세입자가 집 내부 인테리어 했을때 임차인이 양도 소득세 감면을 받을수 있을까요?

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 이사비용 개요​계약갱신청구권이 생긴 이후로 임대차시장에는 새로운 문화가 생겼습니다. 바로 이사비입니다. 원래 이사비는 임대차계약에서 임대인이 임차인에게 반드시 지급해야 하는 법적인 의무는 아닙니다. 법적으로는 임대인은 본인 소유 물건을 임차인이 사용, 수익할 수 있도록만 해주면 됩니다. 하지만 임대인 입장에서 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 실비 성격의 이사비를 지급하는 것이 관행처럼 되어 있습니다. 반대로 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 임대인이 종용한 것이 아니기 때문에 이사비를 요구하기는 어렵습니다.​이처럼 얼마전까지만해도 임대차계약 중에 계약을 조기 종료시킬 때만 이사비 문제가 불거졌는데요, [계약갱신청구권]이 생기고, [양도소득세 개정]이 이루어지고 나서는 이사비에 새로운 성격이 생겼습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지, 일시적 2주택에 협조하는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지 하는 일이 잦아졌습니다. 좀 더 자세히 살펴보면,​계약갱신청구권은 1회에 한하여 임대차를 2년간 연장시키고, 보증금이나 월세를 5%만 증액시키도록 하여 임차인을 보호하는 제도입니다. 그러다 보니 임대인 입장에선 임대차계약이 끝날 때, 안그래도 전세보증금이 물가상승을 반영하지 못하고 있는 상태인데, 앞으로 2년간 그 보증금을 5%만 올려 유지해줘야 합니다. 그래서 내심 세입자가 계약갱신청구를 하지 않기를 원하지만, 세입자는 부담없이 2년을 더 살 수 있는 권리를 포기할 수 없습니다.​첫 번째 2년 만기가 다 되어가는 물건, 요즘이 그런 물건 많은 시즌입니다. 임대인이 현금이 급하지 않으면 관계없는데, 이런 집을 팔려고 내놓으면 문제가 생깁니다. 집을 사러 온 손님은 이런 물건을 ① 본인이 실거주할 것은 아니지만 전세금이 너무 싸서 실투자금이 많이 들어서 꺼리거나, ② 본인이 실거주하고 싶지만, 계약갱신청구권 거절을 못하여 실거주하기 어려운 경우가 생깁니다.​그래서 집주인이 집을 팔기 위해 세입자에게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 제공하게 됩니다. 이때의 이사비는 이제까지 말하던 실비로써의 이사비가 아니고요, [주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호]에서 말하는 [서로 합의하여 임대인이 임차인에게 제공한 상당한 보상]에 해당합니다. 그래서 수천만원의 이사비도 등장하게 됩니다.​주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (생략)3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.​​한편 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 규정에서 이런 내용이 있었습니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 신규 주택으로 세대 전원이 이사하여 전입신고해야 합니다. 그런데 신규주택 취득 당시에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 처분과 전입 기간이 임대차계약 종료일까지로 연장된다고 하였습니다.​임차인은 임대차계약의 종료일까지 점유할 권리가 있으므로 임차인이 '임대차계의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 문제가 없습니다. 그러니 [임대차계약의 종료일]과 [처분/전입 유예기한]이 같은 날로 겹쳐서, 그 날 전입을 못하면 자칫 일시적 2주택 비과세 혜택을 못 받을 수도 있습니다. 그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전하다고 말씀드렸습니다. 이때 실무상 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권해드립니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. 이사비용의 비용성격​양도를 원활하게 하기 위해서 이사비용을 지급했다면, 이사비용을 준 것은 그렇다 치고, 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있을까요? 그럴려면 이사비용이 양도차익에서 차감하는 필요경비라고, 법에 명시되어 있어야 합니다. 양도소득세에서 필요경비는 열거된 것만 인정하기 때문입니다. 그런데 법문을 보면 내용이 분명하지가 않습니다. 