배우자증여 공제 6억. 아파트 감정평가 받은 후 6억이상 매도시 증여세 추가로 내는지요

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 대해 살펴보고, 올해안에 증여를 해야하는 이유에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 증여취득세 인상,10년이내 양도시 양도세 절감이 없어집니다올해 안에 증여를 해야한다는 내용의 기사등을 보신적이 있을실텐데, 구체적으로 어떻게 영향이 있는지 알아보겠습니다.우선 개정되는 내용은 증여세 자체보다는 취득세와 양도세입니다.①증여로 인한 취득세에 시가 적용②양도세 이월과세 기간 5년→10년③양도세 부당행위계산(우회양도) 5년→10년취득세 부분은 내년부터 시행이 확정된 것이고, 양도세는 정부세법 개정안에는 들어가 있으나 올해말 정기국회를 통해 개정안이 통과되어야 적용이되는 것이니 아직 미정입니다.항목별로 살펴보면,증여로 인한 취득시,시가표준액이 아닌 시가인정액이 적용됩니다현재는 증여로 인한 취득시, 『시가표준액 x 3.5%』로 취득세가 계산됩니다. (부가세를 더할 경우 3.8~4%의 세율)하지만, 내년부터는 시가표준액이 아닌 시가인정액을 적용한다는 것이고 시가인정액은 현재 증여세의 시가와 동일한 개념으로 감정평가, 유사매매사례가액도 포함되는 것입니다.시가 10억원(유사매매), 공시가격 6억원인 40평 아파트를 증여하는 경우에 취득세는① 2022년까지: 6억원 x 4% = 2,400만원② 2023년부터: 10억원 x 4% = 4,000만원으로 1,600만원이 증가합니다.이는 2021년에 개정되었으나, 2022년부터 당장 시행하지 않고 홍보와 준비기간을 거쳐 2023년부터 시행하게 됩니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.따라서, 내년에 증여하는 경우 수백 수천만원의 취득세가 늘어나게 됩니다.양도세 이월과세과 부당행위계산부인(우회양도) 적용 기간도5년에서 10년으로 늘어납니다증여의 목적은 실제로 재산을 물려주기 위한 것도 있지만, 향후 양도세를 절감하기 위한 것도 있습니다.증여로 인해 취득하는 경우, 증여평가액이 새로운 취득가액이 되어 양도세가 줄어들기 때문입니다.예를 들어, 남편이 3억원에 취득한 주택이 가격이 올라 6억원이 된 경우①남편이 처분하면 양도차익이 3억원 (양도세는 1억원 수준)②배우자에게 증여후 6억원에 양도하면 양도차익이 0원이고 양도세는 없습니다.배우자 공제는 6억이니 증여세도 없고, 취득세만 납부하면 양도세도 없게됩니다. 이러한 절세를 막기 위해 증여 후 5년이내에 양도하면 당초 증여자인 남편의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산합니다. 결국 증여후 5년이내 양도하면 양도세 절감효가는 없습니다.이를 양도세 이월과세라고 하는데, 세법개정안으로 2023년부터는 5년을 10년으로 연장하기로 하였습니다.즉, 2022.12월에 증여하는 경우 2028.1월 이후에 양도하면 이월과세를 적용받지 않으나,2023.1월에 증여하는 경우 2033.2월이후에 양도해야 한다는 것입니다.추가적으로, 이월과세는 대상자산이 부동산, 분양권, 입주권, 회원권등으로 제한되고 수증자도 배우자와 직계존비속으로 제한되나, 이와 유사한 규정으로 양도세 부당행위계산부인 규정이 있으나 여기에도 현재는 5년에도 10년으로 연장됩니다.이상 2023년부터 불리해지는 증여 취득세와 이월과세 등 개정 내용을 살펴보았습니다.불과 몇일 사이로 취득세가 수백 수천만원이 증가될 수도 있고, 증여로 인한 양도세 절감도 기존 5년이내 못파는 것에서 개정되면 10년간 기다려야하니 매우 불리해집니다.2022년도 불과 2달 남짓 남았는데, 연말 막판에서야 부랴부랴 진행하는 일이 없도록 미리 준비하여 증여를 진행하는 것을 권해드립니다.

