1주택 양도세 비과세 혜택 중 거주기간 요건 문의

1번주택. 13년 6월 서울소재 아파트 취득 -> 22년 1월 매도함. 2번주택. 18년 6월 경기 소재 아파트 취득 등기완료 -> 당시 비조정, 현재 조정 1번주택 매도하여 현재는 2번 주택만 남아있는 상태로 취득당시 비조정지역이었으므로 2년동안 보유만 하면 비과세인 걸로 알고 있는데요.. 취득당시에 무주택자인 경우만 거주기간제한을 받지 않는다는 문구가 있어서 저는 취득당시 이미 1주택이 있는 상태였으므로 거주기간 의무가 있는지 문의드립니다.

1개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 반포세무회계 김영훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 취득하려는 주택이 매매계약 당시 비조정대상지역이었으나 잔금일에 조정대상지역이 된 경우에는 매매계약일 당시 거주자가 무주택 세대에 속하여야 거주요건을 적용하지 않는다는 규정이 있습니다. 다만, 고객님의 경우에는 2번째 주택이 취득당시 비조정대상지역에 해당하였기 때문에 무주택 여부에 상관없이 거주요건은 적용되지 않는 것으로 보아야 합니다. 감사합니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

1. 양도소득세 비과세 보유기간 기산일 개정소득세법시행령 제154조 제1항, 제5항소득세법 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택자가 해당 주택을 '2년 보유 및 거주'한 뒤 양도하는 경우 '양도가액 12억원까지 양도소득세를 비과세' 받을 수 있습니다.하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라집니다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 2021년 1월 1일 이후 처분한 경우에는 처분 후 '1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 및 거주기간을 재기산'하게 됩니다.[사례]A주택과 B주택을 보유한 상황에서 A주택을 먼저 양도 후, B주택을 2021.4.1 양도B주택 : 양도가액 10억 / 취득가액 5억 / 2005년 취득(1) A주택을 2020.12.31.에 양도(2) A주택을 2021.1.1.에 양도예를 들어 오래전 A,B 주택을 취득하여 보유하고 있던 1세대가 20년까지 A를 과세로 양도한 경우에는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 21년부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다.따라서 2년을 보유하지 못하고 양도하는 (2)의 경우 비과세가 아닌 일반세율을 적용한 양도소득세가 발생됩니다.또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시하여 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유들로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였습니다.개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 큰 금액의 세금이 부과될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.2. 거주기간2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은2년 보유기간뿐만 아니라'2년 거주기간'도 충족해야 비과세가 가능합니다.만약 다른 주택을 처분한 세대로서 개정 규정이 적용되는 상황에는 1주택으로서 비과세를 받으려고 하는 주택은보유기간뿐만 아니라거주기간 역시 다시 기산하게 되어 양도시기에 대한 큰 부담이 될 수 있습니다.하지만 17년 8월 2일 이전에 취득하였거나 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 당초 취득일부터 2년 거주기간의 요건이 없었던 주택은개정 규정이 적용되더라도 2년 거주는 필요 없이 2년 보유만 추가로 하여도 비과세 적용이 가능합니다.

3. 처분의 개념<1> 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는처분의 개념에 양도뿐만 아니라'증여 및 용도변경'을 포함하고 있습니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.<2> 멸실기존 주택을 '멸실'하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않습니다.<3> 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망하여 동일세대원이 아닌 '별도세대원에게 상속'되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않습니다.<4> 세대분리2주택 이상을 보유하는 1세대의 '일부 세대원이 별도 세대로 분리'되어 해당 세대의 주택수에서 제외된 경우에는 소령 제154조 제5항의 개정규정이 적용되는 처분의 개념에 포함되지 않으므로 보유기간은 다시 기산하지 않습니다.4. 장기보유특별공제 표2 적용소득세법 제95조 제4항소득세법시행령 제154조 제5항 개정규정이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라고 하더라도 '장기보유특별공제 표2'(보유기간 4% + 거주기간 4%, 최대80%)를 적용받을 수 있습니다.장기보유특별공제를 적용하는 보유기간 및 거주기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않습니다.5. 입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용됩니다.입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 (1) 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, (2) 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권 양도하여 1주택을 보유한 날부터 기산하게 됩니다.6. 개정 규정 적용의 예외<1> 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택2021년 1월 1일 현재 '소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자들'은 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산합니다.만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 일시적 2주택으로서 비과세규정이 적용되는 경우에는 '2021년 11월 2일 이후 종전주택을 양도분'부터는 개정 규정이 적용되어 비과세가 되지 않으니 유의해야 합니다.<2> 조세특례제한법상 특례주택을 포함하여 2주택인 경우'조세특례제산법상 특례주택과 일반주택을 소유함으로서 2주택'인 경우 조특법 특례주택은 소유한 주택에서 제외하는 것으로 보므로 일반주택을 양도하는 경우 보유기간의 기산일은 최초 취득일로 봅니다.

