아버지사망으로 주택상속 매수자가 잔금일까지 상가변경을 해주기를바람

매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지양도, 기획재정부 조세정책과-2030 [] , 2023.10.11[ 제 목 ]매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지[ 요 지 ]매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 보는 것입니다.[ 회 신 ](질의) 1주택을 보유한 1세대가 2022.10.21.전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하는 경우로서 2022.10.21. 이후 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경으로 매매계약이 변경체결된 후 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지(제1안) 최초 매매계약 체결일(제2안) 매수인 변경으로 인한 변경체결일(회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다[ 관련법령 ]소득세법 제89조【비과세 양도소득】소득세법시행령 제155조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계----- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----’22.7.6.’22.10.14.’22.10.21.’22.12.29’22.3.13.’22.3.30.~주택매매 계약 체결중도금 기일 변경예규*변경일매수인 변경주택에서 상가로 용도변경양도예정* (기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.) 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 물건을 판정2. 질의내용○1주택을 보유한 1세대가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경(매수인 지위승계)으로 매매계약이 변경 체결된 후 주택을 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는 지

1. 서론​근래 다주택자에 대한 세금이 지독하다 보니, 주택을 근린생활시설로 용도변경한 후에 매도하려는 아이디어를 듣게 됩니다. 건축법상 주택을 근린생활시설로 변경하는 것은 시설기준이 너그러운데다 신고 대상으로 허가도 불필요해서 그리 어려운 일이 아닙니다. 물론 세법에서는 시설의 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 용도가 중요하므로, 건축법상 용도변경에 더해 사실상 근린생활시설로도 이용해야 합니다.​이때 사실상 근린생활시설이려면, ① 임대인이 [비주거용 건물임대업]으로 일반과세자 사업자등록을 낸 뒤 부가가치세 납세의무를 다하여야 하고, ② 임차인도 임차한 공간을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 내어야 합니다. ③ 그가 [상가건물 임대차보호법]을 알고 있다면, 당연히 사업자등록과 함께 확정일자도 확보할 것입니다. ④ 그 밖에도 주거에 적합한 시설인지, 전입신고를 하였는지, 수도/가스/전기를 어떻게 사용하고 있는지 등이 증거가 됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.​여차저차 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 나서 곧바로 팔면, 그게 그대로 상가로 인정이 될까요? 여기서 조금 불안감이 생깁니다. 이번 포스팅에서는 주택을 상가로 용도변경 후 매도하는 것에 대해 알아봅니다.​​2. 주택 여부 판정일​주택 여부는 양도일에 판정하는 것이 원칙입니다. 양도일이란 일반적인 매매계약에서는 잔금일을 말합니다. 또, 잔금일은 매수인 입장에서는 취득세를 판정하는 취득일이기도 합니다. 그래서 취득일에 주택이면, 매도인도 주택으로 양도하는 것이고, 매수인도 주택으로 취득하는 것입니다.