[강서구 양도세 전문세무사][마곡 양도세 전문세무사][양도세전문세무사][기장전문세무사] 개인 부동산 매매사업

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^

오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.

부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?

▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라 토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.

▶️ 예정신고는 매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도 이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.

▶️ 부가가치세가 면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.

▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.

▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.

⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만, 개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다. 이점 주의해야 합니다.⭐️

매매차익 예정신고 시 계산 구조는?

매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.

case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우

▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.

매매차익 예정신고 계산 구조	특이사항
양도가액
-) 취득가액	실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용
-) 필요경비	자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)
= 양도차익
-) 장기보유특별공제	3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다
= 매매차익	기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다
-) 기신 곳 매매차익	기 신고한 매매차익 합계액
=과세표준
*세율	단기양도 시에도 기본세율 적용함
=산출 세액
-기 납부세액	기 신고한 납부세액 합계액
=납부할 세액

case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]

매매차익 예정신고 계산 구조	특이사항
양도가액
-) 취득가액	실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용
-) 필요경비	자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)
= 양도차익
-) 장기보유특별공제	중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다
= 매매차익	기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다
-) 기신 곳 매매차익	기 신고한 매매차익 합계액
=과세표준
*세율	MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]
=산출 세액
-기 납부세액	기 신고한 납부세액 합계액
=납부할 세액

-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유 상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%

부동산 매매 개인사업자 확정신고는?

➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.

매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다

➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니 예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.

➡️ 만약, 해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.

➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다

???? 예정신고와 확정신고 비교 ????

구분	매매차익 예정신고	종합소득세 확정신고
계산 구조	양도가액 -) 취득가액 -) 필요경비 -) 장기보유특별공제 ----------------------------------------- = 매매차익 * 세율 ---------------------------------------- = 산출 세액(주 1)	수입 금액 -) 필요경비 ------------------------------------- =사업소득 금액 +다른 소득 금액 -이월결손금 --------------------------------------- =소득 금액 -소득공제 ---------------------------------------- =과세표준 *세율 ------------------------------------------ =산출 세액 -기 납부세액(주 1) ---------------------------------------------- =납부세액
필요경비	자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료	·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료 ·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등
세율	기본세율 (중과대상 주택은 중과세율 적용함)	기본세율
비교과세	예정신고 시에는 비교과세하지 않음	미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함
준용 법	양도세	종합소득세

▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주 1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주 1)을 의미합니다.

▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]

- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.

이상입니다!

양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면 친절하게 상담해 드리겠습니다