가장 해당 가능성이 높은 것이, [소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목]의 [매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용]이 될 것 같습니다. 계약갱신청구를 막기 위한 이사비, 양도세 비과세를 받기 위해 임차인을 내보내며 지급한 이사비는 어떨까요? 해석이 분분합니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (생략)2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑤법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용​​3. 필요경비 긍정​(1) 사례 1​첫 번째 사례에서는 법문 그대로 매매계약에 명도 의무가 있었고, 명도 의무를 다하지 않을 경우에는 계약이 성립할 수 없었으므로, 명도 비용을 양도의 불가피한 비용으로 보아 경비로 인정한 케이스입니다.​조심 2011서15, 2011.03.25쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있는 점, 쟁점부동산의 임차인들(8개 업체) 중 ○○○ 등 6개 업체는 ○○○지방법원 화해조서(2007.9.4.)에 의하여 화해한 것으로 나타나는 점, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점비용을 ○○○과 ○○○의 계좌로 송금한 내역이 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점비용은 ○○○과 ○○○에 실제 지급된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 임차인들의 명도의무를 이행함을 조건으로 잔금을 지불하는 것으로 되어 있어, ○○○ 등 2개 업체가 쟁점부동산의 명도를 거부할 경우, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있다고 보이는 바, 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다.​(2) 사례 2​두 번째 사례에서는 그 명목이 [화해금]이라고 표현되었지만, 역시 매매계약을 위해 불가피하게 지출된 점을 인정하였습니다.​서울행법 2007구단3087, 2008.01.09이 사건 부동산의 양도가액은 625,000,000원임이 분명하고, 원고가 이사건 부동산에 관한 소유권을 취득할 당시부터 이전 세입자들이 이 사건 부동산을 점유하고 있으면서 그 명도를 거부하고 있었기 때문에 이 사건 매매계약에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있었고, 원고가 2000.12.19. ○○○ 주식회사 대표이사 한○○에게 이 사건 매매계약 체결에 따른 중개수수료, 건물 명도를 위하여 세입자들에게 지급할 화해금 등의 명목으로 38,500,000원을 지급하였으며, 한○○가 그 중 23,000,000원을 이 사건 부동산의 명도에 따른 화해금 명목으로 이전 세입자들에게 지급한 사실이 있다면, 원고가 지급한 위 돈은 사회통념상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 구 소득세법(2001. 3. 28. 법률 제6429호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제4호, 같은법 시행령(2001. 1. 29. 대통령령 17115호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호 소정의 양도비에 포함된다고 할 것이므로, 위 비용도 이 사건 부동산의 양도가액에서 공제되어야 할 필요경비에 해당한다.​​4. 필요경비 부정​(1) 사례 1​첫 번째 사례에서 필요경비를 인정받지 못한 이유는 무엇이었을까요? 이는 아마도, [매매계약을 이행하기 위하여 명도를 하지 않으면 안되는 상황]이 아니었기 때문일겁니다. 왜냐하면 명도를 하지 않고도 그 비용을 매매가액에 적절히 가감하는 것으로 매매계약이 체결될 수 있었기 때문입니다.​재산 -810, 2009.11.23【사실관계】○ 양도인은 단층상가 건물을 임대하던 중 2009.9월 건설법인에 매도○ 매수인이 세입자들을 퇴거시키기로 하고 양도인은 양도가액을 12억 7천만원으로 하여 2009.4월 가계약 체결○ 2009.9월 양도대금 12억 7천만원에 미합의 세입자 퇴거명도비 4천만원을 더한 13억 1천만원을 받고 양도자가 세입자를 퇴거시키는 조건으로 본계약 체결【회신내용】부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함​​(2) 사례 2​두 번째 사례에서는 아마도 양도자가 원활한 매매를 위해서 자진해서 세입자를 내보낸 것으로 보이는데요, 왜냐하면, 매매계약서 상에 명도의무가 있었다는 표현 대신에, 임의로 지출했다는 표현이 있기 때문입니다.