재건축 대체주택취득 관련 문의

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​A(최초 주택)B(재건축 주택)C(재건축 기간 거주할 주택)이라 가정하고 말씀드리면 ​A-B 취득후 C취득전에 A양도시A와C 모두 비과세가 적용됩니다.​같은날 양도와 취득이 있는경우 먼저 양도하고 취득한것으로 보기때문에최소한 AC 가 같은날 양도되고 취득하여야 두가지 비과세를 동시에 적용받으실수 있습니다.​양도, 서면-2019-법령해석재산-0466 [법령해석과-1622] , 2021.05.07[ 제 목 ]재건축대상주택 취득시점 일시적 2주택인 경우 이후 취득한 대체주택의 소득령§156의2⑤ 적용 여부[ 요 지 ]종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하여 일시적 2주택에 해당하는 경우 이후 취득한 대체주택(C)은 소득령§156의2⑤의 규정을 적용받을 수 있음[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나,종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2 제5항

사업시행인가일 이후 오피스텔을 주택으로 용도변경 시 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 해당 여부 등★대체주택 양도소득세 비과세★1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주2) 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도3) 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주요 지혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령§156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 1주택(A)을 보유하는 자가 1주택(B)을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서 추가로 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A 또는 B)은 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.또한, 혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 이하 “대체주택”이라 함)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계’18.1월’21.1월’21.5월’22.9월’24.1월예정예정---▴-------▴--------▴-------▴-------▴--------▴-------▴---A주택취득(남)B주택취득(여)혼인신고(남, 여)C오피스텔취득A주택사업시행인가B주택양도C오피스텔전입○ 2018.1월 甲(男) A주택 취득○2021.1월 乙(女) B주택 취득(조정대상지역)○2021.5월 甲과 乙 혼인신고 및 B주택에 전입하여 거주○2022.9월 甲(男) 오피스텔(C) 취득하여 업무용으로 사용○2024.1월 A주택 재건축 사업시행인가○2024.2월 이후 B주택 양도 예정(2년 이상 보유 및 거주요건 충족)○2024.3월 이후 C오피스텔 전입(주거용으로 사용)하여 거주하다 양도 예정2. 질의내용○ (질의1) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우, B주택 양도 시 소득령§155⑤에 따른 혼인 합가 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도한 경우로서 C오피스텔에 전입하여 주거용으로 사용하는 경우, 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 대체주택 이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

대체주택에서도 세대전원이 1년 이상 거주하여야비과세 가능한지 여부(맞다. 부득이한 경우도 포함)양도, 서면-2022-법규재산-4792 [법규과-2047] , 2023.08.08[ 제 목 ]대체주택에서도 세대전원이 1년 이상 거주하여야 소득령§156의2⑤ 적용이 가능한지 여부[ 요 지 ]｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항제1호의 규정을 적용함에 있어, 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.【질의】｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항에 따른 대체주택 특례(이하 “쟁점 특례”) 적용 시(질의1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 세대전원이 1년 이상 거주하 여야 하는지 여부(제1안) 세대원 중 일부만 거주해도 거주요건 충족(제2안) 세대전원이 거주하여야 거주요건 충족(질의2) (질의1)에서세대원 중 일부만 거주해도 쟁점특례 적용이 가능한 경우, ｢취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유｣로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우에 한하여 쟁점특례 적용이 가능한지 여부[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】(제1안) ｢취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유｣에 한하여 쟁점특례 적용 가능(제2안) ｢취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유｣가 아니라도쟁점특례 적용 가능【회신】｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항제1호의 규정을 적용함에 있어, 재개발 사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편 으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 하는 것입니다.1. 사실관계○ 2018년 A주택 취득○ 2019년 A주택 사업시행인가○ 2021년 B주택(대체주택) 취득○ 2022년 일부 세대원만 B주택 거주* 대체주택(B)에서 1년 이상 거주 요건 외에 소득령§156의2⑤ 각 호의 다른 요건은 충족하였음을 전제로 함2. 질의내용○사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 세대전원이 1년 이상 거주하여야 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항을 적용받을 수 있는지3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것○소득세법 시행규칙 제75조의2【주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】① 영 제156조의2제4항제1호에서 “기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유”와 같은 조 제5항제2호 및 제156조의3제3항제1호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 각각 세대의 구성원 중 일부가 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시․군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.○소득세법 시행규칙 제71조【1세대1주택의 범위】③ 영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)․군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, ｢지방자치법｣ 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.1. ｢초․중등교육법｣에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 ｢고등교육법｣에 따른 학교에의 취학2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양4. ｢학교폭력예방 및 대책에 관한 법률｣에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는대체주택 비과세 특례가 적용되는 것임.★대체주택 양도세 비과세- 재개발 · 재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.● 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주● 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도● 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주재산세과-2969 (2008.09.29)요 지상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것임.회 신국내에 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 규정에 의한 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 같은법 시행령 제156조의 2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하며, 이 경우 대체주택은 보유기간 및 거주기간 제한을 적용하지 않는 것입니다.[문서번호] 서면-2020-부동산-1122(2020.09.28)[세목] 양도[납세자회신번호] 부동산납세과-1127[제 목]상속주택과 일반주택 보유 중 일반주택의 대체주택 비과세 특례 적용 여부[요 지]상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것임.[답변내용]귀 질의의 경우 기존해석사례인 “재산세과-2969, 2008.9.29., 사전-2020-법령해석재산-0780, 2020.8.30.”을 참고하시기 바랍니다.○ 재산세과-2969, 2008.9.29.국내에 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 규정에 의한 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 같은법 시행령 제156조의 2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하며, 이 경우 대체주택은 보유기간 및 거주 기간 제한을 적용하지 않는 것입니다.○ 사전-2020-법령해석재산-0780, 2020.8.30.귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택을 소유하지 않은 1세대가 ? 도시 및 주거환경정비법?에 따른 재건축사업의 사업시행인가일 이후 관리 처분계획인가일 이전 종전주택(A)를 취득한 후, 다른 주택(B, C)을 취득하여 C주택을 먼저 양도한 후 1년 이상 거주한 B주택을 양도하는 경우로서 ?소득세법 시행령? 제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되는 것입니다.★주요 경력- 약 68,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 59,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1주택인 상태에서 대체주택을 취득해야만대체주택의 1세대 1주택 비과세 가능<대체주택 양도세 비과세 요건>▶1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a.사업시행인가일 이후대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 (★ 1주택인 상태에서 취득)b. 재개발·재건축주택이 완성된 후3년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양, 그밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고1년 이상 계속 거주c.재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후3년 이내에 대체주택 양도양도, 기획재정부 재산세제과-1270 [] , 2023.10.23[ 제 목 ]「소득세법 시행령」제156조의2제5항에서 “1주택을 소유한 1세대”의 판단 시점[ 회 신 ]「소득세법 시행령」제156조의2제5항(이하 “특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것입니다.동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 끝.