건설중인자산 대체 시점이 궁금합니다

안녕하세요. 이번에 회사에서 건설중인자산이 사용승인이 났습니다. 사용승인이 난 시점은 4월이고 사업에 사용한 날은 6월 입니다. 1. 그럼 건설중인자산의 건물 대체 시점은 언제인가요? 2. 사용승인 후에도 조명 공사나 인테리어 비용이 발생하는데 건물의 자본적 지출로 보면 될까요? 아니면 시설장치 등으로 잡아야 하나요? 3. 건설 중 구입한 가구 등 비품은 모두 건설중인자산으로 잡았습니다. 건물 대체 후 비품 부분은 비품이나 소모품비로 다시 잡아야 하나요? 하나하나 다시 찾아서 고치려면 시간이 많이 걸려서요.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 사용승인일이 적절해보입니다.소득세법 시행령을 참고하시면 건설중인 자산의 취득시기는 사용승인일로 정의하고 있습니다. 이를 준용할 경우, 실제 사업사용인일 보다는 사용승인일에 건설중인 자산을 건물로 대체하는 것이 적절합니다. 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ① 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 2.건물의 자본적 지출이라함은 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다. 따라서 일반적인 조명이나 인테리어비용은 건물 자체의 가치를 증가시키는 지출이 아니기 때문에 별도의 비품, 시설장치, 소모품비 등으로 처리하는 것이 적절합니다. 세법에서 정의하는 자본적지출의 주요 예시는 다음과 같습니다. 1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2) 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3) 빌딩 등 피난시설 등의 설치 4) 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5) 기타 개량, 확장, 증설 등의 1)~4)와 유사한 성질의 것 3. 원칙적으로는 자본적지출에 해당하지 않는 지출은 건물가액에 가산하지 않고 개별적으로 시설장치나, 비품, 소모품비 등으로 처리하는 것이 맞습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 건설중인 자산의 경우 건물로 대체되는 시점은 건물이 완성된 날입니다. 하지만 감가상각이 개시되는 시점은 사업에 사용한 날 기준으로 합니다. 2. 자본적 지출로 보면 되며 소액의 경우 관리비 등 비용으로 계상이 가능합니다. 3. 구입한 가구의 경우 별도의 비품으로 잡는 것이 맞으나 가구 중 큰 것들(붙박이장, 옷장 등)은 비품으로 잡되 흔히 집기(탁자, 의자 등)는 소모품비로 처리 가능합니다.

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3. 대체주택 요건대체주택인지 판단하는 기준일은 사업시행계획인가일입니다. 사업시행계획에는 토지이용계획(건축물배치계획), 건축계획, 임대주택/소형주택 건설계획, 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 주차장) 설치계획, 주민이주대책/세입자이주대책 등이 포함됩니다. 새로 태어날 정비구역의 밑그림을 그리는 단계라고 할 수 있습니다. 사업시행계획이 인가된다고 해서 사업이 순항하는 것은 아니지만, 사업이 본격적으로 궤도에 오르는 시점이라고 할 수 있습니다.대체주택을 사업시행계획 인가도 나기 전에 취득했다? 아직 사업에 대해서 큰 그림이 나오지도 않았고 특히 주민이주대책에 대해 언급도 없었는데도 대체주택을 취득한 것은 너무 성급합니다. 아무래도 대체주택이 아닐 수도 있다는 것입니다. 그래서 대체주택은 반드시 사업시행계획이 인가되고 나서 취득해야 합니다. 사업시행계획은 사업이 진행되면서 수도 없이 바뀝니다. 인가의 변경(변경인가)가 있으면 어떻게 될까요? 당초 사업시행계획의 효력에 지장이 없는 정도의 변경인가라면, 당초 사업시행인가일이 기준이 됩니다.사전법령해석재산2020-125(2020.05.28)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전주택”)에 대한 재개발사업의 당초 사업시행계획인가 내용에 질의의 사실관계와 같은 일부 변경인가가 있는 경우로서 당초 사업시행계획인가의 효력이 유효한 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 때, 같은 항 제1호의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가일을 적용하는 것사업시행계획 전에, 미리 분양받아 공사 중인 주택, 또는 승계조합원입주권으로 완성될 것을 기다리는 주택이 있었고, 그 주택이 사업시행계획인가일 후에 완공되는 경우는 대체주택으로 써먹을 수 있을까요? 