동일해에 집 두채 매도 시 비과세 여부 문의

해외주식 투자를 하시는 분들은 연말이 가까워질수록 반드시 점검해야 할 세무 이슈가 있습니다.바로 해외주식 양도소득세와 연말 포트폴리오 리밸런싱 전략입니다.국내주식은 대부분 비과세이지만, 해외주식은 매매차익에 대해 연 250만 원 기본공제 후 20% 세율(지방세 포함 22%)이 적용되기 때문에, 어떤 시점에 매도하느냐에 따라 실제 세금이 크게 달라질 수 있습니다.오늘은 연말에 특히 중요한 이익·손실 상계 전략을 중심으로 실무적으로 정리해 보겠습니다.해외주식은 ‘손익통산’이 가능하다!해외주식은 같은 과세기간(1월~12월) 안에서 발생한 이익과 손실을 서로 통산할 수 있습니다.즉, 올해 A종목에서 500만 원 이익이 나고 B종목에서 300만 원 손실이 났다면 두 금액을 합쳐 과세 대상은 200만 원 이익만 남습니다.또한, 기본공제 250만 원이 적용되면 결국 세금은 0원이 되기도 합니다.문제는 다음과 같습니다.전년도 손실은 올해 이익과 상쇄되지 않는다.올해 발생한 손실만 올해 이익에서 빼준다.따라서 연말에 손실을 현실화하지 않으면, 손실을 세금 절감에 전혀 활용할 수 없고 그대로 소멸됩니다.왜 연말 리밸런싱이 중요한가?연말이 다가오면 많은 해외투자자들이 포트폴리오를 재정비하기 위해 다음과 같은 전략을 사용합니다.1) 이익 난 종목 매도 → 세금 발생2) 손실 난 종목 매도 → 손실 실현3) 이익과 손실을 상계하여 세금 0원 또는 최소화4) 동일 종목을 곧바로 재매수하여 기존 포지션 유지이 전략의 장점은 두 가지입니다.첫째, 올해 안에 손실을 실현하면 이익과 상쇄되면서 양도세를 줄이거나 없앨 수 있다.둘째, 다시 매수할 경우 평단가가 올라가 향후 매도 시 과세되는 이익이 줄어들어 장기적인 양도세 부담을 낮출 수 있다.즉, 포트폴리오는 유지하면서 세금만 줄이는 합리적인 절세 전략입니다.이런 경우는 연말 매도 검토가 꼭 필요하다!올해 특정 종목에서 큰 이익이 발생한 경우계좌 내에서 손실 종목이 오래 누적된 경우기본공제 250만 원을 초과할 가능성이 있는 경우내년보다 올해 세율 부담이 더 높을 것으로 예상되는 경우포트폴리오 비중을 조정하고 싶은데 세금이 걱정되는 경우연말 리밸런싱을 하지 않으면 올해의 손실은 내년 이익과 상계되지 않아 사라지고, 필요 이상의 세금을 내는 결과가 될 수 있습니다.가족에게 해외주식을 미리 증여하는 절세 전략해외주식은 증여세 신고 후 증여받은 자의 취득가액으로 다시 취득하는 효과가 있어 양도소득세 절세에 활용되는 주요 전략입니다.예를 들어, 부모가 보유한 해외주식을 자녀에게 증여하면 자녀는 “증여 당시 시가”를 취득가액으로 새로 인정받게 되므로 향후 매도할 때 양도세 부담이 크게 줄어듭니다.이 부분은 제가 별도로 블로그에 자세히 정리해두었으니 아래 글을 참고하시면 도움이 됩니다.배우자·자녀에게 해외주식 증여할 때 꼭 알아야 할 세금포인트요즘 미국주식 시장의 열기가 뜨겁습니다. 테슬라, 엔비디아, 애플 등 글로벌 기업들의 주가가 꾸준히 상승...blog.naver.com해외주식 투자는 수익률만큼이나 세금 관리가 매우 중요합니다.특히 12월은 손익 상계, 리밸런싱, 증여 전략 등 세금 관리의 최적기이기 때문에 미리 점검하고 전략적으로 움직이면 큰 절세 효과를 얻으실 수 있습니다.해외주식 양도소득세, 가족 증여, 포트폴리오 설계 등구체적인 상황별 상담이 필요하신 경우 언제든지 편하게 문의 주시면 도움 드리겠습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상생임대주택이란 세법에서 요건을 충족하면임대인은 양도소득세 세제혜택을 적용받고임차인은 전월세 임대료 상한을 가지고 거주할 수 있어 주거안정을 보장받을 수 있는 임대제도를 의미합니다.