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06-16
일시적 2주택 비과세 조건 충족 여부 문의
1. 2020.7.1. 용인의 아파트 매수(거주x, 갭투자)
2. 2022.5.28. 광주의 공시지가 1억미만 아파트 매수(거주x, 갭투자)
최근 일시적 2주택 조건이 완화됐다는 얘기를 듣고 문의 드립니다.
2022년 7월 이후에 용인의 아파트를 매수할 경우 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있는지 문의드립니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 경기도 용인은 구역에 따라 2018.12.31 또는 20.06.19에 조정지역으로 지정되었습니다. 조정지역 이후에 취득했다면 '2년 이상 거주'를 하셔야 비과세 요건이 충족되는 것입니다. 다만, 조정지역 공고이전에 매매계약+계약금을 지불하고 계약당시 무주택세대일 경우, 거주요건은 없으므로 2년이상 보유만 하시면 비과세 요건을 충족합니다.
2. 위의 비과세 요건을 충족한 용인주택을 광주아파트 취득일로부터 2년 이내로 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
1) 종전주택 취득일로부터 1년이상 지난 후 신규주택 취득
2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도
3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것
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안녕하세요? 세무회계 유안 목정우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
용인지역 아파트 취득시 조정대상지역이였다면, 보유 및 거주 2년이상 충족해야 비과세가 가능하고,
(취득당시 비조정대상지역인 경우 보유만 2년)
더불어 신규주택 취득시 종전주택(용인),신규주택(광주)이 전부 조정대상지역에 속한다면 2년 /
둘 중 하나라도 조정대상지역에 속하지 않는다면 3년이내 종전주택을 처분해야 비과세가 가능합니다.
즉, 용인아파트 취득당시 조정대상지역이고, 거주요건을 충족하지 못한 경우 비과세 적용이 불가능합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
일시적 1가구 2주택 요건 충족여부 및 양도세 비과세 문의
일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 기존주택 취득일로부터 1년 이후에 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 1년 또는 3년 이내에 기존주택을 처분해야 하는 것입니다.
위의 경우, 잔금이 먼저 치루어지는 B주택이 기존주택이 되는 것이며 A주택이 신규주택이 되는 것입니다. 기존주택인 B주택 취득일로부터 1년 이내로 신규주택 A주택을 취득할 경우 일시적 2주택 비과세는 불가능한 것입니다.
만약, B주택 취득일로부터 1년 이후에 A주택을 취득한다면, A주택 취득일로부터 3년 이내로만 비과세 요건을 충족한 B주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
실거주 조건 충족여부에 대한 문의
가능합니다.
세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 2년이상의 거주요건을 충족한 경우에는 세대원 전원이 거주요건을 충족한 것으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
▣ 양도, 서면-2018-부동산-0442 [부동산납세과-533],2019.05.27.
[ 제 목 ] 1세대1주택 비과세 거주요건 적용시 세대원 일부가 거주하지 않은 경우 적용 여부
[ 요 지 ] 1세대가 조정대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우 거주요건 적용시 배우자 등이 부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것입니다
양도소득세법 집행기준 89-154-31. 세대원의 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우
세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 동거봉양, 가정불화 등 부득이한 사유로 처음부터 본래의 주소에서 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
소득세법 시행규칙 제71조(1세대1주택의 범위)
⑤영 제154조제1항제3호에 따른 사유로서 제3항을 적용할 때 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 조건에서 계약일자 관련 여부
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
소득세법시행령 제155조 제1항 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 중복보유기간은 현재 1년입니다.
이때, 단서규정에 따라 기존 임차인이 있는 경우에는 중복보유기간은 기존 임대차계약 종료일까지 하며, 최대 2년을 한도로 연장됩니다.
신규주택의 취득일과 임대차기간의 계약일이 동일한 경우에도 단서의 연장규정을 적용 받을 수 있습니다.
다만, 전 소유자인 매도인을 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 신규주택을 취득하는 경우에는 단서규정이 적용되지 않으며, 1년 이내 양도 및 전입해야합니다.
따라서 말씀 주신 내용의 매매의 일시적 2주택 중복보유기간은 1년이내 양도 및 1년 이내 신규주택에 전입해야 합니다.
해당 내용에 대한 해석이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
서면부동산2021-3992(2021.09.29)
(질의내용) 매도인이 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 매매계약을 하는 경우 종전주택의 양도기한 및 신규주택으로 이사·전입신고 기한이 그 임대차계약 종료일까지로 연장되는지 여부
[회신] 귀 서면질의의 경우, 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우로서 전 소유자가 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 단서를 적용하지 않는 것입니다.
양도소득세
일시적2주택 전입조건및 양도세문의
이번 소득세법 시행령 개정사항은 다음과 같으며 시행령 개정일 이전인 '22.5.10일 이후 양도'분부터 소급 적용하도록 하고 있습니다.
