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.(2019. 3. 20. 단서신설)가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 (2017. 3. 10. 신설)나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(2017. 3. 10. 신설)다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것​(2017. 3. 10. 신설)2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (2017. 3. 10. 신설)​그러나 매매사례가액으로 적용된 주택이 리모델링을 통해 시세보다 높게 판매된 경우에는 납세자는 억울하게(?) 높은 가액으로 신고하여 증여세, 상속세를 더 납부하는 경우가 생길 수 있습니다.​이런 경우 리모델링한 주택의 가치는 본인의 물건과는 같지 않음을 주장하며 매매사례가액으로 적용하지 않을 수 있을까요?​안타깝게도 대부분은 면적, 공동주택가격 차이가 같다면 리모델링을 하였어도 매매사례가액으로 인정하였습니다. 조심2018서4849, 2019.03.14[제목]비교대상주택의 인테리어공사 중 BBB이 동 주택을 소유하면서 발생한 것은 이 건 증여일로부터 10년 경과한 것이라 동공사비용이 매매사례가액에 영향을 주었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨​​조심2020서8322, 2021.01.07[제목]쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이 인정되는등 상증법 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항을 충족하는 것으로 나타는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨​다. 사실관계 및 판단(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 방향및 건물구조가 다르고 대수선 공사에 따른 주택가치의 차이 등으로 보아 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이인정되고 비교대상주택의 매매계약일(2018.9.3.)이 쟁점주택의 평가기간 [평가기준일(2018.8.2.) 전ㆍ후 6개월]내에 있는 등 상증법 제60조의 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건(동일한 공동주택단지 내 소재, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각각 5% 이내)을 충족하는 것으로 나타나는 점, 상속재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는바, 청구인의 주장대로 비교대상주택이 쟁점주택 보다 제반 여건(위치, 구조, 일조량, 조망권 등)에 있어 상대적으로 불리함에도, 청구인이 신고한 상속 당시 쟁점주택의 가액○○○은 오히려 비교대상주택 거래가격○○○에 비해 현저히 낮아 이를 그대로 쟁점주택의 시가로 삼기는어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.증여, 상속시 취득가액이 증가하면 추후 주택을 양도할때 양도차익이 감소하여 양도세를 줄이는 효과가 있을 수 있지만 1세대1주택 비과세 요건 등을 갖춘 경우 어차피 양도세는 없으므로 취득가액이 증가하여도 양도세 절세효과는 없는 경우가 생깁니다. ​이런 경우 감정평가를 받아 신고하는 것을 권해드립니다. ​