일시적 2주택자는 한시적 양도세 중과배제에 해당하는 지...

[개정사항]-다주택자 양도세 중과 배제(1년간)-(조정지역)일시적 2주택 비과세 기한은 2년-리셋규정 폐지안녕하세요. 문용현 세무사입니다.22.05.10부터 시행되는 양도세 중요 개정사항입니다. 직관적으로 간략하게만 적고 추후 변경되거나 자세한 사항은 내용에 보충하도록 하겠습니다.1. 양도세 중과 배제 (1년간 한시적)22.05.10~23.05.09까지 1년동안 조정지역의 다주택자의 양도소득세가 한시적으로 중과되지 않고, 일반세율로 적용이 됩니다. 양도소득세가 중과되지 않을 경우, 일반세율이 적용되며 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 1년당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%)까지 공제받을 수 있습니다.2. 조정지역 일시적 2주택 비과세 요건 완화(양도기한 2년, 전입요건 없음)신규주택 취득일을 기준으로, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 비과세 요건을 충족한 기존주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 전입요건은 없습니다.신규주택 취득일을 기준으로 기존주택과 신규주택 둘 중 어느 하나라도 비조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.3. 리셋규정 폐지기존에 다주택자는 잔여주택을 모두 처분할 경우, 남은 최종 1주택은 새롭게 2년이상 보유(조정일 경우 2년이상거주)를 하셔야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 이제 이러한 리셋규정은 없고, 최종 1주택만 남아도 해당 주택이 최초 취득일~양도일까지만 2년이상 보유 및 거주 요건 등의 비과세 요건을 갖추었다면 2년 이상을 기다릴 필요 없이 양도하셔도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.아래 기획재정부 사이트에서 개정된 양도소득세법에 대한 자세한 확인이 가능합니다.기획재정부다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령' 개정www.moef.go.kr

2023년 2월 28일정부는 소득세법, 지방세법 시행령 등 21개세법 시행령을 공포하였습니다.많은 분들이 기다리셨던 일시적 2주택 및 1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 경우 비과세 처분기한이 2년에서 3년으로 연장 확정되는 등 여러 개정내용이 반영되었습니다.주요 내용은 다음과 같습니다.세목내용양도소득세일시적 2주택 양도세비과세 기한 연장1주택 + 1입주권 보유자 양도세비과세 기한 연장(종전주택)1주택 + 1입주권 보유자 양도세비과세 기한 연장(대체주택)1주택 + 1분양권 보유자 양도세비과세 기한 연장(종전주택)상생임대주택임대개시요건 추가,임대기간 합산다주택자 양도세중과 배제 기한 연장취득세일시적 2주택 취득세처분 기한 연장종합부동산세일시적 2주택 종부세양도 기한 연장1. 양도소득세구분개정 전개정 후일시적 2주택 비과세 기한 연장신규주택 취득일부터2년 내종전주택 양도(종전, 신규 모두 조정지역인 경우)신규주택 취득일부터3년 내종전주택 양도(지역 무관)입주권 보유자 비과세 기한 연장(종전주택)입주권이 주택으로 완공 후2년 내전입, 종전주택 양도입주권이 주택으로 완공 후3년 내전입,종전주택 양도입주권 보유자 비과세 기한 연장(대체주택)기존주택이 재건축되어 완공 후2년 내전입, 대체주택 양도기존주택이 재건축되어 완공 후3년 내전입,대체주택 양도분양권 보유자 비과세 기한 연장(종전주택)분양권이 주택으로 완공 후2년 내전입, 종전주택 양도분양권이 주택으로 완공 후3년 내전입,종전주택 양도상생임대주택 요건 추가,기간 합산1. 24.12.31까지 임대계약 체결2. -1. 24.12.31까지 계약 체결 및개시2. 임차인의 사정으로 임대가 중단되는 경우 새로운 임대기간과기간 합산다주택자 중과 배제 연장23.05.09까지 다주택자 중과세 배제24.05.09까지 다주택자 중과세 배제<1> 일시적 2주택 비과세 기한 연장비과세 요건을 충족한 종전주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 양도시 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우2년 내종전주택을 양도해야 했지만, 개정을 통하여 지역과 무관하게 3년의 처분기한을 주는 것으로 유리하게 개정되었습니다.[절세방안]당초 2년의 처분기한이 적용되는 경우로서 처분기한을 놓친 분들이 많습니다.이번 시행령 개정으로 처분기한이3년으로 연장 확정됨으로써 해당 기한을 잘 체크하시어 꼭 비과세를 받아야 하겠으며, 지금처럼 매매가 이루어지지 않아 고민이신 분들은 가족간 매매 또는 교환거래 를 활용한다면 비과세 혜택을 적용 받을 수 있으므로 세무전문가와 함께 계획을 수립하실 것을 추천해 드립니다.해당 내용은 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 뿐만 아니라 아래의 일시적 1주택+1입주권(분양권)보유에 따른 비과세 역시 동일하게 적용 가능합니다.