취득세 관련, 상가 과세표준 관련 문의드립니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 주택 관련 취득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.이전에는 주택 관련 세금을 다룰 때, 취득세는 신경쓰지 않는 분위기였는데요. 작년 7.10 대책으로 인하여 주택 취득세가 인상되면서 많은 분들이 관심을 가지는 세목이 되었습니다.취득세의 정의'취득'이란 매매·교환·법인에 대한 현물출자, 상속·증여·기부, 건축·개수·공유수면의 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득·승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말합니다.​취득행위에 대한 과세이므로 관계 법령에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보아 취득세를 부과합니다. ​취득세의 납세의무자는 취득세 과세대상 자산을 취득한 자로 하며, 상속으로 인하여 취득하는 경우 상속인 각각이 취득세 납세의무자가 되며 연대납세의무를 지게 됩니다.과세표준1) 원칙취득 당시의 신고가액으로 합니다. ​2) 시가표준액① 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우② 증여·상속 등 무상취득 또는 부당행위계산부인에 해당하는 취득3) 사실상 취득가격① 국가·지방자치단체로부터 취득② 외국으로부터 수입에 의한 취득③ 판결문·법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득④ 공매방법에 의한 취득⑤ 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에 따른 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득세율기본적인 세율을 표로 정리하면 다음과 같습니다.7.10 대책으로 인하여 주택 취득에 대한 중과세율이 신설되었습니다.취득시기1) 무상승계 취득① 상속 등으로 인한 취득 : 상속개시일② 증여 등으로 인한 취득 : 증여계약일(등기접수일이 아님에 유의)※ 등기·등록하지 않고 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다.○ 화해조서·인낙조서(취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증)○ 공정증서(취득일부터 60일 이내에 공증받은 경우)○ 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것)2) 유상승계 취득① 원칙 : 계약상의 잔금지급일(양도세의 경우에는 잔금청산일)※ 등기·등록하지 않고 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다.○ 화해조서·인낙조서(취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증)○ 공정증서(취득일부터 60일 이내에 공증받은 경우)○ 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것)○ 부동산거래계약 해제 등 신고서(취득일부터 60일 이내에 제출한 경우)② 예외 : 사실상 취득가액을 적용하는 경우로서 사실상 잔금지급일(부동산거래신고에 의하여 검증이 이루어진 취득은 제외)​3) 원시 취득사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용승인일 중 빠른 날​여기서 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 이월과세 규정과 그와 관련된 세금에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.이월과세란?배우자 또는 직계존비속에게 부동산, 주택(입주권, 분양권 포함) 등을 증여하고 10년 이내에 제3자에게 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 양도차익 계산 시 취득가액을 증여자의 최초 취득가액 산정하는 규정을 말합니다.이 규정의 취지는 증여를 이용해서 부당하게 조세 회피를 하는 경우를 방지하기 위함입니다. 결론적으로 이 규정이적용되는 경우에는 양도세 절세 혜택을 누리지 못하고 취득세만 더 납부하는 상황이 됩니다. 따라서, 이 규정을 적용받는 상황인지를 잘 파악하셔서 의사 결정을 하셔야 합니다.이월과세 적용 요건위 정의를 보셨을 때는 간단해 보이지만 굉장히 많은 요건들이 포함되어 있습니다. 크게 나눠보면 관계, 증여재산, 기간이 되겠습니다. 이 3가지 요건을 모두 충족해야 이월과세 규정이 적용됩니다. 하나씩 보도록 하겠습니다.관계배우자 또는 직계존비속 증여에 대한 규정입니다. 따라서, 증여를 하는 본인을 기준으로 배우자, 부모, 조부모, 자녀, 손주 등을 말합니다.양도 시 증여받은 배우자 및 직계존비속의 신고, 납부의무 시 적용될 수 있는 규정입니다.2. 증여재산이월과세 규정이 적용되는 자산은 토지, 건물, 시설물 이용권, 부동산을 취득할 권리로 열거되어 있습니다.주식의 경우에는기간을 1년으로 한정해서 증여받은 후 1년 이내에 양도하는 경우에만 이월과세 규정을 적용합니다. 하지만, 이 규정은 2025년 1월 1일부터 시행으로 예정되어 있으니,2024년까지는 적용받지 않습니다.3. 기간여기서의 기간은 수증자가 증여를 받고 나서 양도하기까지를 말합니다. 이 기간이 2022년까지는 5년,2023년부터는 10년으로 적용됩니다.적용 기간이 길어진 것은 납세자 입장에서는 좋지 않은 부분입니다. 증여를 받고 10년을 팔지 않아야 이 규정을 적용되지 않습니다.