20.5월 분양권 계약(투기과열)A 21.5 .14비규제 주택구입B 21.9 .13비규제분양권 계약 C 22.8~9.31 A등기예정 23 .9.30 B분양권 등기 예정 A는 실거주하여 최종1주택비과세 받을예정입니다 B나C를 2년후 일반과세로 처분후 일시적 2주택으로 나머지 한개를 비과세받으려고 합니다. 이경우 A를 언제로 등기를 내야할지 알려주세요~ 양도세 일시적2주택으로는 C는 불가한가요? 그럼C일반과세 매도후B를일시적2주택으로비과세 가능할까요?

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 질문내용에 오타가 있는 것으로 보여집니다. 23.09.30 B분양권이 아닌 C 분양권 등기인 것을 가정하겠습니다. 21년 이후 취득한 주택분양권은 주택으로 등기를 하더라도 일시적 2주택 양도세 비과세는 불가능한 것입니다. 따라서 C주택은 최종 1세대 1주택 비과세를 받을 것이 아니라면 양도소득세 비과세는 불가능합니다. C주택은 추후 일반세율(양도일 현재 비조정지역 가정)로 양도소득세를 납부하신 이후에 B주택은 일시적 2주택 양도세 비과세, A주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. B주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 A주택을 취득하고, A주택 취득일로부터 3년 이내로 '2년이상 보유'한 B주택을 양도한다면 B주택은 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. B주택은 취득당시 비조정지역이었으므로 거주요건은 없습니다. B주택 양도 이후, A주택은 최초 취득일~양도일까지 2년 보유 및 거주 요건을 충족하신 이후에 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으시면 됩니다. 참고로 일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다. 1) 종전주택(B) 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택(A)취득 2) 신규주택(A) 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택(B) 양도 3) 종전주택(B)은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

일시적2주택 비과세 가능여부

1) 임대사업자 등록을 2019년 12월 16이전에 세무서와 구청에 임대사업자 등록을 신청한 경우로서 5%증액제한을 지키면서 의무임대기간을 채운 경우에는 거주기간의 요건을 충족한 것으로 보므로 18년에 임대사업자 등록을 세무서와 구청에 완료한 경우로서 5%요건을 충족하고 의무임대기간을 만료가 되었다면 거주요건을 충족한 것으로 봅니다. 2) 지역주택조합의 분양권은 사업계획승인일에 신규주택을 취득할 수 있는 권리로 소득세법상 분양권으로 보고 있습니다. 따라서 소득세법 시행령 156조의3 주택과 분양권을 소유한 경우의 1세대1주택특례에 해당되는 경우라면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. 156조의3의 내용을 요약하면 '주택 취득후 1년이 지나서 분양권을 취득하고 분양권 취득후 3년 이내에 주택을 양도하는 경우에는 주택이 비과세 요건을 충족한 경우에는 비과세가 됩니다. ' 님의 경우에 위 요건에 충족되게 양도한다면 비과세가 가능합니다.

1) A주택 계약금 지불 당시, 무주택세대에 해당한다면 거주요건없이 2년이상 보유만 하고 양도하셔도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①~ 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 2) 기재하신 것처럼 분양권을 먼저 취득한 이후에 주택을 취득한 경우이므로 두 주택 중 먼저 처분하는 것은 양도세가 과세됩니다. 분양권을 선취득한 경우에는 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 없습니다. 두 주택 중 먼저 처분하는 것은 과세가 되며 나중에 처분하는 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 기존주택과 분양권을 보유 중에 기존 주택이 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 아래와 같습니다. ▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득 b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것 ▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용) b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. *보다 자세한 상담을 원하실 경우 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.

D오피스텔은 일시적 2주택 양도세 비과세가 가능합니다. E주택 취득일(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)로부터 3년 이내인 24년 6월경까지만 양도하시면 됩니다. 신규주택(E)계약 또는 취득 당시, 종전 D주택과 신규 E주택 중 둘 중 어느하나라도 비조정지역일 경우 신규E주택 취득일로부터 3년 이내 종전 D주택을 양도하시면 일시적 2주택 비과세가 가능한 것입니다. 참고로 과거에 양도하셨던 A, B, C주택은 D오피스텔과 E주택의 양도세에 아무런 영향을 미치지 않습니다. 1) 종전주택 취득일로부터 1년이상 지난 후 신규주택 취득 2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약 및 취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도 3) 양도하는 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 참고로 D주택은 취득당시 비조정지역이었기 때문에 1세대 1주택 비과세 판단시 거주요건은 없습니다. E주택도 취득당시 비조정지역이라면 거주요건이 없습니다. 만약, E주택 취득당시 조정지역이더라도 E주택 계약 및 계약금 지불 당시 무주택세대에 해당한다면 거주요건 없이 2년이상 보유만 하셔도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.