부동산중개업소와 거짓계약서(업계약서)작성 후 적발 시 과태료 누가 내야 하나요?

1. 배경​부동산 시장에서 2022년 3월 ~ 5월은, 그동안은 겪어보지 못한 특별한 시기인 듯 합니다. 1) 정권이 교체되면서 부동산 세제 변화 기대가 매우 높아졌습니다. 2) 2021년의 종합부동산세를 겪어본 다주택자에게는 2022년 다주택자 종합부동산세를 회피하기 위한 마지막 타이밍입니다. 3) 새 정부에서 [1년 한시 다주택자 중과배제]를 늦어도 5월 11일부터 시행한다고 하였습니다. 4) 양도소득세, 취득세 일시적 2주택자 중 처분 유예기간이 1년 이었던 분들이 작년 하반기 거래절벽을 잘 견뎌왔으나, 이제는 처분 유예기간의 막바지에 왔습니다.​따라서 그러한 매도자 중에 반드시 특정 시기에 맞추어 매도를 해야하는 사람들이 많아졌습니다. 그런데 때마침 매수인이 나타나는 것이 좋으나 지금처럼 거래량이 씨가 마른 상황에서는 마냥 기다릴 수도 없습니다. 그래서 확실한 시점에 확실하게 매수할 수 있는 상대, 즉 가족을 상대로 한 매매를 계획하게 됩니다. 가족을 상대로 하다 보니 아무래도 시장가격보다는 저가로 매매하게 되는데요, 1) 정말로 가족에게 줄 재산이라면 가족에 대한 애정과 문제를 해결해준 고마움 때문이기도 하고, 2) 가족이 받았다가 바로 판다고 하여도 취득세를 절감할 수 있다는 생각을 하고 있고요, 3) 교환을 하는 경우 적정수준을 맞추기 위해서 입니다. 이번에는 저가양수도에 대해서 설명해봅니다.​​​2. 저가양수도가 다운계약인지?​가족간 [저가양수도]에 대한 가장 큰 오해는 [저가양수도]가 [다운계약]이 아니냐는 질문입니다. 겉으로 보기에 그렇게 보일 수도 있지만, 분명한 차이가 있습니다.​[다운계약]은, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치했는데도 불구하고, 계약서에 거짓으로 거래가액을 적는 것을 말합니다. 그러니 계약서에는 양 당사자의 의사와 다른 금액이 적히게 됩니다. 이렇게 하는 이유는 경제적인 이해관계에서는 의사합치를 이뤘으되 매도자는 양도소득세를 줄이고, 매수자는 취득세를 줄이기 위해서입니다. 패널티를 적시한 법률들의 표현을 보면, [거짓], [실지와 다른]이라는 표현이 등장하고 있습니다.​[다운계약]을 작성하는 경우, [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 및 [공인중개사법]에 따라 1) 그런 신고를 하자고 제안하거나, 직접 하거나, 중개사에게 종용한 자에게 500만원의 과태료가 부과됩니다. 2) 그런 신고를 중간에서 중개한 중개사는 공인중개사 자격증 정지를 받을 수 있고, 개업한 사무소의 등록취소를 당할 수 있고, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다.​[소득세법]에서는 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세 또는 감면세액에서 패널티를 줍니다. 예를 들어 3억 세금이 나올 물건에 대해 비과세(0원 세금)를 받고자 1억원만큼 다운계약을 썼다면, 비과세액 3억 중에 1억을 토해야 합니다.​부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조(금지행위)누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위​부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자​공인중개사법 제33조(금지행위)① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위​공인중개사법 제36조(자격의 정지)① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우​공인중개사법 제38조(등록의 취소)②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우​공인중개사법 제48조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자​소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액​​반면 [저가양수도]란, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치하고, 계약서에 금액을 있는 그대로 적었는데, 수치만 놓고 보아 매매가액이 시가보다 적은 가액인 경우를 말합니다. 시가보다 적다는 것이 문제이지 계약에 거짓은 없습니다. 법치주의 국가에서 [사적자치의 원칙]에 따라, 양 당사자의 매매 계약 의사가 합치하고, 거기에 사기, 착오, 강박이 없으면, 매매계약은 인정됩니다. 세법에서도 계약의 법률효과는 진실한 것으로 인정합니다. 심지어는 그 가액이 시가보다 적은 경우, 적다는 사실만이 중요하지, 당사자들 사이에 조세회피의 목적이나 누가 손해를 보았다는 사실도 고려대상이 아니라고 합니다.