법인 주택 매매 사업 세금관련

과세사업자가 골프회원권을 양도하는 경우 세금계산서의 교부여부부가, 서면-2021-법령해석부가-4560, 2021.09.23[ 제 목 ]골프장회원권 매도거래의 세금계산서 발급대상 여부 등[ 요 지 ]골프장사업자가 회원권 거래소를 통해 법인회원이 보유하던 자사 골프장 회원권을 이용목적이 아닌 소각목적으로 매입하여 소각한 경우 해당 골프장 회원권 매매거래에 대해법인회원은 세금계산서를 발급해야 하며, 발급받은 세금계산서가 골프장사업자의 사업과 관련이 있는 경우 매입세액 공제가능한 것이나 사업관련성 여부는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]골프장을 운영하는 사업자(이하 “골프장 사업자”)가 회원권 거래소를 통해 기존 회원인 법인사업자가 보유하던 자사 골프장 회원권을 이용목적이 아닌 소각목적으로 매입하여 소각한 경우 해당 골프장 회원권의 매매거래에 대해 기존 회원인 법인사업자는 ｢부가가치세법｣ 제32조에 따라 세금계산서를 발급해야 하는 것이며, 골프장 사업자가 발급받은 세금계산서의 매입세액은 같은 법 제38조제1항제1호에 따라 골프장 사업자의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적인 경우 매출세액에서 공제하는 것이나, 같은 법 제39조제1항제4호에 따라 사업과 직접 관련이 없는 지출의 경우 매출세액에서 공제되지 아니하는 것으로 사업과 관련이 있는지 여부는 사실판단할 사항입니다.[ 관련법령 ]부가가치세법 제32조,부가가치세법 제39조● 질의요지○골프장을 운영하는 사업자가 회원권거래소를 통해 기존 회원인 타 법인사업자가 보유하던 자사 골프장회원권을 이용목적이 아닌 소각목적으로 매입하여 소각한 경우1.골프장 회원권 매매거래가 세금계산서 발급 대상인지2. 발급받은 세금계산서에 대한 매입세액 공제가능 여부● 사실관계○신청법인은 골프장을 운영하고 있는 법인으로 ’21.6월 회원권거래소를 통해 기존 회원인 타 법인사업자(이하 “법인회원”)가 보유하고 있던 자사 골프장회원권(이하 “쟁점회원권”)을 매입한 후 소각처리 하였고 이 후 법인회원은 매각금에 대한 세금계산서를 교부함부가, 부가46015-2100 , 1996.10.11[ 제 목 ]과세사업자가 골프회원권을 양도하는 경우 세금계산서의 교부여부[ 요 지 ]부가가치세 과세사업자가 골프회원권을 양도하는 경우 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며 거래상대방이 부가가치세가 면제되는 사업을 영위하는 자인 경우 매입세액을 공제받을 수 없는 것임[ 회 신 ]부가가치세 과세사업을 영위하는 사업자가 골프회원권을 취득・보유하다가 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되어부가가치세법 제16조규정에 의한 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며, 이 경우 거래상대방이 부가가치세가 면제되는 사업(질의 경우 금융업)을 영위하는 자인 경우에는 당해 세금계산서의 매입세액을 공제받을 수 없는 것임.다만, 골프장 경영자가 나중에 반환하기로 한 입회금은 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것임.[ 관련법령 ]부가가치세법 제16조【세금계산서】1. 질의내용 요약○ (주)○○엔지니어링은 1995.01.17 ○○클럽에서 입회금으로 골프회원권을 취득하였음.○ 1996.09.09 골프회원권을 매각할 경우.　가. (주)○○엔지니어링'이 세금계산서를 발행해야 하는지 여부　나. 매수인(법인-금융업)이 매입세액 환급을 받을 수 있는지의 여부2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○부가가치세법 제16조<주요 경력>- 약 35,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 2,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 32,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

