20년도 1월 계약한 분양권 취득세 질문합니다

2020년 8월 12일 이후로 요즘에는 취득세가 정말로 무서운 세상이 되었습니다.​그래도 지금 주택을 사는 분들은 세금을 아는 상태에서 결정을 내리니 괜찮은데, 분양으로 새 주택을 취득하시는 분들께서는 참 걱정이 많으실 겁니다. 내가 주택을 취득하기로 결정을 내린 시점에는 이런 법이 아니었는데, 정말로 이 무서운 취득세를 내야 하는지 싶습니다. 또, 주택 수에 따라 취득세가 달라진다면, 언제 시점으로 주택 수를 세어야 하는지도 궁금합니다. 우리나라 특유의 선분양제도에 따라 분양과 주택 취득 사이에 긴 시간 간격이 있기 때문에 생기는 일입니다.​하지만 세법에서는 대부분 종전 규정에 따라 행동한 사람을 보호해주는 장치를 마련합니다. 취득세에도 그런 내용이 있습니다. 오늘은 분양 아파트의 취득세와 관련하여 가장 질문이 많은 부분을 정리해드리겠습니다.​본 내용에 대해 법적 책임은 지지 않습니다.​​​1. 분양권 주택 수 판단​취득세라는 세목은, 자산 취득에 대해 내는 세금입니다. 언제 자산을 취득할까요? 등기일을 가지고 판단하면 장난칠 수 있기 때문에, [사실상의 잔금지급일]을 취득시기로 봅니다. 즉, 여러분이 주택 매수 의사를 가지고 돈을 다 줬을 때 (극히 소액만 남겨두는 장난은 인정 안 됩니다) 비로소 주택을 취득하는 것입니다. 일반적인 매매에서는 잔금일, 아파트 분양 매매에서는 분양대금 완납일이 주택 취득시기입니다. 경우에 따라서는 잔금보다 먼저 등기를 치는 경우도 있는데, 이때는 취득시기가 등기접수일로 당겨집니다.​그러면 취득이라는 행위가 일어났으니, 취득세를 납세의무가 생깁니다. 일반적인 매매에서는 취득시기부터 60일 이내에 취득세를 내고, 잔금보다 먼저 등기를 치려거든 등기치는 날까지 취득세 먼저 내야 합니다.​이것이 취득세의 대원칙이며, 모든 취득세에 적용되는 원칙입니다. 주택에도 적용되는 원칙입니다. 적어도 2020년 8월 12일 이전까지는요.지방세법 제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.​지방세법 제20조(신고 및 납부)① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(생략)부터 60일[생략] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.④ 제1항부터 제3항까지의 신고ㆍ납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득ㆍ이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록[생략]하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기ㆍ등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.​2020년 7월 10일에 국가는 무시무시한 취득세 개정사항을 발표했습니다. (8월 12일부터 시행) 다주택자의 개념과 주택 수의 개념을 도입하여, 주택의 취득세 중과조항을 만들었습니다. (처음에는 지역에 상관없이 2주택자부터 8% 세율을 때리려고 했으나, 조금 고쳐서 비조정대상지역은 3주택자부터 8% 세율을 적용하도록 하였습니다.)지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율​좀 더 쉽게 표현하면​그런데, 이때 중과를 판정하기 위해서는 반드시 주택 수를 세는 규칙이 있어야 했습니다. 그러면 주택 수를 언제 세어야 할까요? 당연히 취득시기에 세어야 합니다. 취득시기가 도래하지 않으면 취득한 사실이 없기 때문에 납세의무자 자체가 아니기 때문입니다. 그래서 법에 주택 취득일 현재 주택 수를 세라고 말해놓았습니다.​그런데 그렇게 말해놓고 나니, 갑자기 걱정이 되었나봅니다.​“분양권으로 아파트를 취득하는 사람은 분양대금 완납일이 취득시기가 된다. 그러면 사람들이 완납일에 딱 맞춰서 다른 주택을 정리하면, 분양권 아파트는 1주택이 되나…? 생각해보니 그렇게 하면 안 될 것 같은데… 왜냐하면 분양권의 가치는 분양 시점에서 이미 정해지고, 분양권을 여러 개 가지고 있는 자는 이미 다주택자의 개념에 들어와야 되는 것 아닐까…?”​그래서 사족을 붙였습니다. 