하지만 양도세 세제혜택이란 것이 늘 그렇듯,조금이라도 요건에서 어긋나는 경우 혜택이 불가능하고그 요건이라는 것이 매우 까타롭습니다.상생임대주택 양도세 세제혜택상생임대주택의 세제 혜택은 다음과 같습니다.직전임대차계약 + 상생임대차계약시 5% 증액제한을 준수한다면,1세대 1주택 비과세 요건 중 거주 요건을 충족한 것으로 봅니다.즉, 갭투자를 한 경우에도 임차인을 위한 상생임대를 한 소유주라면 조정지역 주택에 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다.그뿐 아니라,상생임대주택시 2년 거주한 것으로 보아 장기보유특별공제를 4% 를 적용받을 수 있습니다.장특공제는 1세대1주택 고가주택 계산시보유기간 × 4% + 거주기간 × 4% 를 적용하는데최대 80% 혜택을 주는 이 장특공제 (표2) 는1세대 1주택이면서 거주기간 2년을 해야 한다는 조건이 있습니다.만약 거주하지 않으면 표1의 최대 30% 를 받게 되는데상생임대를 하게 되는 경우 표2를 적용하여10년 보유시 최대 40% 를 적용받게 되는 것입니다.그럼 그 요건을 살펴볼까요?상생임대주택 요건상생임대주택의 큰 틀은임대료 5% 증액제한을 준수하는 것입니다.증액을 하려면 기존 계약 + 두번째 계약이 존재해야 할텐데요.그렇기 때문에 직전계약, 상생계약으로 나누어져 요건을 살피게 됩니다.요건 1.(1) 직전임대차계약 + (2) 상생임대차계약,2번에 걸친 계약이 있어야 합니다.요건 2.(1) 직전임대차계약주택소유자 명의로 체결한 임대차계약입니다.이때 반드시 주택을 취득한 이후에 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 전 매도자가 임대 체결한 계약을 승계한 계약이라면 직전임대차계약이 될 수 없습니다.직전임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상으로, 1개월 미만의 기간은 1개월로 봅니다.애초에 2년 계약을 하였지만 만약 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결했다면, 이때 임대료가 인상되지 않았다면 두 임대차 기간을 합산하여 계산 할 수 있습니다.A 임대 (1년) + B 임대 (1년) -> C 임대 (2년)A - B 간 임대료가 동일하다면,A + B 합산하여 직전임대차 계약으로 봅니다.A 임대 (1년 6개월) -> B 임대 (1년) + C 임대 (1년)B - C 간 임대료가 동일하다면,B + C 합산하여 상생임대차 계약으로 봅니다.(2) 상생임대차계약상생임대차계약의 임대개시일 (계약체결일) 은 2021.12.20 ~ 2026.12.31올해 말까지로 법령상 되어 있습니다.기존에는 24.12.31 까지로 되어있다가 24년 11월에 개정되어 26년으로 연장된 바 있습니다. 정부의 기조상 일몰될 수 있는 가능성도 높아보이지만, 일반적으로 특례는 연장이 되는 경우도 많습니다. 이번 7월 개정안을 유심히 지켜보아야 하겠습니다. 만약 일몰되어 26년 말까지라면, 계약체결일과 임대개시일이 모두 26년 말 전까지 시작되어야 합니다.예) 26년 12월 1일 계약체결 26년 12월 20일 임대개시계약기간 26년 12월 20일 ~ 28년 12월 20일-> 상생 임대 가능(3) 직전 -> 상생으로 가며 5% 증액제한요건을 준수해야 합니다(4) 상생임대차계약은 2년 이상 임대하여야 하며,기간이 만료된 후 상생임대주택을 양도해야 합니다.상생임대요건 충족이 안되었다면?상생임대주택 요건을 충족하면조정지역 내 취득한 주택을 거주하지 않아도 비과세가 가능합니다.그러나 요건을 충족하지 않은 경우거주요건 이 없어서 비과세가 불가능하다면1세대 1주택이기 때문에일반세율 (6% ~ 45%) 장특공 30% 가 적용되어세액 계산을 해야 합니다.상생임대주택은 임대차계약의 요건에 더해 기간, 증액요건, 계약 시점 등을 살펴보아야 합니다. 