​조심 2010서1180, 2010.12.28「소득세법」제97조 제1항은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산의 원활한 양도를 위하여 임의로 지출한 것으로서, 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도비로 보기 어렵다 할 것이다.(조심 ○○○, 2008.10.24. 같은 뜻).​​(3) 사례 3​세 번째 사례에서는 무엇이 문제였을까요? 긍정되는 사례와 큰 차이가 없어보이죠. 제 사견으로는, 이런 것이 아닐까 생각합니다. 우선, [부동산을 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다]라고 표현하여, 명도를 끝내기 전에 양도가 이루어질 수도 있음을 시사했습니다. 그렇다면 매매계약을 이행하기 위해 불가피하게 지불하는 명도비가 아닐 수 있지요. 두 번째로는 이 합의서는 매도인과 임차인 사이에서 쓰인 것으로 보이는데요, 매도인과 매수인 사이의 계약서에 명도가 이루어지지 않으면 매매도 없다는 취지의 내용이 없었던 것이 문제가 아닐까 합니다.​조심 2013서0890, 2013.06.21 대법원 패소(서울행법 2013구단53939, 2014.02.07→대법원 심리불속행)임차인들과의 명도합의서 주요내용을 살펴보면, “1. …부동산을 2012년 6월 ○일까지 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다, 4. 청구인은 임차인이 위 제1항 내지 제3항을 성실히 이행하여 그 결과 본 건 부동산에 대한 명도가 완료됨과 동시에 이사비 명목으로 금○원(쟁점명도비 지출 명세서 참조)을 임차인에게 지급한다, 5. 만일 임차인이 본 합의에도 불구하고 명도 의무를 지체한다면 그로 인해 발생하는 모든 민·형사상 책임을 진다”고 기재되었다. (중략) 「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는 바, 쟁점명도비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도부동산의 양도차익 등을 산정하면서 쟁점명도비를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻임)​​5. 결론​매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용을 정말로 엄격하게 적용한다면, 이사비용을 필요경비로 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.​① 매매계약에 따른 인도의무여야 합니다. 분설하면, 매매계약 효력이 발생하기 위해, 임차인의 인도의무를 요건으로 하고 있어야 합니다. 반대로 말하면, 임차인의 인도 없이는 매매계약도 성립할 수 없음을 특약사항으로 분명히 명시해야 합니다.​② 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하여야 합니다. 양수자가 아니라 양도자가 지출해야 하는 것은 물론이고요, 매매계약 이전에 이미 양도자의 지출이 이루어졌음을 의미하고, 양도가액에 이사비를 적절히 가감하는 것으로는 안 됩니다. 이사비를 가감해서 해결될 문제 같았으면, 인도 의무 없이도 가액만 적당하면 매매계약은 성립할 수 있었음을 시사하기 때문입니다.

1. 서론​근래 다주택자에 대한 세금이 지독하다 보니, 주택을 근린생활시설로 용도변경한 후에 매도하려는 아이디어를 듣게 됩니다. 건축법상 주택을 근린생활시설로 변경하는 것은 시설기준이 너그러운데다 신고 대상으로 허가도 불필요해서 그리 어려운 일이 아닙니다. 물론 세법에서는 시설의 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 용도가 중요하므로, 건축법상 용도변경에 더해 사실상 근린생활시설로도 이용해야 합니다.​이때 사실상 근린생활시설이려면, ① 임대인이 [비주거용 건물임대업]으로 일반과세자 사업자등록을 낸 뒤 부가가치세 납세의무를 다하여야 하고, ② 임차인도 임차한 공간을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 내어야 합니다. ③ 그가 [상가건물 임대차보호법]을 알고 있다면, 당연히 사업자등록과 함께 확정일자도 확보할 것입니다. ④ 그 밖에도 주거에 적합한 시설인지, 전입신고를 하였는지, 수도/가스/전기를 어떻게 사용하고 있는지 등이 증거가 됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.​여차저차 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 나서 곧바로 팔면, 그게 그대로 상가로 인정이 될까요? 여기서 조금 불안감이 생깁니다. 이번 포스팅에서는 주택을 상가로 용도변경 후 매도하는 것에 대해 알아봅니다.​​2. 주택 여부 판정일​주택 여부는 양도일에 판정하는 것이 원칙입니다. 양도일이란 일반적인 매매계약에서는 잔금일을 말합니다. 또, 잔금일은 매수인 입장에서는 취득세를 판정하는 취득일이기도 합니다. 