분양권으로 취득하는 아파트의 경우는 원칙인 [분양대금 완납일]이 아니라, 아예 [분양 당첨되어 조합과 계약하고 계약금 내는 시점]에 주택 수를 따지게 했습니다. 정말 희귀한 내용입니다. 대원칙인 [사실상의 잔금지급일]이 도래하지 않았는데, 게다가 분양권 자체는 취득세 과세대상 자산도 아닌데, 미리 주택 숫자부터 고정해 놓고 갑니다. 중과 회피를 막기 위한 조항입니다.지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하“조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하“주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하“오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.​그러면, 또 이런 문제가 생깁니다. 2020년 8월 12일 현재 분양권을 들고 있는 사람만 수천수만명일텐데, 이 사람들이 분양권을 처음 취득한 시점까지 기억을 더듬어서 주택 수를 산정해야 하나? 과거에는 이런 내용을 모르고 분양계약을 했는데, 이제 와서 중과를 맞으면 어떡하나?​그래서 경과 규정을 두었습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서만, 분양계약 시점에서 주택 수를 세겠다는 것입니다.부칙 <대통령령 제30939호, 2020. 8. 12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다.​자, 이제 정리하겠습니다.​분양권 아파트 취득시기의 대원칙은 분양대금 완납일(사실상 잔금지급일, 실무에서는 거의 임시사용승인일하고 같음)입니다. 그리고 이때 등기를 치면서 취득세를 내든지, 60일 이내에 취득세를 내든지 아무튼 새 집이 다 지어지고 취득세를 낸다는 말입니다.​만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이전에 취득했다면, 원칙에 따라 분양대금 완납일에 주택 수를 세어 취득세를 산정합니다. 당연한 논리입니다.​그런데 만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이후에 취득했다면, 분양계약일에 미리 주택 수를 세어 놓고, 분양대금 완납일에 가서 중과세율을 적용한 취득세를 내게 됩니다. 주택 수를 세는 시점과 취득세를 내는 시점에 괴리가 생깁니다.​예를 들어, 분양권을 취득하는 시점에 다른 주택이 2채가 있었다고 합시다. 분양권 취득이 2020년 8월 12일 이전이었다면, 분양권 취득 시점은 무시해도 됩니다. 분양대금 완납일에 주택 수를 세고, 거기에 맞춰서 세율을 계산해서 취득세를 내면 됩니다. (2편에서 설명하는 경과규정 때문에, 중과되는 경우는 실제로는 별로 없습니다)​분양권 취득이 2020년 8월 12일 이후였다면, 분양권 취득 시점의 주택 수가 아주 중요합니다. 분양 계약일에 2주택이 있었기 때문에, 이 놈의 새 주택은 나중에 12%(비조정 8%)의 세율을 적용받게 됩니다. 새 주택 다 지었을 때 나머지 2채의 주택이 없더라도 그렇게 됩니다. 주택 수는 미리 고정해놓고 취득세 자체는 분양대금 완납일쯤 가서야 냅니다.​여러분이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 가지려고 하신다면, 분양 계약일의 주택 수가 중요하기 때문에 매우 주의하셔야 하겠습니다.​

최근 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다는 입장을 공표한 이후, 다주택자분들의 상담 문의가 급격히 늘었습니다.“이제 다시 중과되는 것 아니냐”,“그렇다면 내 상황에도 해당되는 것이 맞느냐 라는 질문이 대부분이었습니다.다주택자 양도세 중과는 새로 생긴 제도가 아니라그동안 유예되어 왔던 규정이 다시 적용될 가능성이 언급된 것이고,이로 인해 본인의 주택 수, 지역, 계약 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있는 상황이 되었습니다.다주택자 양도세 중과 제도는 무엇일까?다주택자 양도소득세 중과는새롭게 생긴 제도가 아니라 원래부터 소득세법에 존재하던 규정입니다.조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 다주택자에게는 일반적인 누진세율이 아닌 중과세율이 적용되도록 되어 있습니다.