특히 임대차계약이라는 것이 내 마음대로 되는 부분이 아니기 때문에 많은 분들이 애먹는 부분도 있으신데요요건을 충족한다면, 비거주 주택에 있어서는 획기적인 혜택이 주어지는 것입니다. 올해를 기점으로 일몰될지 연장될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.상생임대차는 검토하기가 다소 까다로울수 있으니매도 전 반드시 상생임대가 맞는지 세무 상담 하시기를 바라겠습니다.궁금하신 점 있으시면 연락주세요.꼼꼼히 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.시골에 있는 땅은 일반적으로 오래전 취득하거나오래 전에 상속받은 후 오랜 기간 보유하다가수용 혹은 매도하는 경우가 많은데요.그 경우의 수를 생각해보면시골에 있는 땅(부동산) 을 팔 때크게 3가지로 나뉘는 것으로 보입니다.1) 수용 (공익수용)2) 농지 매매3) 시골 주택 매매오늘은 시골에서 땅을 팔 때 어떤 상황에 해당하며,이럴때 양도세를 어떻게 측정해야 하는지 검토해보도록 하겠습니다!수용 (공익수용) - 보상금 받을 때 세금은?조세특례제한법 77조, 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면국가나 지자체, 공공기관이 도로·댐·산업단지 등공익 목적으로 토지를 강제 취득하는 것을 공익수용 이라 합니다.원칙적으로 양도소득세 과세 대상이지만,강제로 빼앗기는 것인 만큼상당한 세금 혜택이 주어집니다.세율은 일반 양도세와 동일합니다감면 전 세금 계산은 일반 양도소득세와 같습니다.보유기간 2년 이상이면 일반세율(6~45%)을,미만이면 단기 중과(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)를적용한 뒤 위 감면율을 차감합니다.또한,사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지등에한하여 아래 감면이 적용됩니다.즉 2년 이상 보유한 토지가 수용되는 경우 아래 감면이 가능하지만,2년 내로 취득 후 즉시 수용이 된 경우 수용을 알고 취득한 걸로 보아감면 대상이 아니게 됩니다.보상 방식감면율비고현금 보상15% 감면기본 감면일반 채권 선택20% 감면현금 대신 채권 수령채권 3년 만기 선택35% 감면장기 채권 수령채권 5년 만기 선택45% 감면장기 채권 수령주의 — 감면 한도위 감면 혜택은 연간 1억 원, 5년간 합산 2억 원 한도가 있습니다.큰 보상금을 받는 경우 한도 초과분에는 정상 세율이 적용됩니다.농지 매매 - 8년 자경하면 감면된다조세특례제한번 제69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면농지를 팔 때 가장 중요한 것은'자경(自耕)'여부입니다.직접 농사를 지은 기간이 8년 이상이면최대 1억 원까지 양도세가 감면됩니다(5년간 2억 원 한도).파격적인 혜택이 있는 감면이기 때문에,자경 인정 요건이 까다롭습니다① 농지 소재지 또는 연접 시·군·구에 거주② 본인이 직접 경작 (위탁 영농은 제외)③ 연 330일 이상 농업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상 직접 수행④ 직전 3년 평균 농업소득이 총소득의 1/2 미만이면 인정 불가 가능구분세율/감면주요 요건자경 8년 이상양도세 100% 감면연 1억·5년 2억 한도자경 4~8년일부 감면 없음4년 미만은 혜택 없음사업용 토지(비자경 2년 이상)일반세율 6~45%보유기간 2년 이상비사업용 토지일반세율 + 10%p 중과유휴·방치 농지비사업용 토지 중과 — 언제 해당하나요?농지 취득 후 실제로 농사를 짓지 않고 방치하거나,임대(일부 예외 있음)한 경우비사업용 토지로 분류되어 기본세율에 10%p가 추가 과세됩니다.보유기간이 짧으면 단기 중과(최대 50%)도 중첩될 수 있습니다.