이 상황에서 어떻게 해야할지요...ㅜㅜ

​​세무사 일을 하면서 가장 많이 들었던 주제 중에 하나는 자녀에게 물려줄 때 어떻게 해야하나요?인 것 같다.​누구도 알지 못하는 절세 방안이 있었다면 난 여기 있으면 안되는 것이다.​지금 당장 JK홀딩스에 주회장을 찾아가서 부자들 모으라고 해야하지 않을까 싶다.​최근 기사를 통해 작년 강남 3구에서 아파트 증여 거래가 급증 하였다는 사실을 쉽게 찾아 볼 수 있다. ​당분간 조세 정책이 쉽게 변하지 않을 것이란 예상에서 증여를 한 것인지, 주택가격이 상승할 것이라는 걸 예측하고 증여를 한 것인지 아니면 주변에서 하길래 증여의 방법을 택했을지는 아무도 모른다. ​그동안 세무 업무를 하면서 알게 된 점은 부자들이 무엇인가를 하는데는 다 이유가 있다는 점이다.​​​사실 몇년 전만 해도 주택의 양도차익이 많이 발생하지 않고, 주택의 가액이 크지 않는 경우에는 세액을 비교하여야 하는 경우가 많았다.​최근 처럼 주택의 가격이 급등하여 양도차익이 커지고, 다주택자의 양도소득세율이 증가한 상황에서는 대부분의 상황이 증여가 유리하게 계산 될 수 밖에 없는 구조가 되어 버렸다. ​이는 양도소득세율과 증여세율의 최고 세율을 생각해 보면 쉽게 이해가 될 수 있다. 다주택자 양도소득세율은 최고 70%가 넘지만, 상속증여세율은 50% 밖에 되지 않기 때문이다. ​세율이 동일한 상속과 증여는 비슷하다고 생각할 수도 있다. 증여재산공제(5천만원)보다 상속관련 공제(일괄공제 5억원)가 훨씬 크기 때문에 상속이 유리한 측면이 일부 있다​그러나 주택의 가치가 증가하는 걸 가정하면 지금 당장 증여하는 게 상속 보다 훨씬 적은 세부담이 발생 하게되나 이건 신의 영역이다. 주택 가격이 이렇게 오를 것이라고, 비트코인이 이렇게 상승할 것이라고 100% 확신을 가지고 예측할 수 있는 사람이 얼마나 되겠는가.​​​결국 현재 상황에서 자녀에게 세부담을 최소화 하면서 물려주는 방안은 증여로 판단 된다. 물론 이것은 단순 세부담 측면에서 비교한 것으로 모든 상황에서 적용 되지 않기 때문에 각자 상황에 맞게 세무상담을 통해 의사결정 하는 것이 필요하다. ​​​

재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 종전의 부동산을 보유하고 있는 조합원들의 형평성 문제를 보완하여 원만한 사업을 위한 동의를 끌어내기 위한 제도이다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)에 따른 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 원칙적으로 하나의 입주권을 부여받는다. 다만, 도정법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 부여할 수 있도록 규정하고 있다.재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 부동산을 보유하고 있는 조합원의 형평성 문제를 보완해 사업 동의를 끌어내기 위한 제도다. 1+1 입주권은 프리미엄이 어느 정도 보장되는 물건을 같은 단지 내 2개 가질 수 있어 시세차익을 많이 누릴 수 있다. [사진 flickr]다목에 따르면 가격 또는 면적이 큰 종전 물건을 가지고 있는 조합원의 경우 2개의 입주권 즉, 1+1 입주권을 공급할 수 있다고 명시하고 있으므로 강행규정이 아닌 임의규정의 성격으로 무조건 1+1을 받을 수 있는 것이 아닌 조합의 재량에 따라 받을 수 있는 것이다.이때, 1+1 입주권 중 한 개의 물건은 주거전용면적이 60㎡ 이하로 제한되며 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 큰 평수의 물건만 양도할 수 있다.1+1 입주권의 장점1+1 입주권의 장점은 명확하다. 프리미엄이 어느 정도 보장되는 입주권 물건을 같은 단지 내에서 2개를 가질 수 있으므로 시세차익을 많이 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 또한 조합원들에게 부여하는 무료 옵션 계약 등의 혜택을 모두 받을 수 있다.