1주택 양도세 비과세 혜택 중 거주기간 요건 문의

1번주택. 13년 6월 서울소재 아파트 취득 -> 22년 1월 매도함. 2번주택. 18년 6월 경기 소재 아파트 취득 등기완료 -> 당시 비조정, 현재 조정 1번주택 매도하여 현재는 2번 주택만 남아있는 상태로 취득당시 비조정지역이었으므로 2년동안 보유만 하면 비과세인 걸로 알고 있는데요.. 취득당시에 무주택자인 경우만 거주기간제한을 받지 않는다는 문구가 있어서 저는 취득당시 이미 1주택이 있는 상태였으므로 거주기간 의무가 있는지 문의드립니다.

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안녕하세요? 반포세무회계 김영훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 취득하려는 주택이 매매계약 당시 비조정대상지역이었으나 잔금일에 조정대상지역이 된 경우에는 매매계약일 당시 거주자가 무주택 세대에 속하여야 거주요건을 적용하지 않는다는 규정이 있습니다. 다만, 고객님의 경우에는 2번째 주택이 취득당시 비조정대상지역에 해당하였기 때문에 무주택 여부에 상관없이 거주요건은 적용되지 않는 것으로 보아야 합니다. 감사합니다.

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1. 양도소득세 비과세 보유기간 기산일 개정소득세법시행령 제154조 제1항, 제5항소득세법 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택자가 해당 주택을 '2년 보유 및 거주'한 뒤 양도하는 경우 '양도가액 12억원까지 양도소득세를 비과세' 받을 수 있습니다.하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라집니다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 2021년 1월 1일 이후 처분한 경우에는 처분 후 '1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 및 거주기간을 재기산'하게 됩니다.[사례]A주택과 B주택을 보유한 상황에서 A주택을 먼저 양도 후, B주택을 2021.4.1 양도B주택 : 양도가액 10억 / 취득가액 5억 / 2005년 취득(1) A주택을 2020.12.31.에 양도(2) A주택을 2021.1.1.에 양도예를 들어 오래전 A,B 주택을 취득하여 보유하고 있던 1세대가 20년까지 A를 과세로 양도한 경우에는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 21년부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다.따라서 2년을 보유하지 못하고 양도하는 (2)의 경우 비과세가 아닌 일반세율을 적용한 양도소득세가 발생됩니다.또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시하여 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유들로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였습니다.개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 큰 금액의 세금이 부과될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.2. 거주기간2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은2년 보유기간뿐만 아니라'2년 거주기간'도 충족해야 비과세가 가능합니다.만약 다른 주택을 처분한 세대로서 개정 규정이 적용되는 상황에는 1주택으로서 비과세를 받으려고 하는 주택은보유기간뿐만 아니라거주기간 역시 다시 기산하게 되어 양도시기에 대한 큰 부담이 될 수 있습니다.하지만 17년 8월 2일 이전에 취득하였거나 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 당초 취득일부터 2년 거주기간의 요건이 없었던 주택은개정 규정이 적용되더라도 2년 거주는 필요 없이 2년 보유만 추가로 하여도 비과세 적용이 가능합니다.

3. 처분의 개념<1> 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는처분의 개념에 양도뿐만 아니라'증여 및 용도변경'을 포함하고 있습니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.<2> 멸실기존 주택을 '멸실'하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않습니다.<3> 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망하여 동일세대원이 아닌 '별도세대원에게 상속'되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않습니다.<4> 세대분리2주택 이상을 보유하는 1세대의 '일부 세대원이 별도 세대로 분리'되어 해당 세대의 주택수에서 제외된 경우에는 소령 제154조 제5항의 개정규정이 적용되는 처분의 개념에 포함되지 않으므로 보유기간은 다시 기산하지 않습니다.4. 장기보유특별공제 표2 적용소득세법 제95조 제4항소득세법시행령 제154조 제5항 개정규정이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라고 하더라도 '장기보유특별공제 표2'(보유기간 4% + 거주기간 4%, 최대80%)를 적용받을 수 있습니다.장기보유특별공제를 적용하는 보유기간 및 거주기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않습니다.5. 입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용됩니다.입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 (1) 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, (2) 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권 양도하여 1주택을 보유한 날부터 기산하게 됩니다.6. 개정 규정 적용의 예외<1> 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택2021년 1월 1일 현재 '소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자들'은 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산합니다.만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 일시적 2주택으로서 비과세규정이 적용되는 경우에는 '2021년 11월 2일 이후 종전주택을 양도분'부터는 개정 규정이 적용되어 비과세가 되지 않으니 유의해야 합니다.<2> 조세특례제한법상 특례주택을 포함하여 2주택인 경우'조세특례제산법상 특례주택과 일반주택을 소유함으로서 2주택'인 경우 조특법 특례주택은 소유한 주택에서 제외하는 것으로 보므로 일반주택을 양도하는 경우 보유기간의 기산일은 최초 취득일로 봅니다.

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트