재건축 대체주택취득 관련 문의

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​A(최초 주택)B(재건축 주택)C(재건축 기간 거주할 주택)이라 가정하고 말씀드리면 ​A-B 취득후 C취득전에 A양도시A와C 모두 비과세가 적용됩니다.​같은날 양도와 취득이 있는경우 먼저 양도하고 취득한것으로 보기때문에최소한 AC 가 같은날 양도되고 취득하여야 두가지 비과세를 동시에 적용받으실수 있습니다.​양도, 서면-2019-법령해석재산-0466 [법령해석과-1622] , 2021.05.07[ 제 목 ]재건축대상주택 취득시점 일시적 2주택인 경우 이후 취득한 대체주택의 소득령§156의2⑤ 적용 여부[ 요 지 ]종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하여 일시적 2주택에 해당하는 경우 이후 취득한 대체주택(C)은 소득령§156의2⑤의 규정을 적용받을 수 있음[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나,종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2 제5항

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

대체주택 취득 이후 분양권을 추가로 취득한 경우대체주택 양도시 비과세 가능 여부(비과세 불가능)서면-2024-법규재산-3166 [법규과-589]생산일자 : 2025.03.24.요 지대체주택 취득 이후 분양권을 추가로 취득한 경우 소득령§156의2⑤ 특례와 소득령§156의3② 특례 중첩적용이 불가하여, 대체주택 양도시 양도소득세가 과세됨회 신귀 서면질의 신청의 경우, 국세청 기존 해석(사전-2024-법규재산-0614, 2024.11.21.)을 참조하시기 바랍니다. 끝.○사전-2024-법규재산-0614, 2024.11.21.귀 사전답변의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(A)에 대한 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(B)을 취득한 후, 대체주택(B)을 양도하기 전 추가로 분양권(C)을 취득하고 대체주택(B)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항과 같은 법 시행령 156조의3 제2항을 중첩 적용하여 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항을 적용할 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’08.10월 A주택 취득○ ’16.10월 A주태에 대한 재건축 관리처분계획인가 고시○ ’17.01월 B주택(대체주택) 취득○ ’21.11월 A주택 준공○ ’24.09월 C아파트 분양권 취득○ 예 정 B주택(대체주택) 양도 예정* *소득령$156의2⑤ 각 호 요건은 모두 충족한 것으로 전제2. 질의내용○국내에 1주택(A)을 소유한 질의자 세대가, 그 주택에 대한 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(B)을 취득한 후 분양권(C)을 추가로 취득 -1세대 3주택 상태에서 대체주택(B)을 양도하는 경우, 소득령§156의2⑤(대체주택 특례)와 소득령§156의3②(1주택+1분양권 특례)를 중첩 적용하여 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

사업시행인가일 이후 오피스텔을 주택으로 용도변경 시 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 해당 여부 등★대체주택 양도소득세 비과세★1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주2) 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도3) 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주요 지혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령§156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 1주택(A)을 보유하는 자가 1주택(B)을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서 추가로 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A 또는 B)은 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.또한, 혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 이하 “대체주택”이라 함)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계’18.1월’21.1월’21.5월’22.9월’24.1월예정예정---▴-------▴--------▴-------▴-------▴--------▴-------▴---A주택취득(남)B주택취득(여)혼인신고(남, 여)C오피스텔취득A주택사업시행인가B주택양도C오피스텔전입○ 2018.1월 甲(男) A주택 취득○2021.1월 乙(女) B주택 취득(조정대상지역)○2021.5월 甲과 乙 혼인신고 및 B주택에 전입하여 거주○2022.9월 甲(男) 오피스텔(C) 취득하여 업무용으로 사용○2024.1월 A주택 재건축 사업시행인가○2024.2월 이후 B주택 양도 예정(2년 이상 보유 및 거주요건 충족)○2024.3월 이후 C오피스텔 전입(주거용으로 사용)하여 거주하다 양도 예정2. 질의내용○ (질의1) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우, B주택 양도 시 소득령§155⑤에 따른 혼인 합가 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도한 경우로서 C오피스텔에 전입하여 주거용으로 사용하는 경우, 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 대체주택 이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등