​그러니 [저가양수도]는 그 매매가액에 대해 양 당사자의 의사합치만 있으면 뒤에 숨겨진 목적이나 득실이나 그런 것은 중요하지 않고 오직 시가에서 얼마나 벗어났는지만이 관심사입니다. 계약서에 거짓을 표기한 [다운계약]과는 차이가 있습니다. 법률상 표현도, [조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정]이라고 표현하지, 그것이 거짓이라거나, 사실과 다르다거나 하는 표현을 쓰지 않습니다. [저가양수도]의 경우도 패널티는 있습니다. [소득세법], [상속세 및 증여세법], [지방세법]이 개입하여 세액을 정정하게 되는데, 이것은 나중에 더 자세히 설명합니다.​소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.​대법2003두14741(2004.03.26)소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하고 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때, 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결, 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).​​그런데, 현실에서 계약서만 놓고 보면, 거기에 적힌 금액이 의사가 합치하여 진실한 것인지, 아니면 이면에 다른 의사가 있는데도 계약서에 거짓을 쓴 것인지 알기가 어렵습니다. 그래서 시가보다 싼 경우에는 [저가양수도]는 당연할 것이고, 이것이 [다운계약]은 아닌지 의심을 받을 수도 있습니다. 그러한 의심을 조사하는 과정에서 큰 불편을 겪게 될 수도 있습니다. 다른 곳으로 불똥이 튈 수도 있습니다.​[다운계약]이 되는 경우 고객은 과태료나 조금 내면 그만이지만, 중개사는 폐업을 각오해야 합니다. 중개사가 고객에게 속았을 수도 있습니다. 따라서 현실에서 가족간 [저가양수도]를 계약을 맺고자 하며 공인중개사에게 매매계약의 중개를 부탁하면, 공인중개사가 극도로 꺼리는 모습을 볼 수 있습니다. 그래서 [저가양수도] 계약을 맺고자 할 때 중개사의 도움을 받기가 어렵습니다. 그래서 보통은 법무사를 대동하여 저가양수도계약을 진행하게 됩니다.​​​3. 저가[양수도]가 [증여]가 되어버리는 건 아닌지?​저가로 양수도를 하다보니, 양도소득세가 아닌 증여세를 맞는 것은 아닌지 걱정하는 경우가 있습니다. 왜냐하면 [다주택자 중과배제 규정]이나 [일시적 2주택 규정]을 적용받고자 하는 분들은 양도소득세를 절감해보려고 [저가양수도]를 하는 것인데, 증여세로 봐 버리면 [저가양수도]를 할 이유가 없습니다.​소득세법에서 양도란, 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 증여는 타인에게 무상으로 재산 도는 이익을 이전시키는 것을 말합니다. 대가가 있느냐 없느냐, 이것이 양도와 증여를 가르는 가장 중요한 기준이고, [저가양수도]는 대가가 오가기 때문에, 유상이전이 확실하여 일단은 양도에 해당합니다. 그래서 양도소득세가 부과됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)​상속세 및 증여세법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.​​그런데 분명히 대가가 오갔는데도, 매매가 아닌 증여로 추정해버리는 경우가 있습니다. 이때는 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증해야 하고, 그 입증 과정에서 매매대금의 출처도 모두 밝혀야 하기 때문에 사실상 세무조사 같이 되어버려 매우 번거로워집니다. 배우자 또는 직계존비속(부모/조부모/자녀/손주)에게 양도한 재산은 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정합니다. 증여 추정을 면하기 위해서는 대가가 오갔다는 사실을 명백하게 입증해야 하는데, 그 입증은, [과세받은 소득금액], [상속/증여받은 재산가액], [전 부동산 처분금액]으로 증명하여야 합니다. 그러니까 세법에서 노출이 된 금액으로만 증여 추정을 방어할 수 있습니다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​​하지만 배우자 등에 대한 증여 추정을 처음부터 피할 수 있는 방법이 2가지가 있습니다.​1) 첫 번째 방법은 형제자매와 매매하는 것입니다. 법에는 분명 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한다고 하여 형제자매는 명시하지 않았습니다. 따라서 형제자매와의 거래는 증여로 추정되지 않고 매매로 인정됩니다. 오해하면 안 되는 것은, 매매의 형식을 보이고 있더라도 과세관청에서 증여임을 입증하면 증여로 될 수 있습니다. 다만 디폴트값이 매매로 인정되므로, 납세자가 매매라는 사실을 애써 입증할 필요가 없다는 의미입니다.