1. 일시적 2주택 비과세 요건 완화(전입요건 폐지, 양도기한 2년으로 연장)
소득세법 시행령 155조 제1항 일시적 2주택 비과세 요건이 다음과 같이 완화되었습니다.
(1) 종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택 취득
(2) 신규주택 취득일로부터 2년 이내 종전주택 양도(종전규정 : 1년이내 양도 및 1년 이내 신규주택 전입)
(3) 종전주택 양도일 현재 2년 보유(거주)기간 충족
따라서 종전주택A를 B주택 취득일로부터 2년 이내에 양도하시면 비과세 가능하며, 전입요건은 없습니다.
다만, 기존 주택의 양도일(매도잔금일과 등기접수일 중 빠른날)이 개정 소급적용일 22.5.10 전이라면 종전 규정이 적용되므로 신규주택 취득당시 두주택 모두 조정대상지역이었다면 신규주택 취득일로부터 1년(임차인이 있는 경우에는 임차인의 계약종료일)까지 종전주택을 양도와 전입까지 해야 합니다.
2. 1에서 안내드린대로 5.10이후 양도하셨다면 전입하지 않아도 추징세액은 없지만, 전에 양도한 경우로서 비과세 요건인 전입요건을 충족하지 못하는 경우에는 비과세가 되지 않습니다.
만약, 비과세로서 양도소득세를 당초 신고했다가 이후에 전입요건을 충족하지 못한다면 원래 내야하는 양도소득세와 그게 대한 가산세가 추가로 부과됩니다.
가산세는 과소신고가산세(과소신고된 세액의 10%)와 납부불성실가산세 (미납된 일수의 * 2.2/10,000)가 적용됩니다.
3. 최초 신고시 비과세가 아닌 일반과세로 세액을 신고 및 납부했다가 이후에 전입요건을 충족하신다면 경정청구를 통하여 과다납부한 세액을 환급 받을 수 있습니다.
관련내용 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222726379932
양도소득세
일시적 1가구 2주택 비과세 여건이 충족할 수 있을까요?
해당 아파트 등기등록 접수일로부터 1년이 지나 분양권을 취득하여야 하며 그로부터 3년이내에 종전주택을 양도하거나 취득한 분양권이 완공된 후 2년이내에 세대 전원이 이사를 가고(1년 이상 실거주할 것) 신규주택 완공 전후 2년이내에 종전주택을 양도해야합니다.
감사합니다
관련 전문가
모두보기지창용 세무사
안녕하세요. 소통하는 세무사 창조세무회계입니다.
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일시적2주택 비과세 신규주택 단기퇴거시 전입요건 충족여부
강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.단기간내 퇴거하면 문제가 발생합니다.2주택 모두 조정대상지역에 있으면서 일시적2주택 비과세 요건을 충족하기 위해서는 1년 내 전입 및 1년내 양도 요건이 필요합니다. 여기서 전입만 하면 되는 것이 아니라 30일 이상 거주할 목적이 있어야 하는 것이며, 실제 거주할 목적이 있었는지 여부는 다른 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 즉, 30일만 채우면 된다는 것이 아니라 실질을 따져서 판단하게 됩니다. 이하는 이에 대한 기획재정부 답변입니다.