수용 감면 + 자경농지 감면 동시에 적용 가능시?!자경농지인 전답을 수용당한 경우,<수용 감면> & <자경농지 감면>을 동시에 적용 받을 수 있는 상황이 됩니다.이 경우,1차적으로 자경농지 감면 대상 여부를 먼저 검토 한 후,자경농지가 아니라면 수용 감면을 검토해야 합니다.시골 주택 매매 — 1세대1주택 비과세 적용은?시골 주택도1세대1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.단, 도시의 아파트와 달리 중과나, 중과나 비과세 특례가 추가적으로 있을 수 있습니다.시골에 있는 주택과 도시에 있는 주택이 있는 경우,기준시가 3억 미만 시골 주택은 중과대상 주택 수에서 빠지게 됩니다.따라서 도시에 있는 주택을 매도할 때 시골주택은 주택 수로 보지 않아중과가 안될수도 있습니다.또한 농어촌주택 비과세 특례나 고향주택 비과세 특례 등을 적용받아기존 주택을 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있습니다.농어촌주택 비과세 및 고향주택 비과세 특례 관련구체적인 요건은 아래 포스팅을 참고해주시길 바랍니다.시골집 한 채 있어도 1주택 혜택 그대로? 농어촌주택 양도세 특례 완벽 정리구분과세 여부요건1세대1주택 비과세비과세 (12억 한도)보유 2년, 거주 요건 충족농촌 귀농주택특례일반 주택 비과세 유지귀농 후 5년 이내 종전 주택 처분고가주택(12억 초과)초과분 과세12억 초과 양도차익 비례 과세다주택자 중과+20~30%p 중과조정지역 2주택·비조정 3주택 이상주택 부속 토지만 팔거나 주택 철거 후 나대지로 파는 경우주택 부속 토지를 주택과 함께 매각하면 주택으로 보아 비과세 가능하지만,토지만 별도로 매각하면 일반 토지 양도세가 적용됩니다.주택을 철거한 뒤 대지로 팔면 철거 시점에 주택이 없으므로 주택 비과세가 적용되지 않습니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.요즘 논란이 되고 있는 장기보유특별공제에 대해많은 분들이 문의를 주고 계십니다.기존 장기보유특별공제는30% / 80% 룰입니다.일반 토지, 건물, 주택 매도시3년 이상 보유한 기간부터 2% 씩최대 15년간 30%의 장특공을 부여합니다.그런데 1세대 1주택 비과세인 경우,장기보유특별공제를 다르게 계산하는데요.12억 미만 주택을 매도할 때에는 비과세의 경우세금이 안나와서 상관이 없지만12억 초과 고가주택을 매도할 때는비과세여도 일부 차익에 대해 세금이 나오기 때문에장기보유특별공제를 더욱 높이 적용해줍니다.즉, 1세대 1주택 비과세의 경우10년 보유시 40%10년 거주시 40%총 80%의 큰 혜택이 있게 됩니다.양도차익이 10억을 초과하더라도그 중 비과세 차익 제외하여 대략 50% 기준으로 과세된다고 하면5억원 중 80% 는 장특공제로 제외되어실질적으로 1억원에 대해서만양도세를 계산하여 세액으로 내는 것입니다.요즘 논란의 중심은아무리 1주택자라 하더라도너무 과하게 세금을 줄여주는 것이 아니냐는혹은 비거주 1주택자에게 혜택을 주지 말자는논의로 장특공이 변경될 수 있다는 것입니다.현재로서는보유기간 10년에 대한 40% 는 제외하고거주기간 10년에 대해서만 적용하든지그 절충안을 검토 중인 것으로 보이나구체적인 계획안 조차 나온 것이 없어서섣불리 판단하기는 어려운 문제로 보입니다.그렇다면 이러한 장기보유특별공제,양도세 세제상 비과세 와 더불어 가장 강력한 공제 역할을 하는데,어떤 식으로 적용이 되는지, 특수한 케이스 (상속, 증여, 이혼 등)어떻게 적용되는지 확인해보도록 하겠습니다.장기보유특별공제란장기보유특별공제를 앞서 설명 드렸습니다.자세히 법령으로 살펴 보면일반 건물, 토지, 주택 등 부동산을 매도할 때보유기간에 따라 최대 30% 공제를 해주는 기본 공제를우리는 <표1> 에 따른 장기보유특별공제라 합니다.