부동산 법인 세금 정리부동산법인 세금이라고 다른 법인과 큰 차이가 있지는 않다고 보면 될 것 같다. ​사실 이번에 법인을 설립하면서 느꼈지만, 법인 사업자는 쉬운일이 아니라는 걸 다시 한번 느꼈다.(물론 대표이사는 와이프라서 와이프가 이것 저것 고생하였지만,,,)​그러나 앞편에서 이야기 하였듯이 부동산법인을 설립하는 목적이 절세 측면이기에 한번 만들었다면 절세의 목적을 이룰 때까지 계속 가져가야 할 수 밖에 없다.​정말 간단히 부동산 법인이 이행하여야 하는 세금 항목 및 주의사항은 다음과 같다.​취득 시, 취득세- 부동산 취득 시에만 발생- 현물출자 시 취득세 감면 제외(부동산 매매, 임대업)운용 시, 원천세- 지급하는 달의 다음달 10일 신고 및 납부 (매월 급여 등이 있는 경우에만 진행)- 급여가 있는 경우 4대 보험 관련 업무 수행 필요부가세- 매 분기 다음달 25일 신고 및 납부- 과세, 면세 사업자 확인(주택임대업 - 면세, 상가임대업 - 과세 등등)- 면세사업 관련 된 매입세액공제 불가- 상가 임대의 경우 임대보증금 간주임대료 과세- 주택 임대업은 계산서 대신 영수증 발행 가능 (단, 임차인이 사업자인 경우 계산서 발행 해야 함)재산세 등- 재산세 매월 6월1일 기준으로 7월말, 9월말 납부(별도 신고 X)- 종합부동산세 매년 6월 1일 기준으로 12월 15일 납부 (별도 신고 X) 법인세- 매년 사업연도 종료일로 부터 3개월 이내 신고 및 납부- 결산 진행 시 법인 통장 내역 모두 확인 하여야 함- 성실신고 대상법인 확인 (부동산만 있는 경우 대다수 해당, 해당 시 4월말 까지 신고 및 납부)처분 시, 법인세- 매년 사업연도 종료일로 부터 3개월 이내 신고 및 납부- 처분이익에 대하여 법인세에 반영하여 과세- 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추과 과세 검토- 법인 폐업 및 청산 여부 결정 필요​간단히 정리하였는데 각각 세부적으로 파헤치기 시작하면 블로그가 너무 세법 수업이 될 거 같아 이 정도로만 정리 해 보았다.​물론 위 내역에 포함 되지 않는 비용들도 존재한다. 법인 등기등을 위한 법무사 등기 절차 라든지, 세무신고를 위한 세무 비용, 법인 공인인증서 비용 등등 생각지도 않은 비용들이 발생하게 되는 것 같다. ​복잡하긴 하지만 그렇다고 해서 못할 건 아니라고 보여진다. 절세를 위해서라면 감수 할 수 있을 정도의 노력과 고통이라고 생각 된다. ​부동산 법인 설립은 이미 대다수 이루어 졌기 때문에 추가 설립하는 경우는 매우 제한 적인 상황일 것이라 생각 된다.​앞으로는 정책 변화를 주목해서 법인으로 계속 유지 할 것인지 매각 할 것인지에 대한 판단이 필요한 시점이 곧 다가 올 것이라 생각한다. ​

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 '종교단체'의 부동산 양도에 대해 글을 써보려고 합니다.교회 재정과 세무적인 부분에 도움이 되셨으면 합니다☺요즘 교회단체에 양도소득세 관련하여 고지서가 나오는 경우가 많이 발생하고 있습니다.고지서가 나오고, 대응하게되면 전문 세무사라도 손쓰지 못하는 안타까운 경우들도 많을 뿐더러 그 세액이 너무 커 교회 재정에 많은 피해를 입고있습니다.그래서 오늘은 '종교단체'는 양도소득세를 어떻게 신고해야하는가 그리고 절세하는 방법은 어떤 것인가 주의해야할 점이 있는가에 대해서 글을 써보겠습니다.종교단체의 종류(82, 89)'양도소득세를 어떻게 신고하냐', '절세 혜택을 받을 수 있냐'에 대한 대답을 하기전에 그 교회 고유번호증이 어떻게 구성이 되어있는가가 중요합니다.89번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 개인과 다를 바 없이 판단합니다. 고유번호증을 내실 때 89번의 경우 등록이 쉽기때문에 많은 목회자분들이 사용하기도 하는 방법입니다.82번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 법인으로 보는 법인아닌 단체로서, 개인이 아닌 법인으로 판단합니다. 고유번호증을 내실 때 89번에 비해 챙겨야 할 서류도 복잡하기에, 꺼려들 하시는 방법입니다.하지만! 저는 부동산 등을 가지고 있는 교회, 또는 가질 예정이 있는 교회는 '82'번으로 등록하시기를 추천드립니다.신고기간의 차이점89번의 경우 개인과 다를 바 없이 판단하므로, 부동산 등을 양도하였을 때 개인 양도소득세와 동일하게 2개월 이내에 양도소득세를 신고하여야 합니다.이 기간을 지키지 않을 시 무신고 가산세 20%와 납부 불성실 가산세가 발생합니다. 따라서 누락하신 경우 세무서에서 고지서가 나오기 전 신고하셔서 납부 불성실 가산세라도 줄이시는 것이 좋습니다.82번의 경우 법인으로 판단하기에, 다음 연도 3월까지 신고기간이 있습니다. 