1. 개요양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은세대를 기준으로 판단합니다.만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며,양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.이러한 상황에서부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.2. 부부간 증여를 하는 이유1. 양도소득세 절세부부간 증여시증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.[사례1]- 20년 전 1억원에 증여 받은 상가건물- 현재 상속세및증여세법상 기준시가 6억원- 현재 시세 10억원구분현재 상황에서 양도시 양도세배우자 증여 후 5년뒤 양도세양도소득세250,000,000원120,000,000원증여세0원0원취득세0원24,000,000원합계세액250,000,000원144,000,000원절세액106,000,000원*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.[사례2]- 부부세대 기준 2주택자- 20년 전 2억원에 취득한 서울아파트- 현재 시세 10억원(공시가 7억원)- 당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원- 배우자에게 6억원의 지분증여(약 60%)구분중과세율 가정일반세율 가정현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원260,000,000원280,000,000원100,000,000원증여세0원0원0원0원취득세0원50,000,000원0원50,000,000원합계세액640,000,000원310,000,000원280,000,000원150,000,000원절세액330,000,000원130,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며,6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.[사례3]부부세대 기준 2주택자20년 전 2억원에 취득한 서울아파트현재 시세 10억원(공시가 7억원)당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원배우자에게 7억원의 지분증여(약 70%)구분중과세율 가정현재 상황에서 5년뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원200,000,000원증여세0원10,000,000원취득세0원60,000,000원합계세액640,000,000원270,000,000원절세액370,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만,지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.2. 종부세 절세종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.구분적용 세율2주택 이하일반세율(0.6~3%)3주택 이상 or 조정지역 2주택 이상중과세율(1.2~6%)예를 들어2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용되어 부담이 될 수 있습니다.이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316[재산전문세무사] 주택 부부공동명의 장단점 총정리 1탄 (명의에 따른 취득세, 보유세, 증여세, 양도세, 상속세 비교)새로운 주택을 취득하는 경우 부부공동명의로 취득할지, 단독명의로 취득할지는 누구나 가지는 고민입니다....blog.naver.com3. 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면,아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.구분상속세율1억원 이하10%1억원 ~ 5억원 이하20%5억원 ~ 10억원 이하30%10억원 ~ 30억원 이하40%30억원 초과50%3. 유의사항1. 증여부동산의 평가부동산을 증여할 때 증여재산가액은‘시가’와‘기준시가’로 나뉩니다.시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이있습니다.만약 시가가 없는 경우공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다.다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com2. 이월과세소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622[양도세 전문 세무사]배우자 등으로부터 증여받은 자산은 5년 동안 양도하지 못한다?(소득세법 제97조의2 이월과세)흔히들 배우자 및 직계존비속에게 증여 후 5년간은 양도하면 안 되는 것으로 알고 계십니다. 해당 내용은 ...blog.naver.com최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.

