매도계약 후 사망, 잔금날 생략등기 시 협의서 필요한가요?

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1) 상황​피상속인이 생전에 본인 소유의 부동산을 타인에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 받았으나, 잔금을 받기 전에 사망하였습니다. 이러한 경우에는 상속인은 해당 부동산에 대한 등기·등록을 이행하지 않더라도 사실상 취득을 하게 됩니다. 이는 상속재산의 매도계약이 이루어졌지만 잔금이 지급되지 않아 소유권은 여전이 피상속인에게 있기 때문입니다. ​2) 상속등기 필요여부​민법상 등기는 순차적으로 진행되어야 하며, 중간생략등기는 위법사유가 됩니다. 그러나 매매계약 후 잔금 수령 전 매도인이 사망하는 특수한 경우에는 상속인에 대한 상속등기를 거칠 필요없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 피상속인으로부터 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. [등기선례 제6-216호] ​3) 상속에 따른 취득세 납부의무​지방세법에 따르면 부동산의 취득은 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 이를 사실상 취득하는 것이며, 상속인 명의로 등기가 이루어지지 않았다 하더라도 상속인은 상속에 따른 취득세 납세의무가 있는 것입니다. 상속에 따른 취득세를 신고·납부하지 않는 경우에는 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 부과되오니, 반드시 상속에 따른 취득세를 신고·납부 하시기 바랍니다.

1. 기본 이론​사람이 살다보면 새 집으로 이사를 가야할 때가 옵니다. 주택을 소유하는 사람이라면 원래 가지고 있던 주택(이하 “종전주택”)에서 빠져나와 새로운 주택(이하 “신규주택”)으로 움직이게 됩니다. 만약 종전주택 전출일부터 신규주택 전입일까지 그 사이에 간격이 있으면 어떻게 될까요? 이삿짐을 끌어안고 한두 달 짜리 깔세를 살아야 될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현실적으로는 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 됩니다.​그런데 신규주택으로 이사를 마치고 나서 종전주택을 팔려고 하니, 종전주택 양도일 현재 세대 내에 종전주택과 신규주택, 이상 2채가 있는 상황입니다. 이러면 종전주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세도 못 받고, 다주택자가 되는 걸까요? 그렇게 하면 국민더러 이사를 가지 말든지 깔세를 살라는 소리 밖에 안 됩니다. 그리하여, 이렇게 이사를 가면서 주택이 겹치는 경우에는 이 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 배려하고 있습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세]입니다.​일시적이라고 말하려면 기간이 제한되어 있어야 합니다. 신규주택을 사고 나서 종전주택이 기한 내에 양도되어야 합니다. 그런데 신규주택으로 가는데 시간이 좀 걸릴 수도 있고, 종전주택 매수인이 나타나기까지도 시간이 좀 걸릴 수 있습니다. 그래서, 신규주택을 취득하고 나서 3년 내에 종전주택을 매도하는 경우에 [일시적]이라고 말할 수 있다고 합니다.​이때 3년을 판단하는 기준은 종전주택이든 신규주택이든 [취득일/양도일]입니다. 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택의 양도일이 도래해야 합니다. 양도소득세의 세계에서 취득시기/양도시기란 [대금청산일]을 말하고, 현실적으로는 계약서상 잔금을 치른 날이 됩니다. 혹시나 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 옮기는 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다. 만약 주택을 개인 매도인한테 사는 것이 아니라 시행사한테 사는 경우(분양 아파트)에도 분양대금 잔금을 치른 날이 취득일이고, 그 전에 등기하면 등기접수일이 취득일입니다. 일반적인 경우랑 똑같습니다. (혹시나 분양대금을 다 줬는데도 공사가 안 끝나면 준공일) 앞으로는 이해의 편의를 위해 잔금 치른 날 동시에 등기를 옮긴다고 가정하겠습니다.​3년 내에 종전주택을 양도하는 것이 핵심이지만, 여기에 한 가지만 요건을 더 추가합니다. 바로 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년의 간격이 필요합니다. 즉, 헌 집 산지 1년도 안 되서 새 집을 사는 것은, 과연 이사 목적이 맞냐는 것입니다. 