중과세율은 2주택자의 경우 기본세율에 20%p,3주택 이상자의 경우 기본세율에 30%p가 추가됩니다.다만 이 규정은 윤석열 정부 출범 이후 시장 안정 및 거래 정상화를 이유로 2022년 5월 10일부터 계속해서 한시적으로 유예되어 왔습니다.중과세율이 적용되면 장기보유특별공제는 함께 배제된다.다주택자 양도세에서 반드시 같이 이해해야 할 부분이 있습니다.바로 중과세율과 장기보유특별공제의 관계입니다.중과세율이 적용되는 경우에는장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.이는 선택의 문제가 아니라,소득세법 제95조 제2항에서다주택자 중과 대상 자산에 대해서는장기보유특별공제를 적용하지 않도록 명확히 규정하고 있기 때문입니다.즉,“보유기간이 길면 장기보유특별공제는 받을 수 있지 않느냐 라는 질문은중과 대상이 되는 순간 성립하지 않습니다.중과세율 적용 여부와 장기보유특별공제 배제는항상 함께 움직이는 구조라고 이해하셔야 합니다.다주택자 중과 여부는 ‘양도일 기준’으로 판단한다.다주택자 양도세 중과 여부를 판단할 때가장 중요한 기준은양도일 현재의 상황입니다.주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지,아니면 비조정대상지역이었는지는중과 판단 기준이 아닙니다.양도일 현재해당 주택이 조정대상지역에 위치해 있고,양도자가 다주택자라면원칙적으로 중과 규정이 적용됩니다.다만 예외가 있습니다.조정대상지역으로 지정되기 이전에해당 주택에 대해 매매계약을 체결하고계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 경우에는, 양도일 현재 조정대상지역이더라도다주택자 중과 규정을 적용하지 않습니다.이는 계약 당시 납세자가 가졌던 합리적인 세 부담 기대를 보호하기 위한 규정입니다.중요 | 비과세 판단 기준은 중과와 다르다!여기서 많은 분들이 헷갈리는 부분이 하나 있습니다.다주택자 중과 여부는 ‘양도일 기준’이지만,1세대 1주택 비과세에서 조정대상지역 요건은 ‘취득일 기준’으로 판단합니다.즉,중과는 양도일 현재 조정대상지역 여부를 보고,비과세는 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지를 기준으로 판단합니다.이 두 기준을 혼동하면비과세가 된다고 생각했던 주택이 중과 대상이 되거나, 반대로 중과를 걱정했지만 실제로는 적용되지 않는 경우도 발생합니다.다주택자 판단 시 주택 수에 포함되는 자산다주택자 중과 규정을 적용하기 위해서는먼저 주택 수를 어떻게 계산하는지를 정확히 봐야 합니다.양도세 중과 판단 시 주택 수에는조합원입주권,2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권,실제로 주거용으로 사용하는 오피스텔 등이 포함됩니다.특히 분양권은취득세 중과와 양도세 중과에서 포함 기준 시점이 다르기 때문에 취득 시점에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있습니다.또한 주거용 오피스텔은재산세 과세 유형이 아니라실제 사용 용도를 기준으로 판단한다는 점도 유의해야 합니다.입주권 자체의 양도는 중과세율이 적용되지 않는다.중과 규정이 다시 적용되더라도조합원입주권 자체를 양도하는 경우에는 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않습니다.입주권은 주택이 아니라주택을 분양받을 수 있는 지위에 불과하기 때문입니다.다만 입주권 역시보유기간 1년 이내 양도 시 70%,1년 초과 2년 이내 양도 시 60%의단기양도 중과세율은 그대로 적용됩니다.다주택자 양도세 중과는“될 수도 있다 라는 수준의 문제가 아니라,계약 시점과 잔금 시점, 조정대상지역 여부에 따라 실제 세금이 확 달라질 수 있는 문제입니다.특히 중과 규정이 다시 적용된다면,다주택자의 경우 매매계약과 잔금 지급이 모두 5월 이전에 이루어져야 하는 구조가 될 가능성도 있어단순히 시장 상황만 보고 결정하기에는 리스크가 큽니다.주택 수 계산이 어떻게 되는지,중과 대상인지 아닌지,계약을 지금 체결해도 되는지에 따라세 부담 차이는 수억 원단위로 벌어질 수 있습니다.이런 상황에서는인터넷 정보만으로 판단하기보다는본인 상황을 기준으로 정리해 줄 수 있는 세무대리인과의 상담이 사실상 필수적인 시점이라고 보셔야 합니다.