[양도소득세, 이월과세]이월과세가 적용되는 주택의1세대1주택 비과세 거주요건 판정시 취득시기(증여받은 날임)※ 양도세 이월과세 규정에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.양도세 이월과세 규정 및 적용배제양도세 이월과세 규정 및 적용배제 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 배우자나 직계...blog.naver.com사전-2026-법규재산-0353등록일자 : 2026.04.24.생산일자 : 2026.03.26.요지이월과세가 적용되는 증여받은 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 판정 시 취득시기는 증여를 받은 날임답변내용귀 사전답변 신청의 경우 기존 해석례(사전-2023-법규재산-0444, 2023.10.24.)를 참고하시기 바랍니다.○ 사전-2023-법규재산-0444, 2023.10.24.갑이 소유하고 있던 A주택을 별도세대인 을(갑의 모)에게 증여한 후 5년 이내에 을이 A주택을 양도하는 경우로서 ｢소득세법｣(2022.12.31. 법률 제19196호로 개정되기 전의 것) 제97조의2제1항이 적용되는 경우, 을이 양도하는 A주택의 취득시기는 같은 법 시행령 제162조제1항제5호에 따른 ‘증여를 받은 날’이 되는 것이며, 동 취득시기를 기준으로 같은 영 제154조제1항의 거주요건 적용여부를 판정하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’87.12.21. 祖母, A주택 취득○ ’20.06.19. A주택 소재지 조정대상지역으로 지정○ ’21.07.06. 질의인, A주택 취득(祖母로부터 증여) * 질의인과 祖母는 별도세대임을 전제○ ’26.01.05. A주택 양도2. 질의요지○ 祖母로부터 증여받은 A주택을 5년이내 양도하여「소득세법」제97조의2제1항이 적용되는 경우로서 같은 법 시행령 제154조제1항의 거주요건 판정 시 취득시기를 祖母가 A주택을 취득한 날로 볼 수 있는지3. 관련법령□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 제95조【양도소득금액】② 제1항에서 장기보유 특별공제액 이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.□소득세법 제97조의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다. 1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 2. 제97조제1항제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다. 3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우 3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우※ 부칙 <제19196호, 2022.12.31.>제1조(시행일) 이 법은 2023년 1월 1일부터 시행한다. (단서 이하 생략)제2조(일반적 적용례) 이 법은 부칙 제1조에 따른 각 해당 규정의 시행일 이후 소득이 발생하는 경우부터 적용한다.제18조(양도소득의 필요경비 계산 및 부당행위계산에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 증여받은 자산을 이 법 시행 이후 양도하는 경우의 필요경비 계산 및 부당행위계산에 관하여는 제97조의2제1항 전단 및 제101조제2항 각 호 외의 부분 본문의 개정규정(법률 제17757호소득세법일부개정법률 제87조의27제2항의 개정규정에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.□소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 개정되기 전의 것) 제97조의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1.~5. 생략⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다.⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다. 5.상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1세대 1주택 양도세 비과세 적용시거주기간 입증 자료(통화기지국내역,사실확인서 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 2년 이상 거주를 하시거나 아래의 상생임대요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대 (상생임대차계약)2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함2년 이상 거주 요건으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 해당 주택에 실제 거주를 하셔야 합니다.거주기간 계산은 해당 주택 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따릅니다. 다만, 실제 거주한 기간이 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일~전출일까지 기간으로 계산합니다(양도 집행기준 89-154-20).만약, 등본상 전입신고를 하지 않은 상태에서 해당 주택에 실제 거주를 했다면 실제 거주했다는 점을 입증해야 합니다. 2년 이상 거주를 해서 1세대 1주택 양도세 비과세로 신고를 했지만, 등본상 전입신고가 안되어있다면 세무서는 양도자가 실제 거주를 했는지 불분명하기 때문에 사실관계를 요구합니다. 따라서 실제 거주했다는 점을 입증해야 하는데, 입증할 수 있는 주요 자료는 아래와 같습니다.1. 공부상 자료전화가입증명원, 통화기지국내역, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 입주자관리카드, 신자증명원, 노인정 등 회원대장, 주민등록지와 실제 거주지가 원거리일 경우 병원진료기록, 금융거래내역서, 자녀취학증명원 등2. 임의 자료임대차계약서, 생필품 구입영수증, 사회활동기록, 수령우편물, 통/반장 사실확인서, 교통카드사용내역(조심 2008서1123, 2008.08.28) 등실제로 등본상 전입신고를 하지 않으신 분에 대해서 거주요건 충족으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 신고한 경험이 많으니 관련 도움이 필요하시면 부담없이 연락주셔도 됩니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트