​그런데 매수인이 다주택자이거나 법인인 경우에는 주택으로 취득하면 13.4%까지도 취득세를 낼 수도 있습니다. 그래서 매수인은 매도인에게, 잔금일에는 주택을 상가로 용도변경하거나, 주택을 멸실하여 토지로 만들어주기를 기대할 수 있습니다. 하지만 매도인이 1세대 1주택자인 경우 절대 그렇게 협조할 수가 없습니다. 1세대 1주택 비과세를 못 받기 때문입니다. 그러다 보니 세금 때문에 부동산 거래에 마찰이 생기는 경우가 있습니다.그래서 매매특약을 두어 계약일에 주택인 것을 잔금일에 상가나 토지로 하는 경우에는 특별한 규칙이 적용됩니다. 양도소득세에서는 매매계약일을 기준으로 물건을 판단할 수 있고, 취득세에서는 잔금일을 기준으로 물건을 판단할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-154-12 [주택의 판정 기준일]주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.​​조심2017지178(2017.04.07)지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 시기를 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있는 점, 주택이란 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이며 부속토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지인 점(조심 2015지1847, 2015.12.17. 같은 뜻임), 청구인과 전소유자 간에 체결한 매매계약서 특약사항에 “매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 매수자가 주택 철거를 요구할 경우 매도자는 특별한 사유가 없는 한 이를 수락하기로 한다.”고 기재되어 있고 건축물철거·멸실신고서를 보면 단독주택 건축물의 철거일자가 2015.11.24.부터 2015.11.25.까지로 되어 있으며, 2015.11.27. 일반건축물대장이 말소되고, 이후 청구인은 2015.12.4. 잔금을 지급한 점 등을 종합하면 청구인이 쟁점부동산 중 토지만을 취득한 것으로 나타나므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​3. 일시적 변경인지​[주택 -> 상가], [상가 -> 주택]으로 용도를 변경한다고 하는데, 하루아침에 물건 성격이 180도 바뀌는 것은 아닙니다. 여러가지 증거를 통해서 건물의 성격을 판정해야 합니다. 그런데 거기에 대해서 명확한 기준이 있지는 않고, 사실판단하여야 한다고 합니다. 그러니까 다주택자가 주택을 상가로 용도변경하였다는 확신이 들려면 여러 가지 요소를 통해 이를 증명할 수 있어야 합니다. 이를 증명하지 못하면, 본래의 용도가 변하지 않고 일시적으로 다른 용도로 쓰이고 있다고 봅니다.​소득세 집행기준 89-154-18 [주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우]일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.​서면4팀-316(2006.02.17)거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 '주택'이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.​​아래 판례에서는 판단 기준이 여럿 소개됩니다. ① 건축물대장의 내용이 어떤지 ② 용도변경을 위한 기본적인 내부 공사자료, 외관상의 변화가 있는지, 그것이 자료 또는 사진으로 입증되는지, ③ 전기사용량의 변동이 있는지, ④ 주민등록 전입 여부를 확인하였습니다. 그래서 청구인이 [상가 -> 주택]임을 주장하여도 받아주지 않았습니다. 그 반대도 마찬가지일 것입니다.​조심2020인2580(2020.12.02)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물 2층이 2016.12.8. 