따라서 양도소득세를 준비할 수 있는 기간이 깁니다.다만! 89번과 동일하게 기간을 지키지 않을 시 무신고 가산세와 납부 불성실 가산세가 발생하니, 반드시 기간을 지켜 신고하셔야 합니다.신고방법의 차이점89번의 경우 챙겨주셔야 할 서류는 간단합니다.*매매계약서*취득계약서*취,등록세 영수증*등기비용 및 중개수수료 영수증등 챙겨주시면, 신고 가능합니다.82번의 경우 89번에 비해 챙겨주셔야 할 서류가 많습니다. 법인세로 신고하기에 통장내역이 추가적으로 들어갑니다. 또한 통장에서 나간 금액들을 소명하여야 하기에, 세무사와 의사소통을 계속적으로 하셔야합니다.*매매계약서*취득계약서*취,등록세 영수증*등기비용 및 중개수수료 영수증*매매대금 및 취득대금이 표시되어있는 통장 등 이체내역등 챙겨주시면, 신고 가능합니다.세금계산의 차이점'양도소득세를 어떻게 신고하냐', '절세 혜택을 받을 수 있냐'에 대한 대답을 하기 전에 그 교회 고유번호증이 어떻게 구성되어 있는가가 제일 중요합니다.간단하게 말하여, 89번으로 고유번호증을 내게되면 그 교회에 위에 설명했듯이 개인으로 보기에 '양도'를 하게 되면 개인이 양도한 것과 동일하게 많은 양도소득세를 내게 되며, 고유목적으로 사용했음에도 불구하고 비과세를 적용받지 못하는 경우가 대다수 입니다.????82번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 법인으로 보는 법인아닌 단체로서, '양도차익'을 법인세로 신고하게 됩니다.또한!! 고유목적사업에 사용함이 확실한 경우 고유목적준비금을 설정하여, '양도차익'의 절반을 준비금으로 설정하여 엄청난 절세가 가능합니다.개인양도세율과 법인세율 자체가 엄청난 차이가 있을뿐더러 고유목적준비금을 설정할 수 있기에 둘을 비교하면 엄청난 세금차이가 발생합니다.오늘은 '종교단체' 부동산 양도에 대해 글을 써보았습니다. 사실 '양도'관련해서는 개인이 진행하기 어려운 부분이 있습니다. 반드시! 세무사에 맡기셔서 문제 없이 절세하시기를 바랍니다.

안녕하세요.이형석 세무사입니다.엊그제 새해가 시작된거 같은데, 벌써 입춘이 지났네요. 아직 찬바람이 불긴 하는데, 봄맞을 준비를 해야겠습니다.이번시간에는 주식 양도세에 대해 포스팅 하고자 합니다.주식 투자를 하면 보통 증권회사의 매매시스템(HTS)를 많이 이용하시는데요.부동산의 경우 매매로 이익이 생기면 양도소득세를 내고, 월급을 받거나, 사업을해서 이익이 생기면 소득세를 내는데요.하루에도 몇십번씩 사고 팔면서도 매매차익에 대해 세금을 내신 적은 없을 껍니다.(증권거래세는 이익에 대해 내는 세금이 아니라 거래수수료 개념이기에 매매가 있으면 붙는 세금입니다.)흔히들 애기하는'개미' 투자자의 경우 상장주식 매매시 이익에 대해 양도소득세가 과세되지 않습니다.세법에서 정한 '대주주'만 상장주식 매매시 매매차익에 대해 양도소득세를 부담하는데요.각 증권거래시장별로 '대주주'의 기준이 상이합니다. 아래를 보시면,종 류대주주 기준코스피시가총액 10억원 또는 지분율 1% 이상코스닥시가총액 10억원 또는 지분율 2% 이상코넥스시가총액 10억원 또는 지분율 4% 이상비상장주식시가총액 10억원 또는 지분율 4% 이상그렇다면,'대주주'를 판정하는 시기는 언제이며, 지분율 계산은 어떻게 할까요??대주주 판정 기준일'시가총액'요건의 경우 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의'직전 사업연도 종료일'을 기준으로 대주주에 해당하는지 판단합니다.주의할 점은 직전연도 말일(12월 31일)이 아니라, 해당 회사의 '직전 사업연도 종료일' 이라는 것입니다.보통 일반회사의 경우 사업연도가 1월 1일부터 12월 31일까지를 '사업연도'로 설정하는데요.간혹 사업연도가 6개월(1월1일부터 6월 30일, 7월1일부터 12월 31일)이거나, 1년 미만은 경우가 있습니다.'지분율' 요건의 경우 직전 사업연도 종료일이 아니라 보유기간중에라도 '지분율' 요건에 충족되면,'대주주'에 해당되기에 연말에 지분율을 낮춰도 양도소득세를 신고납부해야 합니다.만약, 처분한 주식 발행기업이 직전 사업연도말이 없는 신생법인이라면 '법인 설립일'을 직전 사업연도말로 간주합니다.관련 예규직전사업연도 종료일 현재 소유주식은소세령 162①(양도 또는 취득의 시기 )의 규정에 따라 계산하는 것이다(재경부 재산-1210, 2007.10.8).