월세 소득의 종합소득세 납부시 중개수수료 경비처리 여부

기타 절세컨설팅[주택임대사업자 종합소득세신고] 주택임대사업자는 종소세신고 어떻게 해야할까요 : V유형 이상웅 세무사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 세법개정으로연 2,000만원 이하인 주택임대사업자도 종합소득세 신고의무가 생김에 따라2020년 이후 새로 개편된 종합소득세 신고유형, V 유형 에 대해서 알아보겠습니다.납세자유형대상장부작성의무추계신고시 경비율사업자S성실신고대상자복식부기의무자기준경비율A외부조정대상자B자기조정대상자C추계신고했던 복식부기의무자D간편장부대상자간편장부대상자E다른 소득이 있는 단순경비율 대상자단순경비율F사업소득만 있고 납부할 세금이 있는 자G사업소득만 있고 납부할 세금이 없는 자I성실신고사전안내자복식/간편기준/단순V주택임대소득분리과세 대상자해당없음(분리과세선택가능)종교인Q납부할 세금이 있는 종교인해당없음R납부할 세금이 없는 종교인비사업자T금융, 연금, 근로, 기타소득이 있는 비사업자 V 유형 도F,G 유형과 마찬가지로 국세청에서 모두채움신고 를 보내주는 유형으로 간단하게 신고할 수 있는 유형입니다.이 유형은 모두채움신고서를 보내주는 F,G 유형과 다른 주의사항이 있습니다.참고) F,G 유형설명https://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.comV 유형은,과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이하인 사업자로 분리과세와 종합과세를선택할 수 있는 유형입니다.분리과세: 주택임대소득따로분리과세(14%단일세율) + 다른소득따로종합과세(종합소득세 6%~45%누진세율)종합과세: 주택임대소득+다른소득합쳐종합과세 (종합소득세 6%~45%누진세율)이렇게 V유형은 두가지 중 한가지를 선택할 수 있기때문에 납세자분들은둘중 어떤 방법을 쓰는 게 더 유리한지 비교하여 신고하시는 것이 좋겠습니다.대체로 다른소득이 있는 분들은 분리과세를 선택하는 것이 유리하지만, 정확한 유불리의 비교는 납세자의 상황에 따라 다르기 때문에 끝까지 계산해봐야만 알 수 있습니다.일단 올해는 V유형 받았는데.. 내년에도 같은 유형 받을까?과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이 넘으면 V유형아닌 다른 유형을 받게 됩니다.이때부터는 무조건 종합과세되기 때문에추계신고하거나 장부작성을 해야하고경비처리에 신경을 쓰셔야합니다.과세대상주택임대수입, 어떻게 계산할까?과세대상 주택임대소득은부부합산 주택수에 따라계산방법이 다릅니다.부부합산보유주택수과세대상 주택임대수입금액1주택주택기준시가 9억이하 : 비과세(과세대상수입금액 없음)주택기준시가 9억초과 : 월세액2주택월세액3주택이상(*1)월세액+간주임대료(*2)*1 간주임대료 계산 여부를 판단하기 위한 주택에는 전용면적 40㎡이하 & 기준시가2억이하인 주택은 제외함*2 간주임대료= (보증금 -3억) 적수 *60%*정기예금이자율*(1/365)-보증금에서 발생한 금융수입임대수입이 늘어서 내년부터는 다른 유형 받을 텐데, 미리 준비할 점 없을까?경비를 현명하게 , 잘 처리할 것!다른 유형으로 넘어가게되면 무조건 종합과세됨에 따라 주택임대소득에 대해추계신고 또는 장부를 작성하여 신고해야합니다.특히 올해 과세대상주택임대수입이 크게 늘 것(7,500만원이상)으로 예측되는 분은경비처리에 더욱 신경을 쓰셔야합니다.V유형일때 경비에 신경쓰지 않아도 세금이 얼마 안나왔던 좋은 기억을 가지고,같은 방식으로 신고하려고 하게 된다면예상치 못한 금액의 세금을 납부하게될 상황에 처할 수 있습니다.주택임대사업자의 필요경비 항목은 다음과 같습니다.V유형을 받았더라도 올해 수입금액이 큰 사업자분들은 아래 경비를 잘 챙기시기바랍니다.1. 재산세2. 종합부동산세3. 주택관리 인건비4. 중개수수료5. 주택관련 보험료6. 수도광열비7. 감가상각비8. 통신비9. 이자비용10. 수리비11. 이외 기부금 등주의해야하는 경비?감가상각비는 이후 주택을 팔게될 경우양도소득세에 영향을 미치므로 경비처리하기 전에 신중한 검토가 필요함종합부동산세는 모든 과세대상 부동산을 합산하여 고지하므로,안분하여해당 주택임대사업장에 관련된 금액만경비처리해야함이상으로 종소세 신고유형 V유형에 대해서 알아봤습니다.종합소득세 안내문을 받는 5월이 작년 소득에 대한 신고를 마무리하는 시기와 동시에내년을 대비하는 시기였으면 좋겠습니다.주택임대사업은 매입 매출 구조가 단순하고, 부가가치세신고의무가 없고, 규모가 작다면 신고도 간단히 끝나는 업종입니다.