😮 492 저도 궁금해요!
05-13
일시적 1가구 2주택 양도 중 도생 분양권 취득 시
1번 주택 구입시 비조정 현 조정
2년 보유 다 채우고 6월 7일 잔금받고 매도 예정
2번 주택은 조정지역 분양권으로 2021년 10월 취득
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세로 양도 예정이었으나 갑자기 도생이 당첨됨
3번 도생 계약일 5월16일
16일에 계약하면 아직1번 주택 매도한 상황 아니니
3주택 되서 6월7일에 1번주택 비과세 못받는거죠?
도생 계약했다고 치면,
1번 주택 양도차익 1.8억이면 이때 내야하는 양도세율과 양도세는 대략 얼마인가요?
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
게약일은 주택 취득일이 아닙니다. 주택 취득일은 대금청산일 소유권이전등기일 인도일 사용수익일 중 빠른날로서 계약일은 주택 취득일과는 무관합니다. 따라서 6월 7일 잔금일보다 도생 잔금청산일이 늦는다면 비과세 혜택을 받으실 수 있는 것으로 보이나 정확한 상담은 저나 타 세무대리인을 통해서 진행하시기 바랍니다.
양도차익이 1.8억이시라면(기타 필요경비 제외) 38%의 양도소득세율 구간에 해당하시며 지방소득세까지 약 5천만원의 세금부담이 발생할 것입니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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모두보기양도소득세
혼인으로 인한 일시적 1가구 2주택 시 분양권 취득한다면?
혼인신고 이후 분양권을 취득 및 판매를 하더라도 혼인합가의 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
따라서 분양권을 파시더라도, 혼인한 날로부터 5년 이내에 '1세대 1주택 비과세 요건'을 충족한 주택을 먼저 팔더라도 비과세 가능하고, 나머지 1주택도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
양도소득세
일시적 1가구 2주택 양도세 중과 문의
일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 서울집 등기 후 세입자 만료일인 2024년 2월까지
① 부산집 양도, ② 서울집에 이사 및 전입신고가 이루어지면 됩니다.
즉, 부산집 양도 역시 서울집 등기 후 1년 내가 아니라 2024년 2월까지 하시면 됩니다.
또한 부산집의 경우 취득 당시 비조정 소재이므로 보유 요건만 적용되고 거주 요건은 적용되지 않습니다.
다만, 위의 요건은 '비과세'를 받기 위한 요건에 해당하고 부산집 양도 시 양도세 중과 배제를 받기 위한 요건은 아닙니다.
양도세 중과 배제의 요건은 비과세와 달리 그 적용 요건이 완화됩니다.
이 때는 서울집 취득일부터 3년 이내에만 부산집을 팔면 됩니다.
따라서 만약 부산집을 2024년 2월까지 양도하지 못해서 비과세를 적용받지 못하는 경우라도 2025년 4월까지만 양도하면 적어도 양도세 중과 배제를 받으실 수 있습니다.
더욱 자세한 문의 사항은
https://pf.kakao.com/_pbRXb
에 들어가셔서 채팅 남겨주시면 답변이 가능합니다.
양도소득세
일시적 1가구 2주택 양도세 관련 문의 드립니다. (오피스텔 취득 후 분양권 당첨)
- 1주택자가 입주권 또는 분양권을 취득한 경우 아래의 비조정지역의 일시적2주택요건과 같습니다.
□ 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 새로운 주택(분양권 포함)을 취득할 것
□ 2년 보유, 2년 거주(종전주택이 조정지역인 경우)
□ 신규주택 구입 후 3년 이내 종전 주택 매도
따라서 분양권 취득일(당첨일)부터 3년 이내에 종전주택을 매도하셔야 합니다.
- 3년 이내에 종전 주택을 양도하지 못하는 경우가 발생할 수 있는데
이러한 경우에도 아래의 요건을 충족하면 실수요 목적의 취득으로 인정되어 비과세를 받을 수 있습니다.