​아래의 판례를 보시면, 형이 동생에게 토지를 팔았는데, 과세관청에서 증여로 보고자 시도했습니다. 근거는 매매대금을 지급하였다는 증거를 제시하지 못한다는 점입니다. 하지만 판례에서는 다음을 이유로 매매로 봐주었습니다. ① 부모자식 간도 아니고, 특별한 사정이 없으면 아무리 가족이라도 형제간의 증여는 있기가 어렵다. ② 동생도 상당한 경제적인 수준이 있어서 증여를 받을 이유가 없다는 말이 신빙성이 있다. ③ 그동안 빌려준 돈에 대해 대물변제라고 하는데, 계약서가 없지만 형제 사이에 계약서가 없을 수도 있다고 본다. ④ 모르긴 몰라도 등기부 등본에는 증여가 아닌 매매를 원인으로 소유권이전되었다고 되어 있다.​이 판례를 보면, 형제자매간의 매매에 대해서 타인과의 매매와 비교해 불완전한 부분이 있다고 하더라도 국세청이 형제자매간의 매매를 증여로 몰아가는 것이 어렵다는 걸 보여줍니다. 따라서 조금만 신경쓰면 형제자매간의 매매는 대부분 양도로 인정됩니다.​국심2001중1002(2001.08.24)(가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 1996.6.22 매매 를 원인으로 1996.6.24 소유권이전 등기를 한 사실만 확인될 뿐 청구인이 청구인의 형으로부터 증여받은 사실은 확인되지 않는다. (나) 당 심판원이 국세청으로부터 수집한 전산자료에 의하면 청구인은 1992.1.1부터 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 ○○○정미소 를 운영하고 있고, 청구인의 형도 1994.3.7부터 1997.4.15까지 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 ○○○정미소 를 운영하고 있었음이 확인되며, 청구인은 쟁점토지 취득시 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 3,990㎡외 14필지 합계 50,641㎡의 토지를 소유하고 있고, 청구인의 형도 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 4,545㎡ 외 26필지 합계 50,876㎡를 소유하고 있음이 확인되는 바, 청구인과 청구인의 형은 정미소 운영 및 소유농지의 소재지와 면적등으로 보아 상당한 부농임을 알 수 있으므로 청구인이 청구인의 형으로부터 무상증여를 받을 이유가 없다는 청구주장 신빙성이 있는 것으로 보여진다. (다) 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 형제간의 무상증여가 이루어지지 않는 점 등으로 보아 이 건 증여로 보기보다는 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 양도받았다고 봄이 상당한 것으로 판단된다. (라) 따라서 형제간의 금전대차에 있어 통상적으로 차용증 등을 작성하지 않는 관행에 의하면 처분청에서 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 유상으로 취득하였다는 증빙을 제시하지 않는다 하여 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.​​2) 두 번째 방법은 부모자식간의 매매에서 금전이 오가는 것이 아니라, 부동산을 서로 교환하는 방법입니다.

모두의 관심사 부동산!고가의 부동산으로 인해 부동산과 관련된 편법 증여부터, 자금취득 소명에서 시작된 사업소득의 누락, 부동산 과열시장을 이용한 투자방 등의 소득 누락 등 다양한 세금 탈루 사례가 적발되었습니다. 부동산 편법 증여를 위해 정말 다양한 방법이 동원되고 있지만 과세관청의 적발 능력도 점점 진화하고 있습니다. 친인척이 아닌 제3자를 경유한 편법증여 역시 적발되고 있습니다. 주요 추징사례 숙지를 통해 탈세혐의를 받지 않도록 미리미리 준비 합시다.조사대상자 선정 사례(1) 부동산 거래자료☞ 부동산 등기자료, 부동산거래관리시스템(RTMS) 등 부동산거래 자료를 소득/증여/상속 등 자금 및 신용카드 사용 등 자금 운용 내역과 연계 분석(2) 분양권 이용한 탈루유형 정보 수집☞ 분양권 다운계약 혐의 및 분양대금 대리 납부 등 편법 증여 혐의 조사대상 선정주요 추징사례사례 ① 허위 차입계약과 가공 매출 통한 우회 증여 자금으로 고가 아파트 취득세금 탈루 정황: 신고 소득이 적은 사람의 고가 아파트 취득취득 자금 소명: 지인 차입 및 유학 중 잡화 인터넷 판매 수익조사결과(증여세 추징)부친이 자녀의 지인에게 송금 후 자녀가 지인에게 다시 차입 + 허위차입계약서 작성 잡화 인터넷 판매: 부친이 주변 지인에게 미리 송금 후 물품을 매입한 것으로 위장사례 ② 직원 급여 계좌 이체 후 과다급여 반납 처리로 아파트 다수 취득세금 탈루 정황: 학원 운영 중이나 신고소득이 미미한 A가 아파트 다수 취득조사결과(증여세 추징)A의 배우자가 A 부동산 취득자금을 A 학원 직원 여러 명에게 입금☞ 학원 직원은 과다 급여 명목으로 A 에게 동 자금 다시 반환☞ A는 반환 자금으로 부동산 취득(실질은 배우자가 A에게 증여한 것)사례 ①, ② 에서 가족 외의 자를 이용하여 자금을 한 단계 건너뛰어 증여한 경우에도 적발이 되고 있음을 알 수 있습니다. 