그렇지만 자세히 들여다보면주택수 또는 과세대상 주택임대소득금액 파악, 간주임대료의 금융소득공제, 경비처리, 각종 보유세, 건강보험료, 향후 양도세에 대한 대비까지신경써서 공부하셔야할게 꽤나 많은 업종입니다. 혹시 지금단계에서 놓치고 있는 것들이 있는 지 확인해보시기 바랍니다.포스팅 내용에 대해 궁금하신 점이 있으면 전화 / 카톡 / 방문 상담 예약 주시기 바랍니다. 세로움 종합소득세 신고대리 신청 방법** 세무컨설팅 세로움은세무사가 직접 자료요청부터 최종신고까지 납세자와 함께하고 있습니다. 세무사와의 충분한 소통을 약속드립니다.** 신고 진행 중에 자료요청이 많을 수 있습니다. 1년 동안의 소득을 합산한 최종신고이니 만큼, 안전한 절세에 정성을 다하기 위함이니 혜량으로 협조 부탁드립니다.[ 관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223084862485[세로움 종소세 안내] 2023년 종합소득세 신고가 시작됩니다. 종합소득세 절세와 신고대리 안내안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. 2023년 종합소득세 신고시기 (2023.5.1~2023.5.31)가 다가...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 양도차익의 계산시, 공제되는 필요경비 항목 중 부동산 중개수수료, 취득세, 등록세, 세무사/법무사 수수료 등에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,중개수수료는 취득시취득가액에 포함되고, 양도시양도비로 필요경비 인정됩니다.부동산 중개수수료의 경우, 부동산을 살때와 팔때 모두 필요경비로 인정됩니다. 다만, 취득시 중개수수료는 취득부대비용으로 양도시 중개수수료는 양도비라는 법적 구분 차이는 있으나 결과적으로 양도차익에서 공제되는건 동일합니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-501 , 2005.04.01[ 제 목 ]취득 및 양도시 지급한 중개수수료의 필요경비 해당 여부[ 요 지 ]취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는양도비에 포함되는 것임[ 회 신 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며,지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항입니다.여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다.법무사수수료 및 신고대리업무를 하는세무사수수료와 기타컨설팅비는 필요경비에 포함됩니다.과거 2009년 개정 이전에는 세무신고 수수료는 필요경비로 인정을 해주지 않았으나, 2009.2.4일 시행령 개정으로 세무대리인의 신고서 작성비용도 필요경비로 인정됩니다.등기 등의 대행에 소요되는 법무사 수수료도 당연히 취득부대비용으로 인정이 됩니다.간혹, 토지 등 매매가 어려운 물건에 대해서는 브로커 등과 컨설팅 계약을 통해 파는 경우가 있는데 이런 경우에도 실제 매매에 소요된 것이 확인되고, 증빙이 있으면 인정됩니다.소득세법 시행령제163 조 【양도자산의 필요경비 】⑤ 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및소개비양도, 심사양도2009-0099 , 2009.06.08 , 일부인용 , 완료[ 제 목 ]법무사수수료 등이 양도가액에 대응하는 필요경비인지 여부[ 요 지 ]법무사수수료는법무사가 작성한 영수증에 의하여 보수액 등의 대금지급사실이 확인되므로 필요경비로 인정함이 타당함양도, 서일46014-11200 , 2003.09.02[ 제 목 ]토지 양도를 위한 컨설팅 비용의 양도소득금액 계산시 필요경비 인정 여부[ 요 지 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 필요경비에는 자산을 양도하기 위하여 양도자가 지출한컨설팅 비용을 포함하는 것임현금영수증, 세금계산서 등을수취보관하여야 하나, 분실하고 재발행도 어려운 경우에는금융거래내역이 확인되어야 합니다.필요경비는 원칙적으로 적격증빙인 현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서/계산서를 수취/보관하여 확인되어야 하나, 오래되어서 해당 서류들을 분실했을 경우 은행 이체 내역과 이를 뒷받침할 거래 증빙(계약서)등으로 확인이 되면 필요경비 인정을 받을 수 있습니다.예를 들어, 중개사수수료 현금영수증을 분실했다면, 중개로 인한 거래임이 매매계약서에 확인이 되고 확인설명에서 중개보수율과 금액이 적혀있고 이에 따라 동일한 금액이 송금 이체된 내역이 있다면 필요경비로 인정이 됩니다.