공부상 근린생활시설에서 주택으로 용도변경 및 증축된 것으로 확인되기는 하나 실제 주택으로 용도 변경되었다는 사실을 입증할 만한 기본시설(방, 화장실, 바닥난방공사 등) 관련 인테리어공사자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 인테리어공사업체의 부가가치세 신고내용도 확인되지 않고 있어 실제로 용도변경을 위한 공사가 있었는지 불분명할 뿐만 아니라 포털 지도 상에도 용도변경 전후 외관이 전혀 변동이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 2층을 용도변경 및 증축하기 위하여 쟁점건물 2층을 임차하여 사업장으로 사용하고 있던 OOO이 1층으로 사업장을 이전하였다고 하나 용도변경일 직전(2016년 11월)부터 쟁점건물 이외의 장소(OOO)로 사업장을 이전한 2017년 5월까지의 전기사용량이 사업장으로 사용하던 2016년 11월 이전과 크게 변동이 없는 것으로 나타나 OOO이 실제로 사업장을 이전하기 전까지 계속하여 2층을 사용한 것으로 보이는 점, 청구인의 주민등록 등(초)본을 보면 2018.3.15. 쟁점건물에 주소를 이전하고 2019.2.26. 전출한 것으로 나타나나 실제로 거주한 사실이 없는 것으로 확인되는 등 쟁점건물 2층이 상시 주거용 건물로 사용가능한 상태에 있었다고 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​4. 장기보유특별공제​현행법상, 상가는 소득세법 제95조 제2항의 표1 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%를 적용합니다. 한편 다주택자의 주택을 양도하는 때에는 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 그러면 다주택자로서 장기보유특별공제를 못 받다가, 상가로 용도변경하는 경우, 그간의 보유기간에 대한 장기보유특별공제가 모두 부활하는걸까요? 그렇지는 않습니다. 모든 보유기간 중 상가로 보유한 기간만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 취지가 잘 드러난 판례와 최근 해석을 소개합니다.​서울행법2012구단26961(2013.04.24)장기보유특별공제제도는 장기보유자산의 양도에 공제혜택을 부여함으로써 건전한 투자행태 또는 소유행태를 유도하기 위한 제도인 점, 주택투기를 억제하고자 하는 입법정책적 판단에 따라 소득세법은 다주택 보유자에 대한 장기보유특별공제를 배제하고 있는 점, 다주택 보유자가 일부 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 양도하였다고 하여 용도변경일 이전 주택 보유기간에 대하여도 공제혜택을 받는다면, 용도변경 이전에 해당 주택을 장기간 보유하였을수록 오히려 더 높은 공제율의 적용을 받게 되는 바, 이는 다주택 보유자에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 소득세법의 입법취지에 정면으로 반하는 것인 점, 이와 같은 경우 해당 주택을 근린생활시설로 용도변경한 시점에서부터 비로소 그 부동산에 대한 장기보유를 용인·독려할 사정이 생겼다고 볼 수 있는 점, (생략) 원고가 1세대 2주택 이상 주택에 해당하던 이 사건 부동산을 근린생활시설로 용도변경한 후 부담부증여한 이 사건에서, 장기보유특별공제액 산정을 위한 기준이 되는 보유기간은 이 사건 부동산을 근린생활시설로 사용한 기간, 즉 용도변경일부터 부담부증여일까지의 기간으로 한정된다고 해석함이 상당하다.​사전법령해석재산2021-939(2021.11.08)귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다.​만약 다주택자가 아닌 1주택자였다면, 장기보유특별공제가 배제된 적이 없겠지요. 그런 경우에는 모든 기간에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​사전법령해석재산2021-971(2021.08.31)귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이, 주택 지분외 다른 주택을 소유하지 않는 세대가 그 주택을 근린생활시설로 용도 변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율을 적용한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