주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의직전사업연도종료일 현재 당해 법인의 주식 지분율이 3%에미달하더라도 당해 사업연도 중 주식 취득으로 지분율이 3% 이상보유하게 되는 때에는 그 취득일 이후부터 당해 사업연도 종료일 까지대주주로 보는 것이다(서일 46014-10603, 2001.12.12).☞ 과거 지분율 요건 3% 였을 당시 해석례 였음.원심이 당해 사업연도 중 100분의 3 이상의 지분을 보유하게 되어대주주의 지위에 해당하게 된 경우에는 위대주주지위에 해당한 이후부터 당해 사업연도의 종료일까지 사이에 양도하는 주식 전부 는대주주의 지위에서 양도한 것으로서 양도소득세의 과세대상에 해당한다는 취지로 판단한 것은 위 법리를 따른 것이므로 위법이 없다[국패](대법원 2012두7400, 2013.2.5).☞ 한번 대주주가 되었으면, 그 시점부터 해당연도에 발생한 모든 주식 매매는 양도소득세 과세대상임.당해 연도 중에대주주가 되었다면 그 이후 당해 사업연도 종료일까지 거래하는 모든 주식에 대하여도대주주로서 거래한 것으로 봄이 타당하므로 주식을 3% 이상 소유하여대주주에 해당된다고 보고 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다[국승](대법원 2013두24846, 2014.2.27).양도일이 속하는 사업연도에 신설하여직전사업연도가 없는 경우에는 법인 설립일을 직전 사업연도 말로 보고대주주여부를 판단하는 것이다.(재산-6158, 2017.8.22).본인이 소유한 주식만 기준으로 대주주 판단?2022년까지는 주주 본인과 특수관계인 모두의 지분을 합하여 판단하였으나,2023년 개정세법에서 범위를 축소하였습니다.'최대주주'가 아니라면,본인이 소유한 지분을 가지고 대주주의 '시가총액'과 '지분율'요건을 따집니다.소득세법시행령 제157조(주권상장법인대주주의 범위 등)④법제94조제1항제3호가목1)에서 “대통령령으로 정하는 주권상장법인의 대주주”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 장 및제225조의2에서 “주권상장법인대주주”라 한다)를 말한다.1. 주식등을 소유하고 있는 주주 또는 출자자 1인(이하 이 장에서 “주주 1인”이라 한다)이 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일(주식등의 양도일이 속하는 사업연도에 새로 설립된 법인의 경우에는 해당 법인의 설립등기일로 한다. 이하 이 조 및제167조의8에서 같다) 현재 소유한 주식등의 합계액이 해당 법인의 주식등의 합계액에서 차지하는 비율(이하 이 장에서 “소유주식의 비율”이라 한다)이 100분의 1 이상인 경우 해당 주주 1인.만약, '최대주주'라면, 주주 본인과 특수관계인의 지분까지 합산하여 '대주주' 여부를 검토하는데요.2023년 세법개정으로 특수관계인의 범위가 축소되었습니다.종전 특수관계인의 범위개정된 특수관계인의 범위1. 6촌 이내의 혈족2. 4촌 이내의 인척3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속5. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인6. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인1. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 사람을 포함한다)2. 4촌 이내의 혈족3. 3촌 이내의 인척4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자로 입양된 사람 및 그 배우자ㆍ직계비속5. 주주 1인이 「민법」에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모6.가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인나. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인(같은 호를 적용할 때 친족관계에 있는 자 또는 친족은 이 호 가목부터 마목까지의 어느 하나에 해당하는 사람으로 한정한다)살펴보면,혈족의 범위가 기존 6촌에서 4촌이내로, 인척의 범위가 4촌에서 3촌으로 변경되었습니다. 그리고혼외자의 생부모도 포함되었습니다.인척은 배우자를 기준으로 가족도를 의미하기 때문에 위 그림에서 '나' 대신에 '배우자'를 대입하면 됩니다.대주주 판단시 계산시포함 안되는지분상품은?1) 콜옵션, 주식매수선택권은 포함되지 않습니다.