법인의 비사업용토지 세금관련 문의

부가가치세 매입세액이 공제되지 않는 경우(매입세액 불공제)를살펴보자(부가세 신고시 유의)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 과세사업자는 부가가치세 신고시 부가가치세 매입세액 공제를 적용받을 수 있습니다. 다만,일정 사유에 해당할 경우에는 부가가치세 매입세액 공제는 불가능합니다.오늘은 주요 불공제 사유에 대해서 살펴보겠습니다.사업과 직접 관련 없는 지출에 대한 매입세액사업과 직접 관련이 없는 매입세액은 부가가치세 신고시 공제받을 수 없습니다.사업과 직접 관련 없는 매입세액의 범위는 아래와 같습니다.1) 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득, 관리함으로서 발생하는 취득비, 유지비, 수선비와 이와 관련된 경비2) 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 않고, 타인(종업원 제외)이 주로 사용하는 토지, 건물 등의 유지비, 수선비, 사용료 등3) 사업자가 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자4) 사업자가 사업과 관련 없이 지출한 업무추진비(접대비)(사례)법인 회장이 사용하는 아파트의 냉장고 등의 비품은 매입세액 공제를 적용받을 수 없습니다.사업자가 골프회원권을 취득하는 경우, 종업원의 복리후생을 목적으로 취득한 때는 매입세액 공제가 가능하나, 거래처 등을 접대하기 위하여 취득한 경우에는 매입세액 공제를 받을 수 없습니다.2. 개별소비세 대상 자동차 구입, 임차, 유지비용에 관한 매입세액개별소비에 대상 자동차의 구입, 임차, 유지에 관한 매입세액은 공제받을 수 없습니다.◆ 다만, 운수업, 자동차판매업, 자동차임대업, 운전학원업, 경비업(출동차량에 한함) 등 차량을 사업에 직접 사용하는 업종은 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.3. 기업업무추진비(접대비)◆ 골프회원권 매입 후 접대목적으로 사용된 경우골프회원권을 임직원의 복리후생목적으로 취득했더라도 해당 골프회원권이 접대목적으로 사용되고 있다면 매입세액공제 불가능합니다.◆ 대리점에 무상공급한 재화 등4. 면세사업 관련된 매입세액◆ 국민주택 공급 관련 매입, 고유목적사업 관련 매입5. 토지 관련 매입세액◆ 토지 취득, 형질변경, 공장부지 등과 관련된 매입◆ 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우, 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입6. 사업자 등록전 매입세액◆ 단, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록을 신청할 경우 매입세액 공제 가능◆ 1~6월의 매입분에 대해서는 7.20까지 사업자등록 신청, 7~12월의 매입분에 대해서는 다음연도 1.20까지 사업자등록 신청하면 매입세액 공제 가능★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 다정한 세무사, 최셈입니다.많은 세목의 정의가 상당히 애매모호하고 넓게 정의되어있다는 걸 아시나요?과세관청은 당연히 유사한 범위 내의 경제활동에 대해서는 모두 징수하는걸 원하겠지요.그래서 우리가 알고 있는 취득이 단순한 유상, 무상의 부동산 취득 뿐만이 아니고우리가 알고 있는 양도가 단순한 부동산을 양도하는 것에 한정하는 것이 아니고증여 또한 증여의제, 증여추정 등 모든 경제적 이익을 무상으로 이전하는 것으로 범위가 확장됩니다.오늘은 취득 중에서도 이런게 취득이었나 싶을 정도이나,상당한 세수를 책임지고 있는 '지목변경 취득세' 에 대해서 다뤄보려 합니다.지목변경이란?대한민국에 있는 모든 토지는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류가 구분되어 있습니다.그 종류를 우리는 '지목'이라 부르고, 이와 관련된 내용은 '토지대장'에 상세히 등재되어 있습니다.