그래서 취득일에 주택이면, 매도인도 주택으로 양도하는 것이고, 매수인도 주택으로 취득하는 것입니다.​그런데 매수인이 다주택자이거나 법인인 경우에는 주택으로 취득하면 13.4%까지도 취득세를 낼 수도 있습니다. 그래서 매수인은 매도인에게, 잔금일에는 주택을 상가로 용도변경하거나, 주택을 멸실하여 토지로 만들어주기를 기대할 수 있습니다. 하지만 매도인이 1세대 1주택자인 경우 절대 그렇게 협조할 수가 없습니다. 1세대 1주택 비과세를 못 받기 때문입니다. 그러다 보니 세금 때문에 부동산 거래에 마찰이 생기는 경우가 있습니다.그래서 매매특약을 두어 계약일에 주택인 것을 잔금일에 상가나 토지로 하는 경우에는 특별한 규칙이 적용됩니다. 양도소득세에서는 매매계약일을 기준으로 물건을 판단할 수 있고, 취득세에서는 잔금일을 기준으로 물건을 판단할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-154-12 [주택의 판정 기준일]주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.​​조심2017지178(2017.04.07)지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 시기를 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있는 점, 주택이란 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이며 부속토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지인 점(조심 2015지1847, 2015.12.17. 같은 뜻임), 청구인과 전소유자 간에 체결한 매매계약서 특약사항에 “매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 매수자가 주택 철거를 요구할 경우 매도자는 특별한 사유가 없는 한 이를 수락하기로 한다.”고 기재되어 있고 건축물철거·멸실신고서를 보면 단독주택 건축물의 철거일자가 2015.11.24.부터 2015.11.25.까지로 되어 있으며, 2015.11.27. 일반건축물대장이 말소되고, 이후 청구인은 2015.12.4. 잔금을 지급한 점 등을 종합하면 청구인이 쟁점부동산 중 토지만을 취득한 것으로 나타나므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​3. 일시적 변경인지​[주택 -> 상가], [상가 -> 주택]으로 용도를 변경한다고 하는데, 하루아침에 물건 성격이 180도 바뀌는 것은 아닙니다. 여러가지 증거를 통해서 건물의 성격을 판정해야 합니다. 그런데 거기에 대해서 명확한 기준이 있지는 않고, 사실판단하여야 한다고 합니다. 그러니까 다주택자가 주택을 상가로 용도변경하였다는 확신이 들려면 여러 가지 요소를 통해 이를 증명할 수 있어야 합니다. 이를 증명하지 못하면, 본래의 용도가 변하지 않고 일시적으로 다른 용도로 쓰이고 있다고 봅니다.​소득세 집행기준 89-154-18 [주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우]일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.​서면4팀-316(2006.02.17)거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 '주택'이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.​​아래 판례에서는 판단 기준이 여럿 소개됩니다. ① 건축물대장의 내용이 어떤지 ② 용도변경을 위한 기본적인 내부 공사자료, 외관상의 변화가 있는지, 그것이 자료 또는 사진으로 입증되는지, ③ 전기사용량의 변동이 있는지, ④ 주민등록 전입 여부를 확인하였습니다. 그래서 청구인이 [상가 -> 주택]임을 주장하여도 받아주지 않았습니다. 그 반대도 마찬가지일 것입니다.​조심2020인2580(2020.12.02)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물 2층이 2016.12.8. 공부상 근린생활시설에서 주택으로 용도변경 및 증축된 것으로 확인되기는 하나 실제 주택으로 용도 변경되었다는 사실을 입증할 만한 기본시설(방, 화장실, 바닥난방공사 등) 관련 인테리어공사자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 인테리어공사업체의 부가가치세 신고내용도 확인되지 않고 있어 실제로 용도변경을 위한 공사가 있었는지 불분명할 뿐만 아니라 포털 지도 상에도 용도변경 전후 외관이 전혀 변동이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 2층을 용도변경 및 증축하기 위하여 쟁점건물 2층을 임차하여 사업장으로 사용하고 있던 OOO이 1층으로 사업장을 이전하였다고 하나 용도변경일 직전(2016년 11월)부터 쟁점건물 이외의 장소(OOO)로 사업장을 이전한 2017년 5월까지의 전기사용량이 사업장으로 사용하던 2016년 11월 이전과 크게 변동이 없는 것으로 나타나 OOO이 실제로 사업장을 이전하기 전까지 계속하여 2층을 사용한 것으로 보이는 점, 청구인의 주민등록 등(초)본을 보면 2018.3.15. 