1. 개요사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상승하여 양도할 계획을 세웠지만 10억원대의 양도세 부담에 양도를 고민하다가 양도세 절세를 위한 방안으로 자녀세대에게 미리 증여하기로 결정했습니다.주택 외 부동산은 중과세율이 적용되지 않아 기본세율로 부과되지만 양도차익에 따라 6~45%위 양도소득세율과 10%의 지방소득세가 추가되기 때문에 실제로 적용되는 최고세율은 49.5% 입니다. 반면 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%의 세율이 적용되므로 증여를 통하여 양도하는 경우 전체세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 2023년부터는 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다.사례2) 상속세 절세를 위한 사전 증여부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 A씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정되어 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다. 상속세와 증여세 세율은 동일하게 10~50%가 적용됩니다. 다만, 상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 상속세를 적용하므로 피상속인의 경우 50%의 상속세율이 적용되지만, 미리 증여를 한다면 10~40%의 세율 구간을 활용하여 전체 세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 상속 대비를 위한 사전 증여는 상속인의 경우 10년, 사위·며느리·손자 등 상속인 외의 자는 5년 이전에 증여해야 큰 실익이 있으므로 미리미리 대비하는 것이 필요합니다.2. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우양도와 증여의 순서만 바꿔도 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.이때최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려되어야 합니다.사례)- 15년 전 10억원에 꼬마빌딩 상속 받음- 현재 기준시가 : 15억원- 현재 감정평가액 : 25억원 또는 30억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여- 10년 뒤 예상양도가액 : 40억원꼬마빌딩을 증여시 발생하는증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 460,000,000원취득세0원약 100,000,000원양도세약 970,000,000원약 380,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 940,000,000원절세액약 650,000,000원부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9.7억원이며, 양도세를 납부 후 남은 약 30억원을 자녀세대에게 증여한다면 증여세는 약 6.2억원이 발생합니다.만약 양도와 증여의 순서를 변경해서 꼬마빌딩을 자녀세대에게 먼저 평가액으로 증여하고 10년 보유한 뒤 자녀세대가 40억원에 제3자에게 양도한다면 발생되는 총 세액은 약 9.4억원으로서 순서만 변경하더라도 약6.5억원의 총세액을 절세할 수 있습니다.또한 사위·며느리가 보유하고 있는 지분은 소득세법상 이월과세가 적용되지 않으므로 10년을 보유하지 않지 않더라도 절세의 실익을 누릴 수 있습니다.<2> 감정평가 30억원으로 증여감정평가액 증여(30억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 605,000,000원취득세0원약 120,000,000원양도세약 970,000,000원약 200,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 925,000,000원절세액약 665,000,000원감정평가액은 일정 범위 내에서 조정이 가능합니다. 평가액을 30억원으로 올린다면 절세액은 더욱 늘어납니다. 다만,주의할 점은 무조건 감정평가액을 높이는 것이 유리해지는 것이 아니기 때문에 가능한 범위 내에서가장 유리한 적정한 감정평가 가액을 정하는 것이 중요합니다.