지목은전, 답, 과수원, 임야, 목장용지, 공장용지, 대, 주차장, 도로, 하천, 구거 등공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 나뉘어져 있습니다.이러한 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정되며,하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.토지가 일시적 또는 임시적 용도로 사용될 때는 별도의 지목을 변경하지 않는데요.만약, 토지의 용도를 영구적으로 바꾸고자 한다면 그때 '지목변경'이란 절차가 필요하게 됩니다.지목변경이란,지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.지목변경은 자동적으로 되는 것은 아닙니다.지목이 변경된 날부터 60일 이내 관할 지적소관청 (구청, 군청 지적과 등) 신청하며,이와 관련된 행정 절차를 밟아야 합니다.보통 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우,토지나 건축물의 용도를 변경한 경우,도시개발사업 등을 추진하기 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청한 경우 등이 있습니다.그리고 이때 필연적으로 따라오는 것이 바로지목변경 취득세입니다.지목변경 취득세 또한, 지목이 변경된 날로부터 60일 이내 신고 납부 해야 합니다.지목변경 취득세란?토지의 지목을사실상변경함으로써그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 봅니다.이때, 가액이 증가하지 않는 경우 취득세 과세대상이 되지 않습니다.다만 현실적으로 지목을 변경하는 경우는 농지, 임야 등에서건물을 짓기 위해 대지로 바꾸는 경우가 대부분이기 때문에,보통은 가액이 증가하게 되고 지목변경 취득세를 납부하게 됩니다.그러니 지목을 변경함과 동시에 취득세 납부 여부는 꼭 확인이 필요합니다.또한 여기서 사실상 변경이란 단어를 주목하셔야 합니다.공부상(토지대장 상) 지목을 변경하지 않더라도 사실상 현황 자체가 공부상 지목과 다른 유형으로 사용되고 있는 경우그 가액이 증가한 것을 확인할 수 있다면 취득세를 과세할 수 있는 과세근거를 마련해 놓은 것입니다. 취득일 은① 토지의 지목이 사실상 변경된 날과② 공부상 변경된 날중 빠른 날입니다.단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.그렇다면 취득가액 , 즉 얼마를 과세표준으로 삼아 과세할 수 있는걸까요.1) 토지의 지목을 사실상 변경한 경우그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 합니다.사실상 취득가격이란, 지목을 변경하면서 발생한 공사비 등을 과세표준으로 하는 것으로서,보통 법인장부 등에 기재된 비용으로 입증하게 됩니다.2) 단, 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (법인이 아닌 자로 한정),취득가액 = ① 지목변경 후 토지 공시지가 - ② 지목변경 전 공시지가로 하게 됩니다.마지막으로 지목변경 세율 은 2.2% 입니다.취득세 특례세율을 적용하여 등록세는 제외하고 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 가 부과되어 = 2.2% 가 됩니다.■ 지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ]④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 이 경우 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.■지방세법시행령 제20조 [ 취득의 시기 등 ]⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.■지방세법 제10조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]① 다음 각 호의 경우 취득당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다.1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우2. 