과거 몇 년 전만 해도 이런 1+1 입주권을 통하여 큰 시세차익을 온전히 누릴 수 있었다. 하지만 각종 세금규제가 생기면서 1+1 입주권이 오히려 불리한 경우들이 많이 발생하고 있다.같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 큰 손해를 보게 할 수 있다. 따라, 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토해야 한다. [사진 piqsels]1+1 입주권의 단점① 양도소득세 중과세현행 소득세법에서는 일정 요건을 충족하는 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하며, 기본세율에 20%(3주택자 30%)를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하고 있다.입주권 역시 주택 수에 포함되므로 1+1 입주권을 보유한 다주택자가 다른 주택을 양도하는 경우 2주택 중과가 아닌 3주택 중과세율이 적용될 수 있다. 또한 1+1 입주권만 보유하고 있는 조합원이라고 하더라도 투기과열지구 내의 물건은 원칙적으로 신축아파트로 준공된 이후에 양도할 수 있어서 신축 이후 양도하는 주택은 2주택 중과를 받을 수밖에 없다.사실상 시세차익의 대부분을 양도소득세로 가져가게 되는 셈이다. 게다가 비교적 시세차익이 적은 작은 평수를 먼저 양도하여 중과세액을 줄이려고 하더라도 이전고시 후 3년을 보유해야 하니 종합부동산세도 부담이 된다.② 종합부동산세위에서 언급한 것처럼 60㎡ 이하의 작은 평수의 물건은 이전고시일로부터 3년간은 양도를 할 수 없으므로 양도소득세를 줄이기 위해서는 3년간 종합부동산세를 견뎌야 한다. 조정대상지역 내의 2주택 이상자는 종합부동산세 세율 역시 중과세율이 적용되는데 1주택자에 비하여 2배 이상의 종합부동산세를 부담하게 된다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이기 때문에 결코 만만히 볼 세액이 아니다.③ 대출 제한, 추가 분담금1+1 입주권을 신청한 조합원은 집단대출에 있어서 대출 제한이 있을 수 있다. 또한 1+1 입주권의 경우 물건이 2개인 만큼 추가 분담금이 더 발생하게 된다.따라서 초기에 투입되어야 하는 자금이 많아지므로 자금력의 부담이 커지게 된다. 또한 신축 이후에 누릴 수 있는 시세차익 역시 중과세율로 인하여 온전히 다 누릴 수 없으므로 늘어나는 부담금과 실제 받을 수 있는 금액을 구체적으로 비교해봐야 한다.④ 처분의 제한투기과열지구의 입주권은 원칙적으로 준공 전까지는 매매, 증여 등의 소유권 이전이 불가하다. 입주권으로 양도하는 경우 다주택자라고 하더라도 양도소득세 중과세율이 적용되지 않기 때문에 유리하지만 여의치 않은 상황이다.만약 전매제한의 예외 대상으로서 입주권 상태로 전매가 가능한 상황이라고 하더라도 1+1 입주권은 원칙적으로 2개의 입주권을 모두 소유권 이전 해야만 한다. 1개의 물건만 분리하여 매매나 증여할 수 없다. 이같이 1+1 입주권은 처리하기가 까다로우며 그만큼 매수자를 찾기도 쉽지 않다.1+1 입주권을 고려 중이라면1+1 입주권의 단점에 대해서 여러 가지를 서술하였지만, 장점이 너무나도 큰 물건임에는 틀림없다. 조합원마다 보유한 주택 수, 해당 물건의 상황, 이후 부동산 계획, 취득가격 등 여러 가지 상황에 따라서 유불리는 크게 차이가 난다. 같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 오히려 큰 손해를 가지고 올 수 있다. 따라서 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토하여야 한다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​​오늘은 종합부동산세 절세사례에 대해서 소개해 드릴건데요.해당 기사를 보시면 아시겠지만 올해 2021년 부터 종합부동산세 개정안이 적용됨으로써 작년 2020년 대비 종부세가 굉장히 많이 오르게 되는데요, 중과세율이 적용되시는 다주택자 분들은 많게는 작년 대비 3~5배 정도가 발생되기도 합니다.​​■ 종합부동산세 계산구조종합부동산세는 다음과 같이 계산됩니다.