쟁점건물에 주소를 이전하고 2019.2.26. 전출한 것으로 나타나나 실제로 거주한 사실이 없는 것으로 확인되는 등 쟁점건물 2층이 상시 주거용 건물로 사용가능한 상태에 있었다고 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​4. 장기보유특별공제​현행법상, 상가는 소득세법 제95조 제2항의 표1 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%를 적용합니다. 한편 다주택자의 주택을 양도하는 때에는 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 그러면 다주택자로서 장기보유특별공제를 못 받다가, 상가로 용도변경하는 경우, 그간의 보유기간에 대한 장기보유특별공제가 모두 부활하는걸까요? 그렇지는 않습니다. 모든 보유기간 중 상가로 보유한 기간만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 취지가 잘 드러난 판례와 최근 해석을 소개합니다.​서울행법2012구단26961(2013.04.24)장기보유특별공제제도는 장기보유자산의 양도에 공제혜택을 부여함으로써 건전한 투자행태 또는 소유행태를 유도하기 위한 제도인 점, 주택투기를 억제하고자 하는 입법정책적 판단에 따라 소득세법은 다주택 보유자에 대한 장기보유특별공제를 배제하고 있는 점, 다주택 보유자가 일부 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 양도하였다고 하여 용도변경일 이전 주택 보유기간에 대하여도 공제혜택을 받는다면, 용도변경 이전에 해당 주택을 장기간 보유하였을수록 오히려 더 높은 공제율의 적용을 받게 되는 바, 이는 다주택 보유자에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 소득세법의 입법취지에 정면으로 반하는 것인 점, 이와 같은 경우 해당 주택을 근린생활시설로 용도변경한 시점에서부터 비로소 그 부동산에 대한 장기보유를 용인·독려할 사정이 생겼다고 볼 수 있는 점, (생략) 원고가 1세대 2주택 이상 주택에 해당하던 이 사건 부동산을 근린생활시설로 용도변경한 후 부담부증여한 이 사건에서, 장기보유특별공제액 산정을 위한 기준이 되는 보유기간은 이 사건 부동산을 근린생활시설로 사용한 기간, 즉 용도변경일부터 부담부증여일까지의 기간으로 한정된다고 해석함이 상당하다.​사전법령해석재산2021-939(2021.11.08)귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다.​만약 다주택자가 아닌 1주택자였다면, 장기보유특별공제가 배제된 적이 없겠지요. 그런 경우에는 모든 기간에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​사전법령해석재산2021-971(2021.08.31)귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이, 주택 지분외 다른 주택을 소유하지 않는 세대가 그 주택을 근린생활시설로 용도 변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율을 적용한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

1. 내용​일시적 2주택 비과세 특례는, 이사를 할 때 현실적으로 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 되는 상황을 감안하는 조항입니다. 이사를 가면서 주택이 겹치는 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 한 것입니다. ​우선 실거주 목적을 확인하기 위해 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년 간격이 필요합니다. 또 신규주택을 취득 후 3년 내에 종전주택을 매도하여야 합니다. 그래야 2주택을 보유한 상황이 [일시적]이라고 인정하겠다는 것입니다.​이때 원래는 3년이 처분 기한이지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이 단축됩니다. 처음 처분기한이 단축된 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년이 2년으로 단축됐습니다. 두 번째로 처분기한이 단축된 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고, 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이때 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있습니다. 