부모님과의 집 명의변경을 어떻게 해야할까요?

현재 집은 제 이름으로 되어있고 제가 결혼하고 나가살면서 부모님께 명의변경을 하려고 합니다 최대한 간편하고 절약되는 방법중에 어떤게 있을까요?

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안녕하세요? 허훈 세무사·행정사 허훈 사무소 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 보유중인 주택의 소재지, 주택수, 취득시기, 시세 등 자세한 사항은 모르겠사오나 언급해주신 사실관계만을 기준으로 답변드려 봅니다. 1. 부모가 자녀로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원까지는 증여세가 나오지 않지만, 그 초과금액을 증여받을 경우 증여받은 부모님(수증자)는 증여세를 내셔야 합니다. 증여세는 과세표준 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 30억 원까지는 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%가 적용됩니다(5단계 초과누진세율 구조, 상속세및증여세법 제26조) 2. 증여가 아니라, 부모 자식간 부동산 매매를 할 수 도 있습니다. 다만, 세법에서는 부모 자식간 매매는 '증여'로 추정한다는 규정(상속세및증여세법 제44조)이 있습니다. 해당 거래가 증여가 아닌 매매거래라는 것을 입증하는 '입증책임'은 납세자에게 있습니다. 또한 세법에서는 부모와의 저가 거래 시 시가의 95% 이하(또는 할인금액이 3억원 이상인 경우)로 양도하면 이를 부당행위로 보아 시가로 양도세를 계산합니다(소득세법 101조 및 소득세법시행령 167조) . 예컨대 납세자께서 시가 10억원인 주택을 어머님께 8억원에 양도하더라도 양도세는 10억원에 양도한 것으로 보아 세금을 계산하기 때문에 양도자인 자녀분의 양도세 부담은 줄지 않습니다. - 감사합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산을 타인에게 명의변경하는 방법에는 증여, 부담부증여, 양도 등의 3가지 방법이 있습니다. 1. 증여는 재산을 무상으로 상대방에게 이전하는 것을 말합니다. 재산을 무상으로 증여받은 수증자는 증여세와 증여취득세 납부의무가 있습니다. 2. 부담부증여란, 재산에 담보되어 있는 채무도 함께 증여하는 것을 말합니다. 이 경우, 재산을 증여받은 자는 해당 재산의 시가에서 채무액을 차감한 가액에 대해서 증여세 신고 하고, 부담부증여를 받은 재산에 대해서 취득세 납부의무가 있습니다. 재산을 증여한 자는 채무이전액에 대해서 양도소득세 신고 의무가 있습니다. 3. 양도는 재산을 돈을 받고 이전하는 것을 말합니다. 양도자는 양도소득세 신고 의무가 있으며, 양수자는 실제 양도대금을 지급해야 하며, 취득세 납부의무가 있습니다. 해당 재산의 시가, 취득가, 공시가격, 보유주택수, 조정지역여부에 따라 3가지 방법 중 가장 유리한 방법이 결정되는 것이며, 구체적인 의사결정은 세무대리인과 충분히 상의한 후에 결정하는 것이 좋습니다. *구체적인 세금계산 및 비교를 원하실 경우, 전화상담을 신청해해주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부모님의 부동산을 가지고 오는 경우 방법은 크게 3가지가 있습니다. 1. 일반증여 (1) 증여세 주택을 일반 증여 받는 경우 시가(유사물건의 최근실거래가 또는 감정평가액)로 평가하여 10년간 부모님으로부터 증여받으신 재산을 합하여 1억원까지 10%, 1~5억원 20%, 5~10억원 30%, 10~30억 40%의 증여세가 부과됩니다.(이때 기존에 합산 신고한 재산에 대하여 납부한 세액은 공제됩니다.) (2) 취득세 증여취득세는 증여자의 주택수로 판단하며, 부모님의 주택 수와 공시가격에 따라 4% or 12%의 취득세율이 적용 됩니다. 2. 부담부증여 입주 예정 아파트에 대출, 전세보증금 등의 채무가 있는 경우 채무를 승계하는 조건으로 증여를 받는 부담부증여입니다. (1) 양도세 채무승계부분의 양도차익에 대하여 양도소득세가 발생되며, 이때 취득가액은 전체취득가액 중 채무승계비율만큼 인정받습니다. 정확한 세액은 부모님의 취득시기 및 취득가액을 알아야 계산 가능합니다. (2) 증여세 일반증여의 재산가액에 채무승계부분을 제외한 금액에 대하여 증여세가 부과됩니다. (3) 취득세 - 채무승계액 : 매매를 원인으로한 취득세로서 매수자의 주택수를 기준으로 1~3%(기본취득세율) 또는 8%(3주택자 12%)의 중과세율이 적용됩니다. - 증여부분 : 증여취득세는 증여자의 주택수로 판단하며, 부모님의 주택 수와 공시가격에 따라 4% or 12%의 취득세율이 적용 됩니다. 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222717281513 3. 매매 부모님이 최초 취득하신 가액 대비 위의 시가가액만큼 오른 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생됩니다. 이때 부모님의 주택 보유현황에 따라 가족간 매매가 가장 유리할 수 있습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830 상담을 통하여 사실관계 여쭙고 정확한 세액비교와 절세방안 안내 및 진행드리고 있습니다.