​■ 2021년 종부세 폭탄의 이유를 간략하게 정리해보면 다음과 같습니다.(1) 최근 부동산 가격의 급등(2) 정부의 공시가격 현실화율 반영(3) 종부세 개정을 통한 세율 인상(4) 매년 공정시장가비율의 인상​​■ 과세사례그렇다면 실제로 2020년과 비교하여 2021년에 얼마나 종부세가 과세되는 걸까요 ??간략한 사례를 들어봤습니다!​보시는것과 같이 중과세율이 적용되는 경우에는 많게는 3천~5천만원의 종부세 차이가 발생하게 됩니다.여기서 종부세의 무서운점은 취득이나 양도시 1회만 과세되는 취득세, 양도세와는 다르게 종부세는 보유세로서 매년 발생되는 세금이라는 것입니다.​그렇다면 수천이 되는 종부세를 매년 부담해야하는 말도 안되는 일이 벌어지게 되게 되는데요,,,일반 근로자분들 입장에서는 정말 엄청난 부담입니다.​​■ 종부세 절세사례​<1> 2채 모두 부부 공동명의인 경우 -> 각각 1채씩 단독명의로 변경<2> 2채 모두 남편 단독명의인 경우 -> 아내에게 1채를 증여상황에 따라서 종부세 절세액은 1~3억이 발생될 수 있습니다. ​주택을 보유하신 상황에 따라 종부세 절세방안은 달라지며, 각자의 상황에 맞는 종부세 절세방안은 분명히 존재합니다.각 상황에 맞는 절세방안에 대해서는 상담을 통하여 구체적으로 안내를 받으시길 바랍니다!​​■ 발생되는 증여세, 취득세와 비교그렇다면 증여에 따라 발생되는 취득세, 증여세가 궁금하실텐데요~실익을 검토해보기 위해서 발생하는 세금들과 절세되는 종부세를 비교해보겠습니다.위의 표에서는 언급하지 않았지만, 증여를 통하여 취득가액을 높임으로써 이후에 발생되는 양도세까지 추가적으로 절세가 가능합니다.이 글에서 알려드리지 못한 세부적인 내용과 추가적인 절세방법에 대해서는 상담 진행시 친절하게 안내 드리겠습니다~​​따라서 최종적으로 발생예상되는 세액과 최종 절세되는 세액을 비교하셔서 실익을 검토하시고 진행하시는게 가장 중요합니다! 부동산 세금은 경험과 노하우가 중요하며 게속해서 개정이 되는 만큼 판단 미스 하나로 세금이 수억차이가 날 수 있습니다. 최근에 잘못된 판단으로 신고하여 세무조사가 나오시는 분들을 많이 보고 있습니다.​반드시 부동산 전문 세무사님과 상담을 통한 뒤에 완벽한 검토를 받으시고 진행하시길 바랍니다!

부동산전문세무사 / 세무사의 공인중개, 명쾌한세무사공인중개사사무소입니다당 세무사와 더 상세한 전화상담을 원하시는 경우에는 본 세무사 소개화면에 있는 카카오톡말풍선표시(SNS 안내부분에서 블로그 표시 옆에 있는 말풍선표시)를 누르시거나 카카오톡에서 '명쾌한세무사'를 검색하시어 대화창에 '택슬리를 통하여 왔다'는 것과 상담받고자 하시는 상황 및 문의사항을 남겨주시면 음성세무상담(내용 난이도 복잡성 등에 따라 최저 15분 / 33,000원부터 시작됨)을 하실 수 있도록 절차를 안내드리고 있습니다소득세법시행령 제155조 제20항에 보면, '직전거주주택보유주택'이라는 용어가 등장하는데, 세법 용어가 많이 낯설고 어려울 수 있어..이해가 조금 더 참고가 될 수 있을까 하여 밑줄을 표시해 보았습니다.오늘은 최근 국세청 유권해석을 보려 하는데..그 요지는 지금 양도하고자 하는 주택이 직전거주주택보유주택인 경우에, 2년 거주요건을 상생임대주택요건충족으로서 대신할 수 있는지에 대한 것입니다유권해석 분석 - 사실관계 등즉, 지금 양도하고자 하는 주택은 임대주택으로 등록되었다가 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호에 따른 자진말소가 되었고..그외 두채의 주택은 모두 장기로 등록하여 임대중인 상태인데,과거에 주택임대사업자로서의 거주주택비과세특례를 적용받은 적이 있는 상태라고 하네요직전거주주택보유주택을 비과세 받고자 하는 경우 2년 거주를 못하였더라도 상생임대주택요건을 충족한 경우 재차 거주주택비과세를 적용받을 수 있는지에 대한 것입니다.논리적으로 큰 무리가 없을 것 같은데요유권해석 답변가능하다고 답변이 나왔네요다만, 그 비과세 범위는 지금 양도하는 주택의 전체 양도차익이 아니라 구분된 일부 양도차익에 대해서만이다라고 하고 있으며 이는 세법상 당연한 논리겠죠그 보유기간 중 거주주택을 비과세로 양도한 적이 있는 임대등록이력주택을 1세대 1주택 비과세로 양도하는 경우에 대해 잠깐 논의해 볼까요상황을 간략히 구성해 보면 다음과 같습니다한채의 거주주주택과 한채의 등록임대주택이 있는 상태에서 그 거주주택은 특례를 적용받아 양도하였고..