재개발 지역 공동명의 변경에 따른 취득세 문의

A주택 공동명의 보유 B주택(재개발 예정 지역) 남편 단독명의 보유 재개발 예정 지역인 B주택을 공동명의로 하고 싶습니다. 지분 50%를 아내에게 증여하면 증여세는 발생하지 않겠지만(금액이 크지 않습니다) 취득세는 발생하는 것으로 알고 있습니다. 아내에게 50% 증여시 절세 방안에 대해 문의드니다. 1. 언제 증여를 하든 취득세는 발생하니 시세가 제일 저렴한 지금 시점에서 증여를 하는 것이 좋은지? 2. 아니면 재개발이 진행됨에 따라 공동명의를 취득세 없이 변경할 수 있는 시점이 있는지?(예를 들면 분양 신청할 때?) 궁금합니다

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안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 저는 흑석동에서 재개발 공동명의를 다수 진행해보았고 진행하고 있는 재개발 전문 세무사입니다. 1) 정비사업 초기일 수록 사업 경과가 불투명하고, 이를 근거로 낮은 감정가액을 받기 쉬워집니다. (조합 감정평가 아닌, 증여세 산정위한 감정평가액입니다.) 따라서 증여세 관점에서 이를수록 이득인 경우가 많습니다. 한편 재개발구역의 취득세는, 멸실 이전이면 주택의 취득에 대해, 멸실 이후이면 토지의 취득에 대해 부과합니다. 주택은 4/30에 공시가가 상승하고, 토지는 5/31에 공시가가 상승하므로 그 이전이 좋습니다. 또한 무상승계취득에 대한 취득세는 2023년부터 공시가가 아닌 시가에 부과하므로, 2022년에 하는 것이 좋습니다. 결론은, 증여세든 취득세든 빠를 수록 좋다 입니다. 2) 재개발은 공동명의를 진행할 때에 주택 -> 토지 -> 주택으로 변하므로, 취득세가 안 나오는 시점은 없습니다. 취득세보다 중요한 것은 증여세인데, 조합원 분담금이 들어가기 시작하면, 입주권의 크기가 더 커지므로, 증여세가 급증합니다. 그러니 빠를 수록 좋습니다.

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안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

안녕하세요 김혜지 세무사입니다일전에 제가 포스팅했던 증여(무상취득) 관련지방세입 입법예고안인데요.[2021년무상취득과표개정안] 시가표준->시가인정액?안녕하세요 김혜지 세무사입니다. 행안부가 금일 2021.8.11. 「2021년 지방세입 관계 5개 법률 개정안」 을...m.blog.naver.com이번에 한국경제 김소현 기자님께서 좋은 기회를 주셔관련 기사 인터뷰에 응하게 되었습니다.필요하신 분에게 도움이 되었음 합니다. 주택 상속·증여 세부담 커진다…실거래가 기준 취득세 내야양도소득세 중과로 차라리 자녀에게 증여하겠다는 다주택자가 늘고 있다. 주택 증여를 계획하고 있다면 서두르는 것이 좋다. 2023년부터 상속·증여에 따른 주택 취득세 부과 기준이 바뀌면서 취득세 부담이 수천만원 늘어날naver.me다주택자 분들과 상담을 하다보면 항상 비슷한 문의를 받는데요.이번 포스팅은 인터뷰 기사와 관련된 상담들을 회고하며 글을 써보았습니다.(일단 부동산 관련 세법을 계속 신설, 개정작업을 반복하다보니 당연히 누더기법일 수밖에 없습니다.국세청에 관련 질의하여도 몇 개월이상이 소요되니 보수적으로 상담을 할 수밖에 없는 상황이구요.세무사들도 따라가지 못하는 법안을 만들어놓았으니 비전문가분들은 더 힘들거라 생각합니다. 서론이 길었네요..) 지금팔면 양도세가 얼마나 나오나요? 그렇게 많이 나오나요? 그럼 양도하지 않고 쭉 가지고 가면 보유세는 어떻게 나와요? 내담자분들이 첫번째로 궁금해 하시는 것은 지금 양도하면 양도세가 얼마나 되는지입니다.그럼 저는 양도세를 계산하여 알려드립니다. 금액을 들으시면 너무 놀라시는데요.. 안타깝지만 어쩔 수 없습니다. 그 이유가 현행 양도세 중과세규정 때문인데요. 양도차익이 3억원만 넘어가더라도 기본세율 40%가 적용에 20%나 30%가 중과되어버려 60%,70%가 세금으로 계산됩니다. 즉, 양도차익이 3억원이 넘게 났다. 그럼 절반을 넘는 금액이 세금이라는 뜻이죠.그럼 만약에 팔지 않고 쭉 가져가게 되면 보유세는 어떻게 되는지 물어보십니다.금액을 들으시곤 2차 놀람이 이어집니다. 그 이유가 현재 공시지가가 말도 안되게 상승했을 뿐더러 종부세에서 조정대상지역 2주택이상자는 중과세율 2배를 적용하기 때문인데요. 그렇다면 결국 양도세 중과를 받지 않으면서 종합부동산세 중과세율 등 세부담을 나누는 방법으로는자녀 또는 배우자에게 증여하거나 공동명의로 하는 것이 가장 합리적일 수 있습니다. 라고 설명합니다. 그럼 증여하면 세금은 어떻게 되나요? 증여세와 취득세를 고려하셔야 한다고 말씀드립니다. 증여세는 실가기준이나 취득세는 아직까지 공시가 기준으로실가의 대략 70%정도로 계산된다고 생각하시면 됩니다.다만 취득세도 2023년부터 실가기준으로 변경한다는 입법예고안이 나온 상황이니 증여를 생각하신다면 개정되기 전에 하는 것이 좋겠습니다. 단지 증여세와 취득세만 보시면 세금 차이가 얼마 안난다고 생각할 수 있습니다.그 이유가 증여취득세가 조정대상지역 내 3억원이상 주택의 경우 12.4% / 13.4% 로 부과되기 때문인데요.저는 추가로 증여받고 증여받은 자가 양도하게 된다면 양도차익이 증여재산가액만큼 줄어들어 양도세가 그만큼 줄어듭니다. 라고 설명합니다.증여를 많이 하는 이유 중 하나가증여받은 재산가액으로 인해 취득가액이 올라가게 되고그만큼 양도차익이 줄어들기 때문입니다.그럼 당연히 양도차익이 줄어서 세금부담이 작아질 수 있겠죠.(다만, 이월과세와 부계부 규정을 지켜야 합니다.)오늘은 상담을 회고하는 식으로 포스팅을 하였는데요,사안에 따라 다르겠으나 양도보다는 증여 가 확실히 유리할 수 있습니다.자녀나 배우자에게 100% 증여가 아니더라도 지분율 증여도 있으니 여러 방안으로 고려하여 상담받고 결정하는 것이 세금을 줄이는 현명한 선택이라 하겠습니다.

주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 유리하다. [사진 pxhere]취득단계의 취득세일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.증여 및 부담부증여증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.매매로 취득하는 경우가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.보유단계의 보유세보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다.종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.1주택자① 단독명의1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.② 부부공동명의원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.조정지역 2주택 이상 보유조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.① 단독명의만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.② 공동명의조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.매도단계의 양도소득세양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.주택 취득 시 명의가 고민된다면부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.