소득세법 시행령제163 조 【양도자산의 필요경비 】⑤ 법 제97조제1항제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.물론, 거래된지 오래되지 않아 홈택스 등에서 과거 현금영수증을 발행받은 내역이 조회가능하면 이를 갈음하여 제출할 수도 있겠습니다.하지만 과거 발행내역 조회도 되지 않고 이체 내역도 없는 경우에는 현금영수증 분실시 필요경비를 인정받기 어려우므로수수료는 현금 지급이 아닌 송금방식으로 진행이 안전합니다.양도, 심사양도2009-0311 , 2010.02.09 , 기각 , 완료[ 제 목 ]청구주장의 부동산중개수수료를 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부[ 요 지 ]쟁점중개수수료가 실제 지급되었음을 입증할만한 금융거래증빙이 없고, 쟁점영수증의 작성명의인인 공인중개사가 쟁점영수증의 작성 사실을 부인하는 등 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점부동산의 양도 관련 중개수수료가 실제로 지급된 것으로 인정하기 어려우므로 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당함취득세와 등록세의 경우는 납부영수증을 분실한 경우에도 공제가 가능합니다.현재는 통합된 취득세와 등록세의 경우는 납부영수증을 분실해도 취득가액으로 인정이 됩니다. 이는 취득과 등기에 필요한 필수적으로 발생하는 비용이기 때문입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-3906 , 2006.11.30[ 제 목 ]취득세 및 등록세의 필요경비 산입여부[ 요 지 ]취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것이나, 취득세ㆍ등록세의 납부한 금액이 확인되지 아니하는 경우에는 필요경비로 공제되지 아니하는 것입니다.무자격 개인에게 지급한 중개료, 소개료등의 비용도 필요경비로 인정이 되나,고액의 수수료의 경우 보다 강화된 입증이 요구됩니다.간혹 정식 등록된 중개업자가 아닌, 개인 브로커 등을 통해 중개나 소개가 이루어져 거래가 되는 경우가 있습니다.이러한 무자격 개인에게 지급하는 수수료도 필요경비로 인정이 됩니다. 물른 수수료에 대한 계약서와 송금증빙 등은 필수적입니다.양도, 심사양도2006-0217 , 2007.03.30 , 인용 , 완료[ 제 목 ]무등록 중개업자에게 지급한 거액의 중개수수료를 양도소득 필요경비로 산입여부[ 요 지 ]부동산을 양도하면서 무등록 중개업자에게 중개수수료를 지급한 사실이 확인되므로 중개업자의 사업소득으로 과세함은 별론으로 하더라도, 양도소득 계산시 필요경비에 산입함이 타당함.일반적으로 개인 브로커에게 지급하는 경우, 양도차익을 줄이기 위한 탈세 수단으로허위 계약서와 허위지급(송금후에 다시 인출하여 돌려받기)인 경우가있기 때문에 해당 수수료가통상의 수준을 벗어나는 고액인 경우에는 과세 당국도 이를 인정하지 않을려는 경향이 많아 입증자료를 충분히 함이 좋습니다.소득, 심사-소득-2017-0048 , 2017.11.27 , 기각[ 제 목 ]금융증빙없는 토지 중개수수료의 필요경비 인정 여부[ 요 지 ]객관적 금융증빙없이 사인간 임의 작성이 가능한 확인서만 제출하였으며, 수수료율이 토지 매매가액 대비 상당히 높아필요경비로 인정하지 않음양도, 심사양도2011-0031 , 2011.04.29 , 기각 , 완료[ 제 목 ]지급사실 확인안되는 중개수수료는 필요경비로 인정키 어려움[ 요 지 ]개인의 부동산 거래시 통상 수수하는 중개수수료에 비해 상당히 고액임에도 객관적으로 지급사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등이 없어지급사실도 인정하기 어렵다.정리하면,부동산 중개수수료의 경우,취득시는 취득부대비용 양도시는 양도비로 모두 필요경비로 인정이 되는 것입니다.그리고 법무사 수수료와 세무회계사무소의 세무대리비용도 필요경비로 인정되며 기타 컨설팅 비용도 실제 소요된 것이 맞고 취득 처분에 관련성에 따라 인정됩니다.현금영수증의 분실시, 최근 거래는 홈택스로 발행내역 확인과 계약서 등으로 갈음 가능하겠으나 확인이 안되는 경우, 은행 이체내역이 있고 해당 금액이 수수료임을 확인하는 서류등이 있으면 필요경비로 인정 가능합니다.다만, 취득세와 등록세는 납부영수증을 분실했어도 취득원가로 인정됩니다.