물론 이사를 자주 다닐 수도 있지만, 세법에서는 종전주택 취득 후 최소 1년은 지나서 신규주택을 취득해야 한다고 말합니다. 대부분의 납세자들이 충족하기가 쉬운 요건이므로, 결국 이 제도의 핵심은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도했느냐가 핵심이라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. (생략)​​​2. 처분기한 요건 변화​원래는 3년이 처분 기한입니다. 지금도 원칙은 그렇습니다. 하지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우(하나라도 비규제지역이면 논외)에는 처분기한이 단축됩니다. 어째서일까요? 우선 얼른얼른 종전주택을 내놓게 하여 공급을 원활하게 하려는 측면도 있습니다. 또, 조정대상지역에서 3년이란 시간이면 비규제지역에서 30년의 시세차익이 발생하고도 남는 시간이기 때문에, 다주택자들이 시간을 질질 끌면서 시세차익과 비과세 혜택을 둘 다 누리는 상황이 많아졌습니다. 원래 이사의 편의를 봐주려고 만든 법률이, 취지와 다르게 활용된 것입니다.​처음으로 처분기한을 단축시킨 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년을 2년으로 단축시켰습니다. 그랬더니 억울한 사람이 생겼습니다. 9월 12일까지만 해도, 신규주택을 취득하고 나서 3년 안에 종전주택을 팔면 된다고 생각했을텐데요, 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황에 처하게 된 사람들이 있습니다. 어떤 사람들은 신규주택 취득하고 2년이 이미 지난 사람도 있습니다. 그래서 혼란을 피하기 위해 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 3년을 적용하기로 했습니다.​두 번째로 처분기한을 단축시킨 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고요, 진짜 취지에 맞도록 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이번에도 역시 억울한 사람이 생겼습니다. 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황이 되었거든요. 역시 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 2년이나 3년을 적용하기로 했습니다.​그리고 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있었습니다. 그러면 신규주택을 취득하고도 종전주택에서 세입자가 나갈 때까지 좀 더 기다렸다가 이동해야 겠죠? 그런데 세입자 임대차계약은 길면 2년(지금은 4년)까지도 이어집니다. 그러니, 신규주택 취득일에 세입자가 있으면 처분기한이 최대 2년까지도 늘어날 수 있도록 조치했습니다.​법률 변화 때문에 억울한 사람도 있지만, 조정대상지역 변경 때문에 억울한 사람도 있죠. 종전주택은 조정대상지역이지만 신규주택은 조금 외진 곳을 선택해서, 3년의 처분기한을 생각했던 사람이 있었겠지요. 그랬는데 갑자기 조정대상지역이 되는 바람에 1년 내에 종전주택을 처분해야 할 뿐만 아니라 이사까지 부랴부랴 가게 되면 난처합니다. 신규주택을 조정대상지역 지정 전에 취득한 사람이나, 지정 전에 계약하고 계약금을 넣은 사람은 3년의 처분기한이 적용됩니다.​바꿔 말하면, [신규주택을 (계약금은 당연히 넣었다 치고) 언제 계약했느냐?] 가 처분기한을 정하는 결정적인 요소라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​부 칙 <대통령령 제29242호, 2018. 10. 23.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제159조의3의 개정규정은 2020년 1월 1일부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​부 칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.>제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오늘은 양도세의 기본적인 부분에 대해포스팅을 써보려고 하는데요.양도세의 취득시기와 양도시기에 따라세금이 달라지는 경우가 있습니다.단순 주택을 사고 파는 것은우리가 흔히 '잔금일'이라고 알고 있고,그리 어렵지 않습니다.그런데 양도 하는 부동산 안에는재건축이 진행되는 조합원입주권도 있고분양권, 연부로 취득하는 토지, 신축 건물도 있죠.각각 언제를취득시기로 보고양도시기로 봐야 할지한번 짚고 넘어가보도록 하겠습니다.