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.최근 상담에서“주택을 매매계약할 당시에는 주택이었는데, 잔금 전에 상가로 용도변경되면 비과세가 불가능한지”라는 질문을 자주 받고 있습니다.2025년 2월 28일 자로 관련 규정이 개정되면서, 용도변경과 멸실을 어떻게 판단해야 하는지가 실무에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.오늘은 이 개정 내용을 중심으로비과세 판단 시점이 어떻게 바뀌는지,그리고용도변경과 멸실이 어떤 기준으로 달리 판정되는지정확하게 정리해 보겠습니다.주택 양도세·취득세는 ‘잔금일 기준’으로 판단한다부동산 세법의 기본 원칙은양도일과 취득일을 모두 잔금일 기준으로 본다는 점입니다.이 원칙에 따라 세금이 다음과 같이 결정됩니다.양도인(파는 사람)1세대 1주택 요건을 충족했다면양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.매수인(사는 사람)주택을 취득하는 경우다주택자 또는 법인 →취득세 12% 중과주택이 아닌 상가·토지 취득 →취득세 약 3.5% 수준즉,주택인지 비주택인지가 양도세와 취득세 모두에서 가장 중요한 판단 기준입니다.멸실(철거)은 개정과 무관하게 ‘잔금일 기준’으로 주택 여부를 판단한다.멸실의 경우에는 규정이 변화되지 않았습니다.지금까지와 동일하게 잔금일 기준으로 주택인지 여부를 판단합니다.따라서 계약일 당시 주택이었더라도,잔금일 기준 이미 멸실되어 있다면 주택으로 보지 않으며 비과세가 적용되지 않습니다.이 때문에 매수인이 취득세를 낮추기 위해 멸실을 선택하는 방식은 매도인의 비과세가 완전히 배제되는 구조가 되어 실무적으로 사용할 이유가 없습니다.관련 예규) 기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)“1세대 1주택 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우,1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 기준 일은 잔금청산일이다.”용도변경은 종전에는 ‘양도일 기준’, 개정 후에는 ‘계약일 기준’으로 판단한다!용도변경은 멸실과 달리 판정 기준 자체가 변경되었습니다.개정 전(종전)양도일(잔금일) 기준 주택 여부로 판단개정 후(2025.2.28 이후 계약)계약일 당시 주택이면 비과세 인정따라서 2025년 이후에는 잔금 전에 용도변경이 이루어져도 계약일에 주택이었다면 매도인의 비과세는 보호됩니다.관련 법령) 소득세법 시행령 제154조 제1항“매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하고 양도하는 경우에는해당 주택의 주택 여부 판단은 ‘매매계약일’을 기준으로 한다.”주택 비과세 판단은 항상“언제 주택으로 보느냐”가 핵심인데,2025년 이후에는 용도변경과 멸실이 서로 다른 기준으로 판단되기 때문에거래 시점과건축물대장 상태를 정확하게 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.​​■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.​​■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.​■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음​※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)​​■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.​2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.​​오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.​따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.​