간혹 개인 브로커에게 수수료나 소개비를 지급하는 경우가 있는데 실제 업무를 하였고 지급된게 입증된다면 필요경비로 인정됩다만, 가공 비용이 아님을 입증할 추가 증빙이 필요하겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby오회계사/부산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.▶️ 예정신고는매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.▶️ 부가가치세가면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만,개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다.이점 주의해야 합니다.⭐️매매차익 예정신고 시계산 구조는?매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다= 매매차익기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율단기양도 시에도 기본세율 적용함=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다= 매매차익기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%부동산 매매 개인사업자 확정신고는?➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.➡️ 만약,해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다???? 예정신고와 확정신고 비교 ????구분매매차익 예정신고종합소득세 확정신고계산 구조 양도가액-) 취득가액-) 필요경비-) 장기보유특별공제-----------------------------------------= 매매차익* 세율----------------------------------------=산출 세액(주 1)수입 금액-) 필요경비-------------------------------------=사업소득 금액+다른 소득 금액-이월결손금---------------------------------------=소득 금액-소득공제----------------------------------------=과세표준*세율------------------------------------------=산출 세액-기 납부세액(주 1)----------------------------------------------=납부세액필요경비자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등세율기본세율(중과대상 주택은 중과세율 적용함)기본세율비교과세예정신고 시에는 비교과세하지 않음미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함준용 법양도세종합소득세▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주1)을 의미합니다.▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.이상입니다!양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면친절하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#양도세전문세무사#부동산매매사업자기장세무사#개인부동산매매사업자기장전문세무사#부동산전문세무사#부동산매매업기장세무사#부동산임대전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#부동산매매사업자예정신고#사업자등록전개인주택주택수포함여부 태그수정

안녕하세요.홍대세무사 마포세무사휘온세무회계입니다 :)​​이번 시간에는 숙박공유업의 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 대한 내용을 함께 살펴 보겠습니다.​​*숙박공유업의 사업자등록절차에 대한 내용은 아래의 링크를 참조해주세요 :)https://blog.naver.com/whiontax/222408612499숙박공유업(에어비앤비)사업자등록 절차[이태원세무사/용산세무사]안녕하세요. 이태원세무사 용산세무사 휘온세무회계입니다 :) 오늘은 에어비앤비 등 숙박공유업을 준비 중...blog.naver.com숙박공유업 비용처리 방법숙박업은 과세사업으로 모든 비용에 대하여 세금계산서나 현금영수증 등 적격증빙을 반드시 갖추어 비용처리해야 합니다.​숙박업의 특성상 주로 발생하는 비용들은 아래와 같습니다.★ 예약 대행 사이트를 이용함에 따라 발생하는 수수료 및 광고비는 해당 사이트에서 대개 월별 또는 분기/연간 비용을 계산하여 세금계산서를 발급해 주기 때문에, 이 금액들도 모두 비용처리 가능숙박공유업 비용처리 문제숙박공유업은 일반 숙박업 비용의 많은 부분을 차지하는 숙박시설 및 시설 점검에 따른 비용이 비교적 적게 발생하기 때문에 비용처리할 수 있는 항목이 많지 않습니다.