선박, 차량 또는 기계장비의 용도 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경한 경우② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다.■제18조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]법 제10조의6 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다.1. 법 제10조의6 제1항 제1호의 경우: 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액가. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)나. 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액(지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다. 다만, 변경 전 지목에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)지목변경 취득세의 과세금액?!지목변경이 일어난 경우 납부할 세액을 확인해보도록 하겠습니다.개인의 경우일반적으로 지목변경이 되는 경우 이미 반영된 지가를 기준으로 계산이 됩니다.따라서 취득세 준비 서류 또한 취득세 신고서만 작성하게 됩니다.예를 들어, 500㎡ 토지의 지목을 전 → 대지로 변경하며,공시지가가 50,000원에서 200,000으로 변경되었다고 가정해보겠습니다.취득세 = 1㎡당 공시가 차액 (200,000 - 50,000) X 면적 500 ㎡ X 취득세율 2.2% = 과세표준 75,000,000 X 취득세율 2.2% = 1,650,000원이때 취득세는 면적이 크면 클수록, 공시가 차액이 크면 클수록 금액이 커지게 됩니다.단순히 지목만 변경했을 뿐인데 몇 백만원 많으면 천만원대의 세금을 내야 하는 것입니다.법인의 경우일반적으로 지목변경에 소요된 취득가액을 증빙으로 입증하여사실상 취득가액으로 진행하게 됩니다.이때 취득세 신고 준비 서류는1) 취득세 신고서를 비롯하여2) 취득가액을 증빙할 수 있는 서류(계정별원장, 지목변경 공사 관련 계약서, 견적서, 영수증 등) 가 필요합니다.사실상 취득가격의 범위에 포함되는 사항 등을 살펴보겠습니다.<사실상 취득가격 범위에 포함 O >지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비지목변경 관련 발생하는 석벽, 옹벽 등 사방공사 관련비용지목변경이 수반되는 성토, 절토, 굴착공사 등 건축공사 비용토지를 조성하는데 드는 일체의 비용<사실상 취득가격 범위에 제외 X >취득일 이후 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는 개발부담금지목변경없이 지면을 고르게 하는 성토, 절토, 굴착공사 등지목변경을 수반하지 않는 포장공사비와 조경공사비 등예를 들어, 위와 동일한 지목변경을 수반한 법인이 장부상 관련 공사비 및 부담금 등의 합계액이5천만원 소요되었다면, 공시가 차액이 75백만원이라 하더라도법인장부로 증빙된 5천만원이 과세표준 금액이 되게 됩니다.따라서 취득세 = 5천만원 * 2.2% = 1,100,000원의 세액을 납부합니다.개인의 경우라 하더라도 과세표준은 사실상 취득가격이 원칙이며,사실상 취득가격 확인이 불가능한 경우 시가표준액 차이를 과세표준으로 하게 됩니다.지목변경 취득세 신고 방법모든 취득세는 신고 납부 세목으로서,지목변경 취득세 또한 지목 변경일로부터60일 이내관할 구청 세무과에 신고하셔야 합니다.제가 근무했던 시에서는 지목변경 관련 취득세 담당자가 있어서대략 30일 ~ 50일 사이에 지목변경 취득세를 신고하지 않은 납세자에게신고 안내문을 작성해서 보내드리곤 했었는데요.안내문을 받으시거나 혹은 지목변경을 진행하신 경우 취득세를 꼭 신고납부하셔야 합니다.구비서류는 다음과 같습니다.