표를 보시면 아실 수 있듯이1년, 2년 보유했다고 하여 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.최소 3년부터 2%씩 적용되기 시작되며최대 15년까지 최대 30%의 한도로 공제가 적용됩니다.보유기간이 1년 단위로 있는데 계산은 어떻게 하면 될까요?2018년 6월 24일이 취득한 재산이 있다면 (잔금)2026년 6월 23일에 양도시7년 이상 ~ 8년 미만 ▶ 14%2026년 6월 25일에 양도시8년 이상 ~ 9년 미만 ▶ 16%이렇게 적용이 됩니다.그래서 잔금 날짜를 정하실 때 장기보유특별공제를 고려하여계약일 날짜보다 늦은 날짜로 하시면 더 유리할 수 있습니다.다음은 표2를 보도록 하겠습니다.표2의 경우,보다 복잡하게 되어있는데요.1세대 1주택 비과세를 받으나 세금을 납부해야 하는고가주택에 한해서 적용되는 표입니다.표2의 요건은 다음과 같습니다.① 3년 이상 보유할 것② 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것③ 국내에 1주택을 보유하고 있을 것표2의 장기보유특별공제보유기간과 거주기간을 따로 따로 계산할 수 있습니다.보유 N 년 → N X 4%거주 N 년 → N X 4%각각 계산하여 두 공제를 합산하게 됩니다.그래서 10년 보유 10년 거주했을 때 각각 40% 씩총 80%의 공제를 최대치로 받을 수 있게 됩니다.장기보유특별공제 상속시? 증여시?장기보유특별공제의 보유기간 계산은자산의 취득일부터 양도일까지를 기준으로 합니다.거주기간 계산은주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 합니다.만약 상속받은 자산이나 증여받은 자산은어떻게 볼까요?상속받은 자산의 경우상속개시일부터 양도일까지를증여받은 자산의 경우증여등기일부터 양도일까지를그 보유기간으로 보아 장특공을 적용합니다.증여 중에서도이혼으로 인한 재산분할의 경우는예외적으로재산분할 전 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터양도한 날을 기준으로 봅니다.이때 중요한 건세율을 측정할 때의 보유기간과장기보유특별공제를 적용할 때의 보유기간을다르게 보아야 한다는 점인데요.가령, 상속의 경우같은 세대원 간 상속인 경우세율을 측정할 때 보유기간은같은 세대원으로시 피상속인과 상속인의 기간을 통산합니다.하지만, 장기보유특별공제의 경우보유기간 기산일은 상속개시일이 됩니다.상속을 받은 후 즉시 매도하는 경우,1년 or 2년 미만 단기 세율을 적용하진 않지만장기보유특별공제를 적용받지 못할 수 있게 됩니다.장기보유특별공제 주요 Q & AQ. 거주 사실이 없는 1세대 1주택은장기보유특별공제를 적용할 수 없나요?양도일 현재 1세대 1주택인 경우,2020년 1월 1일 이후 양도분 부터는거주기간이 2년 이상인 주택에 한해 표2의 공제율을 적용합니다.따라서 거주 요건이 없다면, 표1의 공제율을 적용받게 됩니다.그렇다면 거주 안하고는 아예 표2가 불가능한걸까요?한가지 방법이 있습니다!상생임대주택 요건을 갖춘 경우에 한하여2년 거주했다는 혜택을 주기 때문에상생임대주택에 해당하는 경우 거주를 전혀 안하셨어도표 2 보유 40 % 공제를 받으실 수 있는 경우도 있습니다.▼ 상생임대주택 포스팅상생임대주택 직전 & 상생 임대차계약 요건 총정리 및 상생임대차계약 가능 기한 (26년 말)안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다. 상생임대주택이란 세법에서 요건을 충족하면 임대인은 양도...blog.naver.comQ. 자산의 보유 기간이 각각 다른 경우,즉 토지를 먼저 매입하여 건물을 신축하였다던가건물을 멸실한 뒤 새로 재건축을 한 경우에는 어떻게 적용하나요?자산별 보유기간이 각각 다른 경우건물과 토지를 구분하여 각각의 보유기간에 따라 산정합니다.