이월과세 예외 사항위 요건들이 충족되는 경우라도, 규정이 적용되지 않는 경우가 있습니다.1. 협의 매수 및 수용된 경우이 규정은 공익 목적으로 국가에서 부동산을 강제로 협의매수 및 수용하는 경우에 수증자 입장에서 억울할 수 있기 때문에 만들어놓은 예외 규정입니다. 하지만 이 예외 규정을 이용하는 경우를 방지하기 위해 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여받은 경우에는 제외합니다.2. 1세대 1주택, 일시적 2주택이 적용되는 경우이는 배우자 등으로부터 증여받은 재산을 양도할 때 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에는 이월과세 규정을 적용하지 않는다는 규정입니다. 아래 회신에 명확하게 나와있습니다.이 경우에도 명확하게 1세대 1주택이 적용되어야 이월과세 규정을 배제시켜줍니다. 즉, 증여를 받고 2년 보유 및 거주(조정대상지역 주택의 경우)는 기본이고, 동일세대원으로부터 증여를 받은 경우에는 해당되지 않습니다.3. 이월과세를 적용한 결정세액이 더 적을 경우이월과세 규정의 취지를 보시면 되는데요, 조세 회피를 방지하기 위한 목적이기 때문에 흔치는 않지만 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 작은 경우에는 이 규정을 적용하지 않습니다.이월과세 적용 사례법령으로만 보면 너무 어려운 규정이기 때문에 사례를 들어서 설명드리도록 하겠습니다.최대한 이해하시기 쉽도록 몇 가지 가정을 간단하게 해보겠습니다.2015년 1월 1일 남편 구분상가 6억 매수2023년 6월 30일 배우자에게 구분상가 10억 증여2026년 12월 31일 배우자 구분상가 15억 양도이월과세 적용일반 양도양도가액1,500,000,0001,500,000,000취득가액600,000,0001,000,000,000증여세 납부액70,000,0000양도차익830,000,000500,000,000장기보유특별공제199,200,000(12년, 24%)30,000,000(3년, 6%)양도소득630,800,000470,000,000산출세액(지방세 10% 포함)251,895,600178,266,000문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리재생0좋아요000:0000:06이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 과점주주의 간주취득세에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.간주취득세란?취득세는 원래 부동산, 선박, 차량 등 해당 자산 취득에 대하여 그 취득자에게 부과하는 지방세입니다. 하지만,법인의 주식을 취득함으로써과점주주가 된 때에는 부동산, 선박, 차량, 기계장비, 항공기 등 지방세 과세대상 자산을 취득한 것으로 보고 과점주주에게 취득세 납세의무가 생깁니다. 이는 과점주주에게 법인의 재산을 사실상 임의 처분하거나 관리, 운용할 수 있다고 봐서 해당 자산을 직접 취득하지 않았더라도 취득한 것으로 '간주'하여 취득세를 부과합니다.과점주주란?그렇다면 간주취득세 대상인 과점주주란 누구인지 설명드리겠습니다.과점주주는 본인 및 본인과 특수 관계에 있는 자들을 모두 포함하여 소유 주식의 합이 법인의 발행주식 총수의50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 주주들을 말합니다. 이때 특수 관계는 배우자뿐만 아니라 혈족, 인척 등 친족관계 및 임원, 사용인 등의 관계도 포함되기 때문에 주의하셔야 합니다.간주취득세의 범위회사 설립 시 과점주주가 된 경우이때는 납세의무가없습니다.회사 설립 이후 주식 매수 등을 통해 과점주주가 된 경우과점주주의전체 지분에 대해서 납세의무가 발생합니다.과점주주가 추가로 주식을 취득한 경우, 과점주주가 일반 주주로 되었다가 다시 과점주주가 된 경우지분 증가분에대해서 납세의무가 발생합니다.감자로 인한 과점주주유상감자 또는 주식소각을 통해 자기주식을 취득함으로써 주식 보유 비율이 증가하여 과점주주가 된 경우에는 납세의무가없습니다.과점주주 간의 주식 양수도과점주주 간 주식 양수도는 총 지분율이 증가하지 않았기 때문에 납세의무가없습니다.과세표준 및 세율과세표준 : 법인 과세대상 자산전체 장부가액* 과점주주 지분비율세율 :2%(농어촌 특별세는 취득세의 10% 따로 부과)별장, 골프장, 고급 주택, 고급오락장, 고급 선박 등 중과세 대상이 있다면 중과세율 10%가 적용됨신고납부의무취득세 과세대상이 된 경우의과점주주가 된 날로부터 60일 내에 신고 및 납부를 해야 합니다.기한 내에 신고, 납부하지 않는다면 가산세가 부과됩니다.신고를 하지 않는다면 간주취득세 * 20%인 무신고 가산세와 납부를 하지 않는다면 납부 지연가산세가 부과되니 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.간주취득세의 A부터 Z까지재생1좋아요000:0000:03간주취득세의 A부터 Z까지