사례 ③ 거액 매출 신고 누락하여 고가 부동산 취득세금 탈루 정황: 사업을 운영 중이나 신고 소득 미미한 고가 부동산 취득 (자금 출처 부족)조사결과 (소득세 추징)사업체 현금 매출 누락 발견 꼭 증여세만 문제되는 것이 아니라 취득 자금 소명 과정에서 사업소득 신고 누락이 적발되는 경우도 많으니 주의가 필요합니다. 사례 ④ 해외 거주 부모로부터 불법 외환거래를 통해 부동산 취득 자금 증여받아 고가 아파트 다수 취득세금 탈루 정황: 신고소득이 없는 외국 국적의 연소자가 고가 아파트 취득외국 거주 부모로 부터 자금 증여 ☞ 아파트 취득 ☞ 해당 아파트 임대 후 보증금으로 다시 아파트 취득증여세 회피를 위해 취득자금 불법 외환거래(환치기)로 수령증여세 추징 및 불법 외환거래 사실 적발이번 사례는 직접 부동산을 취득하여 적발한 사례는 아니나, 부동산 과열 시장을 이용하여 큰 수익을 얻었으나,수입금액을 탈루한 사례 입니다. 주식방/부동산방과 같은 투자 커뮤니티가 유행하며 고액의 회비를 받아 진행되는 경우가 많은데 이런 소득을 신고하지 않으면 본래의 세금과 더불어 가산세와 과태료까지 발생하는 점! 명심해야 합니다. 사례 ⑤ 부동산 투자 강의 및 유튜브 통해 부동산 시장 과열시키며 현금매출 누락한 중개업법인세금 탈루 정황: 수십명의 중개사 및 상담사로 부동산 투자 강의 및 유튜브 활동으로 이용자 급증 ☞ 신고소득은 미미회원전용 강좌 개설 고가의 강의료 현금 수수 대표이사의 VIP 고객 별도 관리 후 수입금액 탈루 법인세/종합소득세/ 매출에 따른 현금영수증 미발급 과태료 추징국세청 2021.1.7 보도자료를 바탕으로 작성하였습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 집을 사는 순간 반드시 마주치게 되는 서류,자금조달계획서 작성 시 주의사항과 절세방법에 대해서 설명드리겠습니다자금조달계획서는 '계획서'가 아니라 '소명자료'입니다-매매계약서에 도장을 찍고 나면 중개사무소에서 자금조달계획서 좀 작성해 주세요 라는 연락을 받게 됩니다. 정식 명칭은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고,부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 같은 법시행령 제3조,시행규칙 제2조에 근거를 두고 있습니다.-많은 분들이 이 서류를 '행정 절차상 한 번 내고 끝나는 종이'로 생각하십니다. 하지만 실무에서 보면 정반대입니다. 이 서류는국토교통부를 거쳐 국세청으로 통보되고, 국세청은 보유 중인 소득·재산 자료와 대조해 탈루 혐의가 있는 거래를 자금출처조사 대상으로 선별합니다.-즉, 자금조달계획서는 '내가 낼 돈을 정리한 표'가 아니라'앞으로 몇 년간 나를 따라다닐 소명자료 목록'입니다. 계약 후에 급하게 채워 넣는 순간부터 리스크가 시작되는 이유가 여기에 있습니다.-제출기한은매매계약 체결일부터 30일 이내이며,부동산 거래신고와 동시에 제출합니다. 기한을 넘기면부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항에 따라500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 실거래 신고필증이 발급되지 않아 소유권이전등기 자체가 막힙니다.· · ·누가 내야 하나요? 제출대상부터 정확히 확인하세요-2025년 10월 15일 대책과2026년 6월 말 추가 지정을 거치면서 규제지역이 크게 넓어졌습니다.현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 주요 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 의왕, 하남, 화성 동탄, 구리 등)이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶여 있습니다.-규제지역 안에서 주택을 사면 거래금액과 무관하게 모든 거래가 제출대상입니다. 3억원짜리 소형 아파트도 예외가 없습니다. 특히 투기과열지구에서는 계획서만 내는 것이 아니라기재 항목별 증빙서류까지 신고 시점에 함께 제출해야 합니다.-비규제지역은 실거래가6억원 이상일 때 제출의무가 생깁니다. 다만 수도권 주택가격 수준을 감안하면 사실상 상당수 거래가 여기에 해당합니다.-매수인이법인이거나 외국인이면 지역·금액과 무관하게 전건 제출대상입니다. 법인은「법인 주택 거래계약 신고서」도 별도로 내야 합니다.-토지는수도권·광역시·세종시에서1억원 이상, 그밖의 지역은 6억원 이상일 때 제출대상이며,지분거래는 금액과 무관하게 제출해야 합니다.