무주택자의 나대지 매도 후 양도소득세 (사업용 토지 인정 여부) 관련 문의드립니다.

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.시골에 있는 땅은 일반적으로 오래전 취득하거나오래 전에 상속받은 후 오랜 기간 보유하다가수용 혹은 매도하는 경우가 많은데요.그 경우의 수를 생각해보면시골에 있는 땅(부동산) 을 팔 때크게 3가지로 나뉘는 것으로 보입니다.1) 수용 (공익수용)2) 농지 매매3) 시골 주택 매매오늘은 시골에서 땅을 팔 때 어떤 상황에 해당하며,이럴때 양도세를 어떻게 측정해야 하는지 검토해보도록 하겠습니다!수용 (공익수용) - 보상금 받을 때 세금은?조세특례제한법 77조, 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면국가나 지자체, 공공기관이 도로·댐·산업단지 등공익 목적으로 토지를 강제 취득하는 것을 공익수용 이라 합니다.원칙적으로 양도소득세 과세 대상이지만,강제로 빼앗기는 것인 만큼상당한 세금 혜택이 주어집니다.세율은 일반 양도세와 동일합니다감면 전 세금 계산은 일반 양도소득세와 같습니다.보유기간 2년 이상이면 일반세율(6~45%)을,미만이면 단기 중과(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)를적용한 뒤 위 감면율을 차감합니다.또한,사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지등에한하여 아래 감면이 적용됩니다.즉 2년 이상 보유한 토지가 수용되는 경우 아래 감면이 가능하지만,2년 내로 취득 후 즉시 수용이 된 경우 수용을 알고 취득한 걸로 보아감면 대상이 아니게 됩니다.보상 방식감면율비고현금 보상15% 감면기본 감면일반 채권 선택20% 감면현금 대신 채권 수령채권 3년 만기 선택35% 감면장기 채권 수령채권 5년 만기 선택45% 감면장기 채권 수령주의 — 감면 한도위 감면 혜택은 연간 1억 원, 5년간 합산 2억 원 한도가 있습니다.큰 보상금을 받는 경우 한도 초과분에는 정상 세율이 적용됩니다.농지 매매 - 8년 자경하면 감면된다조세특례제한번 제69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면농지를 팔 때 가장 중요한 것은'자경(自耕)'여부입니다.직접 농사를 지은 기간이 8년 이상이면최대 1억 원까지 양도세가 감면됩니다(5년간 2억 원 한도).파격적인 혜택이 있는 감면이기 때문에,자경 인정 요건이 까다롭습니다① 농지 소재지 또는 연접 시·군·구에 거주② 본인이 직접 경작 (위탁 영농은 제외)③ 연 330일 이상 농업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상 직접 수행④ 직전 3년 평균 농업소득이 총소득의 1/2 미만이면 인정 불가 가능구분세율/감면주요 요건자경 8년 이상양도세 100% 감면연 1억·5년 2억 한도자경 4~8년일부 감면 없음4년 미만은 혜택 없음사업용 토지(비자경 2년 이상)일반세율 6~45%보유기간 2년 이상비사업용 토지일반세율 + 10%p 중과유휴·방치 농지비사업용 토지 중과 — 언제 해당하나요?농지 취득 후 실제로 농사를 짓지 않고 방치하거나,임대(일부 예외 있음)한 경우비사업용 토지로 분류되어 기본세율에 10%p가 추가 과세됩니다.보유기간이 짧으면 단기 중과(최대 50%)도 중첩될 수 있습니다.수용 감면 + 자경농지 감면 동시에 적용 가능시?!자경농지인 전답을 수용당한 경우,<수용 감면> & <자경농지 감면>을 동시에 적용 받을 수 있는 상황이 됩니다.이 경우,1차적으로 자경농지 감면 대상 여부를 먼저 검토 한 후,자경농지가 아니라면 수용 감면을 검토해야 합니다.시골 주택 매매 — 1세대1주택 비과세 적용은?시골 주택도1세대1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.단, 도시의 아파트와 달리 중과나, 중과나 비과세 특례가 추가적으로 있을 수 있습니다.시골에 있는 주택과 도시에 있는 주택이 있는 경우,기준시가 3억 미만 시골 주택은 중과대상 주택 수에서 빠지게 됩니다.따라서 도시에 있는 주택을 매도할 때 시골주택은 주택 수로 보지 않아중과가 안될수도 있습니다.또한 농어촌주택 비과세 특례나 고향주택 비과세 특례 등을 적용받아기존 주택을 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있습니다.농어촌주택 비과세 및 고향주택 비과세 특례 관련구체적인 요건은 아래 포스팅을 참고해주시길 바랍니다.시골집 한 채 있어도 1주택 혜택 그대로? 농어촌주택 양도세 특례 완벽 정리구분과세 여부요건1세대1주택 비과세비과세 (12억 한도)보유 2년, 거주 요건 충족농촌 귀농주택특례일반 주택 비과세 유지귀농 후 5년 이내 종전 주택 처분고가주택(12억 초과)초과분 과세12억 초과 양도차익 비례 과세다주택자 중과+20~30%p 중과조정지역 2주택·비조정 3주택 이상주택 부속 토지만 팔거나 주택 철거 후 나대지로 파는 경우주택 부속 토지를 주택과 함께 매각하면 주택으로 보아 비과세 가능하지만,토지만 별도로 매각하면 일반 토지 양도세가 적용됩니다.주택을 철거한 뒤 대지로 팔면 철거 시점에 주택이 없으므로 주택 비과세가 적용되지 않습니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

