단기임대주택 매도시 양도세 및 절세방안이 궁금합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 단기 임대주택 6년 등록 시 세제혜택에 대해서 설명드리겠습니다.단기 임대주택 취지는? -연립 및 다세대 주택 등 비아파트의 주택 공급이 위축되자 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있도록2025.06.04일부터 단기 임대주택(의무임대 기간 6년)을 도입했습니다.-과거의 단기 임대주택과는 다르게 아파트는 등록이 안되고, 단 도시형 생활주택은 등록이 가능합니다. 의무임대 기간도 기존 4년에서 6년으로 늘어났습니다.-과거와는 달리 말소 대상이 아니므로의무임대 기간 중 자진 말소 나 자동 말소를 할 수 없습니다.단기 임대주택에 대한 양도소득세 혜택은?▶ 아래의 요건을 모두 충족 시 거주주택 비과세와, 다주택자 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.①임대 유형이 매입 임대주택 이어야 합니다.②1호 이상 임대해야 합니다.③면적 요건은 없습니다.④6년 동안 의무임대를 주어야 합니다.⑤임대 개시일 현재 기준 시가가 수도권 4억 원 이하 (비수도권 2억 이하) 여야 합니다.⑥임대료 5% 룰 지켜야 합니다.-2018. 09.14일 이후에 조정 대상 지역에서 주택을 취득하여 6년 단기 임대주택으로 등록해도 거주주택 비과세, 다주택자 중과 배제를 받을 수 없습니다.-위 두 가지 혜택 이외에 거조 요건 배제, 장기보유특별공제 추가 적용, 장기보유특별공제 특례 적용, 양도소득세 100% 감면은 세제 혜택을 적용받을 수 없습니다.단기 임대주택에 대한 종합부동산세 혜택은?-종합부동산세는 전국에 소재한 주택을 합산하여 과세합니다. 다만, 임대주택 등에 대해서는 합산하지 않는데, 이를 “합산배제 임대주택”이라 합니다. 주택임대 사업자 등록을 한 자가 소유한 단기 민간임대주택이 아래의 표의 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제가 적용됩니다.<표 7> 단기 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 요건구분적용 요건단기 민간 매입 임대주택임대 기간6년 이상 임대임대주택 호수1호 이상면적 요건없음공시가격수도권4억 원(주택 임대 개시일)수도권 밖2억 원(주택 임대 개시일)임대료 증액 상한5%조정 대상 지역조정 대상 지역 소재 주택은 제외아파트제외-단기 민간임대주택에대한 종합부동산세 합산배제는 2025.02.28. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용합니다. 다만,2025년 과세기준일(2025.06.01.) 현재 임대를 개시한 주택으로서 2025.09.30.까지 단기 민간임대주택으로 등록하여도 종합부동산세 합산배제를 적용합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

[양도세, 주임사]2020.7.11. 이후 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로변경한 경우, 장기임대주택으로 볼 수 없음(장특공 특례배제, 거주주택 비과세 배제, 양도세중과적용)서면-2021-법규재산-0684 [법규과-3057]등록일자 : 2022.11.03.생산일자 : 2022.10.25.요지2020.7.11. 이후 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경한 경우 소득령§155⑳의 장기임대주택으로 볼 수 없음회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, ’20.7.10. 이전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 「소득세법 시행령」 제155조제20항의 장기임대주택에 해당하지 아니하는 것입니다.1. 사실관계○’15. 1. 수원 소재 A주택 취득○’20. 3. 수원 소재 B오피스텔 취득○’20. 5. B오피스텔을 「민간임대주택에 관한 특별법」의 단기민간임대주택으로 등록하고 임대 개시○’20.8.10. B오피스텔을 「민간임대주택에 관한 특별법」의 장기일반민간임대주택으로 변경2. 질의내용○「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 로 개정되기 전의 것)의 제2조제5호에 따라 등록한단기민간임대주택을 ‘20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우 당해 장기일반민간임대주택이「소득세법시행령」제155조제20항의 장기임대주택에 해당하는지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]자동말소된 이후 임대주택의 임대료 증액 상한을 준수하지 않고거주주택 양도시 비과세 가능여부(가능함)사전-2025-법규재산-0542등록일자 : 2025.08.11.생산일자 : 2025.07.16.요 지장기임대주택이 자동말소된 경우에는 말소된 후 임대주택법에 따른 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 5년간 거주주택 비과세 특례 적용이 가능함답변내용귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에 해당하는 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우로서 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대등록이 말소된 이후 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 임대요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’16.12.02. 경기 수원 소재 B주택 임대사업자등록(4년 단기임대)○ ’18.6.2. 경기 의왕 소재 A주택 취득 * ’18.9.4.~’21.3.1. 질의세대, A주택에 거주○ ’21.07.20. B주택 임대등록 자동말소 * B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제○ ’23.3월 B주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상○ ’25.6.20. A주택 양도예정2. 질의요지○ 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 경우로서 해당 임대주택이 자동말소된 후 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우에도 거주주택 양도시｢소득세법시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]다가구주택(일부거주, 일부임대)과 일반주택 소유자가다가구주택 양도시 거주주택 비과세 특례 여부(불가능함)서면-2022-부동산-3960 [부동산납세과-654]등록일자 : 2023.03.30.생산일자 : 2023.03.10.요지일부 거주하고 일부 임대등록한 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 거주주택 비과세 특례 적용 대상에 해당하지 않음회신귀 질의의 경우, 다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 1호에 거주하고 A주택의 나머지 4호를 임대등록하여 임대하다가 임대등록이 자동말소된 후 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계A주택’78.’91.11.’18.1.’22.1.’23.3. ∥-------∥---------------∥-------∥--------------∥취득신축임대등록자동말소양도예정B주택’03.8. ∥----------------------------------취득-’78.A주택 취득-’91.11.A주택 신축(다가구주택)-’03. 8.B주택 취득* B주택에 거주사실 없음-’18. 1.A주택 임대사업자 등록(4년 단기)* 4호 임대, 1호 질의자 거주-’22. 1.A주택 단기임대 자동말소-’23. 3.A주택 양도 예정2. 질의내용 -다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 일부(4호)는 임대등록하고 해당 주택의 일부(1호)는 거주하다가 임대의무기간의 종료로 자동말소된 A주택을 양도하는 경우로서 -A주택 전체를 거주주택으로 보아 소득령§155⑳에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하는지 여부3. 관련 해석사례○ 조심-2021-중-2852, 2021.08.23.처분청이 제출한 임대사업자등록정보 회신공문에 의하면 청구인이 쟁점임대주택의 일부를 임대주택으로 등록하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림