□ 분양권으로 취득하는 주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 종전주택 양도
□ 분양권으로 취득하는 주택이 완공된 후 2년 이내에 세대원 전원이 신축주택으로 이사하고 1년 이상 계속 서주 할 것
- 양도세는 실질에 따라 과세하므로 건축물대장이 업무용이라 하더라도 실사용이 주거용이면 주택으로 봅니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
양도소득세
분양권 취득 후 추가주택 구입시 1가구2주택 적용
일반적인 비과세 특례로는 분양권을 선취득한 후 주택을 취득하면 비과세가 되지 않습니다. 반대로 종전 주택을 선취득한 후 분양권을 취득하면 비과세가 가능한 특례가 있습니다. 따라서, A 분양권을 먼저 매수하신 것이라면 A, B 둘 중 먼저 파는 것에 대해서는 과세가 되기 때문에 최소 2년 보유 후 양도차익이 작은 것을 먼저 팔고 나머지 주택을 비과세로 빠져나가는 방법이 절세로서는 가장 나을 것으로 보입니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
양도소득세
일시적 1가구2주택 양도소득세 비과세 및 취득세 중과 관련 문의
일시적 2주택 양도세 비과세와 취득세 중과세를 피하기 위한 종전 A주택의 양도기한은 B주택 취득일로부터 2년 이내인 24.05.20까지입니다.
1. 양도소득세
B주택 취득일로부터 2년 이내에 A주택을 양도할 경우, 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 B주택 취득일인 22.05.20로부터 2년 이내인 24.05.20까지 A주택을 양도할 경우, 비과세 가능합니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다.
1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도
3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것
(관련법령) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 취득세
양도소득세와 동일하게 B주택 취득일로부터 2년 이내에 A주택을 양도할 경우, B주택은 취득세가 중과되지 않고 일시적 2주택 취득에 해당하여 주택가격에 따라 1.1%~3.5%의 취득세가 적용됩니다.
신규주택 취득당시, 신규주택과 종전주택이 모두 조정지역이라면 신규주택의 취득일이 '21.05.10 이후일 경우, 일시적 2주택 취득에 해당하기 위한 종전주택의 양도기한은 1년->2년으로 연장되었습니다. 따라서 B주택 취득일로부터 2년이내인 24.05.20까지 A주택을 양도한다면 B주택의 취득세는 중과되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부
다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 「기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.」를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부
양도소득세
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1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택
1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자
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2주택일때 양도소득세 안내는 방법 (주택 투자시 반드시 알아야 할 일시적 1가구 2주택의 모든 것)
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)3.양도 후 1주택만 보유해야 된다.■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.
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종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우 일시적 2주택 적용 여부
종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.
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[시행령개정] 일시적 2주택 처분기한 2년에서 3년으로 연장, 다주택자 양도소득세 중과 배제 1년 연장, 상
2023년 2월 28일정부는 소득세법, 지방세법 시행령 등 21개세법 시행령을 공포하였습니다.많은 분들이 기다리셨던 일시적 2주택 및 1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 경우 비과세 처분기한이 2년에서 3년으로 연장 확정되는 등 여러 개정내용이 반영되었습니다.주요 내용은 다음과 같습니다.세목내용양도소득세일시적 2주택 양도세비과세 기한 연장1주택 + 1입주권 보유자 양도세비과세 기한 연장(종전주택)1주택 + 1입주권 보유자 양도세비과세 기한 연장(대체주택)1주택 + 1분양권 보유자 양도세비과세 기한 연장(종전주택)상생임대주택임대개시요건 추가,임대기간 합산다주택자 양도세중과 배제 기한 연장취득세일시적 2주택 취득세처분 기한 연장종합부동산세일시적 2주택 종부세양도 기한 연장1. 양도소득세구분개정 전개정 후일시적 2주택 비과세 기한 연장신규주택 취득일부터2년 내종전주택 양도(종전, 신규 모두 조정지역인 경우)신규주택 취득일부터3년 내종전주택 양도(지역 무관)입주권 보유자 비과세 기한 연장(종전주택)입주권이 주택으로 완공 후2년 내전입, 종전주택 양도입주권이 주택으로 완공 후3년 내전입,종전주택 양도입주권 보유자 비과세 기한 연장(대체주택)기존주택이 재건축되어 완공 후2년 내전입, 대체주택 양도기존주택이 재건축되어 완공 후3년 내전입,대체주택 양도분양권 보유자 비과세 기한 연장(종전주택)분양권이 주택으로 완공 후2년 내전입, 종전주택 양도분양권이 주택으로 완공 후3년 내전입,종전주택 양도상생임대주택 요건 추가,기간 합산1. 