<3> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 230,000,000원취득세0원약 60,000,000원양도세약 970,000,000원약 740,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 1,030,000,000원절세액약 560,000,000원기준시가로 증여하는 경우 총절세액이 줄어들지만 당장 발생하는 증여세와 취득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 다만,꼬마빌딩을 증여하는 경우 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.3. 꼬마빌딩 증여로 인한 상속세 절세상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 부과되며, 피상속인의 상속세 과세표준이 30억을 초과하는 경우최고세율 50%가 적용됩니다. 이건희 회장의 상속세가 12조가 발생한 것처럼 보유하고 있는 재산의 반을 세금으로 납부하게 되는 것입니다.약 100억원의 자산을 보유하고 있는 부모가 상속을 미리 대비해두지 않은 상황에서 갑자기 사망하는 경우 상속세는 내용에 따라약 40억원 가량이 발생할 수 있습니다. 또한 상속재산의 대부분이 꼬마빌딩 등 현금화가 어려운 재산인 경우 연부연납을 활용하더라도세액 체납자가 될 수 있습니다.이렇게 체납자가 되는 경우에는 상속재산 중 부동산을압류 및 공매하여 체납된 상속세에 충당할 수 있으며, 공매로 넘어간 부동산에 대한양도소득세가 한번 더 고지되므로 큰 손해가 발생할 수 있습니다.만약 아래와 같이 미리 사전증여를 하는 경우에는 증여세, 취득세가 발생하더라도보다 많은 상속세 절세효과를 누릴 수 있으며 증여받은 꼬마빌딩에 대한임대소득으로 상속세 재원 마련을 할 수 있습니다. 다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로, 사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.사례)- 꼬마빌딩 외 부동산재산 60억원 보유- 현재 꼬마빌딩 기준시가 : 15억원- 현재 꼬마빌딩 감정평가액 : 25억원- 10년 뒤 꼬마빌딩 예상시세 : 40억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 4.6억원취득세0원약 1억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 25.6원절세액약 14.4억원꼬마빌딩을 보유하고 있는 상태에서 상속이 개시되는 경우 상속개시일 현재 총자산인 100억원에 대해서 10억원의 상속공제를 적용하더라도 약40억원의 상속세가 발생합니다.만약 꼬마빌딩을 감정가 25억원에 미리 증여한다면 피상속인의 상속재산에서 제외되어 상속세를 계산하게 됩니다. 50억원 초과부분에 대한 50% 상속세율이 적용되는 것에 반하여 사전증여에 대해 적용되는 세율은10~30%의 세율이 적용되므로 전체적인 세금을 크게 줄일 수 있게되는 것입니다.다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로,사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.<2> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 2.3억원취득세0원약 0.6억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 22.9원절세액약 17.1억원기준시가로 상속하는 경우 감정평가로 증여하는 경우와 비교하여 증여세 및 취득세가 줄어들 수 있지만, 이후수증자들이 제3자에게 양도시 발생하는 양도소득세가 늘어나게 됩니다.따라서보다 완벽한 절세컨설팅을 계획하려는 경우 이후 발생하는 양도소득세를 함께 고려하여 최적의 증여가액과 수증자 선정과 지분비율 산정 검토가 필요합니다.또한 꼬마빌딩 등의 부동산은 증여와 마찬가지로 상속의 경우에도 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 평가심의위원회2020년 국세청은 보도자료를 통해 꼬마빌딩, 나대지 등 비주거용 부동산의 상속·증여세 결정 과정에서 기준시가로 신고한 경우 과세 형평성 제고를 위해 감정평가기관에 이를 의뢰하여 감정가액을 기준으로 상속·증여재산을 평가할 것임을 밝혔으며, 현재꼬마빌딩 등 일부 부동산을 기준시가로 상속·증여시 감정평가를 진행하여 추징되고 있습니다.다만, 평가심의위원회 제도는 감정평가 대상 여부를 사전에 예측할 수 없어 납세자의 예측가능성을 확보하지 못하는 문제가 발생하며 모든 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 진행하는 것은 아니므로세무전문가와 충분한 검토 후 증여를 진행하는 것을 추천합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.