1. 개요
양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다.
만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는 먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.
주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며, 양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.
비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면 5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.
이러한 상황에서 부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
2. 부부간 증여를 하는 이유
1. 양도소득세 절세
부부간 증여시 증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.
이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌 증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.
*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.
사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우 지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.
*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.
부부간 증여는 6억원이 공제되며, 6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해 7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.
위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만 이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.
*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.
지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만, 지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.
2. 종부세 절세
종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은 세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.
또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.
예를 들어 2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어 높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용 되어 부담이 될 수 있습니다.
이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각 1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다. 다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.
종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.
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3. 상속세 절세
상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.
예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면 10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.
만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면, 아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.
따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
3. 유의사항
1. 증여부동산의 평가
부동산을 증여할 때 증여재산가액은 ‘시가’와 ‘기준시가’로 나뉩니다.
시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는 시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이 있습니다.
만약 시가가 없는 경우 공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다. 다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.
일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.
다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.
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2. 이월과세
소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을 증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.
따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로 매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.
2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.
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최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.