통으로 매도하여 매각금액이 하나로 이루어져있다 하더라도기준시가 등으로 안분하여 각각의 공제율을 적용해야 합니다.만약 이 부분을 생략하여 전체 공제율을 일괄적으로 적용했다면,추후 과소신고로 인한 추징 등의 이슈가 생길 수 있습니다.또한 멸실 후 재건축한 경우,주택의 부수토지에 대해서는 멸실된 구주택의 보유기간과신축주택의 보유기간을 통산하여 보유기간을 계산합니다.장기보유특별공제의 논란이 끊이지 않고 있는데요.이제 곧 세법개정안에 대한 윤곽이 나올 시기이기 때문에지켜보아야 할 것 같습니다.세법에 대한 새로운 해석이나 개정안이 나오면최신 내용을 반영하여 전달드리도록 하겠습니다.관련하여 궁금하신 사항 있으시면언제든 연락 부탁드립니다.문자 남겨주시면 순차적으로 답변, 콜백 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : )

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택에 대한 양도세, 취득세, 종부세 상 특례 제도가 있습니다.상속주택은 예상하지 못한 주택에 대한 취득이기 때문인데요.상속주택에 대한 양도세 특례는 일반적으로상속주택 과 기존 주택을 보유하고 있을 때'기존 주택'에 대한 양도세 비과세 및 중과 배제 혜택을 주게 됩니다.일반적으로 상속주택을 즉시 매도하게 되면취득가 (상속가액) = 양도가 (매매가액) 이 동일하기 때문에1차적으로 양도소득세 상 과세금액이 없는 경우가 일반적이며일반 주택 매도 후 상속 주택이 남은 경우상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문입니다.그렇다면, 상속주택 + 일반주택을 보유하는 경우,일반주택에 대한 양도소득세 특례 제도를 정확히 확인해보아야 하는데요.상속주택을 보유한다면 어떠한 매도 / 보유 플랜을 짜셔야 하는지그 전에 상속주택을 어느 정도의 지분으로 협의를 하셔야 하는지양도소득세 특례를 통해 같이 알아볼 수 있겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제2항)상속주택으로 인한 비과세 특례 요건을 살펴보겠습니다.일반 주택 + 상속 주택 → 일반 주택을 양도할 때일반 주택에 대한 비과세 혜택을 주는 제도입니다.이때 일반 주택은 상속 개시일 현재보유하고 있던 주택에 대해서 한정하는데요.요건을 살펴보도록 하겠습니다.상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것선순위 상속주택에 해당할 것일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것1번 요건 및 4번 요건주택은 상속이 일어난 뒤에 산 주택은 안됩니다.상속 당시 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때만비과세 혜택이 가능합니다.① 일반 주택을 보유한 상태에서② 상속 주택을 취득 한 뒤③ 일반 주택을 먼저 양도하시는 순서여야 합니다.2번 요건.별도세대여야 합니다.비과세는 1세대 1주택인 경우이며,동일세대라면 상속을 받았다 하더라도 상속 전/후 모두동일 세대 기준으로 양도세 비과세를 판단하기 때문에별도 세대가 상속받은 경우 해당 비과세가 가능합니다.3번 요건선순위상속주택에 해당하여야 합니다.선순위 상속주택이란,돌아가신 분이 주택이 2채 이상 있었다면그 중 아래 판단에 따라 선순위 1채만 비과세 혜택이 가능하다는 의미입니다.선순위 상속주택은 다음과 같이 판단합니다.① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택③ 피상속인이 상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택이 비과세 특례는,별도세대인 1주택자가 선순위상속주택을 상속받아1주택을 양도할 때 비과세 특례를 받는 경우가장 유리하게 작용됩니다.