증여세를 안내는 가장 기본적인 방법은 배우자, 직계존비속, 친족의 경우 일정 금액 이하 증여액은 공제해주는 것을 활용하는 것입니다.일반적으로 증여세 면제한도로 알고 있는데 법적 용어는 『증여재산공제』 입니다.이러한 공제금액이 배우자 6억이나 부모자식은 5천만원 등이라는 것은 알고 있으나 구체적인 내용은 잘못 이해하고 있는 경우가 많아 정리해보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,증여재산공제는 직전 10년간 증여자 그룹별 한도금액으로정해져 있음우선 증여세 산출 구조를 살펴보면 다음과 같습니다.증여세는 동일인별 10년간 합산한 증여재산가액에 대해 과세합니다.계산방식은 먼저, 증여 재산가액을 정하고 비과세/불산입/채무 등을 제외하고 직전 10년간의 증여액을 합산한 금액에서 증여재산공제를 차감합니다.증여세의 구간별 세율은 아래와 같습니다.※증여재산 공제액은 아래와 같습니다.증여를 하는 증여자의 그룹은 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타친족의 4분류로 나누어지고, 증여를 받는 수증자의 관계에 따라 다음과 같이 수증자가 받을 공제액의 한도가 정해집니다.2016년 전후로 증여자가 직계비속이거나 기타친족인 경우, 증여한도액이 상향되었습니다.미성년자인 자녀가 직계존속에게서 증여받는 경우, 공제한도는 2천만원이고 미성년자는 증여일 시점에 만 19세를 기준으로 합니다.상증세법53조(증여재산 공제)거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합친 금액이 다음각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원비거주자는 증여재산공제를 받지 못합니다.여기서 주의할 것은,비거주자는 한국내 재산을 증여받는 경우 증여세를 납부해야 하지만,비거주자는 증여재산 공제를 해주지 않습니다.거주자는 세법상의 용어인데, 국적 등과 관계없는 것으로 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 문 사람을 의미하는 것입니다.여기서 거주자 요건 등은 자세히 살펴보긴 어려우나, 일반적으로 흔히 접하는 해외파견 주재원은 가족이 전원 출국해도 대부분 거주자에 해당합니다.(소득세법시행령제3조【거주자 판정의 특례】국외에서 근무하는 공무원 또는 거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 출자한 경우에 한정한다)등에 파견된 임원 또는 직원은 제2조제4항제1호의 규정에 불구하고 거주자로 본다.)증여재산 가액은 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 매매가액 등으로 평가합니다.증여재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.해당 평가기간에 대한 규정은 2019.2.12 시행령 개정으로종전 증여일 전후 3개월에서 연장되었음에 주의해야합니다.그러나,다만, 증여일 전 2년 이내의 기간과 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 동일하거나 유사한 매매등이 있는 경우 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.즉, 유사매매사례도 없고 감정평가도 받지 않고 기준시가로 증여재산 평가를 하였으나, 기간을 확대해 증여일 전 2년과 신고기한 후 6월까지 유사매매사례 등이 있다면 증여재산평가액이 달라질 수 있으니 주의해야겠습니다.배우자 공제는 법률혼 관계만 인정합니다.배우자 공제의 대상은 법률혼 관계만 인정하고 사실혼 관계는 인정하지 않습니다.요즘 다양한 이유로 혼인신고를 미루는 경우가 있는데, 이러한 경우가 사실혼 관계에 해당하고 배우자 증여 공제가 적용이 되지 않는다는 것에 주의해야 합니다.기본통칙53-46…1 【 증여재산공제 】① 법 제53조 제1호에 따른 “배우자”라 함은「민법」상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자를 말한다.<개정 2011.05.20.>※ 재산상속46014-93, 2000.01.20[ 제 목 ]민법상 배우자가 증여재산공제를 받을 수 있는지 여부[ 요 지 ]민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여재산공제를 받을 수 있는 것임.[ 회 신 ]민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여재산공제를 받을 수 있는 것입니다.