1. 서론​양도소득세 업무를 보다 보면, 양도인께서 재외국민이거나 외국인(이하 외국인 등)인 경우를 적잖이 봅니다. 이런 경우에는 내국인이 양도소득세를 신고하는 것과는 달리 신경써야 할 부분이 있습니다. 오늘은 소득세법 제108조 [외국인 등 양도신고확인서 제출]에 대해서 이야기해보고자 합니다. 이 제도는 2020년 7월 1일부터 시행되어, 아직 잘 모르시는 분들이 많습니다.​그 전에 헷갈리지 않도록 설명하겠습니다. 세법에서는 원래 국적이 외국인인 것은 중요하지 않습니다. 세법에서는 고유의 개념으로 거주자인지 비거주자인지가 중요합니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 비거주자는 거주자가 아닌 개인입니다. 그러니 짧은 기간에 여러 번 거주자/비거주자를 오가는 것도 얼마든지 가능합니다. 국적 획득은 굉장히 절차가 복잡하고 어려운 일이므로, 거주자 비거주자 변동이 훨씬 탄력적입니다. 과세권을 신속하게 결정짓기 위해서 정해진 규정입니다.​그러나 [외국인 등 양도신고확인서 제출] 규정은, 세법의 세계에서 정말 특이하게도 재외국민, 외국인을 대상으로 합니다. 외국인 등은 대부분 비거주자이겠으나, 항상 비거주자인 것은 아닙니다. 그러니, 평소에도 세법을 생각하실 때 국적을 기준으로 생각하지 않도록 주의하시고 이 규정만 특이하다고 생각하시기 바랍니다. 거주자와 비거주자에 관한 내용은 다음에 더 자세히 설명드리겠으니, 필요하신 경우 가까운 세무사를 찾아 상담받으시기 바랍니다.​​2. 내용​1) 개요​먼저 법률 전문을 살펴봅니다.​소득세법 제108조(재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출)「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인이 제94조제1항제1호의 자산을 양도하고 그 소유권을 이전하기 위하여 등기관서의 장에게 등기를 신청할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산등양도신고확인서를 제출하여야 한다.​​원래 부동산을 거래하면, 매수인이 잔금을 지급하는 날 (매도인이 잔금을 받는 날) 곧바로 등기를 이전시킵니다. 부동산은 다른 자산과는 달리 물권을 득하기 위하여 등기하여야 하기 때문입니다. 그 날 등기를 마치지 않으면 매도인이 이중매매를 하는 등 장난을 칠 우려도 있습니다. 그러니 부동산 매매에서 가장 긴장감이 높아지는 순간입니다. 매수인이 빨리 등기이전을 마치기 위해 법무사를 등기국에서 대기시키는 경우도 있습니다.​그런데 [재외국민/외국인 양도신고확인서 제출] 규정에 의하면, 재외국민/외국인이 자산을 양도한 때에는, 일반적인 방법으로는 매도인에게서 매수인에게로 등기가 넘어가지 않습니다. 등기국에서 “각하” 처리를 합니다. 그러니 매수인은 속이 탑니다. 왜 그럴까요? 외국인 등은 우리나라에 거점을 두고 있는 사람이 아니기 때문에, 부동산을 양도하고 나서 외국으로 떠나버리면 양도소득세를 받아내기가 굉장히 어려워집니다. 외국 정부와 협력을 거치는 등 몇 년도 모자랄 지경입니다. 그러니 외국인 등 매도인이 우리나라를 떠나기 전에, 양도소득세를 확실히 해결해주는 경우에만 등기를 넘겨주겠다는 의도입니다. 그래서 매도인이 양도소득세 신고 납부를 마친 뒤, 세무서가 [부동산등양도신고확인서]를 발행하여, 매수인이 그걸 받아 등기국에 제출해야만, 비로소 매수인에게 등기가 이전됩니다. 예전에도 조세 포탈을 막기 위한 비슷한 제도는 있었습니다. 그때는 외국인 등의 인감증명에 세무서장의 확인을 받는 식이었습니다. 그러다 현재 [외국인 등 양도신고확인서 제출] 규정으로 자리잡았습니다.​민법 제186조(부동산물권변동의 효력)부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.​​2) 외국인 등이 부동산을 양도​재외국민과 외국인이란, 「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인을 말합니다. 외국인은 우리나라 국적이 아닌 사람을 뜻하며 시민권자로도 불립니다. 