승계조합원 계약 시점에 따른 양도세 비과세

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 승계조합원입주권과 관련된 국세청 질의회신에 대해서 알아보도록 하겠습니다.조합원입주권소득세법 제88조조합원입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하고, 소득세법에서 아래와 같이 규정하고 있습니다.조합원입주권은 다음 조문에 의해서 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수에 포함이 되게 됩니다.(21년 이후 취득한 분양권 포함)질의회신질의회신상 사실관계는 다음과 같습니다.입주권을 승계취득하고 해당 입주권이 주택으로 변환된 시점에서 A주택을 양도할 때 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있을지에 대한 질의였습니다.​조합원입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리고 주택이 아니기 때문에 얼핏 보면 일시적 2주택에 해당하여 비과세를 받을 수 있어보이는데요. 국세청의 답변은 다음과 같았습니다.[ 요 지 ]A,B 조합원입주권을 승계 취득한 후, A,B 조합원입주권이 순차로 완공되어 일시적 2주택이 된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례 및 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 특례를 적용할 수 없는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 1세대가 소득세법 제89조 제2항 본문 규정에 따른 조합원입주권 2개(A,B)를 승계 취득한 후, 조합원입주권이 순차로 완공되어 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우는 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제3,4항을 적용할 수 없는 것입니다.조합원입주권은 그 취득과 동시에 비과세 판단을 위한 주택수에 포함이 되기 때문에 일시적 2주택 비과세가 불가능하다는 답변입니다. 입주권을 취득하면 그 순간 주택을 취득한 것으로 판단하는 것입니다. 그래서 소득세법 시행령 제155조 제1항 일시적 2주택은 불가능합니다. 또한, 주택이 있는 상태에서 입주권을 취득한 것이 아니기 때문에 소득세법 시행령 제156조의2 규정에 따른 비과세도 불가능합니다.​본 질의회신을 통해 유추해 볼때, 2021년 이후 취득한 분양권이 주택이 되는 경우 일시적 2주택 규정은 적용되지 않을 것으로 보입니다. 과거에는 분양권을 취득한 후 주택이 된 시점을 기준으로 하여 일시적 2주택 비과세를 판단했는데, 2021년 이후 취득한 분양권은 조합원입주권과 마찬가지로 주택 수에 포함이 되기 때문입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에는 최근에 나온 심판례 중 재건축으로 신축아파트를 취득한 경우로 비과세 대상으로 알았으나, 3주택 중과세율이 적용되어 세금폭탄을 맞은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은사용검사필증 교부일로부터 계산합니다조합원입주권이 되기 전에 주택을 보유하다 재개발/재건축이 되어 신축아파트를 취득하게 되는 경우에 신축아파트의 보유기간은 종전 주택의 취득일로부터 계산합니다. 다만, 추가분담금을 납부한 경우에는 장특공의 계산시 양도차익을 종전주택분과 분담금납부분으로 분리하여 계산하게 됩니다.이번에 살펴볼 승계조합원입주권의 경우에는, 이와 달리 신축아파트의 사용검사필증 교부일로부터 보유기간을 계산합니다.서면4팀-547, 2006.03.13.【질의】조합아파트의 승계조합원이 취득한 신축아파트를 양도하는 경우 세율 및 장기보유특별 공제율을 적용함에 있어 토지와 건물의 취득시기에 대하여 질의함.【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.즉, 동일한 아파트라도 원조합원인지 승계조합원인지 분양권으로 인한 것인지에 따라 보유기간이 각각 다르게 되니 주의가 필요한 부분입니다.재건축의 경우,2005.5.31.이전에는 사업시행인가일인 기준으로 조합원입주권으로 변환됩니다종전주택이 조합원입주권이 되는 시점은 현재는 재개발이던 재건축이던 관리처분계획인가일입니다. 그러나, 2005.5.31일 이전에는 재건축은 사업시행인가일로 차이가 있습니다.문제는 2005.5.31일 이전에 사업시행인가가 난 재건축아파트를 2005.5.31일 이후에 취득한 경우에 이를 주택의 취득으로 볼지 조합원입주권의 승계취득으로 볼지 여부 입니다.사례의 상황을 살펴보면,[상황]① 2009년 재건축아파트를 취득② 2016년 8월 완공되어 사용승인을 받음③ 2018년 3월 신축아파트를 양도④ 1세대 1주택 비과세 고가주택 신고⑤ 세무조사 결과, 사업시행인가일이 2005.5.16일로 확인⑥사용승인일인 2016년 8월을 취득일로 보아 비과세와 장특공 배제하고 중과세율 적용이에 불복하여 납세자가 심판청구를 한 사례입니다.조심-2022-서-5723 , 2022.09.29[ 제 목 ]가산세를 감면할 만한 정당한 사유가 있는지 여부[ 요 지 ]처분청이 자신의 판단에 따라 이 건 분양아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들이 납부한 세금을 환급하였다가 서울지방국세청장의 조사결과에 따라 이 건 처분을 통해 환급세액 등을 추징한 사정이라면, 처분청의 이 건 경정처분은 청구인의 잘못에 기인한 것이 아니라 세액을 과소고지한 처분청에 귀책사유가 있는 것으로서 이 건 처분에 따라 증액된 세액이 납부되지 아니한 것에 대한 책임을 청구인들에게 지우는 것은 과도한 것으로 보이는 점 등에 비추어 당초 환급경정결정 통지일(2018.11.29.) 다음날부터의 기간에 대해서는 청구인들에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있다 할 것이므로 처분청이 납부불성실가산세를 가산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 일부 잘못이 있다고 판단됨재건축 사업시행인가일이 2005.5.16일 이므로2009년에 재건축이파트를 취득해도 신축아파트 보유기간은 1년 7개월입니다조세심판원은 신축아파트의 취득시점은 2009년이 아닌 2016년이라고 판단하였습니다.이에 대한 근거는① 2005.5.30일 이전에 사업시행인가가 완료된 경우는 종전 규정을 따름②종전 규정은 재건축은 사업시행인가일부터 조합원입주권이 되는 것임③따라서, 2009년에 취득한 재건축아파트는 조합원입주권을 승계취득한 것임④승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은 사용검사필증 교부일인 2016년임⑤따라서, 비과세와 장특공 판단시 아파트 취득일은 2009년이 아닌 2016년임결국, 2009년부터 보유하고 있었으나 보유기간은 1년 7개월로 인정되어 세금폭탄을 맞은 경우가 되었습니다. 