경우에 따라 각각 다른 취득시기 및 양도시기매매매매로 취득한 경우, 양도세의 취득시기는① 잔금청산일과 ②소유권이전등기접수일중 빠른 날 입니다.일반적으로 잔금일 = 등기접수일이 같지만,다른 경우는 잔금일이 더 우선되는 경우가 많습니다.아주 간혹 등기일이 더 빠른 경우가 있는데,이 모든 경우의 수에서 둘 중 빠른 날을 채택하고 있습니다.경매경매의 경우,경매대금 완납일(매각대금완납증명원 등으로 확인 됩니다.)신축건물을 신축한 경우는,① 사용승인일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일중 빠른 날입니다.예외적으로 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물의 취득시기는사실상의 사용일 입니다.사실상의 사용일은 건물에 사실상 입주하는 날을 말하는 것으로사실상 입주가 가능한 상태에 있는데도 입주하지 않은 경우라면사실상 입주가능한 날을 사실상의 사용일로 봅니다.분양분양의 경우는 조금 복잡합니다.신규 분양받은 아파트는잔금청산일이 취득시기가 되는 경우가 대부분입니다.신규 분양 아파트는 대부분 건물에 대한 사용승인이 난 후수분양자가 잔금을 지급하고,이후 수분양자 앞으로 소유권이전등기가 진행됩니다.세법상 취득시기는① 잔금청산일, 빠른 날( ① 사용승인일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일 )중늦은 날입니다.당연히 사용승인 이후에 잔금을 청산하게 되니,잔금을 청산하여 입주 키를 받은 그 날을 기준으로 보시면 됩니다.이러한 이유로 아파트를 분양받은 경우 잔금지급을 늦춤으로써 취득시기를 조절할 수 있습니다.다만 소액의 분양 잔금만을 남겨둔 경우,취득시기를 인정받을 수는 없습니다.최소한 10% 이상의 잔금은 남겨둔 후대금을 청산하셔야 취득시기에 대한 논쟁을 줄일 수 있습니다.수용협의매수와 수용을 각각 살펴보겠습니다.협의매수는, 사업시행자 (LH 토지공사나 지자체 등) 이토지소유자와 보상협의절차를 거쳐 토지소유권을 이전받게 되는 것입니다.협의매수는 매매와 다를 바가 없어① 잔금청산일과 ②소유권이전등기접수일중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.다만 협의매수는 일반적으로 소유권이 이전된 후보상금이 지급되기 때문에 대부분소유권이전 등기접수일이 양도시기가 됩니다.협의가 안된 경우,강제적으로 토지 소유권을 이전하게 되는데,이렇게 토지 등이 사업시행자에게 수용되면① 대금청산일 ② 수용개시일 ③ 소유권이전등기접수일중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.여기서 대금청산일이란,보상금이 법원에 공탁되기 전 보상금을 수령한 경우 →보상금 수령일보상금이 법원에 공탁된 이후 이의재결 또는 행정소송을 거쳐 보상금을 증액 받은 경우 →변동보상금 확정일이 됩니다.상속 / 증여상속받은 경우 상속개시일 (사망일) 로 명확하나,증여의 시점이 애매할 수 있습니다.증여의 경우증여받은 날을 기준으로 합니다.부동산의 경우,증여등기접수일(등기부상)주택분양권 및 조합원입주권의 경우,권리의무승계일이 됩니다.자산의 양도 및 취득시기 규정은자산의 양도차익을 계산을 위한 기준시기,보유 기간 등을 판단하는 시기,과세요건 혹은 면세요건에 해당하는지 여부를 가리는모든 기준 시점이 됩니다.이 시점의 원칙을 잘 알고 계시면개인적으로 양도에 대한 아웃라인을 잡으실때도도움이 되실 것 같습니다 : )궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

[상속세, 양도세]상속지분 협의분할시 지분포기대가를 받은 경우,양도에 해당함부동산거래관리과-56등록일자 : 2013.04.10.생산일자 : 2013.02.05.요지피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 「민법」제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라자산이 유상으로 사실상 이전되는 것(양도)으로 보는 것임회신피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 ｢민법｣제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 ｢소득세법｣제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보는 것입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계 - ‘12.11.24. 피상속인 사망 (상속인 : 배우자, 子1, 子2) - 피상속인의 유일한 상속재산 : 수원시 장안구 소재 단독주택A ⇨ 상속인간 협의분할로 子1이 단독소유권 확보 - ‘12.12.17. 