​게다가 내 집을 활용하기 때문에 비품 구입, 전기료, 수도료, 관리비 등에서 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분의 구분이 명확하지 않습니다.​따라서, 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분을 명확히 구분할 필요가 있습니다.숙박공유업 세금처리1. 부가가치세예약 대행 사이트(국내)를 이용하는 경우해당 사이트에서 월별, 분기별 또는 반기별로 부가가치세 신고용 자료 조회 후 매출 과세표준*​에 포함하여 신고*​국외 예약 대행 사이트를 이용하는 경우 세금계산서 발급이 안되기 때문에 기타 건 별에 포함하여 신고!​숙박업은 물적 시설을 갖추고 용역을 제공하는 서비스업의 일종으로 부가가치세법상 과세사업자에 해당합니다.​이용객으로부터 서비스 대금을 받을 때 부가가치세 10%가 포함된 금액으로 받아야 하며, 서비스 제공을 위해 매입한 비용은 면세 대상이거나 세법에서 정한 다른 사유가 없는 한, 모두 매입세액공제를 받을 수 있습니다.​과세사업자이기 때문에 세금계산서 등을 발급해야 함이 원칙이지만, 대부분의 이용객이 일반 개인이거나 외국인이기도 하고, 대부분 중개플랫폼사로부터 정산받는 매출금액이 주요 수입의 원천이기 때문에 세금계산서 발급이 쉽지 않습니다.​숙박공유업의 수입구조는 이용자가 현장에서 ①직접 결제 / 예약 대행 사이트를 통해 ②간접 결제하는 방식으로 이뤄져 있습니다.​①직접 결제[신용카드, 직불카드 등]▶매출 내역 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 처리​[현금]▶현금영수증 발급 의무 업종에 해당됨에 따라 건당 10만원 이상 시 반드시 현금영수증 발행, 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 관리※현금영수증 미발급 시 가산세 20% 부과​[적립 쿠폰 등]▶ 10회 숙박 시 1회 무료 숙박 등과 같은 적립 쿠폰 형식으로 서비스 제공 시 용역의 무료 제공에 따라 매출로 인식X​②간접 결제▶예약 대행 사이트에서 예약을 대신 받아 일정 수수료를 제외한 나머지 금액을 사업자의 계좌로 이체하여 주는 형식으로 매출 발생​▶이때, 대행 사이트가 공제한 수수료 제외한 금액이 아닌 전체 총 결제금액을 기준으로 매출 인식(수수료는 비용처리, 대행 사이트에서 세금계산서*를 발급해 줌(국내 기준) *국외 대행 사이트는 세금계산서 발급X)​▶만약, 대행 사이트에서 자체적으로 할인쿠폰 발급 시 할인된 금액을 차감한 나머지 금액을 매출로 인식, 대행 사이트와의 약정에 따라 수수료를 그만큼 할인받거나, 5:5로 공동 부담하는 등의 방식으로 수수료 정산​​2. 종합소득세숙박공유업 역시 사업소득으로 분류되기 때문에 수입 금액의 규모*에 따라 간편장부대상자 또는 복식부기의무자로 구분됩니다.*1억 5천만원 초과 시 : 복식부기의무자 7억 5천만원 초과 시 : 성실신고확인대상자​★다만, 통신판매업 중개업자(플랫폼)를 통하여 숙박공간을 대여하고 연 500만원 이하의 사용료를 받는 경우 기타소득 원천징수로 납세의무 종결 가능(필요경비 60%인정)​​이번 시간에는숙박공유업 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 관한 내용을 알아보았는데, 숙박공유업을 하고자 하시는 분들에게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.​이상으로 오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.감사합니다 :)​[홍대세무사 / 마포세무사][휘온 세무사와 무료 기장 상담하기 Click]

(1) 서론​요즘에는 컬렉터들이 신진 작가와 직접 접촉하는 일도 부쩍 많아졌지만, 여전히 컬렉터는 갤러리스트나 아트딜러를 통해 작가와 작품을 만나는 일이 많습니다. 작가와 직접 만나든 갤러리스트와 아트딜러를 통해 만나든, 최초로 작품이 세상에 나오는 현장을 1차 시장이라고 합니다. 김정환 저자님의 [샐러리맨 아트 컬렉터]에 의하면 이미 검증된 작품이 나오는 2차 시장에 비해 1차 시장에서는 작가 역량이나 작품 가치를 정확하게 판단하기가 어렵습니다. 그래서 1차 시장에서는 컬렉터들이 미술시장에서 명성이 높은 아트 딜러와 갤러리스트의 안목을 신뢰하며 구매를 결정하게 됩니다. 따라서 갤러리스트와 아트 딜러의 역할이 매우 중요합니다. 