-참고로오피스텔은건축법상 업무시설이므로 「주택」취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 자금출처조사 자체를 면제받는 것은 결코 아니라는 점은 분명히 구분하셔야 합니다.· · ·2026년 2월 10일, 서식이 통째로 바뀌었습니다-국토교통부령 제1557호(2026년 2월 6일 공포, 같은 달 10일 시행)로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙별지 제1호의3서식(주택)과별지 제1호의4서식(토지)이 전면 개편되었습니다.2026년 2월 10일 이후 체결한 계약은 종전 양식으로는 신고 자체가 되지 않습니다.-첫째, 자기자금 항목이 훨씬 촘촘해졌습니다.부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금이 각각 별도 항목으로 분리되었고,가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었습니다.코인을 팔아 마련한 자금을 예전처럼 '현금 등 그 밖의 자금'에 묻어둘 수 없게 되었다는 뜻입니다.-둘째, 증여·상속 자금은 신고·납부 여부까지 기재합니다.금액만 적는 것이 아니라 증여세·상속세 신고 및 납부 여부를 함께 적도록 바뀌었습니다. 신고하지 않은 증여를 계획서에 적는 순간 스스로 무신고 사실을 밝히는 구조가 됩니다.-셋째, 차입금 항목도 세분화되었습니다.기존에는 주택담보대출·신용대출 외에는 '그 밖의 대출'로 묶을 수 있었지만,이제사업자대출이 별도 항목으로 분리되었고 대출 유형별로금융기관명을 직접적어야 합니다.해외예금·해외대출·해외금융기관명 항목도 새로 들어왔습니다.-넷째, 첨부서류 의무가확대되었습니다.중개거래로 신고하는 경우매매계약서 사본과계약금 지급사실 입증서류(영수증, 이체확인증 등)를 반드시 첨부해야 합니다. 다만 거래당사자가 공동으로 신고하는 직거래는 이 첨부의무에서 제외됩니다.-다섯째, 토지거래허가구역 내 주택도 제출대상이 되었습니다.허가 신청 단계와 본계약 신고 단계에서 두 번 제출하게 되는 경우가 생기는데, 두 서류의 내용이 서로 어긋나면 곧바로 소명 요구 대상이 됩니다.· · ·작성 시 반드시 지켜야 할 6가지 주의사항1. 합계는 매매대금과 1원까지 일치해야 합니다.자기자금과 차입금의 합계가 계약서상 매매대금과 다르면 그 자리에서 보완 요청이 들어옵니다.취득세, 중개보수, 인테리어 비용은 매매대금에 포함하지 않습니다.다만 국세청 자금출처조사 단계에서는 취득세 등 취득부수비용까지 포함한 총 소요자금을 기준으로 보므로(상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3), 두 기준이 다르다는 점을 반드시 구분해서 준비하셔야 합니다.2. 대출은 '예정'과 '확정'을 정확히 구분하십시오.승인 전이면 예정, 승인 후면 확정입니다. 승인도 나지 않았는데 확정으로 적었다가 실제 실행금액이 달라지면 계획서 전체의 신뢰도가 떨어집니다.3. '현금 등 그 밖의 자금' 비중을 최소화하십시오.실무상 자금출처조사 선별에서 가장 위험한 항목이 바로 이 칸입니다. 출처를 설명하기 어려운 현금 비중이 높을수록 소명 요구 가능성이 커집니다. 가능하면 계약 전에 미리 계좌로 옮겨 금융거래 흔적을 남겨두시는 것이 좋습니다.4. 증여인지 차용인지 계약 전에 결론을 내십시오.-부모님께 받은 돈을 계획서에 어떻게 적느냐에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 증여로 적으면 증여세 신고가 따라와야 하고, 차용으로 적으면 차용증과 이자 지급 이력이 있어야 합니다. 계약 후에 뒤늦게 정하려 하면 이미 늦습니다.-만약 특수관계인의 차용으로 적으시면 세무서에서는 기계적으로 사후관리를 하므로 , 15년이내에 해명자료 안내문을 세무서에서 받게되고, 원금 이자 상환내역을 소명 하셔야 합니다.5. 부부 공동명의는 각자 작성해야 합니다.공동명의자는 각각 자금조달계획서를 작성해 제출하며, 두 사람의 자금 합계가 총 거래가액과 일치해야 합니다. 이때 지분비율과 실제 자금부담비율이 다르면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생할 수 있습니다.6. 계획서와 실제 자금 흐름을 일치시키십시오.계획서는 말 그대로 계획이므로 다소 차이가 날 수 있지만, 합계가 크게 달라지거나 자금 성격이 바뀌면 소명 대상이 됩니다. 잔금 지급 후 이체내역과 계획서를 한 번 대조해 두시는 것을 권해 드립니다.· · ·절세의 출발점은 '증여추정 배제기준' 이해입니다-상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은'추정'이라는 점입니다. 납세자가 반증하면 뒤집을 수 있다는 뜻이고, 반대로 반증하지 못하면 그대로 과세됩니다.-첫 번째 안전판은상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서의 이른바20% 룰입니다.