오늘은 여기에 대해서 좀 더 자세히 설명합니다.​​2. 처분/전입 기간 연장​요즘 같은 상승장에서 신규주택을 사려는 분들은 아무래도 갭투자 하시는 분들이 많습니다. 종전 주택을 보유한 채로 신규 주택을 사려면 2채 값이 있어야 하는데, 집값이 비싸기 때문에 그러기에는 자금이 부족합니다. 그래서 ① 기존 임차인이 있는 신규주택을 갭만큼의 자금으로 매수한 뒤에 종전주택의 처분대금으로 전세보증금을 내어주며 신규주택으로 입주하는 것이 대부분입니다. ② 집주인이나 중개사가 매수인을 도와주기 위해 매매계약 직전에 임차인을 구해다 주는 경우도 있고요, ③ 아니면 집주인이 스스로 임차인이 되어 갭을 만들어 주는 경우도 있습니다.​이때 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 매도해야 한다고 말씀드렸습니다. 신규주택의 취득일이란, 매수잔금일(대금청산일)을 말하고, 매수잔금일 전에 등기하는 경우 등기일을 말합니다. 전세보증금 반환채무를 떠안는 조건으로 잔금 일부를 대체하기로 한 경우에는 나머지 금액을 지급한 날을 말합니다. 이 1년을 [처분/전입 유예기간]이라고 부르겠습니다.​조심2009서204(2009.04.16)「소득세법」제98조 및 「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있는 바, 부동산을 양도한 경우로서 양수자가 양도자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무인수일이 분명한 경우는 그 채무인수일이 양도시기가 되는 것이나, 불분명한 경우는 등기접수일이 양도시기가 된다.​​그런데 신규주택에 임차인이 있는 경우에는 전입할 수가 없습니다. 이때 그 임차인의 임대기간은 얼마나 남아 있을까요? 통상은 2년을 기준으로, 적으면 1년 미만, 많으면 1년 이상 ~ 2년 미만이 남았을 것입니다. 요즘에는 계약갱신청구권이 보장되기 때문에, 3년 이상 남을 수 있지 않겠나 생각하겠지만, 주인이 실거주 목적으로 전입을 준비하고 있기 때문에 계약갱신청구권은 행사가 불가합니다. 따라서 임대차계약이 2년 미만이 남은 상황입니다.​다시 좀 더 자세히 알아보면 임대차계약이 1년 미만인 경우가 있습니다. 이때는, [처분/전입 유예기간] 1년 중 임차인의 임대차계약이 끝나고 나서도 조금 시간이 있기 때문에, 그 틈에 전입하면 됩니다. 여기서도 꼭 주의해야 하는데 임대차계약이 6개월이 남지 않은 물건을 사게 되면, 아무리 내가 새 주인으로서 실거주를 한다고 해도 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 그렇게 되면 전입을 못해 비과세를 날리게 됩니다. 그러니 임대차계약이 6개월 미만 남았으면, 갱신청구권 의사여부 물어보고 사든지 사지 말아야 하구요, 6개월 ~ 1년 남은 것은 오케이입니다.​임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 안에 전입할 수가 없습니다. 그러면 일시적 2주택 비과세를 날리는 걸까요? 현실에서 임차인 없는 신규주택이 더 찾아보기 힘들기 때문에 이 특례의 실효성을 위해서는 반드시 임차인이 있는 경우에 대한 구제가 필요합니다. 그래서, 단서 규정을 만들었습니다. 그런데 내용이 어려워서 잘 살펴보아야 합니다.​​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​​1) 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있어야 합니다. 그것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되어야 합니다.​신규 주택을 매수하는 때에 이미 임차인이 신규주택에 거주하고 있는 상태여야 한다는 것입니다. 신규 주택 매수인이 보기에, 신규 주택의 매도인과 제3의 임차인 사이에 임대차계약이 이미 맺어져 있는 상태를 말합니다. 이때 집주인이나 중개사가 매매계약 직전에 세입자를 구해주는 것도 괜찮습니다. 매매계약의 잔금일 현재 시점에서는 기존에 임차인이 거주하고 있는 상태가 맞기 때문입니다.​그러나, 매매계약을 하면서 집주인을 세입자로 돌리는 경우에는 주의해야 합니다. 기존 임차인이라는 것은 신규 주택의 취득일에 그 신규 주택에 이미 임차인이 있다는 것을 뜻하므로, 매매계약을 하면서 집주인을 임차인으로 돌리는 상황에 그를 ‘기존 임차인’이라고 부를 수는 없습니다.​​2) 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후여야 합니다.​위에서 말씀드렸듯이 남은 임대차기간이 1년 미만인 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 여유가 다 가기 전에 세입자의 임대차계약이 끝나므로, 남은 기간에 전입하면 됩니다. 