재외국민은 우리나라 국적인데 외국의 영주권을 가진 자나 영주 목적으로 외국에 거주하는 자입니다. 즉, 실무에서 매도인이 시민권과 영주권이 있는 사람이라고 하면 일단 이 규정을 고려해보아야 합니다.​재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제2조(정의)이 법에서 “재외동포”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권(永住權)을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자(이하 “재외국민”이라 한다)​출입국관리법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. “외국인”이란 대한민국의 국적을 가지지 아니한 사람을 말한다.​​3) 사전 신고 납부​외국인 등인 매도인이 일반적인 절차와 같이 양도소득세를 신고 납부하고, 추가로 [양도신고확인서 발급신청서]를 제출합니다. 그러면 세무공무원이 가장 최우선순위로 신고내용을 검토하고, 그 내용이 적법하다고 판단되면 [양도신고확인서]를 발급해줍니다. 실제로는 신청서 아래에 세무서장이 날인한 뒤에 보존 테이프로 붙여서 돌려주는 식입니다.​​​4) 실무상 주의점​외국인 등인 매도인이 매수인을 배려하기 위해서는, 잔금일에 매수인이 등기를 이전할 수 있게 [양도신고확인서]를 넘겨줘야 합니다. 그러면 잔금일에 매도인 손에 [양도신고확인서]가 있어야 한다는 뜻이고, 매도인이 양도소득세 신고와 납부를 마치고 세무서 검토도 마쳤다는 뜻입니다.​그런데, 양도소득세에서 양도시기는 대금청산일입니다. 즉 잔금일이 양도 시기인데, 이미 양도소득세 신고와 납부를 마쳤다는 이야기입니다. 즉, 실무에서는 매도인이 잔금을 받기도 전에 양도소득세 신고를 마치고 세액을 납부한 뒤에 양도신고확인서를 확보해야 합니다.​매도인 입장에서는 다소 껄끄러운 이야기가 됩니다. 만약 계약이 중간에 잘못되어 잔금을 받지 못하게 된다면? 또는 계약이 변경된다면? 물론 계약이 당초부터 없던 것이 된 경우에는 소득도 실현되지 않은 것이 되어 양도소득세는 돌려줍니다. 계약이 변경되면 [양도신고확인서 발급신청서]를 다시 쓰면 됩니다. 그래도 어떻게 될 지 모르는데 양도소득세를 미리 내는 것이 썩 내키지는 않습니다. 하지만 어쩔 수 없습니다.​아무리 외국인 등의 양도소득세 신고서를 최우선으로 검토한다고 해도 늦으면 2주까지도 소요된 경험이 있습니다. 그러니 잔금일로부터 1개월 전 ~ 보름 전에는 반드시 양도소득세 신고 납부를 하고 [양도신고확인서 발급신청서]를 제출해야 합니다. 그것도 양도소득세 신고서에 아무런 오류가 없을 때 이야기이므로, 실제로는 1개월 정도 여유를 두도록 권하고 있습니다.​​중개사님들이나 매수인들께서는 매도인이 영주권자나 시민권자인 경우 이 내용을 꼭 숙지하셔서, 잔금일에 매수인에게 [양도신고확인서]가 전달될 수 있도록 스케줄을 잘 짜셔서 착오가 없으시길 바라겠습니다.

공동상속인간 상속재산 분할 시 부동산 지분 포기대가로받은 금전의 배우자 상속공제 적용 여부상증, 사전-2023-법규재산-0320 [법규과-1428] , 2023.06.01[제 목]공동상속인간 상속재산 분할 시 부동산 지분 포기대가로 받은 금전의 배우자 상속공제 적용 여부[ 요 지 ]협의분할에 따라 피상속인의 배우자가 상속재산 중 부동산(지분)을 상속받지 않는 대가로 자녀들로부터 그에 상당하는 가액을 현금(“정산금”)으로 지급받고자녀들 명의로 부동산의 소유권이전등기를 함에 따라 배우자 명의로 등기가 이루어지지 아니한 경우, 해당 정산금에 대해서는 배우자 상속공제를 적용받을 수 없는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인의 사망으로 피상속인의 배우자와 자녀들(이하 “공동상속인”이라 함)이 상속재산을 공동상속받는 경우로서 공동상속인간 협의분할에 따라 피상속인의 배우자가 상속재산 중 부동산(지분)을 상속받지 않는 대가로 자녀들로부터 그에 상당하는 가액을 현금(이하 “정산금”이라 함)으로 지급받고 자녀들 명의로 부동산의 소유권이전등기를 함에 따라 배우자 명의로 등기가 이루어지지 아니한 경우, 해당 정산금에 대해서는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제19조에 따른 배우자 상속공제를 적용받을 수 없는 것입니다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제19조【배우자 상속공제】1. 