<2> 1주택 + 1입주권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(종전주택)비과세 요건을 충족한 종전 1주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 입주권을 승계취득하여 일시적으로 1주택+1입주권을 보유한 자가 입주권이 주택으로 완공된 후3년 내종전주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 종전주택 양도를 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다.다만, 입주권을 취득한 후3년 이상이 경과되어야 하는 점을 유의해야 합니다.<3> 1주택 + 1입주권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(대체주택)종전 1주택 소유자가 종전주택이 재개발·재건축 등으로 사업시행인가 후 이주를 위해 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주한 경우 종전주택이 신규주택으로 완공된 후3년 내대체주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 대체주택 양도을 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다.<4> 1주택 + 1분양권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(종전주택)비과세 요건을 충족한 종전 1주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 분양권을 취득하여 1주택+1분양권을 보유한 자가 분양권이 주택으로 완공된 후3년 내종전주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 종전주택 양도를 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다다만, 분양권을 취득한 후3년 이상이 경과되어야 하는 점을 유의해야 합니다.<5> 상생임대주택 임대개시요건 추가, 임대기간 합산1. 임대개시요건 추가상생임대주택 특례를 적용 받기 위해서는 21.12.20 ~ 24.12.31의 기간 중 상생임대계약 뿐만 아니라임대개시까지해야 합니다.개정 전에는 임대개시 부분이 없었으나개정으로 요건이 강화되었습니다.2. 임대기간 합산직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의임대기간을 합산하여 계산하도록 규정이 신설되었습니다.<6> 다주택자 양도세 중과 배제 기한 연장다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,24.05.09까지 중과세 적용이 배제됩니다.중과적용이 배제되는 경우 일반세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 적용 됩니다. 당초 23.05.09까지 배제기간을 두었지만, 시행령 개정으로1년 연장되었습니다.2. 취득세 : 일시적 2주택 취득세 적용 기한 연장종전주택 소유자가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 처분시 기본 취득세를 적용 받을 수 있습니다.현재 1주택 소유자가 신규로 취득하는 주택이 조정대상지역인 경우 다주택자 중과(8%)를 적용하지만, 일시적 2주택에 해당하는 경우기본 취득세율(1~3%)만 납부하게 됩니다.개정 전 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이2년이었지만, 개정을 통하여 지역과 무관하게 3년의 처분기한을 주는 것으로 유리하게 개정되었습니다.3. 종합부동산세 : 일시적 2주택 종부세 적용 기한 연장종전주택 소유자가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 양도시 12억원 기본공제 및 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)과 같은 1세대 1주택 혜택을 적용 받을 수 있습니다.4. 관련 절세 컨설팅내용링크가족간 고저가양수도를 통한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환거래를 통한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284입주권을 보유한 경우 양도소득세 비과세 특례https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​기재부에서 새로운 주장을 내놨는데요 내용을 간략화 해보자면21년 1월1일 현재 다주택자인경우A,B를 가지고있다고 할때​새롭게 주택(C)을 취득하고원래 주택 A,B중 B를 양도해서AC가 일시적2주택 요건중 1년이상 지난후 취득, 3년내 양도를 하더라고A에 보유요건을 적용한다는 이야기입니다.​솔직히 이해가 안되는게, 이전 해석사례를 보면 21년 이전에 취득한 주택으로 다주택자인 경우 다른 주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적2주택이 적용되는때에는위와같은 문제가 생기지 않고 일시적 2주택 적용이 됩니다.