만약, 사업시행인가일이 2005.5.16일인데 불과 2주만 더 늦게 났어도 비과세도 받고 장특공도 인정되었을 것입니다.이와 같은 경우, 보유기간이 1년 7개월밖에 인정이 안된다면 아파트를 팔지않고 더 보유하다가 팔았을 것입니다.다. 심리 및 판단쟁점아파트는 2005.5.16. 도시정비법에 따른 사업시행인가를 받은 것으로 확인되고, 「소득세법 시행령」부칙(2005.5.31. 제18850호)에서 “이 영 시행 전에 도시정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어처분청에서 청구인들이 쟁점아파트를 취득할 당시에 쟁점아파트는 주택이 아닌 조합원입주권으로 전환된 상태였다고 보아 보유기간을 분양아파트의사용승인일인 2016.8.30.부터 양도일인 2018.3.30.까지 1년 7개월로 하여1세대 1주택 고가주택 비과세양도차익을 부인하고, 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다정리하면,이상 심판례를 통해, 승계조합원입주권으로 취득한 신축아파트의 보유기간에 대해 알아보았습니다.특히, 2005.5.30일 이전에는 재건축의 경우 사업시행인가일이 조합원입주권으로 변환되는 시점입니다.본인의 아파트가 이에 해당하는 경우에는 관리처분일인가일 이전에 취득해도 승계조합원을 취득한 것으로 봅니다.본 사례의 경우와 같이 불과 몇일 사업시행인가가 일찍난 관계로 세금폭탄을 맞은 경우가 발생하니, 신축아파트의 보유기간에 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번에는 제가 네이버 엑스퍼트 하면서 많이들 질문하셨던 1+1 조합원입주권 양도세에 대해서 설명드리겠습니다.1+1 조합원 입주권 신청 조건은????? 아래의 경우에는 1+1 조합원입주권을 받을 수 있습니다.①종전부동산 감정가격이 1+1 조합원 분양가액 합계액보다 크거나 같은 경우②종전부동산 전용면적이 1+1 조합원 전용면적 합계액보다 크거나 같은 경우1+1 조합원 입주권의 주의사항은????? 다음과 같은 제한 사항이 있습니다①공급받는 2개의 주택 중에 1개의 주택은 전용면적이 60제곱미터이하 짜리를 받아야 합니다.②60제곱미터 이하로 공급받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 동안 전매(양도·증여) 제한됩니다.단, 상속은 가능합니다.③조합원입주권 상태에서는 별도 분리하여 양도할 수 없고 2개를 일괄해서 양도해야 합니다.1+1 조합원 입주권 비과세 사례는?◆case1. 1+1 조합원 입주권으로 전환된 후 해당 조합원 입주권을 양도한 경우➡️ 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되고, 양도 시점에 1세대 1주택이면서 조합원입주권을 양도 시 비과세가 가능하나1+1 조합원입주권으로 전환 시에는 2개를 일괄 양도해야 하므로 납세자가 선택해서 1개는 비과세 받을 수 있고, 나머지 한 개는 과세해야 합니다.◆case2. 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우➡️ 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 종전 주택을 양도 시 비과세가 가능하나,만약 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환되고 나서 종전 주택을 양도하게 되면 일시적 3주택이 되어서 비과세 받을 수 없습니다.◆case3. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 1+1 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택 양도한 경우➡️종전 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원 입주권을 승계취득하고, 조합원 입주권 승계취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세 가능하나,신규 취득한 조합원입주권이 1+1조합원 입주권이라면 3주택이므로 종전 주택 양도 시 비과세가 안됩니다[조심 -2022-중-6104,2022.11.02]◆case4. 1+1 조합원입주권 승계취득 후 3년이 지난 후 종전 주택 양도한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의2 4 항]① 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 승계취득할 것(2022.02.14이전에 취득한 조합원입주권은 1년 이내 취득해도 가능합니다)② 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도할 것③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것④ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것⑤ 종전 주택 양도일 현재 2년 이상 보유 및 취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주 요건 충족할 것그러나 승계 조합원입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 종전 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2020-법령해석재산-3447,2021.05.21]◆case5. 종전 주택이 1+1 조합원입주권 전환 후 대체주택을 취득한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의 2 5항]① 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되는 온 조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원입주권의 안됨)② 대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것③사업시행계획인가 일 이후부터 주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것④신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것⑤ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것그러나 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되었을 때, 온 조합원 입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 대체 채 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2018-법령해석 재산-3798,2019.09.03]]이상입니다!양도세 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의해 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함