사실관계○ 2023.*.**. 갑(이하 “피상속인”이라 함)의 사망으로 상가건물(**억원), 아파트(**억원), 예금 등 금융자산(*억원) 및 기타차량등(**백만원)과 채무(*억원)의 상속재산이 피상속인의 배우자(2006년 피상속인과 재혼)인 을(이하 “어머니”라 함)과 자녀들인 병(이하 “자녀1”이라 함) 및 정(이하 “자녀2”라 함)에게 공동상속됨○ 상속재산의 분할과정에서 재혼한 어머니가 자신의 지분으로 *.*억원을 제시하며 현금재산을 강력히 요구하여 공동상속인간 상속재산분할협의에 따라- 상가건물(**억원), 아파트(**억원), 기타차량등(**백만원)과 채무(*억원)는 자녀1과 자녀2가 상속받기로 하여 상가건물은 자녀1 명의로 아파트는 자녀2 명의로 등기이전하고,- 예금 등 금융자산(*억원)은 어머니가 상속받고 자녀1과 자녀2가 상속부동산 담보대출 등으로 현금을 마련하여 어머니에게 상가건물 및 아파트에 대한 지분포기 대가로 현금(정산금, *.*억원)을 지급하기로 협의함* 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할하여 신고하는 경우를 전제로 함2. 질의내용○공동상속인간 상속재산을 분할하면서 배우자가 부동산 지분을 포기하는 대신 자녀들로부터 그에 상응하는 금전(정산금)으로 지급받는 경우, 해당 금전(정산금)에 대해서도 상속세및증여세법§19에 따른 배우자 상속공제를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령<상속세 및 증여세법>○상속세 및 증여세법 제19조【배우자 상속공제】① 배우자의 사망으로 상속이 개시되어 배우자가 실제 상속받은 금액의 경우 다음 각 호의 금액 중 작은 금액을 한도로 상속세 과세가액에서 공제한다.1. 다음 계산식에 따라 계산한 한도금액2. 30억원② 제1항에 따른 배우자 상속공제는제67조에 따른 상속세과세표준신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 이 조에서 “배우자상속재산분할기한”이라 한다)까지 배우자의 상속재산을 분할(등기․등록․명의개서 등이 필요한 경우에는 그 등기․등록․명의개서 등이 된 것에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)한 경우에 적용한다. 이 경우 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.③ 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우로서 배우자상속재산분할기한[부득이한 사유가 소(訴)의 제기나 심판청구로 인한 경우에는 소송 또는 심판청구가 종료된 날]의 다음날부터 6개월이 되는 날(배우자상속재산분할기한의 다음날부터 6개월이 지나 제76조에 따른 과세표준과 세액의 결정이 있는 경우에는 그 결정일을 말한다)까지 상속재산을 분할하여 신고하는 경우에는 배우자상속재산분할기한까지 분할한 것으로 본다. 다만, 상속인이 그 부득이한 사유를 대통령령으로 정하는 바에 따라 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한정한다.④ 제1항의 경우에 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만이면 제2항에도 불구하고 5억원을 공제한다.○상속세 및 증여세법 시행령 제17조【배우자 상속재산의 가액 및 미분할 사유】① 법 제19조제1항제1호의 계산식에서 “대통령령으로 정하는 상속재산의 가액”이란 상속으로 인하여 얻은 자산총액에서 다음 각 호의 재산의 가액을 뺀 것을 말한다.1. 법 제12조의 규정에 의한 비과세되는 상속재산2. 법 제14조의 규정에 의한 공과금 및 채무3. 법 제16조의 규정에 의한 공익법인등의 출연재산에 대한 상속세과세가액 불산입 재산4. 