따라서 임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에만 기간 연장의 의미가 있습니다.​​3) 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되 ​다음 각 목의 기간이란 이사 후 전입 기간과 종전 주택 처분기간 모두를 말합니다. 그러니 종전주택도 조금은 천천히 처분할 수 있게 됩니다. 원래라면 매수인은 [처분/전입 유예기간] 1년 안에 종전 주택을 처분하고 신규주택으로 이사하여 전입해야 하는데, 그 기간이 늘어나는 상황입니다. 그런데 늘어난 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날은 ‘임대차계약 종료일’이라는데 주의가 필요합니다.​임차인은 집주인이 실거주한다고 하니 그 집에서 계약갱신청구권을 쓰지는 못할지언정, 임대차계약의 종료일까지는 거주할 권리가 있습니다. 그러니 임차인이 '임대차계약의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 아무 문제가 없는 것입니다. 그런데 임대차계약의 종료일은 공교롭게도 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날입니다. 임차인이 오전에 전출 나가고 매수인이 오후에 이사 후 전입신고를 하면 참 좋겠지만, 여건이 맞지 않아 그 날 전입을 못 할 수도 있습니다. 그러면, [처분/전입 유예기간]이라는 주어진 시한을 넘었기 때문에 비과세 특례를 받지 못합니다. 참 난처한 상황이 됩니다.​그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전합니다. 실무상으로는 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권하고 있습니다. 현실의 상황을 고려하여, [처분/전입 유예기간]을 임대차계약 종료일의 다음 날 정도로 해주면 좋으련만, 그렇지 못하니 주의하셔야 합니다.​​4) 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않습니다.​최대 2년을 한도로 한 것은, 임대차계약이 2년을 기준으로 하고 있기 때문입니다. 조금 발상을 바꿔보면 임차인에게 계약갱신청구권을 허용해주면서 4년까지 기간을 늘려 종전주택도 천천히 처분하며 상황을 지켜보려 할 수도 있지만 그런 방법은 통하지 않습니다. 신규 주택 취득일 이후 임대차계약을 갱신해주는 경우, 갱신은 자유지만, 그 임대차계약은 [처분/전입 유예기간]을 연장시키지 못하기 때문입니다.​​실무에서는, 1) 집주인이 임차인이 되는 경우에 특례적용이 불가하다는 사실, 2) 임대차계약 종료일이 마지막 날이라는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 일시적 2주택 비과세 특례를 못 받고 못 받고 차이가 크니, 주의하셔야겠습니다.

1. 서론​소득세법 시행령 제155조 제1항에 따르면, 종전주택을 취득한지 1년 이상이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 종전주택을 1주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건을 판단합니다. 그런데 이때 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우에는 유예기간이 1년으로 단축되고 신규주택으로 세대전원이 전입도 해야 합니다.​그런데, 신규주택에 임차인이 있으면 전입할 수가 없기 때문에, 만약 신규주택 취득일에 기존 임차인과의 계약이 1년 이상 남아 있는 경우에는 2년을 한도로 처분 및 전입의 유예기간이 [임대차계약 종료일]까지 연장됩니다. 더 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하기 바랍니다.일시적 2주택 비과세 특례 ③ - 세입자가 있는 신규주택 | TAXLY.KR (택슬리)처분 및 전입의 유예기간이 길어지면 납세자에게 이익이 됩니다. 그래서 조정대상지역에서 신규주택을 취득하는 경우 기존 임차인이 있으면 전입기간 타이밍을 잘 맞춰야 한다는 부담감도 있지만, 반대로 종전주택의 시세차익을 조금이라도 더 누릴 수 있는 기회가 되기도 합니다. 그런데 만약 신규주택이 건축법상 단독주택 - 단독주택 (건축법 시행령 별표1 제1호 가목)인데 일부 공간에 임차인이 있고 일부 공간이 비어 있는 경우는 어떨까요? 세대 전원이 전입하려면 당장이라도 할 수 있지만, 엄밀한 의미로 기존 임차인이 존재하는 것도 사실입니다. 해석에 따르면 이럴 때 일부 임차인의 임대차계약 종료일까지도 유예기간이 연장될 수 있다고 합니다.​​2. 내용​사전-2020-법령해석재산-0994 (2021.12.29)​[ 요 지 ] 조정대상지역 일시적 2주택으로 그 신규주택이 단독주택이고, 일부면적에 기존임차인이 거주하고 있는 경우, 소득령§155① 특례가 적용 가능한 신규주택 전입기한은 그 기존임차인의 임대차계약 종료일까지임​[사실관계]○ ’02.2월부터 서울 소재 A아파트(59.94㎡) 취득 및 보유.