상속∙증여세
양도소득세
주택으로 용도변경한 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 가능여부
주택으로 용도변경한 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 여부(용도변경일로부터 3년 이내 양도하면 비과세 가능)★일시적 2주택 양도세 비과세★1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것※ 상속증여세과-512 생산일자 : 2013.08.26.요지1주택이던 자가 다른 주택을 취득하여 업무용 또는 주거용으로 반복・용도변경하여 사용하는 경우에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임회신귀 질의 경우, 기존해석사례(우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. 및 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29.)를 참고하시기 바랍니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계 - 2003.08. A주택 취득 - 2009.12. B주택(단독주택) 취득 및 주택임대 개시 - 2010.07. B주택 용도변경(단독주택 → 사무실) 후 사무실로 사용 - 2012.07. B주택 용도변경(사무실 → 다가구주택) 후 다가구주택으로 사용 - 2013.08. A주택을 양도할 예정 ○ 질의내용 - A주택 양도에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받고자 할 때 B주택의 취득시기를 언제로 보는 것인지 (갑설) 2009.12.이다. (을설) 2012.07.이다.2. 질의내용에 대한 자료○ 소득세법 기본통칙 89-154…3 【주택의 범위】법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.○ 우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. [ 요 지 ] 1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.)를 참조하시기 바랍니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29. 귀 질의의 경우,「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다. - 아 래 - - 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용 - 2002.1월~2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2005.1월~2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용 - 2007.1월~ : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2007.3월 : A주택 양도★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
종합부동산세
재건축대상주택 취득시점 일시적2주택인 경우 대체주택 비과세여부
안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.A(최초 주택)B(재건축 주택)C(재건축 기간 거주할 주택)이라 가정하고 말씀드리면 A-B 취득후 C취득전에 A양도시A와C 모두 비과세가 적용됩니다.같은날 양도와 취득이 있는경우 먼저 양도하고 취득한것으로 보기때문에최소한 AC 가 같은날 양도되고 취득하여야 두가지 비과세를 동시에 적용받으실수 있습니다.양도, 서면-2019-법령해석재산-0466 [법령해석과-1622] , 2021.05.07[ 제 목 ]재건축대상주택 취득시점 일시적 2주택인 경우 이후 취득한 대체주택의 소득령§156의2⑤ 적용 여부[ 요 지 ]종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하여 일시적 2주택에 해당하는 경우 이후 취득한 대체주택(C)은 소득령§156의2⑤의 규정을 적용받을 수 있음[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나,종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2 제5항
양도소득세
[양도소득세]일시적 2주택 비과세 특례적용 여부(국세청 사전답변, 2021.08.31)
안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 2021년 8월 31일 생산된 국세청 사전답변 내용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.사실관계는 다음과 같습니다.A주택에 대한 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까요?1) 일시적 2주택 비과세 특례신규 주택을 2018.09.13 이전에 취득하는 경우로서 일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.ⓐ 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것ⓑ 종전 주택을 취득일로부터 2년 이상 보유할 것ⓒ 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도할 것A주택은 위의 ⓐ, ⓑ요건은 충족하였지만 B주택 취득일로부터 3년 이내 양도하지 못했기 때문에 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.2) 혼인 합가 특례신혼생활에 따른 주거안정을 보호하고 혼인으로 인한 불이익을 주지 않겠다는 취지로 소득세법 시행령 155조 5항에서 혼인 합가 특례를 규정하고 있습니다. 법률상 혼인이 아닌 사실혼 관계에서 취득한 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않기 때문에 B주택을 공동명의로 갑과 을이 취득하고 혼인신고일로부터 5년 이내 A주택을 먼저 양도하였다 하더라도 비과세는 받을 수 없습니다. 국세청 사전답변에서도 이와 같이 답변했습니다.[ 요 지 ]1주택을 보유한 자가 사실혼 관계에 있는 자와 새로운 주택을 공동명의로 취득한 후 법률혼관계가 성립된 경우로서 B주택을 취득한 날로부터 3년이 지나 A주택을 양도하는 경우에는 혼인합가 특례 또는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없음[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1주택(A주택)을 보유한 자가 사실혼 관계에 있는 자와 새로운 주택(B주택)을 공동명의로 취득한 후 법률혼관계가 성립된 경우로서 B주택을 취득한 날로부터 3년이 지나 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조제1항제1호에 따른 “신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한 경우” 또는 같은 조 제5항에 따른 “1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우”에 해당하지 않는 것입니다.이번 블로그 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.