子1, 子2 공동소유중이던 수원 장안구 소재 단독주택B 지분1/2 ⇨ 자2에게 상속지분 포기대가로 소유권이전해줌(등기원인 : 매매) ○ 질의내용 - 子2의 상속지분 포기대가를 양도로 보는 포기지분은 1/3.5로 보아야 하는 지 1/2로 보아야 하는 지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.〇소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)(이하 생략)○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액○민법제1013조 【협의에 의한 분할】① 전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.② 제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다○민법제1042조 【포기의 소급효】상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다○민법제1043조 【포기한 상속재산의 귀속】상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 법규재산2012-237. 2012.07.28.「피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 일방이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 일방으로부터 현금을 지급받은 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전됨으로써 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도시기는 포기한 상속지분 상당의 부동산에 대한 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다.○ 재산세과-236, 2012.06.25.공동상속인중 1인이 상속재산인 부동산 중 다른 상속인의 지분을 상속받은 대가로 다른 상속인에게 그 1인이 소유한 현금을 지급하기로 협의분할할 경우에는 그 다른 상속인의 지분에 해당하는 재산이 그 특정상속인에게 유상으로 이전된 것으로 보는 것임○ 재산세과-157, 2012.04.24.상속개시후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 함에 있어서는 특정상속인이 법정상속분을 초과하여 재산을 취득하는 경우에도 증여세가 과세되지 아니함○ 부동산거래관리과-39, 2012.01.17.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이「소득세법시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다 (같은 뜻 : 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.)○ 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이「소득세법시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상속세 상담은 다른 세금과는그 성격이 많이 다릅니다.세금이 다르다기 보다는,상황이 단순하지 않기 때문입니다.양도는 매도하시고 차익에 대해 신고하면 되고취득은 매수한 금액에 대해 행정처리를 하시면 됩니다.증여 또한 증여한 가액을 정하여 이에 대한세금 신고만 마무리 하시면 되는데요.하지만 상속은,일단 피상속인의 사망 이후,상속인들이 정리 해야 할 부분이굉장히 많습니다.사망신고를 하시면서돌아가신 분의 재산 등을 조회하는 행정업무도 하셔야 하며,상속세 신고를 해야 하는 상황이라면세무사와 상담하여 상속 신고에 대한 자문을 구해야 합니다.뿐만 아니라 부동산 등이 있다면법무사를 만나보아야 하고 이 또한 취득, 등기를 마쳐야 합니다.재산을 즉시 매도하고자 한다면부동산에 가셔서 매도 계획도 수립, 실행하셔야 하며감정평가가 필요하다면 감정평가사도 선임해야 합니다.상속은 추후 양도까지 모든 것이 연결되는 세금이기 때문에앞으로 어떻게 할지 가족들간 계획도 수립하셔야 합니다.하지만 가장 중요한 건돌아가신 분의 소중한 재산을가족들과 어떻게 분할, 나누게 될지협의를 해야 한다는 부분입니다.연세가 있으신 아버님, 어머님이 돌아가시게 되면장성한 자녀분들과 손자녀까지 이해관계자가 많아지게 되고한 마음 한 뜻으로 가기가 매우 어려울 수 있습니다.그래서 상속이 진행되면 가장 먼저우리 가족이 무엇을 해야 하는지 그 절차를 검토하고최우선인 것은 가족간의 깊은 대화를 통해의사를 합치하셔야 합니다.그래야 남은 절차들이 잘 해결이 됩니다.이 모든 행정적, 세금적 절차는일반적으로6개월 이내 진행이 되는데요.