공동상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제3항)이 비과세 특례는<공동상속> 받은 경우 적용되는 특례인데요.상속주택을 형제 혹은 부모/자녀 간공동으로 지분을 상속받는 경우가 굉장히 많은데요.이 경우, 공동상속주택을 소수지분권자인 경우에 한하여소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세가 가능합니다.별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 공동으로 취득할 것주된 상속인에 해당하지 않을 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것2번 요건.일단 주된 상속인에 해당되지 않아야 하는데요.상속 주택을 지분별로 받은 경우주된 상속인 - 소수지분권자로 나눠지게 됩니다.이 혜택은 소수지분권자에게만 가능한 특례입니다.주된 상속인 판단 기준은 아래와 같습니다.① 상속지분이 가장 큰 자② 상속주택에 거주하는 자③ 최연장자이 비과세 특례에 중요한 점은,위에 상속주택 특례처럼상속 주택을 취득할 때 보유하여야 함이라는 조건 자체가 없습니다.즉, 비과세를 받고자 하는 일반주택은추후 취득한 주택도 비과세가 가능하게 됩니다.① 공동상속주택 + ② 일반주택 취득 → 일반주택 양도시 비과세(소수지분권자)소수지분권자에대한 비과세 특례 또한선순위 주택에 한하여 적용하게 됩니다.만약 자녀 2분이 각각 1주택이 있는 상황에서부모님 1주택을 소유하고 있는 경우에지분을 51% : 49% 로 한다면,지분이 큰 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를,소수지분권자인 상속인은 공동상속주택으로 인한 비과세 특례를받을 수 있을 여지가 있습니다.이 비과세 특례는가족간 공동 상속받은 경우 일부 지분을 가지고 있되,내가 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족시키고자 할 때요긴하게 활용 될 수 있습니다.상속받은 주택 중과 배제 (167조의3 1항 7호 및 2항 2호)상속받은 주택을 보유한 경우중과 배제 혜택이 있는지 살펴볼까요?155조 2항, 즉 선순위 상속주택에 대한단독상속권자 혹은 공동상속 최대지분권자의 경우에해당하는 <상속 주택> 은상속받은 날부터 5년이 경과되지 않았다면주택 수에서 배제 됩니다.1세대 1주택 비과세가 된다는 것과중과가 배제된다는 것은 다른데요.예컨데 상속주택에 대한 비과세 특례가 불가능한 경우,상속주택 + 일반주택 -> 일반주택 매도시일반주택이 조정지역에 위치한다면비과세 or 중과세가 될텐데요.상속 후 5년 이내 양도한다면, 주택 수에서 제외시켜중과세가 아닌 일반과세로 적용할 수 있다는 내용입니다.또한 공동상속주택의 경우에도상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하게 됩니다.주된 상속인 - 주택 수 포함소수지분권자 - 주택 수 미포함즉 소수지분권자의 경우에도비과세가 불가능하다면,중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 신고하는 것으로 보게 되는 것입니다.특히나 지금처럼 중과세가 확대되고 있는 상황에서는이 중과세 배제 또한 엄밀히 따져볼만한 규정입니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우,요건에 잘 맞춘다면기존 보유 주택도,추후 상속 주택도,매도하실 때 전략을 잘 짜신다면각각 비과세를 받을 수 있는데요.요건이 까다롭기 때문에자세한 내용은 상담을 통해구체적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.