외조부모는 직계존속에 해당하고, 기타 친족은 6촌 이내 혈족, 4촌이내 인척 등으로 사위/며느리/장인/장모/시부모는 기타 친족에 해당합니다.직계존속은 할머니,할아버지 뿐만 아니라 외할머니와 외할아버지도 포함됩니다.상증세법 기본통칙53-46…2 【 직계존비속 판정기준 】① 직계존비속 여부는 「민법」 제768조에 따른 자기의 직계존속과 직계비속인 혈족을 말한다.<개정 2011.05.20.>② 법 제53조를 적용함에 있어 다음 사항을 유의한다.<개정 2019.12.23.>1.출양한 자인 경우에는 양가 및 생가에 모두 해당한다.<개정 1998.02.25>2.출가녀인 경우에는 친가에서는 직계존속과의 관계, 시가에서는 직계비속과의 관계에만 해당한다.3.외조부모와 외손자는 직계존비속에 해당한다.친족과 인척은 아래 표로 참고해보시면 되겠습니다.여기서사위와 며느리는 기타 친족에 해당합니다.증여세 계산은 증여자별로 하지만, 증여재산공제는 증여자의 그룹별로 하는 것임증여재산공제는 증여자인별이 아니라, 증여자 그룹별로 증여재산공제액의 한도가 정해져 있는 것입니다.결국 부모님, 배우자, 자녀3명, 기타친족들에게 모두 증여를 받는다 쳐도 10년간 7억 1천만원이 최대치라는 것입니다.일반적으로 종종 오해를 하시는 부분입니다. 공제는 그룹별 통산해서 한도만큼만 공제해줍니다.예1) 조부에게 5천만원을 받고 부친에게 5천만원을 또 받는 경우⇒직계존속의 합계 공제액 한도는 5천만원이므로 남은 5천만원에 대해서는 증여세를 납부해야 합니다.예2) 부친이 자녀 3명에게 5천만원씩 증여하는 경우자녀 3명은 각자가 5천 증여 - 5천 공제 = 0원으로 증여세 낼 것이 없습니다.예3) 위의 사례와는 반대로 자녀 3명이 부친에게 5천만원씩 증여하는 경우부친이 내야할 증여세는 (자녀 A,B,C가 순차 증여 가정)자녀A 증여분 5천 - 5천 =0원자녀B 증여분 5천 - 공제 0원(이미 공제사용) = 5천 증여 과세표준으로 증여세 5백자녀C 증여분 5천 - 공제 0원(이미 공제사용) = 5천 증여 과세표준으로 증여세 5백결과적으로 1천만원 증여세가 산출됩니다.예4)이모, 고모, 삼촌에게서 각각 1천만원씩 받는 경우,먼저 받는 이모 1인에 대한 것만 증여공제되어 증여세가 없고, 고모와 삼촌이 주는 1천만원은 증여 공제는 이미 한도초과로 증여세 나옵니다.간단한 사례를 통해 살펴보겠습니다.사례] 부, 모, 조부, 장모에게서 순차적으로 증여받을 경우위와 같이 직계존속 그룹별로 순차적으로 5천만원의 공제를 적용해 줍니다.그리고 부모의 경우 동일인으로 보는 것이므로 과세표준은 부모 합쳐서 1천만원, 조부 3천만원, 장모 2천만원으로 각각 증여세를 계산합니다.아래 증여세 세율 구조가 금액이 올라갈수록 높아지는 누진구조 입니다. 따라서 최대한 분산되어 증여를 받는 것이 유리합니다.이러한 점을 이용해, 여러 사람에게 자금을 분산하여 증여하는 경우가 있는데 실제로는 부모가 4억을 증여하는데 조부, 기타 친족 등을 동원한 우회증여를 통한 증여 쪼개기가 그러한 경우입니다.4억을 부모가 바로 주면 4억-5천 = 3.5억에 대한 증여세 6천만원이 나오는데, 4명으로 쪼개기를 하는 경우 3천 4백수준으로 줄어들게 됩니다.그러나실제 자금출처가 부모라면 탈세에 해당합니다.쪼개기 증여로 증여세를 줄여볼려다 걸리는 경우가 있는데 명백히 탈세고 최근 국세청에서 발표한 사례에도 종종 발견됩니다.정리하면,증여세를 안내는 가장 기본적인 방법인 증여재산공제는 증여자 그룹별로 직전 10년간일정 금액을 공제해 주는 것이고, 해당 분류는①배우자 6억②직계존속 5천 (수증자가 미성년이면 2천)③직계비속 5천④기타친족 1천으로 구분되어짐배우자는 법률혼만 인정을 하여 혼인신고를 하지 않은 경우 공제를 받지 못한다는 것과 외조부모도 직계존속에 해당하나 사위/며느리와 장인/장모의 관계는 직계존비속이 아닌 기타 친족이라는 점증여재산공제는 직전 10년간 증여자 그룹별로 순차적으로 공제를 적용시켜준다는 것과누진 구조인 증여세 특성을 이용하여 실질적으로 1인에게서 증여받은 것이나 기타친족등을 통해 우회 쪼개기 증여된 것이라면 탈세에 해당하니 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 분양권, 조합원입주권을 증여할때 증여일과 평가기간에 대한 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부동산 증여의 평가대상 기간은증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다부동산을 평가할 때, 시가의 적용 순서는① 매매, 수용, 공매, 감정가격② 유사매매사례가액③ 보충적평가방법(공시가격, 임대료환산가액, 저당권설정액)을 적용하게 됩니다.