양도소득세 과세대상인 상장주식의 양도시대주주판단에 있어 주주 1인과 특수관계 에 해당하는지 여부는국기령 1의2① 및 ③ 1호(특수관계인의 범위)에 따라 판단 하는 것이며, 주식 등의 범위에는 콜옵션 과 주식매수선택권 은 포함되지 않는다(재산-22136, 2015.5.4).2) 파생상품 등은 포함되지 않습니다.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조 제10항에 따른 기초자산의 가격·이자율·지표·단위 또는 이를 기초로 하는 지수 등의 변동과 연계하여 미리 정해진 방법에 따라 이익을 얻거나 손실을 회피하기 위한 계약상의 권리를 나타내는 것으로서, 국내 증권시장에 상장되어 거래되는 증권 또는 증서는대주주의 범위를 판정하는 주식 등 에 포함되지 아니하는 것이다(부동산-0100, 2018.2.21).3) 전환사채대주주에 해당하는지 여부는 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의직전사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 해당 법인의 주식 등의 시가총액으로 판단하는 것이다. 이 경우 주식으로 전환되지 아니한 전환사채의 가액은 해당 법인의 주식 등의 시가총액 산정시 포함하지 아니하는 것이다(재산-0434, 2015.12.17).주식으로 전환되지 않은 전환사채는 ‘소유주식의 비율’ 또는 ‘소유하고 있는 해당 법인의 주식등의 시가총액’을 계산할 때 주식등에 포함되지 아니하는 것임(서면자본거래2019-2405(2020.01.16) 대주주 판단시포함되는 지분상품은?1) 우선주대주주의 범위에 관하여는 「소득세법 시행령」에 위임하였으므로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」이 아닌 「소득세법 시행령」에 따른대주주의 범위를 판단하여야 하고, 「소득세법」상 우선주 를 배제하라는 명문규정이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.(조심 2015서5504, 2016.6.3；대법원 2017두63429, 2018.1.31).주의할점은 의결권 존재여부를 따지지 않는 다는 것입니다.의결권이 있는 주식에만 한정한다거나 보통주와 우선주를 구분하여야 한다는 규정은 없음.(대법원 2017두63412, 2018.1.31).2) 신주인수권, 지분증권대주주해당 여부를 판정함에 있어 주식 등 이란 주식 또는 출자지분을 말하며, 신주인수권과 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조 제2항 제2호의 지분증권을 예탁받은 자가 그 증권이 발행된 국가 외의 국가에서 발행한 것으로서 그 예탁받은 증권에 관련된 권리가 표시된 것을 포함하는 것이다(부동산-0100, 2018.2.21).3) 우리사주조합 보유 지분소세법 94에 따른대주주여부를 판정할 때, 조합원이 조합원계정에 보유하고 있는 우리사주는소세령 157의주주 1인 및 기타주주의 소유주식에 포함되는 것이다(기재부 금융-114, 2021.3.30).4) 무상증자주권상장법인의 주주가 당해 법인의 증자로 인하여 취득한 새로운 주식으로서 직전사업연도 종료일 현재 상장되지 아니한 주식 을 소유하고 있는 경우 당해 주식을 포함하여 시가총액 을 계산하여대주주여부를 판정하는 것이다(서면4팀-716, 2008.3.19).5) 자기주식주주 1인 및 그가 임원으로 있는 법인이 「국세기본법 시행령」에 따른 특수관계인에 해당하는 경우, 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 주주 1인이 보유하는 주식의 시가총액과 그가 임원으로 있는 법인이 보유하고 있는 자기주식 의 시가총액을 포함하여 25억원 이상인 경우의 주주 1인과 기타주주는대주주에 해당하는 것이다(양도집행 94-157-6).대주주를회피하는 방법은??1. 분산투자하라! (단일종목 투자는 위험)2. 가족의 투자 종목 공유 3. 투자법인의 사업연도 확인! 4. 최소한 12월 28일까지 정리해라! 대주주의절세 방법은?1. 보유기간을 늘려라! (최소 1년 이상)2. 처분할 생각이면, 손실종목도 같이!3. 단일종목 투자는 타이밍 투자를! 4. 최소한 12월 28일까지 정리해라! 5. 간접투자를 활용해라! 6. 파생상품 투자도 고려해라! 이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.