공통 : 취득세 신고서법인의 경우 : 취득가액 증빙서류 (계정별원장 등 법인장부, 관련 공사 계약서, 부담금 영수증 등)지목 변경 취득세에 대해 정확히 아실 수 있으시겠죠 ?일단 지목 변경하면 취득세를 내야 한다는 것을 알아두시는게 1번입니다.이때 '신고'를 기한 내 (60일 이내) 하는 것을 유의해주시고,혹시 사실상 취득가액을 증명할 수 있는 경우 관련 경비를 잘 모아두셔서신고 전 취득세 과세표준을 미리 계산해 보는 것이취득세를 절세할 수 있는 방안입니다.관련해서 궁금한게 있으시면 언제든 문의 주세요.감사합니다. 다정한 세무사 최셈이었습니다 : )

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^오늘은 제가 많이 기장하고있는 부동산매매및임대 법인의 각 소유단계별 발생하는세금에 대해서 설명드리겠습니다.1.취득단계에서 발생하는 세금은?1.법인 주택 유상 취득시 취득세율1).다음과 같은 세율을 적용합니다 .취득가액2020.08.11 이전취득2020.08.12이후 취득6억원이하1% 12%(주택수및 소재지관계없이 무조건 적용함)6억원 초과~ 9억원이하1.01%~2.99%9억원 초과3%2).그러나 아래에 해당하는 주택을 취득시 중과대생에서 제외되어 기본세율(1%~3%)을 적용합니다.①주택공시가격 1억원이하인 주택→지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 지분가액이 아닌 전체 주택으로 판단합니다. 정비구역이나 사업시행구 역에 소재하는 주택이면 안됩니다.②노인복지주택③등록문화재 주택④가정어린이집⑤주택신축목적취득주택→주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택 취득일로부터 1년이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않은 경우 추징합니다⑥주택시공자취득주택→주택시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택⑦농어촌주택→대지면적이 660제곱미터 and건축물의 연면적이 150제곱미터 이내 and 건축물의 시가표준액이 6천5백만원이내 and법소정 지역에 소재할것⑧사원용주택→ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택(전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택으로 특수관계자가 아닌 사원에게 제공할것)3).아래의 요건을 충족시대도시 중과대상 법인과 취득세율 중과[지방세법 13조 2항]에따라 12%세율을 적용하게 됩니다 ①법인이 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②법인이 대도시내 주택취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆ 대도시 중과대상 법인이 주택공시가격 1억원 이하 주택을 취득하는경우 취득세율 적용◆다음의 ①,②중 높은 세율을 적용합니다①중과세율 적용제외 주택[지방세법 시행령 28조의2](1%세율)②중과대상 법인에 대한 취득세 중과[지방세법 13조 2항](12%세율)구분법인 설립 5년이내법인 설립 5년 경과대도시내 주택취득대도시외 주태취득대도시내 주택취득대도시외 주택취득본점소재지대도시내12%1%1%1%대도시외1%1%1%1%2.법인 상가 취득시 취득세율1).개인과 법인 모두 상가 취득시 취득세율은 동일하게4.6%입니다.2).그러나 다음의 요건을 모두 충족시 취득세가9.4%적용 해야 합니다.①법인 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②대도시 내의 부동산취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆위에서 말하는 지방세법 대도시란?◆-수도권 과밀억제권에서산업단지를 제외한 지역을 말합니다-산업단지란 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 서울온수산업단지, 마곡산업단지를 의미합니다.-수도권 과밀억제권역은 다음의 지역을 말합니다 -2. 