이것은 가능합니다. 왜냐하면 대체주택의 취득시기란, 구축주택은 매매잔금일, 신축주택은 사용승인일이기 때문입니다. 승계조합원입주권으로 취득한 대체주택이 가능하다는 것이지, 승계조합원입주권을 종전주택으로 보는 것이 아니니까 주의하시기 바랍니다. 한편 오피스텔도 대체주택이 될 수 있습니다.소득세 집행기준 89-156의2-12 [분양받은 주택을 재건축주택 공사기간 중 거주한 대체주택으로 사용한 경우]재개발사업 시행인가일 전에 분양받은 주택을 사업시행인가일 이후에 취득하여 대체주택의 실거주요건(소령 §156의2⑤)을 충족한 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.조심2008서2973(2009.01.19)청구인은 2001.7.31. 쟁점주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권을 승계취득하였으나 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 취득시기는 사용승인일인 2003.12.24.이고, 쟁점외주택의 재건축사업시행기간은 2003.6.30.(사업계획승인일)부터 2007.3.27.(사용승인일)까지 이므로, 청구인은 쟁점외주택의 재건축사업시행기간 중에 대체주택인 쟁점주택을 취득한 사실이 인정된다.재산-3193(2008.10.08)위를 적용함에 있어 ‘주택’ 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 귀 질의의 사례와 같이 재건축사업기간 중 오피스텔을 취득하여 이를 상시 주거용으로 사용한 경우 그 오피스텔을 주택으로 보는지 여부는 사실판단할 사항입니다.꼭 종전주택 명의자가 대체주택 명의자가 되어야 하는 건 아닙니다. 양도소득세의 비과세 요건은 대부분 세대를 기준으로 판단하고 있지요. 동일 세대원의 명의로 대체주택을 취득하는 것도 괜찮습니다.서면4팀 -1377, 2004.09.01[질의] 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제3호에서는 「소유주택이 주택재개발사업이 추진되어 당해 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재개발주택이 완공되어 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에는 당해 재개발사업시행기간 중에 취득하는 주택은 보유기간 등이 미달하더라도 1세대 1주택으로 비과세」하도록 규정하고 있는데 당해 재개발사업시행기간 중에 취득하는 주택을 조합원이 아닌 그의 처의 명의로 취득한 경우에도 상기 조항이 적용되는지?[회신] 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자와 동일세대원인 처의 명의로 그 주택재개발사업시행기간중 다른 주택을 취득하여, 1년 이상 거주하다가 도시및주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에도 소득세법시행령 제154조 제1항 및 동법시행규칙 제71조 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택의 보유기간 등 특례를 적용할 수 있는 것임.A주택의 사업시행계획 이후에 B주택을 대체주택 용도로 취득하여 살고 있는데, B대체주택도 재개발되는 경우는 어떨까요? 저는 흑석동에서 업무를 보고 있는데 이런 일이 실제로 일어납니다. 대체주택을 구할 때는 기존 라이프스타일, 아이들 교육환경에 지장이 안 가도록, 최대한 가까운 곳으로 움직이는 경우가 많습니다. 이때 재개발이 뉴타운 규모로 진행될 때는 조합원들이 대체주택도 뉴타운 안에서 구하는 경우가 있고, 그 대체주택도 재개발이 시작되기도 합니다.이때 B대체주택에서도 빠져나와야 하니 다시 C대체대체주택을 구할 수도 있겠죠? 그러나 안타깝게도 C대체대체주택은 비과세를 받을 수 없습니다. B와 C사이에서는 대체주택 비과세 관계가 성립하지 않느냐고 말할 수도 있지만, 공사중인 A가 있기 때문에, 별도의 조합원입주권이 1개 있는 상황입니다. 그래서 불가능한 것입니다. 공사중인 A가 아니고 다른 조합원입주권이나 분양권 D가 있는 경우도 당연히 안 되는 것이고요.그러나 C대체대체주택을 과세받고 팔고, B대체주택이 요건만 잘 갖추면 B는 대체주택으로 인정됩니다. 반대로 C대체대체주택을 팔기 전에 B대체주택을 팔고 C대체대체주택에서 요건을 갖추어도 C는 대체주택으로 인정됩니다. 요컨대 대체주택이 2채 이상이면, 먼저 파는 것은 과세되고, 나중에 파는 것이 대체주택의 지위를 갖습니다.