갤러리스트는 갤러리라는 공간을 기초로 전속 작가를 홍보하고 전시를 기획하여 작품의 매매를 성사시키는 사람들을 말합니다. 아트딜러도 작가를 키우고 작품을 매매한다는 점에서는 비슷하지만, 좀 더 거래의 스페셜리스트 같은 느낌이 강합니다. 명칭이 중요하지는 않습니다. 보석 같은 작가를 발굴하고, 작가를 홍보하여 작가의 운명을 바꾸고, 작품의 매매에 관한 모든 일을 관장한다는 점이 중요합니다.​작가에게는 어떤 갤러리스트나 딜러를 만나느냐에 따라 운명까지 달라진다고 할 수 있습니다. 예를 들어 데미안 허스트(Damien Hirst)를 스타로 만든 것은 갤러리스트 찰스 사치(Charles Saatchi)라는 말이 있을 정도입니다. 반대로 갤러리스트나 아트딜러에게도 어떤 작가를 만나는지는 중요한 문제입니다. 그들은 작가의 작품이 팔리기 전까지 작품 유지비, 보험료, 임차료, 인건비, 아트페어 참가비 등 막대한 경비를 지출합니다. 제대로 된 안목과 실력이 없는 갤러리스트나 아트딜러는 시간과 돈만 허비하고 작품 매매를 성사시키지 못해 도태됩니다. 그러니까 작가와 갤러리스트, 아트딜러는 공생관계에 있습니다. 갤러리스트와 아트딜러는 작품 수익을 작가와 나누는 것으로 소득을 얻습니다. 분배비율은 서로가 느끼는 가치에 따라 정하기 나름입니다. 이때 작가와 함께 갤러리스트와 아트딜러가 소득을 얻게 되므로, 소득세 문제가 불거집니다.​한편 작품이 명성을 얻기 시작하면, 이미 다른 컬렉터가 가지고 있는 작품인데도 갖고 싶어하는 사람들이 생겨납니다. 그러면 작품이 시장에 다시 나옵니다. 미술시장에서 중고품 거래는 일반적인 중고거래와 완전히 다른 의미를 갖습니다. 그만큼 찾는 사람이 많아졌고 가치가 높아졌다는 것입니다. 이때는 경매를 통해 새 주인이 결정됩니다. 이 거래현장을 2차 시장이라고 합니다. 2차 시장은 아트딜러와 갤러리도 참여하지만 경매회사도 참여합니다. 경매사들은 작품의 거래를 책임지고 매도인과 매수인을 모두 만족시키는 거래의 스페셜리스트이자 미술시장의 꽃입니다. 경매회사는 10∼30%의 수수료를 받는 것으로 알려져 있습니다. 이때도 소득세(법인세) 문제가 불거집니다. 이 장에서는 먼저 개인의 소득을 설명합니다.​​​(2) 소득구분​1) 사업소득​아트딜러나 갤러리스트들은 갤러리를 운영하면서 직접 작품을 매입하였다가 매출할 수 있습니다. 이 경우 매입하는 순간 작품은 작가 손을 떠나고, 갤러리의 재산이 됩니다. 그리고 작가와 의논은 하겠지만 작품의 가격도 갤러리가 결정하고, 파손위험과 재고위험도 갤러리가 떠안습니다. 이때 갤러리와 딜러는 미술품 도소매업을 영위하는 개인 사업자 입니다. 미술품 매매가액이 총수입금액이 되고, 작품원가 및 부대비용이 필요경비가 됩니다.​또는 아트딜러와 갤러리스트가 작품 매매 주선만 맡을 수도 있습니다. 경매회사는 작품의 매매만 주선하므로 여기에 속합니다. 이때는 딜러, 갤러리스트, 경매회사가 작품을 소유하지 않고, 작품이 팔리지 않을 때 재고 위험도 작가나 컬렉터가 집니다. 따라서 위탁판매업, 중개알선업에 해당합니다. 위탁수수료가 사업의 총수입금액이 되고, 부대비용이 필요경비가 됩니다.​미술품 소매업이든 위탁판매업이든 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득이라면 사업소득이 됩니다.​​2) 근로소득​경매회사나 갤러리에 고용된 몸으로 위와 같은 활동을 하고 회사로부터 종속된 지위에서 급여를 받는 경우에는 근로소득이 되겠습니다. 이때 종속된 지위라는 것은, 업무시간, 업무장소에 제약을 받고 업무내용을 지시받는 지위를 의미합니다. 경매사가 자기 능력에 따라 상여금을 많이 받는다고 해도, 경매회사에 소속된 상태에서 받는 보수이므로 근로소득입니다.​​3) 기타소득​흔하지는 않지만, 본업이 중개가 아닌데 일회적인 인연으로 컬렉터 사이에 다리를 놔주고 수수료를 받을 수도 있습니다. 이 경우 영리를 목적으로 계속 반복적으로 중개를 한 것이 아니므로, 사업소득이 아닙니다. 기타소득이 됩니다.​기타소득 중에서도 이번 경우에는 전문적 지식을 활용하여 보수를 받는 19호 일시적 인적용역과 17호 사례금 중 하나로 판정됩니다. 사례금인지를 우선하여 판단하고, 아니면 일시적 인적용역입니다. (소득세법 제21조 제1항 제16호, 제17호, 제19호) 사례금이란 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 당해 금품 수수의 동기·목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다. (대법2013두3818)​일시적 인적용역인지, 사례금 또는 알선수수료인지는 아주 중요합니다. 