(주택+입주권)일시적 2주택 비과세 해당 여부 문의

일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우,비과세 적용 시기(차이없음, 신규주택 취득일로부터 3년 이내)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 규정은 아래와 같습니다.1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것만약, 두번째 주택이 입주권으로 변경된 경우에는 어떻게 될까요? 결론은 차이 없습니다. 신규주택이 입주권으로 변경이 되어도 반드시 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하셔야 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.가끔 1주택 + 1입주권 보유시, 비과세 요건과 헷갈리시는 분들이 있습니다. 이는 1주택을 보유한 상태에서 입주권을 승계취득한 경우에만 해당하는 것이며, 신규주택이 입주권으로 변경된 경우에는 적용되지 않습니다.1주택+1입주권(분양권) 보유시, 주택 양도세 비과세 규정에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.양도, 서면-2019-부동산-1050 [부동산납세과-540] , 2019.05.27[ 제 목 ]일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부[ 요 지 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다[ 회 신 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다1. 질의내용 요약○ 사실관계-2004.05.00.甲은 “성남시 분당구” 소재 A주택 취득하여 거주중-2016.10.00.甲은 “수원시 팔달구” 소재 B주택 취득 -2017.08.00. B주택이 재개발지구로 지정되어 관리처분계획인가에 따라 조합원 입주권으로 전환됨○ 질의내용거주중인 A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용 여부나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-171, 2010.02.03.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B 주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에는「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것이나, B주택을 취득한 날부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 같은 령 제155조제1항 및 제156조의2제3항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.○ 부동산거래관리과-455, 2010.03.24.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B”주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획인가로조합원입주권을 취득한 경우로서 B주택을 취득한 날부터 2년이지나 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것입니다.

주택으로 용도변경한 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 여부(용도변경일로부터 3년 이내 양도하면 비과세 가능)★일시적 2주택 양도세 비과세★1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것※ 상속증여세과-512 생산일자 : 2013.08.26.요지1주택이던 자가 다른 주택을 취득하여 업무용 또는 주거용으로 반복・용도변경하여 사용하는 경우에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임회신귀 질의 경우, 기존해석사례(우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. 및 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29.)를 참고하시기 바랍니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계 - 2003.08. A주택 취득 - 2009.12. B주택(단독주택) 취득 및 주택임대 개시 - 2010.07. B주택 용도변경(단독주택 → 사무실) 후 사무실로 사용 - 2012.07. B주택 용도변경(사무실 → 다가구주택) 후 다가구주택으로 사용 - 2013.08. A주택을 양도할 예정 ○ 질의내용 - A주택 양도에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받고자 할 때 B주택의 취득시기를 언제로 보는 것인지 (갑설) 2009.12.이다. (을설) 2012.07.이다.2. 질의내용에 대한 자료○ 소득세법 기본통칙 89-154…3 【주택의 범위】법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.○ 우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. [ 요 지 ] 1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.)를 참조하시기 바랍니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29. 귀 질의의 경우,「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다. - 아 래 - - 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용 - 2002.1월～2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2005.1월～2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용 - 2007.1월～ : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2007.3월 : A주택 양도★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​A(최초 주택)B(재건축 주택)C(재건축 기간 거주할 주택)이라 가정하고 말씀드리면 ​A-B 취득후 C취득전에 A양도시A와C 모두 비과세가 적용됩니다.​같은날 양도와 취득이 있는경우 먼저 양도하고 취득한것으로 보기때문에최소한 AC 가 같은날 양도되고 취득하여야 두가지 비과세를 동시에 적용받으실수 있습니다.​양도, 서면-2019-법령해석재산-0466 [법령해석과-1622] , 2021.05.07[ 제 목 ]재건축대상주택 취득시점 일시적 2주택인 경우 이후 취득한 대체주택의 소득령§156의2⑤ 적용 여부[ 요 지 ]종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하여 일시적 2주택에 해당하는 경우 이후 취득한 대체주택(C)은 소득령§156의2⑤의 규정을 적용받을 수 있음[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나,종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2 제5항

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​단기간내 퇴거하면 문제가 발생합니다.​2주택 모두 조정대상지역에 있으면서 일시적2주택 비과세 요건을 충족하기 위해서는 1년 내 전입 및 1년내 양도 요건이 필요합니다. ​여기서 전입만 하면 되는 것이 아니라 30일 이상 거주할 목적이 있어야 하는 것이며, 실제 거주할 목적이 있었는지 여부는 다른 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 즉, 30일만 채우면 된다는 것이 아니라 실질을 따져서 판단하게 됩니다. ​이하는 이에 대한 기획재정부 답변입니다.​​