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.분양권 양도소득세 & 취득세 등 관련된 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.분양권이란?주택법에서 정하는 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말합니다.흔히 우리가 접하는 주택 청약에 당첨된 경우가 가장 많이 쓰입니다.아래에 이어질 내용은 대부분 주택 분양권을 말합니다. 흔하지 않지만 오피스텔 분양권도 혼용되어 사용되는데이 용어도 모아서 설명드리겠습니다.주택 분양권은 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 분류되어 주택과는 다른 세법상 체계를 가지고 있습니다.중요하게 기억해야 하는 날짜는 2021.01.01입니다. 자세히 설명드리겠습니다.© joshuas, 출처 Unsplash분양권 양도소득세 계산 구조 및 세율우선 분양권의 취득시기는 어떻게 될까요?청약으로 당첨된 경우에는청약 당첨일을 취득시기로 봅니다.[기획재정부 재산세과-85, 2022.1.14]반면, 분양권을 승계취득(매수)한 경우에는잔금 청산일을 취득시기로 봅니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기는 어떻게 될까요?분양권은 이전 등기를 할 수 있는 주택과 다르게 권리이기 때문에, 명의변경을 잔금청산일 이전에 했더라도잔금 청산일이 양도시기입니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기와 취득시기의 양도차익에 대해 인당 연간 250만 원의 기본공제를 적용한 후 세율을 곱하면 양도소득세가 나오는데요.세율은 보유기간 1년 내의 경우 70%, 1년 이후의 경우 60%입니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 즉, 77%, 66%의 아주 높은 세율이 적용되고 있습니다. 이는 현 정부의 2023년 경제정책방향에 인하 계획이 있었으나 적용되고 있지 않은 모습입니다.정리해 보자면 다음과 같은 세액 구조입니다.양도가액잔금 청산일의취득가액ㅡ필요경비청약 당첨일 또는 잔금 청산일의 취득가액, 양도 시 중개수수료=양도차익ㅡ장기보유공제분양권의 경우에는없습니다.=양도소득금액ㅡ기본공제연간 250만 원=과세표준X세율(지방세 포함)1년 미만 77%,1년 이상 66%=산출세액이를 보면 알 수 있습니다. 양도차익이 있는 분양권의 경우에는 양도하시면 안 된다는 점을요.© homajob, 출처 Unsplash분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는?분양권으로의 양도차익에 대한 세금이 크기 때문에 완공이 되었다고 가정해 보겠습니다.이때부터는 분양권이 아닌 주택이 됩니다.취득시기는 잔금청산일입니다. 이 시점부터 2년 보유 또는 거주 요건을 충족해서1세대 1주택 비과세를 받으실 수도 있습니다. 또한, 3년 이상의 보유 또는 거주 시장기보유특별공제를 산정하는 기산일이기 때문에 꼭 기억하시기 바랍니다. 분양권만 가지고 있을 때의 비과세를 가정한 것이고, 다른 주택이 있으실 때의 일시적 2주택 등은 따로 포스팅하도록 하겠습니다.© glenncarstenspeters, 출처 Unsplash분양권 취득세분양권 자체는 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득세가 과세되지 않습니다. 하지만 완공되면서 잔금청산일로부터 2개월 이내에 주택으로 취득될 때 신고, 납부하게 됩니다.주택 수 판단은 분양권을 취득했을 때의 시점으로, 조정대상지역 여부 판단은 잔금청산일 기준으로 하게 됩니다.예를 들어 당첨 당시에 1주택을 이미 소유하고 있었고 분양권이 완공될 때 조정대상지역이라면 2주택 중과세로 8%가 과세됩니다.따라서, 분양권을 취득하실 때 이를 잘 고려하여 의사결정하시기 바랍니다. 물론 현재는 조정대상지역이 대부분 해제되었기 때문에 2주택까지는 대부분 1~3%로 과세되는 상황입니다.취득세율에 대해서는 자세히 제 블로그에 있으니 참고하시기 바랍니다.2023년 취득세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법...blog.naver.com분양권 양도소득세 주택 수 판단서두에 말씀드렸던 2021.01.01일은 분양권 세금에서 중요한 날짜입니다.2020년까지의 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에 2020년까지의 취득한 분양권이 10개 있어도 비과세는 가능합니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2020년까지의 취득한 분양권이 1개 있어도 1세대 3주택으로 산정되지 않습니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)하지만2021년부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에도 2021년에 취득한 분양권이 1개 더 있으면 적용되지 않습니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2021년에 취득한 분양권이 1개 있으면 1세대 3주택 중과세로 산정됩니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)© marvelous, 출처 Unsplash오피스텔 분양권 양도소득세오피스텔 분양권은 세법에서 어떻게 취급이 될까요?준공되기 이전에는 주택으로 쓸지 사무용으로 쓸지 알 수가 없기 때문에 원래의 오피스텔 공부상 용도인 업무시설로 판단하게 됩니다. 즉, 주택을 공급받는 자의 지위인 일반적인 분양권과는 다릅니다.따라서, 단기 양도 시 중과세율이 적용되는 분양권에도 해당되지 않습니다. 즉 77%, 66%의 높은 세율이 적용되지 않습니다.[기재부 조세법령운용과-840, 2021.09.30]일반적인 상가, 토지의 단기 세율과 같이 1년 이내 55%, 2년 이내 44%, 2년 경과 후에는 종합소득세율이 적용됩니다.비과세, 중과 판단 시 주택 수 여부에도 당연히 제외됩니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)