왜냐하면 일시적 인적용역의 대가는 필요경비 60% 의제규정이 적용되지만, 사례금은 필요경비 60% 의제규정이 적용되지 않아, 입증되는 경비만 필요경비가 되기 때문입니다. 이렇게 일회적인 소개에 경비가 들 일이 별로 없기 때문에, 소득의 60%를 경비로 봐주는 것은 굉장한 절세효과를 가져옵니다.​한편 아트딜러나 경매사가 중개를 성사시켰는데 고객 변심으로 계약이 해제되는 경우가 있습니다. 이때 변심한 고객은 10∼30%의 위약금을 내야 하는데, 위약금은 작가와 아트딜러의 소득이 됩니다. 이것도 기타소득의 일종입니다. 결코 계속 반복적으로 발생할 수는 없기 때문입니다. 위약금은 필요경비 의제규정이 없는 소득입니다. (소득세법 제21조 제1항 제10호)​대법2017두30214, 2017.04.26위와 같은 소득세법 관련 규정의 내용과 문언 및 규정 체계 등을 종합해 보면, 제19호 각 목의 기타소득은 어느 것이나 ‘인적용역의 제공에 대한 대가’에 해당하여야 하므로, 용역의 제공과 관련하여 얻은 소득이라도 용역에 대한 대가의 성격을 벗어난 경우에는 제19호의 소득으로 볼 수 없다. 제19호에서 제17호의 규정을 적용받는 용역 제공의 대가는 제외한다고 규정한 것도 같은 의미로 이해될 수 있고, 필요경비의 계산에서 제19호의 소득은 최소한 100분의 80을 정률로 산입할 수 있도록 한 반면 제17호의 사례금에 대해서는 일반원칙에 따르도록 한 것도 마찬가지 취지라고 할 것이다. 그러므로 일시적 인적용역을 제공하고 지급받은 금품이, 제공한 역무나 사무처리의 내용, 당해 금품 수수의 동기와 실질적인 목적, 금액의 규모 및 상대방과의 관계 등을 종합적으로 고려해 보았을 때, 용역제공에 대한 보수 등 대가의 성격뿐 아니라 사례금의 성격까지 함께 가지고 있어 전체적으로 용역에 대한 대가의 범주를 벗어난 것으로 인정될 경우에는 제19호가 아니라 제17호의 소득으로 분류하는 것이 타당하다.​서면4팀-197, 2006.02.06사업자가 아닌 거주자가 특수관계가 없는 내국법인을 위하여 재산권에 대한 알선·중개행위를 하고 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료는 소득세법 제21조 제1항 제16호에서 규정하는 기타소득으로서 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료 금액 전체가 기타소득으로 과세되는 것이며, 거주자가 알선·중개행위를 하고 대가를 지급받는 행위가 수익을 목적으로 하고 있어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다면 같은법 제19조의 사업소득에 해당하는 것입니다.​​​(3) 그 밖의 프리랜서​1) 아트컨설턴트​취향에 맞는 미술품을 알고 싶거나, 나에게 가장 잘 어울리는 미술품 인테리어를 조언받고 싶을 때는 아트컨설턴트를 찾아야 합니다. 큰 회사의 경우에는 여러 작품을 필요로 하고, 신축건물에도 문화예술진흥법상 조형물이 필요하기 때문에, 아트컨설턴트의 도움을 받아 작품을 선택해야 합니다. 아트컨설턴트는 고객에게 가장 잘 어울리는 작품을 소개하고, 대여를 주선하거나 매매를 주선하는 사람이자 조언자입니다.​아트컨설턴트도 아트딜러나 갤러리스트처럼 미술품 매매에 적극적으로 관여한다는 점에서는 비슷합니다. 그러나 갤러리스트가 작가의 편에 있다면, 아트컨설턴트는 컬렉터의 편에서 어드바이스를 준다는 점이 다릅니다. 아트딜러는 중간적인 위치에 있다고 이해하시면 되겠습니다.​아트컨설턴트는 컨설팅 수수료로 소득을 얻습니다. 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 컨설팅을 하고 있다면 사업소득이 되는 것이고, 친한 사람의 부탁으로 한 번 조언을 해준 정도로 사례를 받았다면 기타소득이 되겠습니다.​​2) 전시기획자​관객들을 대상으로 전시회를 기획하는 기획자 및 큐레이터들도 있습니다. 이들은 전문 지식과 말솜씨, 그리고 아이디어를 기반으로 작가와 작품과 관객을 이어주는 매우 중요한 역할을 합니다.​어떤 기획자나 갤러리스트들은 갤러리에 소속되어 작가를 위한 개인전 및 작품 전시를 기획합니다. 어떤 큐레이터들은 미술관에 소속되어 큐레이션을 합니다. 이들이 얻는 소득은 근로소득입니다.​어떤 전시기획자들은 독자적인 안목으로 전시회, 나아가서 거대한 비엔날레를 책임지기도 합니다. 이런 전시기획자들은 업무상 종속관계가 아닌 자기의 계산과 책임으로 보수를 받고 있으므로, 사업소득이나 기타소득을 얻고 있습니다. 그러나 이 업무에 경력이 없는 사람이 일시적으로 전시 기획자로서 활동한다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 영리를 목적으로 자기의 이름을 걸고 계속 반복적인 활동을 하며 명성을 얻은 자들이 그런 독자적인 기획을 주도하는 위치까지 오릅니다. 