처음 한달은 경황이 없으실테고,일반적으로 두달 정도 후부터가족 분들이 협의가 잘 되시면가족분들 중 대표자를 정하시고,이 분과 각 전문가들이 소통하여각종 서류, 등기, 세금 처리를 함께 진행하게 되는 것입니다.그래서 초반에는 가족분들과어떤 방향으로 나아가실지 큰 그림을 그려주시는 것이 좋습니다.이러한 방향을 설정하는데 세무사가어떤 도움을 드릴 수 있을까요?상속이 처음 진행되는 분들은모두 낯설 수밖에 없습니다.이때 제가 세무사로서어떤 역할을 하게 되는지 정리해보도록 하겠습니다.1. 상속 일정 정리상속에 대한 일정을 정리해드립니다.돌아가신 분의 사망일이 상속개시일이기 때문에이 날로부터 언제까지 아래와 같은 행정 절차를 해야 하는지안내 드립니다.상속재산 분할 협의취득세 신고부동산 등기 접수상속세 신고일반적으로 돌아가신 달의 말일로부터 6개월 이내모든 것이 진행되어야 하지만상속인 중 비거주자가 있으시거나, 특이한 상황이 있는 경우9개월 까지의 시간이 주어지기도 합니다.전체의 기간이 정해지면그 기간 내에 각각 어떤 타임라인에 무엇을 해야 할지 안내 드립니다.최초 1~2개월 이내에는사망신고 및 상속재산 조회를 하셔야 합니다.이 부분은 오롯이 가족만 하실 수 있는 부분이라돌아가신 분의 재산을 행정복지센터에서원스톱서비스로 조회하시고재산 관련 금융기관, 증명서 등을 찾아서 취합하셔야 합니다.동사무소, 은행, 대출기관 등직접 방문하셔서 처리하셔야 합니다.이와 동시에 세무사를 만나보시는 것을추천드립니다.오셔서 말씀을 나누시면 분명 복잡했던 상황이조금은 명확히 정리가 되실 수 있으실 것입니다.상속 관련 상담은 무료로 진행되니,편하게 연락주시면 됩니다.대략적인 재산 상황과 상속인들의 상황을 알려주시면,간단한 조언과 앞으로 어떻게 진행해야 하며,수임료는 대략적으로 어느 정도 이며상속세 신고시 어떻게 해드릴 수 있는지설명을 들으시면 많은 부분이 정리가 될 수 있습니다.이를 통해 협의분할에 대한 가족간 협의를마치시고 협의분할서를 작성하시면 됩니다.이후 세무사를 수임하시면3~5개월 간세무사가 상속재산을 검토하는 업무를 하게 됩니다.이와 동시에 감정평가가 필요하다면 감정평가를,등기가 필요하다면 부동산 등기를 진행하게 됩니다.그렇게6개월 이내에 상속에 대한 모든 절차가마무리 되게 됩니다.2. 상속 재산 검토가장 중요한 부분입니다.상속 재산을 검토하여,가족 간 상속재산을 협의분할하셔야 하며특히 부동산의 경우에는 다주택자나,취득, 양도관련 세액이 확확 달라질 수 있기 때문에누가 어떻게 어떤 금액으로 상속받으실지에 대해상담을 받아보시는 것이 좋습니다.상속주택을 계속 보유하실건지, 즉시 매도하실건지상속을 받으실 분이 주택 수가 몇개가 있는지지분을 어떻게 나누실건지에 따라 세금이 달라집니다.특히나 상속주택의 경우,최다지분권자와 소수지분권자의 경우양도세에 들어가는 주택 수가 달라질 수 있는경우의 수가 생기기 때문에이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.부동산 뿐만 아니라기존 재산에 대한 검토도 필요합니다.예금 등을 조회하는 내역은과거 10년치를 다 검토하며 진행하기 때문에그 기간 동안상속인이 주변, 특히 가족분들과주고받은 큰 돈이나 불분명한 출처의 금액이 있다면이 부분에 대해 각각의 꼬리표를 붙여세제적으로 검토하게 됩니다.사전증여 된 내역으로 증여세 신고가 안되어있다면증여세 신고를 하고 상속세 신고를 할지 등을세무사와 같이 상의하셔서 리스크를 관리하셔야 합니다.예금에 대한 검토는 상속세 용역이 개시되면 진행이 되지만부동산 관련한 검토는 사전컨설팅을 통해서세제적으로 가이드 드릴 수 있는 부분이 있습니다.3. 예상 상속세액 계산예상 세액 계산은 당연히오차의 범위가 클 수 있습니다.다만, 상속재산이 전부 다해도10억이 넘는지 안넘는지에 따라공제받을 수 있는 상속인이 누가 있는지에 따라또한 상속재산의 특성 상감정 등을 받아야 하는지 기준시가로 신고가 들어갈 수 있는지에 대한 부분은사전 검토를 통해 안내드릴 수 있는 부분이 있습니다.상속재산에 대해 상속인분들의 말씀을 들어보면대략적인 금액이 파악이 되서이에 대한 상속세 신고시 세액이 얼마가 되는지 안내 드릴 수 있습니다.세무사가 필요한 이유는단순히 세액을 계산해서 신고하는 역할만을 하는 것이 아닙니다.상속이 일어나는 다양한 케이스들을 보고 경험하며,가족분들이 어떻게 대응하고 어떤 것들을 챙기셔야 하는지복합적으로 옆에서 가이드를 해드리는 것이모두 포함되어 있습니다.가족분들과 깊은 대화도 나눠보시고,똘똘 뭉치셔서주변에 좋은 세무사를 만나셔서모든 행정 절차에 상속 이외에불필요한 어려움이나 번거로움 없이,상속도 잘 마무리되시길 진심으로 바랍니다.상속세 사전 컨설팅에 대해 문의가 필요하시거나,상속에 대한 어떤 궁금증이 있으시면연락주세요. 친절하게 제가 아는 선에 있어서많은 부분 도움이 될 수 있도록 안내 드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림