보유단계에서 세금은?1.법인 종합부동산세1).법인의 종합부동산세의 특징①법인은2주택이하 소유시 기본세율 2.7%, 3주택이상 소유시 중과세율 5%(2023년부터)적용됩니다.②법인은개인과 다르게 기본공제 9억원이 적용되지 않습니다. 따라서 법인이 주택 취득시 무조건 종부세가 부과 됩니다. 바로 이 종부세 때문에 요즘에는 법인으로 주택을 취득하시는 분이 적습니다 .③법인의종부세 계산시 직전연도에 비해서 과도하게 부과되는것을 방지 하기 위해 세액에서 차감해주는 세부담 상한율을 적용하지 않습니다.따라서 직전연도에 비해서 과도하게 부과 될수도 있습니다.2).기본공제금액(9억원) ·기본세율적용(0.5%~5%)·세부담상한 초과액(150%)을 적용가능한 특레법인①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자②상속세및 증여세법에 따른 공익법인(교회, 종교단체)③주택법에 따른 주택조합④도시정비법및 소규모주택정비법에 따른 사업시행자⑤민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택사업자⑥사회적 기업 육성법에 따른 사회적 기헙및 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합⑦종중⑧도시개발법등 관계 법령에 따라 임대주택 건설및 공급의무가 있는 사업시행자2.각 사업연도소득에 대한 법인세1).적용세율과세표준세율누진공제2억이하9%없음200억이하19%2,000만원3,000억 이하21%42,000만원3,000억초과24%942,000만원2).주요인정되는 필요경비①재산세②종합부동산세③이자비용④수선비⑤공인중개사수수료⑥대표자급여⑦세무비용3. 처분단계에서의 세금은?1.법인 토지등 양도소득세1).기본개념-법인이주택, 별장, 조합원입주권,분양권,비사업용토지를 양도하여소득이 발생하면각사업연도소득 법인세와는 별도로토지등 양도소득 법인세를 각사업연도 법인세와는 별도로 추가로 납부해야합니다.(상가는 과세대상이 아닙니다.)2). 토지등 양도소득세 계산구조양도가액양도가액-)장부가액취득가액+자본적지출액(공인중개사수수료,세무사수수료는 장부가액으로 인정이 안됩니다 )=양도소득*세율(지방세포함)11%(비사업용토지),22%(주택등),44%(미등기자산)=산출세액각사업연도소득 법인세에 추가하여 납부부동산매매임대법인 자주묻는 질문은?Q1:법인 설립전에 대표자 개인돈으로 부동산 계약금을 먼저 지급해도 되나요?A1:네 가능합니다. 세무사에게 부동산계약서와 개인돈 지급내역을 전달해주시면 가수금(대표자개인이 법인에게 빌려준돈)으로 회계처리해드립니다 . 향후 가수금은 언제든지 법인통장에서 대표자가 인출 가능합니다.Q2: 상가를 법인으로 보유하고 있다가 상가를 양도시 토지등양도소득세 부과 되나요?A2: 부과되지 않습니다. 상가는 부과 대상자산이 아닙니다.Q3: 아파트 (85제곱미터이하)를 법인이 보유하고 있다가 양도시 부가가치세를 내야하나요?A3 :85제곱미터 이하 아파트는 양도해도 부가가치세가 부과되지 않습니다.만약 85제곱미터 넘는 아파트 였다면 부가가치세가 건물분에 대해서만 부과되며 매출세금계산서를 발행해야합니다. 상가를 양도했다면 당연히 건물분에 대해서 부가가치세를 납부해야하며 매출세금계산서를 발행하셔야합니다. 토지양도는 부가가치세 면세이므로 부가가치세가 없습니다.만약 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세없이 거래가 가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