24.12.31까지 임대계약 체결2. -1. 24.12.31까지 계약 체결 및개시2. 임차인의 사정으로 임대가 중단되는 경우 새로운 임대기간과기간 합산다주택자 중과 배제 연장23.05.09까지 다주택자 중과세 배제24.05.09까지 다주택자 중과세 배제<1> 일시적 2주택 비과세 기한 연장비과세 요건을 충족한 종전주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 양도시 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우2년 내종전주택을 양도해야 했지만, 개정을 통하여 지역과 무관하게 3년의 처분기한을 주는 것으로 유리하게 개정되었습니다.[절세방안]당초 2년의 처분기한이 적용되는 경우로서 처분기한을 놓친 분들이 많습니다.이번 시행령 개정으로 처분기한이3년으로 연장 확정됨으로써 해당 기한을 잘 체크하시어 꼭 비과세를 받아야 하겠으며, 지금처럼 매매가 이루어지지 않아 고민이신 분들은 가족간 매매 또는 교환거래 를 활용한다면 비과세 혜택을 적용 받을 수 있으므로 세무전문가와 함께 계획을 수립하실 것을 추천해 드립니다.해당 내용은 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 뿐만 아니라 아래의 일시적 1주택+1입주권(분양권)보유에 따른 비과세 역시 동일하게 적용 가능합니다.<2> 1주택 + 1입주권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(종전주택)비과세 요건을 충족한 종전 1주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 입주권을 승계취득하여 일시적으로 1주택+1입주권을 보유한 자가 입주권이 주택으로 완공된 후3년 내종전주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 종전주택 양도를 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다.다만, 입주권을 취득한 후3년 이상이 경과되어야 하는 점을 유의해야 합니다.<3> 1주택 + 1입주권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(대체주택)종전 1주택 소유자가 종전주택이 재개발·재건축 등으로 사업시행인가 후 이주를 위해 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주한 경우 종전주택이 신규주택으로 완공된 후3년 내대체주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 대체주택 양도을 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다.<4> 1주택 + 1분양권 보유자 양도세 비과세 기한 연장(종전주택)비과세 요건을 충족한 종전 1주택 소유자가 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 분양권을 취득하여 1주택+1분양권을 보유한 자가 분양권이 주택으로 완공된 후3년 내종전주택을 양도 및 신규주택에 전입하고 1년 이상 계속 거주한다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다.개정 전에는 신규주택 완공 후2년 내전입 및 종전주택 양도를 해야했지만, 해당 규정 역시 3년으로 유리하게 개정되었습니다다만, 분양권을 취득한 후3년 이상이 경과되어야 하는 점을 유의해야 합니다.<5> 상생임대주택 임대개시요건 추가, 임대기간 합산1. 임대개시요건 추가상생임대주택 특례를 적용 받기 위해서는 21.12.20 ~ 24.12.31의 기간 중 상생임대계약 뿐만 아니라임대개시까지해야 합니다.개정 전에는 임대개시 부분이 없었으나개정으로 요건이 강화되었습니다.2. 임대기간 합산직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의임대기간을 합산하여 계산하도록 규정이 신설되었습니다.<6> 다주택자 양도세 중과 배제 기한 연장다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,24.05.09까지 중과세 적용이 배제됩니다.중과적용이 배제되는 경우 일반세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 적용 됩니다. 당초 23.05.09까지 배제기간을 두었지만, 시행령 개정으로1년 연장되었습니다.2. 취득세 : 일시적 2주택 취득세 적용 기한 연장종전주택 소유자가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 처분시 기본 취득세를 적용 받을 수 있습니다.현재 1주택 소유자가 신규로 취득하는 주택이 조정대상지역인 경우 다주택자 중과(8%)를 적용하지만, 일시적 2주택에 해당하는 경우기본 취득세율(1~3%)만 납부하게 됩니다.개정 전 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이2년이었지만, 개정을 통하여 지역과 무관하게 3년의 처분기한을 주는 것으로 유리하게 개정되었습니다.3. 종합부동산세 : 일시적 2주택 종부세 적용 기한 연장종전주택 소유자가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터3년 내종전주택 양도시 12억원 기본공제 및 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)과 같은 1세대 1주택 혜택을 적용 받을 수 있습니다.4. 관련 절세 컨설팅내용링크가족간 고저가양수도를 통한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환거래를 통한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284입주권을 보유한 경우 양도소득세 비과세 특례https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371