입증되지 않은 금액이 「취득재산가액의 20%」와 「2억원」 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.예컨대 12억원 주택이라면 Min(2억 4천만원, 2억원) = 2억원이므로, 미입증금액이 2억원 미만이면 증여추정에서 벗어납니다.-다만 함정이 있습니다.취득자금을 '증여받은 재산'으로 입증하는 경우에는 이 20% 룰이 적용되지 않습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제2항). 증여로 마련한 자금이 섞여 있다면 계산 구조가 달라진다는 점을 반드시 확인하셔야 합니다.-두 번째 안전판은상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조(국세청훈령 제2618호, 2025년 6월 11일)의 증여추정 배제기준입니다.재산취득일 전 10년 이내를 기준으로, 30세 미만은 주택 5천만원·총액한도 1억원, 30세 이상은 주택 1억 5천만원·총액한도 2억원, 40세 이상은 주택 3억원·총액한도 4억원 미만이면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.-다만 이 기준 미만이라고 해서 면죄부가 되는 것은 아닙니다.같은 조 제2항은기준금액과 관계없이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인되면 증여세 과세대상이 된다고 명시하고 있습니다.배제기준은 '조사에 착수하지 않는 선'일 뿐, '과세하지 않는 선'이 아닙니다.-세 번째는증여재산공제의 적극적 활용입니다. 직계존속으로부터는 10년간 5천만원(미성년자 2천만원), 배우자로부터는 6억원까지 공제됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 여기에혼인·출산 증여재산공제(같은 법제53조의2)를 활용하면 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일·입양신고일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 재산에 대해1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.부부가 각각 적용받으면 양가에서 최대 3억원까지 증여세 없이 마련할 수 있는 구조가 됩니다.-네 번째는미리 하는 증여입니다. 증여추정 배제기준과 증여재산공제는 모두 10년 단위로 움직입니다. 주택 취득 직전에 몰아서 증여하면 자금출처조사와 정면으로 부딪히지만,미리 계획적으로 나누어 증여하고 신고까지 마쳐두면 그 자체가 가장 확실한 자금출처 소명자료가 됩니다.· · ·가족에게 빌린 돈, 차용으로 인정받는 조건-실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 세무당국은 직계존비속 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 차용 및 상환 사실이 객관적으로 명백히 입증되지 않는 한 소비대차로 인정하지 않습니다(국세청 심사증여2014-0086 등).-상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우 그 이익을 증여재산가액으로 본다고 규정하고 있습니다. 적정 이자율은연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조 제2항당좌대출이자율), 과세 기준금액은1천만원입니다(같은 법 시행령 제31조의4 제2항).-계산해 보면 1,000만원 ÷ 4.6% =약 2억 1,739만원입니다. 이 금액 이하를 무이자로 빌리면 연간 이익이 1천만원 미만이므로 증여세 과세대상이 되지 않습니다. 저리 대여의 경우에는 적정이자 상당액과 실제 지급이자의 차액이 연 1천만원 미만이면 됩니다.-다만 이 계산은 '차용으로 인정받는다는 전제'에서만 의미가 있습니다. 애초에 대여 자체가 부인되면 원금 전액이 증여로 과세됩니다. 그래서 다음 네 가지를 갖추셔야 합니다.[반드시는 아님]① 차용증에 원금, 이자율, 변제기, 변제방법을 명시하고 확정일자 또는 공증으로 작성시점을 고정할 것(상환기간은 10년이내로 할것)② 약정한 이자를 실제로 계좌이체하고, 이자 지급 시 27.5%(지방소득세 포함)를 원천징수해 신고할 것③ 만기 일시상환보다 분할상환 구조로 설계하고 실제 상환 이력을 남길 것(만기 일시상환해도 차용으로 인정가능함)④ 차입 규모가 본인의 소득·재산 대비 상환 가능한 수준인지 사전에 검토할 것-특히 ②번을 놓치시는 분들이 많습니다. 이자를 실제로 지급했더라도 원천징수와 지급명세서 제출이 없으면, 국세청 입장에서는 그 거래를 확인할 방법이 없습니다. 오히려 원천징수 이력이 있으면 그 자체가 강력한 소비대차 증거가 됩니다.그러나 반드시 이자지급 내역이 있어야만 인정되는것은 아닙니다. 원금만 상환해도 차용으로 인정되는경우가 많습니다.