법 제17조의 규정에 의한 공익신탁재산에 대한 상속세과세가액 불산입 재산② 법 제19조제3항 본문에서 “대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 상속인등이 상속재산에 대하여 상속회복청구의 소를 제기하거나 상속재산 분할의 심판을 청구한 경우2. 상속인이 확정되지 아니하는 부득이한 사유등으로 배우자상속분을 분할하지 못하는 사실을 관할세무서장이 인정하는 경우③ 법 제19조제3항 단서에 따라 상속재산을 분할할 수 없는 사유를 신고하는 자는 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 법 제19조제2항에 따른 배우자상속재산분할기한 내에 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 신고하여야 한다

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​최근 이건희 회장의 상속세가 12조에 대해서 관심이 많으신대요,상속세가 어떻게 12조가 나오는지? 그럼 상속세는 얼마부터 내는 것인지? 나도 상속세 대상에 해당하는지 알아보겠습니다.​​■ 상속세 세액계산의 흐름상속세는 흔히 재산세라고 불리는 양도세, 증여세, 상속세 중에서 가장 규모가 크고 복잡한 세금입니다.그만큼 절세할 수 있는 방안도 많고, 절세플랜을 짜는 기간이 길면 길수록 절세효과가 큰 세금인데요.여러가지 항목 중 핵심내용에 대해서 알아보겠습니다.​​■ 상속재산가액상속재산은 피상속인(사망한자)이 상속개시일(사망일) 현재 가지고 있는 재산을 의미합니다.크게 3가지로 구분할 수 있는데요,1. 본래의 상속재산피상속인이 상속개시일 현재 보유하고 있던 동산, 부동산, 금융자산 등 가치가 있는 모든 재산을 의미합니다.2. 간주상속재산피상속인에게 전속되는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등이 상속재산가액에 포함됩니다.3. 추정상속재산조금은 어려울 수 있는 개념으로서 상속개시일 전 1년내에 2억원, 2년내 5억원 이상의 금액의 부동산을 처분했다던지, 채무를 만들었다던지, 예금에서 빠져나간 경우에는 빠져나간 금액 중 입증할 수 없는 금액에 대해서 상속재산으로 추정하여 상속재산가액에 합산합니다. ​간략하게 예를 들어보면, 임종이 임박한 아버지의 계좌에서 상속세를 줄이기 위한 생각으로 3억을 인출한 경우라면 인출한 금액이 1년 내 2억이 초과하므로 용도를 입증하지 못한 인출액 중 일정 금액(인출액의 20%와 2억 중 작은금액)을 뺀 나머지 금액에 대해서는 상속재산가액으로 추정하여 과세됩니다.​그렇다면 1년 내 2억 한도를 넘지않게 1억만 인출한다면 어떻게 될까요 ?​추정상속재산 금액기준에 미달하더라도 과세관청이 상속인들의 계좌를 모두 조사하면서 해당 인출액이 상속인에게 증여가 되었음을 입증하는 경우에는 추정상속재산이 아닌 사전증여재산으로서 상속재산에 합산될 수 있습니다.또한, 상속세 조사당시에는 잘 은닉하여 과세되지 않았다고 하더라도, 이후에 상속인들이 해당 인출액을 사용시 세무서에서는 사후관리를 통해 자금출처조사 대상에 선정될 수 있으니 조심하셔야 합니다.​​■ 공제액1. 공과금상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 세금, 공과금 등2. 장례비용(1) 일반장례비용 : 천만원을 한도로 공제합니다.(장례비용이 5백만원 미만시 5백만원을 최소한 공제해준다.)(2) 봉안시설 등 비용 : 5백만원을 한도로 공제합니다.3. 채무사망개시일 현재 피상속인의 대출, 전세보증금 등 입증가능한 채무는 공제합니다.​​■ 사전증여재산상속개시일 전에 상속인과 상속인 외의자에게 사전에 증여한 가액이 있다면 상속재산가액에 포함될 수 있습니다.(1) 상속인에게 사전에 증여시 : 상속개시일 기준으로 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함(2) 상속인 외의 자에게 사전에 증여시 : 5년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함​예를 들어, 아버지가 사망하시기 7년전에 아들과 며느리에게 각각 기준시가 1억 정도의 오피스텔을 증여한 경우아들은 상속인으로써 10년 이내 증여받은 재산이 상속세 계산시 합산되지만, 며느리는 상속인이 아니므로 5년 이내에 받은 증여받은 재산만 합산됩니다.