​아래는 서면질의 답변자료입니다.​양도, 서면-2021-부동산-0824 [부동산납세과-428] , 2021.03.24[ 제 목 ]다주택 보유세대가 1주택을 양도하고 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 비과세 가능 여부[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 소득령§154⑤에 따른 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일임​​양도, 서면-2019-부동산-4530 [부동산납세과-248] , 2020.02.21[ 제 목 ]1세대 3주택 보유자가 1주택 양도 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 보유기간 계산[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산하는 것임​사실 위와같은 해석사례를 보고 저도 상담시 현행 법령상 문구를 놓고 보았을때, 그리고 지금까지 해석사례를 보았을때 새롭게 주택을 취득하고 하나를 양도한 후 하나를 비과세받는게 되냐는 질문에 가능하다고 답변드렸는데​이런식으로 납세자에게 불리한 해석을 던져놓는게 이해가 안되네요..예전에 21.1.1. 1주택자는 개정된 보유기간 기산을 따르지 않는 다는 해석도 있었지만 해당 내용은 납세자한테 유리한쪽이라 그런가 보다 하고 넘겼는데 참..​제생각엔 증여나 용도변경이 양도이외의 사유에 포함되었던 2월 개정처럼 최소한 시행령 개정 하고 그전에 계약이나 취득했던 납세자는 구제해줘야한다는 입장입니다.​만약에 이미 새롭게 1주택을 취득(비조정지역)하고 종전주택중 하나를 양도하신분이라도남아있는 종전주택을 3년내 양도시 중과배제이며 새롭게 2년 보유하는 경우(조정지역 지정이후 취득인경우 2년거주 포함) 비과세요건은 다시 만족하게 되니 이미 양도를 하신 경우가 아니라면 선택지는 남아있는 상태입니다.​감사합니다.

오늘 22년 5월 9일자로 기재부에서양도소득세 시행령 개정에 대한 보도자료가 나왔습니다.개정사항 중요한 부분을 정리하면 다음과 같습니다.위 개정사항은 5월말에 공포예정이지만,납세자에게 유리한 개정이므로 시행령 개정일 이전인'22.5.10일 이후 양도'분부터 소급 적용하도록 하고 있습니다.현재 조정대상지역 내의 주택을 양도시주택 보유수에 따라 장기보유특별공제가 제외되며 중과된 세율이 적용됩니다.​다만,22.5.10일부터 23.5.9일까지 양도하는 경우 조정대상지역 내 다주택자라고 하더라도 장기보유특별공제를 적용하면서 기본 양도소득세율이 적용됩니다.다주택자에 대한 과도한 세부담을 완화하여 부동산 시장 매매활성화와 시장불안을 해소하기 위하여다주택자가 주택을 양도하더라도1년간 한시적으로 중과세를 배제하도록 개정됩니다.​기존 다주택자의 경우 주택을 양도시 기본 양도소득세율(6~45%)에 20%(3주택자 30%)의중과세율이 적용되어 최대 시세차익의 80% 이상을 세금을 부과하였습니다.​다만,한시적 중과배제 기간내에 양도하는 경우에는 기본 양도소득세율(6~45%)이 적용됩니다.​해당기간을 활용하여자녀에게 부담부증여를 하는 경우 절세효과를 누릴 수 있습니다.해당 내용은 다음 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://taxly.kr/post/683-부동산전문세무사-중과유예기간을-활용한-자녀에게-부담부증여-컨설팅-절세효과중과유예기간을-이용해야-하는-이중과세가 적용되는 경우에는 해당 주택의보유기간이 아무리 길더라도 공제를 받지 못하였습니다.​다만, 다주택자라고 하더라도 이번 한시적 유예기간내에 주택을 양도한다면3년 이상 보유한 물건은 1년에 2%(최대 30%한도)의 공제를 추가적으로 받을 수 있습니다.​19년 소득세법시행령 제154조 제5항 개정에 따라 21년 이후 양도한 경우 남은 1주택을 비과세 받기 위해서는최종 1주택이 된 날로부터 다시 2년 보유 및 거주를 해야합니다.다만, 이번 소득세법시행령 개정으로주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 비과세를 적용하도록 개정되었습니다.​따라서 과거에 2년 보유·거주한 주택이러다로 다른 주택을 양도 한 경우에는다시 해당 주택에 전입하여 거주해야하는 문제점을 해소하였습니다.​5.10일 이후 양도하는 주택부터는과거에 2년 보유·거주기간을 충족했다면 종전 주택을 양도했더라도 1주택이 된 시점에 즉시 비과세를 적용받을 수 있습니다.소득세법시행령 제155조 제1항에 따라 종전주택을 보유한 세대가 새롭게 대체주택을 취득한 경우 대체주택 취득일 현재 종전주택과 대체주택이 모두 조정대상지역이라면다음의 요건을 충족해야 일시적 2주택 비과세 가능합니다.다만, 이번 시행령 개정으로 전입요건이 삭제되었으며 중복보유기간이 1년에서 2년으로 완화됩니다.대체주택 취득일 현재 종전, 대체주택 중 하나라도 비조정대상지역인 경우에는중복보유기간이 3년입니다.​비과세를 받기 위하여 급매로 주택을 내놓았으나,최근 주택거래가 급감한 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용 받지 못한 분들과 세대원 전원이 신규주택으로 전입하기 어려운 상황에 처하신 분들에게 유리한 개정내용입니다.그동안 물건을 처리하기 어려워 하셨던다주택자분들은 중과유예기간을 활용하여 자녀에게 부담부증여 또는 가족간 매매를 통하여 종부세, 상속세 등의 절세효과를 누릴 수 있습니다.