-대출기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상인 경우에는매년 새로 대출받은 것으로 보아계산합니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제2항). 장기 차입일수록 매년 검토가 필요하다는 의미입니다.· · ·자주 묻는 질문Q1. 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 조달 금액이 달라지면 어떻게 되나요?A.계획서이므로 어느 정도 차이는 인정됩니다. 다만 합계가 크게 달라지거나 자금의 성격 자체가 바뀌면 소명 요구 대상이 될 수 있습니다. 변동이 생겼다면 중개사 또는 관할 지자체에 정정 처리 가능 여부를 확인하시고, 무엇보다 실제 이체내역으로 설명이 되도록 관리하셔야 합니다.Q2. 부모님이 전세보증금을 대신 내주셨는데 이것도 적어야 하나요?A. 임대보증금을 승계하거나 활용하는 경우 차입금 항목에 기재합니다. 부모님이 사실상 부담하신 부분이라면 증여인지 차용인지 성격을 먼저 확정해야 하고, 임대차계약서와 이체내역을 함께 준비하셔야 합니다.Q3. 증여추정 배제기준(예: 40세 이상 주택 3억원) 미만이면 안전한가요?A. 아닙니다.사무처리규정 제42조 제2항은 기준금액과 관계없이 증여 사실이 확인되면 과세한다고 규정하고 있습니다.배제기준은 조사 대상 선별 기준일 뿐이며, 실제 증여가 있었다면 금액과 무관하게 증여세 신고의무가 있습니다.Q4. 소명 요구를 받으면 언제까지 답변해야 하나요?A. 통상 국세청 안내문에 정해진 기한(대개 2주 내외) 안에 답변해야 하며, 자료가 방대하면 기한 연장을 신청할 수 있습니다.이 단계에서 어떻게 소명하느냐에 따라 조사 착수 여부가 갈리므로, 안내문을 받으신 즉시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.Q5. 취득한 지 몇 년이 지났는데 이제 와서 조사를 받을 수 있나요?A. 가능합니다. 증여세 부과제척기간은 원칙적으로 10년이지만,국무신고·거짓신고·부정행위가 있는 경우에는15년까지 늘어납니다(세기본법 제26조의2). 취득 시점의 자료를 장기간 보관하셔야 하는 이유입니다.[제가 실제로 11년 지나서 소명안내문 받았다는 분을 제 사무실에서 보았습니다.]Q6. 가상자산을 팔아 자금을 마련했습니다. 어떻게 적나요?A. 2026년 2월 10일 개정 서식부터가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었으므로 해당 칸에 기재하셔야 합니다.거래소명, 매도 시점, 원화 환전 시점이 시간 순서대로 정합성을 갖추도록 거래내역 확인서를 미리 발급받아 두시는 것을 권해 드립니다.Q7. 오피스텔을 사는데도 제출해야 하나요?A. 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 취득자금에 대한 증여추정과 자금출처조사는 주택 여부와 무관하게 적용되므로 자료 준비는 동일하게 하셔야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 계약 전에 자금 계획을 확정하십시오.계약서에 도장을 찍는 순간부터 30일 시계가 돌아갑니다. 증여할 금액, 차용할 금액, 대출 가능 금액을 계약 전에 확정하고 차용증까지 준비해 두어야 합니다.2. 자기자금은 최근 5년 소득으로 설명 가능한지 먼저 검증하십시오.소득금액증명원 기준으로 자기자금이 설명되지 않는다면, 그 차액이 곧 소명 부담입니다.3. 증여는 '미리, 나누어, 신고까지' 하십시오.취득 직전 몰아주기 증여는 조사의 표적이 됩니다. 10년 단위로 설계하고 신고까지 마쳐야 소명자료로서 가치가 있습니다.4. 공동명의는 지분비율과 자금부담비율을 맞추십시오.두 비율이 어긋나면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생합니다.5. 제출한 계획서는 반드시 사본으로 보관하십시오.몇 년 뒤 소명 요구가 왔을 때 무엇을 어떻게 적었는지 모르면 대응 자체가 어렵습니다.· · ·참고 법령 및 예규부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 (과태료)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조, 별지 제1호의3서식·제1호의4서식국토교통부령 제1557호 (2026. 2. 6. 공포, 2026. 2. 10. 시행)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 (증여추정 배제, 20% 룰)상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 (자금출처로 인정되는 경우)상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3 (재산취득자금의 구성)상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 (증여추정 배제기준, 국세청훈령 제2618호, 2025. 