​※절세전략1. 따라서 간단한 절세전략으로써 사망개시일을 추정할 수는 없지만 어림짐작하여 사전에 증여하는 경우 기간을 잘 고려하여 상속인에게 증여할지 상속인 외의자에게 증여할지를 결정해야 합니다.2. 또한 사전에 증여한 재산이 이후 상속당시 상속재산에 포함되더라도 포함되는 평가액은 이전에 증여했던 증여일 현재의 평가액으로 합산이 되므로, 재건축 물건과 같이 시세가 점점 오를거라고 예상되는 부동산은 사전에 증여하는것이 훨씬 유리할 수 있습니다. ​다만, 사전증여재산의 경우 상속공제한도에 영향을 미치게 되어 재산 규모에 따라 오히려 상속세에서 불리한 경우가 발생할 수 있으니 반드시 전문가와 상담을 통하여 진행하시길 추천드립니다.​​■ 상속공제상속공제는 인적공제(기초공제, 배우자공제, 그 밖의 인적공제 또는 일괄공제), 물적공제(가업상속공제, 영농상속공제, 금융상속, 재해손실공제, 동거주택상속공제) 등 으로 나뉩니다.​간단하게 설명드리면 일반적으로 (1) 상속개시일 현재 배우자가 있는 경우에는 10억까지 상속세가 없으며(2) 배우자가 없는 경우에는 5억까지 상속세가 없습니다.​​■ 세율세율은 5단계로 상속세 과세표준의 금액에 따라 적용되는 세율이 다르며, 30억을 초과하는 상속재산에 대해서는 최고세율인 50%가 과세됩니다.​이건희 회장의 경우 상속재산가액이 수십조에 달하므로 재산의 반정도를 상속세로 납부한다고 생각하시면 됩니다.​​■ 절세방법​1. 상속재산은 재산의 종류에 따라 평가하는 방법이 다릅니다.​가령 아파트의 경우에는 일반적으로 거래되는 시세로 평가하지만, 토지나 상가 등의 경우 평가심의위원회 대상이 아닌 경우라면 시세보다 훨씬 낮은 수준인 기준시가로 평가합니다. 따라서 같은 시세라도 아파트보다 훨씬 낮은 세금을 내고 상속이 가능합니다.​또한 상가의 경우에는 취득세, 양도세, 종부세 중과의 걱정이 없으며 월세로 인하여 자금출처까지 마련할 수 있는 효과도 발생합니다.​또한 금융재산은 귬응재산공제로 2억원을 한도로 20% 정도의 세액공제를 받습니다. ​그러므로 상속을 대비하여 어떤 물건을 양도하고 어떤 물건을 취득하는지에 따라 상속세는 큰 차이가 있을 수 있습니다.​2. 보험을 활용하는 방법사망으로 인하여 사망보험금을 받는 경우 보험계약자와 보험수익자가 누구인지에 따라 해당 보상금이 상속재산에 포함될수도 있고, 제외될 수도 있습니다.​상속플랜으로서 상속재산에서 제외되는 보험을 활용한다면 갑작스러운 상속을 대비하여 상속세 재원을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있는 보험도 있습니다.​급작스러운 상속의 경우 상속인의 재산이 모두 부동산이나 주식으로 묶여있어 상속세를 낼 현금이 부족하여 급작스럽게 낮은 가액으로 매도하는 경우도 발생합니다.​이번에 이재용 회장 역시 상속세 재원이 없어 5천억원을 은행에서 대출 받는다고 하는데, 일반인의 경우 대출을 받기가 쉽지가 않아 손해를 보는 경우가 종종 있습니다.​해당 절세플랜은 위의 상가 임대료와도 연계하여 시너지 효과를 낼 수 있습니다.​3. 건물만 증여하는 경우임대를 주고 있는 부동산이 있는 경우, 해당 부동산의 토지가 아닌 건물만 증여하여 상속세에서 여러가지 절세효과를 누릴 수 있습니다.​이 경우 해당 부동산에 귀속되어 있는 전세보증금을 활용하여 상속재산가액을 엄청나게 줄일 수 있으며, 증여자와 수증인의 임대계약을 통하여 상속인에게 많은 임대료 수익을 발생시킬 수도 있으며, 양도소득세에서 주택 수에서 제외시키는 효과 등 여러가지가 발생할 수 있습니다.​​4. 이외에도 동거주택 상속공제를 활용하는 등 상속에서는 수많은 절세방법이 있습니다.​​​■ 마치며현재 우리나라 상속세의 과표구간 및 세율 등은 아직 2000년 당시 수준에 머물러 있습니다.따라서 예전에는 극소수의 국민만이 상속세를 납부하였지만 현재는 생각보다 많은 사람들이 상속세 과세대상에 해당하고 있습니다.​본인도 모르는 사이에 생각지도 못한 많은 상속세를 납부하게 될 수도 있습니다.​상속세는 특히나 상속세 신고 경험이 중요한 세목으로서 이후에 나올 상속세 세무조사와 함께 고려하여 준비해야 하므로 반드시 전문가와 상의하여서 절세하시기 바랍니다.