○ ’20.9.7. 서울 소재 B주택 취득 후 보유하던 A 아파트 ’20.9.28. 양도 - B주택은 2층 단독주택이고 취득당시 1층(57.95㎡)은 공실이고 2층(37.62㎡)은 임차인이 있는 상태임 ＊ 건축법 시행령 별표1 제1호 가목 단독주택으로 전제 - B주택 2층의 임대차 기간은 ’20.4.20∼’22.4.19. 임 ​[질의내용] 조정대상지역에 1주택을 보유한 자가 조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득 후 1년 이내 세대전원이 신규주택에 이사하고 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①의 1세대1주택 특례규정이 적용되는데, - 신규주택 일부분에 기존 임차인이 있는 경우 소득령§155① 1세대1주택 특례 적용이 가능한 신규주택 전입․종전주택 양도기한 ​[ 답변내용 ] 귀 사전답변신청의 경우, 기획재정부 재산세제과-1122(2021.12.27.)를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1122, 2021.12.27.[질의내용] 조정대상지역에 1주택을 보유한 자가 조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득 후 1년 이내 세대전원이 신규주택에 이사하고 종전주택을 양도하는 경우 소득령§ 155① 1세대1주택 특례규정이 적용되는데, - 신규주택 일부분에 기존 임차인이 있는 경우 소득령§155① 1세대1주택 특례 적용이 가능한 신규주택 전입․종전주택 양도기한 (제1안) 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 (제2안) 신규주택의 취득일로부터 1년으로 하되, 전입이 현저히 불가능한 경우 기존임차인의 임대차계약 종료일까지 (제3안) 기존임차인의 임대차계약종료일까지[회신] 귀 청의 질의에 대해서는 제3안이 타당합니다. ​​3. 더 생각해볼 점​1) 여기서는 신규주택이 건축법상 [단독주택-단독주택]인 경우를 이야기하였는데요, 만약 [단독주택-다중주택]인 경우는 어떨까요? 실무상 다중주택은 단독주택과 같이 취급하는 경향이 있어 궁금합니다. 더 나아가 [단독주택 - 다가구주택]인 경우에도 적용이 가능하다면 굉장한 절세법이 될 수도 있겠습니다.​2) 요즘 재개발에서 1+1 대신에 세대구분형 주택에 대한 관심이 높아지고 있는데요, 세대구분형 주택에도 이 해석을 적용할 수 있을까요? 세대구분형 주택이란 큰 아파트와 원룸이 함께 붙어있는 주택을 말하는데요, 은퇴하신 분들이 월세 수입을 창출하는 장점이 있어 인기가 좋습니다. 주택법에 따르면, 세대구분형 주택은 구분등기를 할 수도 없고, 주택법에서 하나의 세대로 산정한다고 하고 있어서, 대부분은 1주택으로 취급되는 것으로 알려져 있습니다. 거기에 대해서는 세법에서는 아직까지 명확한 입장이 없습니다. (물론 주택법에 세대수는 건축 규제 기준인 세대를 말하는 것이고, 세법의 1주택 개념과 엄연히 다릅니다) 만약 위 해석이 세대구분형 주택까지 확장될 수 있다면, 절세법으로 활용이 가능할 것으로 봅니다.​주택법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.19. “세대구분형 공동주택”이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.​주택법 시행령 제9조(세대구분형 공동주택)① 법 제2조제19호에서 “대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택”이란 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 충족하는 공동주택을 말한다.1. 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것가. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것나. 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것다. 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않을 것라. 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 법 제2조제6호 후단에 따른 방법으로 산정된 것을 말한다. 이하 같다) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 않는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것② 제1항에 따라 건설 또는 설치되는 주택과 관련하여 법 제35조에 따른 주택건설기준 등을 적용하는 경우 세대구분형 공동주택의 세대수는 그 구분된 공간의 세대수에 관계없이 하나의 세대로 산정한다.