2. 취득세 경과규정​이번에는 2020년 7월 10일 이전에 분양계약을 체결한 분들의 취득세 구제방안을 알아보겠습니다.​기억하시는지요? 2019년만 하더라도 원래 주택의 취득세는 매우 간단했습니다. 취득가액 6억원 이하이면 1%, 9억원 이하이면 2%, 9억원 초과이면 3%를 적용했습니다. 여기에 면적에 따라 농어촌특별세, 지방교육세가 붙어서, 결국 1.1% ~ 3.5%의 세부담을 졌습니다. 그래서 1.1% ~3.5%라는 용어가 정착되었습니다.​그런데, 2020년 1월 1일부터는 두 가지 변화가 생겼습니다. 우선, 주택의 취득가액이 6억원 ~ 9억원일 때 취득세율이 바뀌었습니다. 왜냐하면 아주 적은 금액 차이로도 취득세가 1%씩 왔다갔다했기 때문에, 매매 당사자들 사이에 거래금액을 6억이나 9억에 딱 맞추는 기형적인 모습이 나타났습니다. 그러니 세율을 계단식으로 적용하지 말고, 스무스하게 적용하는 것이 맞지 않냐는 지적이 많았습니다. 그 지적이 반영되었습니다. 그 결과 6억 ~ 7.5억의 취득세율은 오히려 줄어들고, 7.5억 ~ 9억의 취득세율은 약간 무거워졌습니다.​다음으로 취득세에 중과 개념이 들어왔습니다. 원래는 취득세에는 다주택자 개념이 없었습니다. 취득은 취득세 과세대상 물건별로 따지지, 납세의무자는 그리 중요하지 않았기 때문입니다. 그러나 1세대 4주택자에 대해서 처음 중과 개념이 들어왔습니다. 사실 지금 와서 보기에는 귀여운 수준입니다. 중과라고 해봤자 주택 취득세율로 깎아주지 않고 일반 건물이나 토지처럼 4.6%의 세율을 매기겠다는 것이었습니다.​그런데 2020년 7월 10일에 무시무시한 취득세 개정사항이 발표되었습니다. (8월 12일부터 시행) 다주택자의 개념과 주택 수의 개념을 도입하여, 주택의 취득세 중과조항을 만들었습니다. (처음에는 지역에 상관없이 2주택자부터 8% 세율을 때리려고 했으나, 조금 고쳐서 비조정대상지역은 3주택자부터 8% 세율을 적용하도록 하였습니다.)지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율​좀 더 쉽게 표현하면 ​그런데 이 조항을 만들고 보니, 억울한 사람이 많이 생겼습니다. 주택의 취득시기는 분양대금 완납일(사실상 잔금지급일인데, 실무에서는 거의 임시사용승인일하고 같음)인데, 그 전부터 주택을 취득하겠다고 결정을 내린 사람들이 있습니다. 우리나라 특유의 선분양제도 때문에 미리 분양계약을 체결한 사람들입니다. 이 사람들을 어쩔 것입니까? 또, 8월 12일 새 법 발표 이후에 분양권을 취득했다고 합시다. 그런데 이때도 비조정대상지역이라고 생각하고 분양계약을 했는데, 갑자기 조정대상지역으로 집어넣으면 어떡할 것입니까? 이 모든 문제가 분양계약은 진작에 하는데 주택의 취득은 늦게 이루어지는 시차 때문에 발생합니다.​그래서 7월 10일에 법을 만들면서 기존 분양권자들을 구제하였습니다.지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.​지방세법 부칙 <법률 제17473호, 2020. 8. 12.>제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. (생략)제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.​요약하겠습니다.​2020년 7월 10일 이전에 분양계약을 미리 체결한 분들은, 취득세 중과를 배제합니다. 따라서 1.1% ~ 3.5%의 세율이 적용됩니다. (4주택 이상자는 법무사 상담 필요합니다)​2020년 7월 10일 이후에 분양권을 취득하여 추후 주택을 취득하게 되시는 분들부터 주택 수에 따라 8%, 12%의 취득세율을 적용받게 됩니다.​​마지막으로 1편과 2편의 내용을 엮어서 마무리하겠습니다.​2020년 7월 10일 이전에 분양계약을 체결한 사람들은 새 주택이 완성되는 때 1.1% ~ 3.5%의 취득세를 내게 됩니다. 어차피 종전 규정에는 주택 수의 개념이 없었으니, 여기서 끝입니다. (4주택 이상자는 법무사 상담 필요합니다)​2020년 8월 12일 이후에 분양계약을 체결한 사람들은 새 주택이 완성되는 때 최대 1% ~ 12%의 취득세를 내게 됩니다. 이때 취득세는 주택 수에 따라 결정되는데, 주택 수를 세는 시점은 분양대금 완납일이 아니라, 분양계약 체결일입니다. 즉, 분양권을 취득하는 시점에 몇 주택을 가지고 있는지에 따라 추후 주택의 취득세가 정해집니다.