양도소득세
[양도세 - 일시적 2주택 교환거래] 비과세 교환 거래, 아파트/주택 교환, 교환매매 (by 양도세신고/양도세상담/부산세무사)
들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 요즘 부동산 거래 절벽인 시기라 일시적 2주택 등 처분기한 내에 주택을 팔아야 비과세를 받는데 매수 문의가 없어 걱정인 분들이 많습니다. 급매로 팔기는 싫고, 그래서 나온 대안이 교환 거래입니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,일시적 2주택, 1주택+1조합원입주권/분양권, 혼인합가 등은처분기한이 있습니다1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우가 있는데, 대표적인 것이 일시적 2주택입니다.비과세를 위해서는 종전주택을 2년, 3년 이내에 양도해야 하는데 요즘 거래가 잘 안되고 시세도 내려 급매로 팔아야 하나 고민인 경우가 많습니다.그래서 나온 대안이 기한내에 팔아야 되는 2주택자들끼리 상호 교환거래를 하는 것입니다.관련 신문 기사 참고바랍니다.https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004974328?sid=101 아파트 교환 도와주는 곳 있나요 …매매 힘든 다주택자 '돌파구' 광교 이편한세상아파트, 11년차, 47평, 고층, 실거래 17억원, KB시세 18억원. 비과세 목적 교환매매합니다. 비슷한 매물 가지고 계신 분, 채팅 주세요. 거래절벽 현상이 심화하면서 아파트 매매가 어려워지자n.news.naver.com1주택 1분양권/조합원입주권의 경우에도 종전 주택을 기한내에 처분하면 비과세가 되며, 혼인합가로 인한 2주택도 합가일 기준 5년이내 양도하면 비과세가 됩니다.1주택 1분양권 비과세 특례는 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222528962464[양도세 - 1주택 1분양권] 1주택 1분양권 비과세 (by 부산회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 21년 개정사항 중 분양권을 주택으로 보게 되...blog.naver.com교환거래도 양도에 해당하고, 조건 충족시 비과세 됩니다부동산을 교환 거래를 하는 경우도 양도에 해당하고, 비과세 조건이 충족된다면 비과세가 됩니다.소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이매도,교환,법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.문제는 해당 거래의 양도가액을 얼마로 볼 것인지인데, 만약 교환하는 쌍방간에 비과세라면 당장은 문제가 되지 않을지라도 추후 해당 자산을 과세로 양도할 때 취득가액이 얼마인지에 대해 세무서와 분쟁이 있을 수 있으니 중요한 부분입니다.등가 교환인 경우, 계약서의 금액으로 하되 인정하지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 적용합니다동일한 가치를 가진 부동산을 교환한 경우에는 매매 계약서의 금액을 양도가액으로 합니다. 그러나, 해당 금액을 인정할 수 없는 경우에는 매매사례, 감정가액, 기준시가를 적용합니다.예를 들어, 10억원의 A,B 아파트를 상호간에 교환하고 매매계약서에도 10억원이라 되어있으면 이를 인정하나, 만약 A 아파트의 유사매매사례가 7억이 있다면 이는 등가매매가 아닌게 되어 10억이 매매가로 인정되지 않고 저가매매로 인정됩니다.양도, 부동산거래관리과-797 , 2010.06.09[ 제 목 ]부동산을교환으로 양도하는 경우 양도가액[ 요 지 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하여실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용함등가 교환이 아닌 경우, 차액을 정산해야 하고 안하면 부당행위계산 부인과 증여세 문제가 발생합니다동일한 가치가 아닌 부동산을 교환하면, 당연히 차액을 정산하여 주고 받는 것이 일반적입니다. 이 경우, 양도가액은 정산금액을 가산/차감하여 산정하게 됩니다.양도, 국심2007중5191 , 2008.04.25[ 제 목 ]교환으로 취득한 부동산의 실지양도가액 산정[ 요 지 ]실지양도가액은 거래당시 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 거래의 경우 실지 양도가액은인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 함.하지만, 가족간의 거래라면 가치가 동일하지 않아도 교환되는 경우가 있는데 예를 들어, 부친의 10억원 아파트와 자녀의 6억원 아파트를 별도로 차액정산 없이 교환한 경우① 저가 양도로 인한 증여세가 발생할 수 있습니다.② 부당행위계산 부인 규정에 따라 부친은 10억원에 양도한 것으로 봅니다.실무적으로는감정평가를 하여 차액을 정산하고 거래함이 안전합니다설명드린 바 같이, 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않다고 판정되는 경우는 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 실무적으로는 감정평가를 하고 차액을 정산하여 거래하는 것이 안전합니다.특히, 해당 자산이 유사매매사례도 없는 단독주택이나 빌라 같은 경우라면 향후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액이 기준시가가 적용될 수도 있기 때문에 감정평가를 먼저 합니다.취득세도 고려해야 합니다교환거래로 부동산을 취득하는 경우, 당연히 취득세를 납부해야 합니다. 유상거래로 인한 취득이므로 아래의 취득세율이 적용됩니다.조정지역 2주택인 경우, 중과세율이 적용되나 일시적 2주택 기한 내에 양도시 중과배제 됩니다.취득세가 발생하더라도, 양도세 비과세로 절감되는 금액이 크기 때문에 일반적으로 교환거래가 유리하나 양도차익이 적은 경우에는 비교를 잘 해봐야 합니다.결국, 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 교환 거래에 성공했다고 하더라도 다시 일시적 2주택이라면 양도세 비과세, 취득세 중과배제를 위해서는 다시 주택을 기한내에 양도해야 합니다.정리하면,최근 부동산 거래 절벽으로 인해, 일시적 2주택자 등 처분기한 내에 1주택을 양도해야 하는 분들 간의 교환 거래가 늘고 있습니다. 교환도 양도에 해당하고, 비과세 조건 충족시 비과세 됩니다.교환 거래시, 주의할 점은 교환하는 두 주택의 가치를 측정하는 것이며 가치가 다르다면 차액을 정산해야 합니다.실무적으로는 감정평가를 받아 차액을 정산함이 일반적이며,감정평가를 받지 않고 거래했다가 나중에 계약서상의 금액이 유사매매사례와 차이가 나면 증여세나 양도세 부당행위계산 부인이 적용될 수도 있으니 유의햐야 합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 양도세신고/양도세상담/부산세무사