안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 명의변경을 그냥 한다면 증여로 보아 증여세가 과세될 위험이 있습니다. 부모님께 매각을 하신다면 본인에게 비과세가 적용되며 부모님도 증여세를 부담하시지 않으실 것 같으니 매각하시는 것이 좋을 것 같으나 매각가액, 증여로 볼 수 있는지, 교환을 활용할지 여부 등은 저나 세무대리인과 상담해보시기 바랍니다. 감사합니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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동일세대 분양권 명의 변경시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.분양권으로 취득한 주택의 취득세율은 분양권 취득당시 세대별 주택수를 산정하여 취득세율이 적용됩니다.예를 들어 1세대 2주택 보유중에 분양권을 취득했다면, 해당 분양권의 취득세율은 3주택 취득세율이 적용됩니다. 분양권 취득 이후 기존에 보유 중인 주택을 모두 처분하고 분양권 주택 등기를 치더라도 3주택 취득세율이 적용됩니다.주택의 취득세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 예를 들어 조정지역에서 3번째 주택을 취득하면 12%가 적용됩니다. 기존 보유중인 주택의 지역은 관계 없습니다. 취득하는 주택의 조정지역 여부에 따라 취득세율이 적용됩니다.만약, 분양권 취득당시 남편명의 분양권이었는데, 기존 주택을 모두 처분한 상태에서 아내에게 분양권을 증여하면 취득세율은 어떻게 적용될까요?남편이 분양권 취득당시에는 3주택 취득세율이 적용되었는데, 기존 주택을 모두 처분 후 아내에게 분양권을 증여하면 아내는 무주택 상태에서 새로 취득했으니 1주택 취득세율이 적용될까요? 이게 가능하다면 취득세가 상당히 절세가 될 수 있겠습니다.결론은 해당 분양권 최초 취득일(위의 경우 남편 기준)이 24.12.31까지라면 위에 설명드린 방식처럼 세대간 명의변경을 통해 취득세 절세가 가능하며 분양권 취득일이 25.01.01 이후라면 최초 남편 기준 주택수를 기준으로 3주택 취득세율이 적용되어 분양권을 아내명의로 변경하더라도 취득세 절세는 불가능합니다.지방세법 시행령28조의4【주택 수의 산정방법】①~ 이 경우 조합원입주권 또는주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고,주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.<24.12.31 개정>24.12.31의 개정된 빨간 글씨를 보면 세대 내에서 분양권 취득일이 여러 번이라면 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다. 즉, 주택을 모두 처분하고 남편이 취득한 분양권을 무주택인 상태에서 아내에게 증여를 하더라도 최초 남편 분양권 취득당시 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다는 의미입니다이 점을 참고하셔서 의사결정을 잘 해주시면 됩니다. 경험상 취득세는 지자체 공무원도 모르는 경우가 상당히 많습니다. 일단 의사결정 전에 지자체 공무원에게 귀찮을 정도로 여러번 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[질의응답]부모님 명의 아파트 임대차 계약 관련(시가 13억1,800만원 이하라면 증여세문제 없음)질문부모님 명의 아파트에 임대차 계약 후 입주할 예정입니다. 아파트 최근 전세 실거래가는 4.5억, KB시세는 3.6억 정도 입니다.1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.답변1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.거주하시려는 주택의 시가(매매가격, 감정가격 등)가 약 13억 1,800만원 이하라면 무상거주하더라도 증여세 문제는 전혀 발생하지 않습니다.따라서 현재 실거래가가 4.5억으로 13억 1,800만원 이하이기 때문에 보증금 0원으로 하고 거주하더라도 증여세 문제는 없습니다.보증금 0원으로 해도 증여세 문제는 없으니 기재하신 것처럼 보증금 2.8억으로 임대차계약을 체결하셔도 질문자님에게 증여세 문제는 발생하지 않습니다.※ 참고무상거주로 인한 증여이익이 1억을 초과할 경우에만 증여세 문제가 발생합니다. 증여이익이 1억을 초과하려면 무상거주하는 주택의 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과했을 경우에만 무상거주로 인한 증여세 문제가 발생할 수 있는 것입니다. 이때 부동산 무상사용기간은 5년으로 계산합니다. 즉,부동산시가 x 2% x 3.790787(5년 연금 현가계수) > 1억을 초과할 경우에만 증여세 대상입니다. 이에 해당하려면 부동산 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과해야 하는 것입니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.부모님과 임대차계약을 작성하시고, 추후 해당 집에서 전출하실 때 부모님으로부터 전세보증금만 잘 돌려받으시면 됩니다. 일반적인 임대차계약과 동일하게 진행하시면 됩니다. 세무서에 신고를 하는 것이 아니기 때문에 세무서에 별도 소명할 일은 없습니다. 보증금 2.8억에 대해서 임대차계약서 잘 작성하시고, 추후 전출하실 때 부모님으로부터 보증금 2.8억만 잘 돌려받으시면 됩니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1세대 여부 판정1. 1세대 1주택에서 ‘1세대’란거주자 및 배우자가(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.2. ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존 · 비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.1세대 판정 시 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않습니다.이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 합니다.양도소득세 과세세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데,위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류됩니다.따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세 과세 여부를 검토하게 됩니다.납세자가 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하지 못하여 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아닙니다.절세방안1세대 1주택 해당여부는양도일 현재를 기준으로 판단하는데,주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다.그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다.그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.