이제 그 임대주택은 말소가 된 상태에서 1세대 1주택 비과세로서 양도하고자 하는 상황입니다.여기서 검토해 보아야 하는 것 중 대표적인 것으로는 크게 두가지일 것으로 생각됩니다.첫째, 해당 주택 취득당시 비조정대상지역이었는데도 그 비과세요건으로서 2년거주의무가 필요한가둘째, 어쨌든 그 비과세요건을 충족하였다하더라도 그 전체양도차익에 대한 비과세가 아니라고 하는데, 혹시 경우에 따라 전체비과세가 가능할 수도 있을까해당 주택 취득시기가 비조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 불필요하다고 생각하는 경우가 있을 수 있는데..이는 법령 등의 변경 경과 등에 따라 매우 세밀한 부분에서의 판단이 필요할 것이며, 만일 2년 거주 요건이 필요한 경우라 하더라도 어떠한 사실관계냐에 따라 그 요건이 필요하지 않거나 그 요건을 충족하였음을 선제적으로 입증하여 주장하는 과정이 필요할 것입니다.통상 과세관청 조세부과 등의 여러 과정을 보면..납세자 입장에서는 안타깝게도 상당히 늦게 과세고지가 되는 등의 사정으로 가산세의 부담이 상당할 것이지만, 그것이 국세부과제척기간내에 이루어졌다면 이에 대해 항변하거나 대응할 수 있는 경우는 거의 없다고 보는 것이 맞을 것입니다.호미로 막을 것을 가래로 막는다과세관청과 납세자 간에 세금에 대한 쟁점이 생겼을 때 주로 가장 많이 떠오르는 속담이기도 합니다.다수 조세전문가들의 자문과 검토가 필요한 이유이기도 할 것입니다.당 세무사와 더 상세한 전화상담을 원하시는 경우에는 본 세무사 소개화면에 있는 카카오톡말풍선표시(SNS 안내부분에서 블로그 표시 옆에 있는 말풍선표시)를 누르시거나 카카오톡에서 '명쾌한세무사'를 검색하시어 대화창에 '택슬리를 통하여 왔다'는 것과 상담받고자 하시는 상황 및 문의사항을 남겨주시면 음성세무상담(내용 난이도 복잡성 등에 따라 최저 15분 / 33,000원부터 시작됨)을 하실 수 있도록 절차를 안내드리고 있습니다블로그내용에 대한 문의는 받지 않으며.. 세무상담 등이 필요한 경우그 예약절차에 대한 문의와 안내만 가능합니다명쾌한세무사공인중개사사무소는부동산전문세무사로서 복잡한 제반 부동산 관련 세금 세무상담과 세무대리 업무를 하고 있습니다또한, 개업공인중개사로서 부동산중개와 컨설팅업무를 하고 있습니다당사무소 블로그의모든 게시글에는 블로그게시글면책공고가 적용됩니다즉, 본 블로그의 내용을 바탕으로 어떤 조치나 의사결정 및 세무신고 등을 하시면 안되고,자신의 구체적인 상황 등에 대해서는반드시사전에 관련 세무전문가들을 통해충분한 상담과 자문을 받으셔야 합니다

기타소득 과세최저한의 경우원천징수이행상황신고 및 지급명세서 제출여부★소득세 집행기준 84-0-1.기타소득 과세최저한의 건별 적용범위①기타소득금액(세액공제 받은 연금계좌 납입액과 연금계좌 운용실적에 따라 증가된 금액을 연금외수령한 소득 제외)이건별로 5만원 이하인 경우 소득세를 과세하지 않는다.② 과세최저한 기준의 건별은 기타소득의 발생근거, 지급사유 등을 고려하여 거래건별로 판단한다.<사례>∙ 형식적으로 2개 이상의 계약이 존재하는 경우라 하더라도 실질적으로 1개의 계약에 해당하는 경우 전체를 1건으로 보아 과세최저한 적용여부를 판단함∙ 종업원 제안제도에 의한 상금의 경우 제안 1건을 매건으로 보아 과세최저한을 판단함★소득세 집행기준 84-0-2기타소득 과세최저한의 경우 원천징수이행상황신고 및 지급명세서 제출여부① 과세최저한으로 소득세가 과세되지 않은 소득을 지급할 때는원천징수를 하지 않는 것이나 원천징수이행상황신고서에는 원천징수하여 납부할 세액이 없는 자에 대한 것도 포함하여 신고해야 한다.②과세최저한으로 소득세가 과세되지 않은 기타소득은 지급명세서 제출의무가 면제되나,｢소득세법｣ 제21조제1항제15호(일시적 문예창작소득) 및 제19호(일시적 인적용역소득)의 기타소득은 지급명세서 제출의무가 면제되지 않는다