1. 개요오늘 22년 11월 10일 오전 제3차 부동산관계장관회의를 개최하고 부동산 관련 규제 완화책을 발표함으로써 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 규제지역이 해제 되었습니다.이에 따라 조정대상지역은경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳에 해제되었으며 이에 따라 관련 양도세, 취득세, 종부세에서 큰 변화가 발생되므로 이에 대해 자세하게 알아보겠습니다.이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는11.14일(월) 0시부터 효력이 발생합니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087425국토교통부에서 알려드립니다국토교통부(장관 원희룡)는 11.9(수)‘22년 제4차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)’에서 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」을 심의&mwww.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역경기도수원(팔달·영통·권선·장안), 안양(만안·동안), 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지·기흥·처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원),인천중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구세종「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역[현재 남은 조정대상지역(22년 11월 14일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울전 역(25개구)17.09.06경기도과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명17.09062. 내용 정리취득단계(취득세), 보유단계(종합부동산세), 양도단계(양도소득세) 순서로 요약하면 다음과 같습니다.세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B 취득시8%중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C 취득시12%중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B 취득시1~3%기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C 취득시8%중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상조정지역 주택을 증여시12%중과세율 적용다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상비조정지역 주택을 증여시3.5%기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도 B1~3%기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우3년내 A주택 양도 B 1~3% 기본취득세율 적용종부세다주택자종부세 중과매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택(A,B)을 보유하는 경우1.2~6%의 중과세율 적용A,B 중 1개의 주택이 비조정이 되는 경우0.6~3%의 기본세율 적용주택임대사업자종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택종부세 합산 혜택 가능양도세1세대 1주택비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는2년 거주 필요(취득일 기준으로 판단하므로 이미 취득한 주택은 제외)비조정지역 주택 취득시2년보유만 해도 비과세 가능일시적 2주택비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후3년내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)기본양도세율적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크취득세다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098종부세다주택자 종부세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066다주택자 양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907다주택자 양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면 최선의 절세방안을 찾을 수 있습니다.