따라서 기타소득은 거의 나타나지 않고 대부분 사업소득입니다.​한편 요즘 같은 코로나19 바이러스 시대에서는 비대면 전시도 급격히 확대되고 있습니다. 유튜브를 활용하여 작품에 대해 설명하는 영상도 늘어나고, 사운드와 미술작품을 결합한 컨텐츠도 등장하고 있습니다. 현대적 의미의 기획자, 갤러리스트, 큐레이터들이 나타나고 있는 것입니다. 유튜브는 수익을 위하여 누적 시청자와 누적 시청시간의 조건을 요구하므로, 필연적으로 계속 반복적인 활동이 요구됩니다. 따라서 이들의 활동은 대부분 사업성이 있어, 사업소득자에 해당합니다.​​3) 미술품 감정사​미술품 감정사도 미술계에서 중요한 역할을 합니다. 진위 감정, 가격 감정, 가치 감정을 통해 미술품의 가치와 작가의 명예를 보증하고, 거래의 신뢰를 제공하며, 카탈로그 레조네 제작의 기초를 마련합니다. 나아가 역사적 연구과제, 세법상의 과세표준까지 제시할 수 있는 자가 미술품 감정사입니다. 우리나라에서는 한국미술품감정평가원, (사)한국미술시가감정협회 등이 유명합니다.​미술품 감정사들은 사진 감정, 출장 감정 등의 방법으로 작품을 감정합니다. 우리나라에서는 개인 미술품 감정사보다는, 협회에 소속되어 감정위원으로서 단체 감정을 하는 것이 일반적입니다. 그러나 프랑스, 영국, 미국, 독일, 오스트리아, 중국 등 외국에서는 엑스퍼트(Expert), 컨설턴트(Consultant), 스페셜리스트(Specialist) 등 명칭으로 개인 감정사들이 활동하고 있습니다.​감정 기법도 지식과 경험에 기초한 주관적 안목 감정과 과학기법을 활용한 과학 감정을 병용합니다. 특히 과학감정이라고 하면 2016년 천경자 화백의 미인도 진위를 감정하면서, 자외선/적외선 장비, 단층촬영 카메라 장비를 동원했던 프랑스 감정회사 뤼미에르 테크롤로지 광학연구소를 다들 기억하실 것입니다.​작품 감정료는 감정대상, 감정가격, 작가의 생존 여부, 작품의 크기 등에 따라 천차만별로 달라집니다. 개인 미술품 감정사가 영리를 목적으로 독립하여 계속 반복적으로 자기의 책임과 계산으로 활동하는 경우에는 사업소득으로 과세됩니다. 그러나 우연히 대학교수 같은 분이 일시적으로 자신의 전공분야에 대해 감정을 해주고 사례를 받는 경우 기타소득이 될 수 있습니다. (소득세법 제21조 제1항 제19호)​필요경비 60% 의제 대상입니다. 하지만 경험이 없는 사람이 일시적으로 감정을 맡는다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 자기의 이름을 걸고 계속 반복적으로 활동을 하며 작가와 작품에 대해 경험과 안목을 쌓은 자만이 감정의 전문가가 될 수 있기 때문입니다. 따라서 대부분 사업소득일 것입니다.​​4) 비평가, 미술전문기자​비평가와 미술전문기자는 그렇게 미술 작품을 통해서 작가가 하고자 했던 말, 또는 작가도 몰랐던 작가의 의도를 이끌어내고, 대중에게 제시하여, 작가의 언어를 대중의 언어로 번역하는 역할을 합니다. 이로써 작품의 가치도 밝혀내고, 작가를 죽이기도 살리기도 하고, 컬렉터들에게는 제한된 정보를 널리 제공하고, 애호가들에게는 미술계의 이슈와 역사, 미래를 제시하는 역할을 합니다.​비평가와 기자의 말은 기고, 연재, 출판을 통해 텍스트로 전해지거나, 방송출연 등을 통해 말로 이루어집니다. 영리를 목적으로 독립하여 계속 반복적으로 자기의 책임과 계산으로 이러한 활동이 이어지는 경우 사업소득으로 과세됩니다. 신문사나 잡지사에 소속되어 활동하는 경우에는 근로소득자가 됩니다. 전문가가 아니지만 미술에 대한 애정으로 우연히 일시적으로 칼럼을 게재하는 경우에는 기타소득이 될 수도 있습니다. (소득세법 제21조 제1항 제15호) 본업이 있는데도 전문가 못지않게 미술에 식견을 갖추고 좋은 의견을 기고하는 경우는 현실에서 상당히 많습니다. 기타소득 중 일시적 인적용역에 해당하며 필요경비 60% 의제 대상입니다.​​​(4) 소득세 계산​사업소득과 기타소득이 구분되었다면, 여기서부터는 기초다지기의 내용과 작가의 소득세 내용 그대로입니다. 각각 필요경비를 제외하고 종합소득으로 합산하여 세액을 산출합니다. 이듬해 5월에 종합소득세 과세표준 확정신고를 합니다. 소득을 지급하는 자는 프리랜서 사업소득자에게는 총수입금액의 3.3%를 원천징수하고, 기타소득자에게는 총수입금액의 8.8%를 원천징수한 뒤 신고 납부합니다. 프리랜서 사업소득자의 경우 작가와 같이 장부를 작성하는 의무를 따져야 하고, 장부를 작성하지 않은 경우 경비율 문제를 따져야 합니다. 중복을 피하기 위하여 이 정도로 줄이고, 자세한 내용은 앞의 기초다지기편과 작가편을 참고해주시기 바랍니다.