[양도]리모델링 사업으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것이양도에 해당하는지 여부(양도에 해당하지 않음)서면-2023-법규재산-1877 [법규과-1671]등록일자 : 2026.07.03.생산일자 : 2026.06.29.요지‘세대수 증가형 리모델링’으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것은 양도에 해당하지 않음회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢주택법｣에 따른 리모델링주택조합에 종전주택을 이전하고 같은 법 제2조제25호다목에 따른 ‘세대수 증가형 리모델링’ 으로 같은 법 제67조의 ‘권리변동계획’에 따라 동·호수가 변경된 주택을 배정받은 경우, 「소득세법」제88조제1호에 따른 양도로 보지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계’22. 9.서울시 건축위원회 심의’23. 6.사업계획 승인(행위허가)*주택법§2(25)다목의 ‘세대수 증가형 리모델링’을 가정함(다른 층의 다른 호수 또는 별도 신축동의 호수를 배정받을 예정임)’24. 3.이주 예정’27.10.입주 예정<세대수 증가형 리모델링 후 배정주택 예시>구분리모델링 전 종전주택리모델링 후 배정주택다른 주택으로 이동1동 1501호1동 1502호수직증축 이동1동 1501호1동 1601호별도 신축동으로 이동1동 1501호104동 1802호2. 질의내용○주택법상 리모델링주택조합의 조합원이 조합에 종전주택을 이전하고 권리변동계획에 따라 리모델링이 완성된 다른 동․호수의 주택을 배정받은 것이 양도에 해당하는지 여부3. 관련법령□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.② 법 제88조제1호가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다. 1. 해당 법률에 따른 공공용지 2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지□주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 25. “리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 가. 대수선(大修繕) 나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다. 다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 수직증축형 리모델링 이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다. 1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것□주택법 제67조【권리변동계획의 수립】세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하 “권리변동계획”이라 한다)을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.□주택법 시행령 제77조【공동주택 리모델링에 따른 특례】① 법 제67조에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세 2. 조합원의 비용분담 3. 사업비 4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획 5. 그 밖에 리모델링과 관련된 권리 등에 대하여 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군의 조례로 정하는 사항□주택법 제76조【공동주택 리모델링에 따른 특례】⑥권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」제87조를 준용한다. 이 경우 “토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로, “일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】②정비사업과 관련된 환지에 관하여는 「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시개발법 제40조 【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.②도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제42조 【환지처분의 효과】①환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

도시정비법에 따른 재건축사업으로 조합원이 조합으로부터청산금을 교부받은 경우 양도시기(소유권 이전 고시의 다음날)AI 활용사전-2021-법령해석재산-0280 [법령해석과-1431]등록일자 : 2021.10.07.생산일자 : 2021.04.21.요지지급받은 청산금은 소득법§88(1)에 따른 양도에 해당하며, 양도시기는소유권이전 고시일의 다음 날임답변내용귀 사전답변 신청의 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 조합원이 소유한 기존 상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 부분의 양도시기는 당해 상가의소유권이전 고시일의 다음날이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자는 ’18.12월 준공된 재건축아파트단지(서울시 송파구 소재)의 상가조합원임 - 이 단지는 당초에 아파트와 상가의 이전고시가 동시에 진행될 예정이었으나, 조합원과 조합사이의 분쟁으로 인한 소송으로’21.1.28. 현재 상가를 제외하고 아파트만 이전고시가 시행됨 - 상가에 대하여는 권리가액 대비 분양금액이 낮은 조합원에게 조합에서 청산환급금을 지급한바, 질의자는 ’21.2.2. 청산환급금을 수령함2. 질의내용○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 권리가액 대비 분양금액이 낮은 상가를 소유한 조합원이 조합으로부터 청산금을 교부받은 경우 양도시기3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다. 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 9.「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.□도시 및 주거환경정비법제86조【이전고시 등】① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 환지처분을 하는 때 는 사업시행계획인가를 하는 때 로 본다.□도시 및 주거환경정비법제89조【청산금 등】① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 청산금 이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.□도시 및 주거환경정비법 제90조【청산금의 징수방법 등】③ 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.□도시개발법 제40조【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제41조【청산금】① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.□도시개발법 제42조【환지처분의 효과】① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트