즉, 해당 증여재산을 매매한 가격이나 감정평가액이 있다면 우선 적용하고, 없으면 유사매매사례 이도 없으면 보충적평가방법입니다.매매, 수용, 공매, 감정가격, 유사매매사례를 적용할때는평가 대상기간이 중요한데, 증여일 전 6개월부터 후 3개월입니다.즉, 감정평가나 유사매매 등이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내에 있어야 한다는 것입니다.상증세법 제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.증여 재산평가에 대한 전반적인 내용은 아래 참고하세요[증여세 - 증여재산가액] 시가, 감정평가, 유사매매사례가액, 공시가격 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 많이들 혼동하시는 아파트, 토지 등 부동산의 ...blog.naver.com증여세 신고·납부기한은 증여일이속하는 달의 말일부터 3개월입니다증여세 신고·납부기한은증여일이 속하는 달의 말일부터 3월 이내입니다. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3월이 되는 날이 공휴일·토요일·근로자의 날에 해당되면 그 공휴일 등의 다음날까지 신고·납부하면 됩니다.증여일로부터 3개월이내가 아니라는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 증여일이 5월 10일이라면 신고·납부의 기한은8월 10일이 아니라 5월말부터 3개월 이내인 8월31일까지 입니다.납부는 납부세액이 1천만원이 넘는 경우, 2개월 분납이 가능하며 2천만원이 넘는 경우에는 최대 5회까지 연부연납이 가능합니다.분납은 무이자이나 연부연납은 이자가 붙고 납세담보를 제출해야 합니다.증여세 분납과 연부연납은 아래 포스팅 참고하세요[상속세/증여세/양도세 - 납부 기한] 분납, 연부연납, 물납 (by 부산 오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 부동산 가격 상승으로 양도세, 증여세, 상속세, 종부세 등이 급증...blog.naver.com분양권과 조합원입주권의 증여일은명의변경일 입니다증여일이 언제인지에 따라, 평가대상 기간도 달라지고 신고납부 기한도 달리지기 때문에 증여일이 언제인지 아는 것이 중요합니다.토지, 건물 등의 경우에는 등기접수일을 증여일로 보고 있습니다.상증, 심사증여2004-7007 , 2004.11.15 , 완료[ 제 목 ]증여재산의 취득시기가증여계약일인지, 소유권이전등기 접수일인지 여부[ 요 지 ]증여세 납세의무는 타인의 증여에 의해 재산을 취득하는 때에 성립하므로,증여계약이 있다고 하여 곧바로 증여세의 납세의무가 성립하는 것이 아니며, 그 증여계약이 이행되어 그 재산의 이전이 있어야 증여세 납세의무가 성립되는 것임그러나, 분양권이나 조합원입주권은 등기 대상이 아니므로(조합원입주권의 토지분은 등기)권리의무 승계일을 증여일로 보고 있으며 즉, 명의변경일을 증여일로 봅니다.상증, 서면인터넷방문상담4팀-1348 , 2008.06.03[ 제 목 ]부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기와 증여재산공제 적용방법[ 요 지 ]부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기는 권리의무승계일이며, 거주자가 배우자로부터 증여받은 경우 10년간 증여가액의 합계액에서 6억원을 공제하는 것임.상증, 서울고등법원2007누27044 , 2008.04.16 , 완료[ 제 목 ]입주권의 증여시기는 조합원 명의변경 신고일로 보아야 하는 것임[ 요 지 ]입주권에 대한 조합원의 지위는 수증자가 조합원명의 변경절차를 마침으로써 그 지위를 확보하는 것이므로,명의변경 신고일에 입주권을 증여받았다고 보아야 함종종, 증여계약서 작성일 또는 조합원입주권 토지 등기이전 접수일을 증여일로 잘못 알고 계신 경우가 있는데 유의해야 겠습니다.정리하면,이상 분양권과 조합원입주권을 증여하는 경우, 중요한 증여일이 언제인지 살펴보았습니다.분양권과 조합원입주권 모두 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고,이 경우 권리의무승계일인 명의변경일이 증여일이 됩니다.증여계약서 작성일 등을 증여일로 헷갈리지 않도록해야합니다.증여일에 따라, 평가대상기간이 달라져 증여평가액이 달라질 수도 있고 신고납부 기한도 착각할 수 있으므로 주의해야겠습니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 부동산세무상담/세무기장료/증여세상담/상속세상담