1. 비영리법인의 법인세의 납세의무와 과세물건​법인세의 납세의무자는 법인입니다. 법인은 법률에 의하여 인격을 부여받았기 때문에, 권리와 의무의 주체가 되어 납세의무자가 됩니다. 서울옥션, 갤러리현대, 리움미술관도 다 법인세 납세의무자입니다. 마찬가지로 외국법인도 때에 따라 법인세 납세의무자가 됩니다.​법인에는 영리사단법인(회사), 비영리사단법인, 비영리재단법인이 있다고 했습니다. 그러나 세법에서는 사단인지 재단인지는 중요하게 생각하지 않고, 영리인지 비영리인지가 중요합니다. 오히려 외국법인인지 내국법인인지가 중요합니다. 그래서 세법에서는 법인을 영리내국법인, 비영리내국법인, 영리외국법인, 비영리외국법인 4가지 종류로 법인을 구분하고 납세의무자로 삼고 있습니다. 외국법인은 내용이 복잡하고 이번 시리즈와 큰 관련이 없어 생략하고, 내국법인 위주로 설명합니다.​① 각 사업연도 소득​영리법인이든 비영리법인이든 법인의 소득에 대해 법인세를 냅니다. 구체적으로 각 사업연도의 소득이라고 하여 1년을 집계하여 법인세를 냅니다. 이때 사업연도란 법에서 정한 경우 정해진 기간, 법인 설립 당시 정관에서 정한 경우 그 회계기간입니다. 1년을 넘지는 못하지만, 1년보다 짧을 수는 있습니다. 개인의 소득세는 법에서 1/1 ~ 12/31까지로 못박은 것과 대조적입니다. 하지만 법인도 법령이나 정관에서 아무 말이 없는 경우에는 1/1 ~ 12/31으로 합니다. 실무상으로는 십중팔구 각 사업연도를 1/1 ~ 12/31로 하고 있습니다.​법인의 소득이란, 기초 대비 기말에 증가한 순자산이 곧 소득입니다. 원천은 묻지 않고 포괄적으로 과세하므로 포괄주의라고도 합니다. 순자산이라는 표현은 (+)에서 (-)를 빼는 과정이 있다는 걸 함축합니다. 법인이 번 돈은 익금이라고 표현합니다. 법인이 쓴 돈은 손금이라고 표현합니다. 각 사업연도 소득이란, 그 사업연도의 익금에서 손금을 뺀 것입니다.​익금이란, 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익을 말합니다. 수익이란, 타인에게 재화 또는 용역을 제공하고 획득한 수입금액과 기타 당해 법인에게 귀속되는 일체의 경제적 이익을 말합니다. 법인에게 귀속되는 경제적 이익이기만 하면 익금이 되는 것이지, 어떤 업종에서 발생했는지는 상관없습니다. 손금은 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비를 말합니다. 손비란, 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 합니다.​​② 그 외의 소득​법인의 소득에는 각 사업연도의 소득 말고도, 청산소득과 토지등 양도소득이 있습니다.​청산소득이란 이런 것입니다. 자연인이 죽는 것은 심각한 일이지만, 법인은 언제든지 필요에 의해 청산하고 주주들이 법인의 재산을 나눠가질 수 있습니다. 그런데 법인이 청산할 때 청산소득을 부과하지 않는다면, 1년도 안 된 법인을 세웠다 해산했다 세웠다 해산했다 반복하면서 법인세를 하나도 내지 않아도 된다는 이야기가 됩니다. 그런 일이 없도록 법인이 청산할 때까지 실현되지 않은 소득이 있다면 청산소득이라고 하여 마지막에 세금을 한 번 부과하는 것입니다.​그런데 비영리법인의 경우 구성원들에게 재산을 배분하는 것이 금지되어 있습니다. 그리고 청산할 때에 가지고 있는 재산은, 민법/특별법이나 정관에 의해 비슷한 목적을 가진 비영리법인에 귀속되거나 국고로 귀속됩니다. 그러니 비영리법인은 청산소득에 대해 법인세를 낼 일이 없습니다.​한편 토지등 양도소득은, 법인이 사업과 무관한 토지나 주택 등을 거래하는 경우, 투기목적이 있다고 보아 20%의 법인세를 이중과세하는 걸 말합니다. 영리법인 비영리법인을 불문하고 토지등 양도소득이 있는경우 법인세를 내야 합니다.​​2. 고유목적사업과 수익사업​비영리법인은 법인이 벌어들인 소득을 구성원에게 배분하지 않고 고유목적사업에 환원합니다. 이때 고유목적사업은 공익을 추구하는, 종교, 학술, 복지, 교육, 문화예술 등의 사업을 말합니다. 비영리법인은 이러한 공익적인 고유목적사업을 하기 위해 설립된 것이므로, 주로 하는 일이 '고유목적사업'이고, 고유목적사업을 달성하기 위해 필요한 한도 내에서만 본질에 반하지 않는 정도의 '수익사업'을 할 수도 있고 안 할 수도 있습니다. 비영리법인은 고유목적사업에 대해서는 법인세를 내지 않고, 수익사업에 대한 법인세만 내게 되어 있습니다.​비영리법인이 고유목적사업으로 수입이 생길 일은 잘 없는데, 후원자의 후원금이나 회원의 회비 등이 대표적입니다. 이렇게 수익을 벌어들인다고 해도, 그 수익은 고유목적사업에 그대로 충당되기 때문에 법인세를 부과하지 않습니다. 오직 수익사업에 대해서만 법인세를 부과합니다. 