4. 재개발/재건축​① [기존 입주권/분양권 -> 일반주택], [상속주택]​상속개시 당시에는 기존에 입주권이나 분양권을 가지고 있는 상태에서 상속 주택이 세대 내로 들어오고 나서 기존의 입주권/분양권 물건이 일반주택으로 완성되는 경우가 있습니다. 상속주택이 상속된 후에 완성된 일반주택이니 비과세 특례를 받지 못하는 걸까요? 법문에 의하면 이것은 일반주택으로 봐주어 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​② [일반주택], [상속 입주권/분양권 -> 상속주택]​법문에 의하면 상속받은 주택이란, 입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하고 있으므로 이 경우도 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​③ [일반주택 -> 입주권], [상속주택]​일반주택이 입주권으로 변하고 나면, 입주권을 팔 때에 주택처럼 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 입주권은 구주택이 신주택으로 변하는 과정에 있어 거의 주택이나 다름없습니다. 하지만, 입주권을 양도하는 때에 상속주택이 있는 경우 입주권에 대해 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 적용한다는 규정이 없어, 불가하다는 것이 해석입니다.​그러면 입주권이 다시 주택이 되기를 기다렸다가 팔면 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 이에 대하여 명확한 해석은 없지만, 도시정비법에 따른 재개발 재건축으로 취득한 주택의 1세대 1주택 비과세 보유기간을 적용할 때, 종전주택, 공사기간, 신축주택의 기간을 모두 합산해주는 조항에 비추어 가능하지 않을까 생각합니다.​서면부동산2015-1685(2015.10.26)[질의] 갑은 2005년도에 A주택을 취득, 을(갑의 배우자)은 2006년도에 B주택을 취득, 갑은 2008년도에 별도세대인 친정 아버지로부터 C주택을 상속받았으며, 2015.6월에 A주택을 양도하였음(A주택에 대한 양도소득세 신고·납부 완료) 한편, 을의 B주택은 ’14.9.5. 도시및주거환경정비사업법에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획을 인가받음. 을이 B주택 주택재건축사업 관리처분계획인가 후 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제2항 또는 제17항에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부[회신] 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.​부동산거래관리-1069(2010.08.17)「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축 주택의 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간은 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함​​④ [일반주택], [상속주택 -> 입주권] / [상속주택 -> 입주권(멸실) -> 상속주택]​상속받은 주택은 돌아가신 분이 마지막까지 머무르던 장소일 가능성이 높습니다. 그래서 노후한 주택인 경우가 대부분입니다. 상속주택이 속한 지역이 재개발 사업에 돌입하면서 입주권으로 변하거나, 다시 신축주택으로 변하는 경우가 있습니다. 꼭 재개발 사업이 아니어도 상속인이 상속주택을 멸실하고 신축할 수 있습니다. 그런 때에도 일반주택의 양도는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 가능합니다. 다만, 상속주택의 주택 수가 늘어나는 신축, 예를 들어 다가구주택을 멸실하고 다세대주택으로 신축하는 경우에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 불가합니다.​사전법령해석재산2015-439(2016.05.04)같은 영 제155조 제2항 규정에 따른 상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획인가로 인하여 조합원입주권으로 전환됨에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는 「소득세법 시행령」제154조 제1항 규정을 적용할 수 있는 것입니다.​양도소득세 집행기준 89-155-10 [상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우]상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다.​부동산거래관리-613(2010.04.28)1채의 일반주택과 상속주택(「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 1채의 상속주택을 말함)을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 위를 적용함에 있어 공동상속주택인 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 공동상속인이 세대별로 각각 분할취득하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항 각호의 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택에 대한 특례가 적용되는 것입니다.​​5. 다주택자 중과 배제​일반주택을 먼저 팔면 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있다지만, 사정상 상속주택을 먼저 팔아야 할 수도 있습니다. 그러면 상속주택에 대해서는 비과세를 받지 못합니다. 그러나 비과세를 받지 못해도, 중과세는 면할 수 있습니다.​이때 중과세를 면하는 상속주택에도 조건이 있습니다. 2채 이상의 주택이 상속된 경우에는 선순위 상속주택만 가능하고요, 상속받은 날부터 5년 이내에 팔아야 합니다.​소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)