6. 11.)상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (적정 이자율·기준금액 1천만원)법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제)국세기본법 제26조의2 (국세부과의 제척기간)국세청 심사증여2014-0086 (직계존비속 간 금전소비대차의 입증)※ 본 글은 게시일 현재의 법령을 기준으로 작성되었습니다. 규제지역 지정 현황과 세부 기준은 수시로 변경되므로, 실제 신고 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개별 사안에 대한 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 주택 취득 자금조달 계획서 제출과 작성요령에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 규제지역은?구분투기지역투기과열지구조정 대상 지역규제 내용토지 거래 허가·대출·청약 주택 분양권 및 조합원입주권 등 전매세제혜택 관련규제지역용산구·서초구·강남구·송파구(현재 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역이 동일하게 적용됨)자금조달 계획서 제출은?구분내용제출대상·규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역)에소재한 모든 주택(취득가액 무관)·빈 규제지역에 소재한 취득가액 6억 원 이상 주택제출기한·매매계약 체결일로부터 30일 이내제출 방법·방문 제출:주택 소재지 지방자치단체·인터넷 제출:부동산 거래관리 시스템제출 의무자·직접거래한 경우: 매수인·중개거래한 경우:공인중개사 or 매수인 직접-주택 취득 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는5백만 원의 과태료가 부과됩니다-취득하고자 하는 주택이투기과열지구에 소재하고 있으면 주택 취득 자금 조달 계획서를 제출할 때관련 증빙서류(예금잔고, 증여세 신고서 등)까지첨부해야 합니다.-주택 취득자의직업, 나이, 재산상태를감안하여 해당 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금 출처 조사대상자로 선정될 수 있습니다.-주택 취득 자금 조달 계획서는주택을 매매로 취득한 경우에만 제출하므로주택을 경매, 증여, 상속경우나 주택이아닌 준 주택(오피스텔, 노인복지주택, 기숙사, 상가 등)을 취득한 경우에는 제출대상이 아닙니다.주택 취득 자금 조달 계획서 내 자기자금과 차입금의 범위는?항목내용자기자금금융기관 예금액·금융기관에 예치하여 보유 중인 자금주식·채권 매각 대금·주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여·상속 등·가족 등으로부터 상속·증여받아 조달하는 자금현금 등 기타·금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금·금융상품 투자 자금을 회수하여 조달하는 자금·타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금 등·부동산을 매도하여 조달하는 자금·기존 보증(전세) 금 회수하여 조달하는 자금 등차입금 등금융기관 대출액·주택 담보·신용·타 부동산 담보대출 등 금융기관 대출액임대보증금·임대차계약을 통해 조달하는 자금회사 지원금· 사채·대부 업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등(상환기간 등이 약정된 자금)그 밖의 차입금· 가족·친인적 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)투기과열지구에 소재한 주택을 취득한 경우 첨부해야 할 증빙서류는?항목증빙서류자기자금금융기관 예금액·예금잔액 증명서 등주식·채권 매각 대금·잔고 증명서, 주식거래내역서 등증여·상속 등·증여세 및 상속세 신고서 및 납세증명서현금 등 기타·소득 금액증명원 및 원천징수영수증부동산 처분대금 등·부동산 매매 계약서 등차입금 등금융기관 대출액·금융거래확인서 및 부채증명서임대보증금·부동산 임대차 계약서회사 지원금· 사채·금전차용을 증빙할 수 있는 자료· 차용증 등그 밖의 차입금-조정 대상 지역에소재한 주택을 취득하거나,비지정 대상 지역의 6억 원 이상 주택을 취득한 경우에는주택 취득 자금 조달 계획서만 제출하고증빙서류를 첨부하지 않아도 됩니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#자금조달계획서전문세무사#자금조달계획서세무사#강서구자금조달계획서세무사#마곡자금조달계획서#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#자금조달계획서작성방법#상속증여자금조달계획서#경매취득자금조달계획서 태그수정

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사