수익사업이란, 사업 자체가 수익성을 가지거나 수익을 목적으로 하는 사업을 말합니다. 그 사업의 부수수익도 수익사업입니다. 이때 수익성이나 수익목적을 가지고 있는지가 수익사업의 판단기준이지, 그 크기는 중요하지 않습니다. 그러니, 고유목적사업의 실비변상적 금액만을 수취하여도 수익사업은 수익사업입니다.​대법2003두12455(2005.09.09)구 법인세법(1998. 12. 28. 법률 제5581호로 전문 개정되기 전의 것) 제1조 제1항은 법인세의 납세의무자에 관하여 규정하면서, 그 단서에서 비영리 내국법인은 그 법인의 정관 또는 목적사업에 불구하고 같은 항 각 호 소정의 수익사업 또는 수입에서 생긴 소득에 대하여만 법인세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으므로, 비영리 내국법인에 대하여는 소득이 있더라도 그 소득이 수익사업으로 인한 것이 아닌 이상 법인세를 부과할 수 없는 것이고, 어느 사업이 수익사업에 해당하는지의 여부를 가림에 있어 그 사업에서 얻는 수익이 당해 법인의 고유목적을 달성하기 위한 것인지의 여부 등 목적사업과의 관련성을 고려할 것은 아니나 그 사업이 수익사업에 해당하려면 적어도 그 사업 자체가 수익성을 가진 것이거나 수익을 목적으로 영위한 것이어야 할 것이다​​법인세 기본통칙 4-3…3에서는 수익사업과 비수익사업의 예시를 보여주고 있는데 중요한 것만 소개드립니다. 법인이 가진 부동산의 임대소득, 정기간행물 발간소득, 광고소득, 입장료 소득 등은 수익사업에 속합니다. 반면 회원으로부터 받는 회비와 구호기금수입, 무상으로 받은 자산가액은 비수익사업입니다. 여기서 회비와 출연금이 비수익사업이라는 것이 중요합니다. 좋은 뜻을 가진 비영리법인에는 후원금과 출연금이 몰릴 수 있는데요, 비수익사업에 해당하여 법인세가 하나도 과세되지 않습니다. 나중에 설명할 [공익법인 과세가액 불산입 규정]에 따라 증여세도 부과되지 않습니다. 그러니, 비영리법인이 고유목적사업만을 하고 있는 경우에는 법인세를 낼 일이 없습니다. 고유목적사업을 잘 하기 위해서 수익사업을 개시하는 경우에만, 비로소 법인세 납세의무가 발생합니다. 수익사업은 다시 7종류 소득으로 구분되는데, 다음 포스팅에서 자세히 설명하겠습니다.​법인세 기본통칙 4-3…3【 수익사업과 비수익사업의 구분 】비영리내국법인의 수익사업과 비수익사업은 해당사업 또는 수입의 성질을 기준으로 구분한다. 수익사업에 속하는 것과 비수익사업에 속하는 것을 예시하면 다음과 같다. (2019.12.23 조문번호이동)1. 수익사업에 속하는 것가. 학교법인의 임야에서 발생한 수입과 임업수입나. 학교부설연구소의 원가계산 등의 용역수입다. 학교에서 전문의를 고용하여 운영하는 의료수입라. 주무관청에 등록된 종교단체 등의 임대수입. 다만, 영 제2조 제1항 제7호에 해당되는 경우는 제외한다.마. 전답을 대여 또는 이용하게 함으로써 생긴 소득바. 정기간행물 발간사업. 다만, 특별히 정해진 법률상의 자격을 가진 자를 회원으로 하는 법인이 그 대부분을 소속회원에게 배포하기 위하여 주로 회원의 소식, 기타 이에 준하는 내용을 기사로 하는 회보 또는 회원명부(이하 ¨회보 등¨이라 한다) 발간사업과 학술, 종교의 보급, 자선, 기타 공익을 목적으로 하는 법인이 그 고유목적을 달성하기 위하여 회보 등을 발간하고 이를 회원 또는 불특정 다수인에게 무상으로 배포하는 것으로서 통상 상품으로 판매되지 아니하는 것은 제외한다.사. 광고수입아. 회원에게 실비제공하는 구내식당 운영수입자. 급수시설에 의한 용역대가로 받는 수입차. 운동경기의 중계료, 입장료카. 회원에게 대부한 융자금의 이자수입타. 유가증권대여로 인한 수수료수입파. 조합공판장 판매수수료수입하. 교육훈련에 따른 수수료수입2. 비수익사업에 속하는 것 (2003.05.10 개정)가. 징발보상금나. 일시적인 저작권의 사용료로 받은 인세수입다. 회원으로부터 받는 회비​ 또는 추천수수료(간행물 등의 대가가 포함된 경우에는 그 대가상당액을 제외한다)라. 외국원조수입 또는 구호기금수입마. 업무와 직접 관계없이 타인으로부터 무상으로 받은 자산의 가액