재산 -1039, 2009.05.26국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 B주택이 또 다시 주택 재건축사업이 시행되어 C주택을 취득한 경우 C주택은 1주택을 소유한 1세대가 취득한 대체주택이 아니어 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수가 없는 것입니다. 이 경우 C주택을 양도하고 B주택을 양도하는 경우 B주택은 대체주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것입니다.재산-199(2009.09.11)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 취득한 1주택(B주택)에서 1년 이상 거주하다가 양도하고 다른 주택(C주택)을 취득하여 양도한 경우, B주택은 위 “1”의 대체주택 비과세 특례가 적용되지 아니하며, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 C주택은 위 “1”의 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.만약 B대체주택이 재개발되어 그냥 입주권 상태로 팔아버리는 경우는 어떻게 될까요? 이때는 그 물건은 '주택'이 아니므로, '대체주택'이 될 수 없어 대체주택 비과세 특례도 받지 못합니다.서면인터넷방문상담5팀-1148, 2008.05.29.1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 이후 당해 대체주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 「입주자로 선정된 지위」를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 없는 것임.서면인터넷방문상담5팀-918, 2006.11.22.주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기위하여 대체주택을 취득한 후 당해 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.4. 일시성과 실수요성 요건대체주택에서는 1년 이상을 거주해야 합니다. 대체주택은, 종전주택이 멸실되고 없다보니 몸 둘 곳이 없어 마련한 주택입니다. 그러니, 대체주택을 취득하고 1년 정도는 거주하지 않으면 비과세하는 취지와 맞지 않습니다. 이때 거주기간은 주민등록표 초본에서 전입과 전출로 확인합니다. 연속하지 않아도 되고, 통산하여 1년 이상이 되어야 합니다.재산-1140(2009.06.09)대체주택의 거주기간은 보유기간 동안의 주민등록 전입일부터 전출일까지의 거주기간을 통산하여 계산하는 것임신규주택이 완성되고 나면, 대체주택을 떠나 신규주택으로 돌아가야 합니다. 대체주택은 어디까지나 일시적인 대체 용도로 소유했기 때문입니다. 따라서 세대 전원이 신규주택 완성일부터 늦어도 2년이 되기 전까지 대체주택을 떠나 신규주택으로 이사하여야 하고, 신규주택에서 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. 여기서 신규주택 완성일은 사용승인서 교부일(흔히 준공일)이 원칙이고, 그 전에 임시사용승인이 떨어져서 입주가 시작되면, 그 날이 기준입니다.한편 신규주택에서 1년 이상 거주는, 대체주택에서 1년 이상 거주와는 달리, [계속하여] 1년 이상을 거주해야 한다는 점이 특징입니다. 즉, 한 번 들어가서 1년 이상 전출 없이 꾸준히 연속으로 1년을 살아야 합니다. 만약 1년이 되기 전에 전출하는 경우 다시 1년을 채워야 합니다.재산-1070(2009.06.01)“주택의 완성일”은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이며, 다만 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하는 것입니다.재산-1683(2009.08.17)「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제2호를 적용함에 있어 1년 거주기간 계산은 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(같은법 시행규칙 제75조의2에서 규정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 계속하여 거주하는 기간으로 계산하는 것입니다.재산-2756(2008.09.10)세대원 중 일부가 재건축 주택에서 다른 주택으로 전출하였다가 재건축 주택으로 재전입(재건축 주택이 완성된 후 1년 이내)하여 세대전원이 계속하여 1년 이상 거주할 경우 당해 규정이 적용되는 것입니다.신규주택에는 세대 전원이 이사를 해야 합니다. 그런데 세대 중 일부는 사정이 있어서 새집으로 이사하지 못하는 경우가 있습니다. 원칙적으로는 대체주택 비과세 특례를 받지 못하게 됩니다. 하지만 사정이 있는 경우에는 그 세대원은 빼놓고 이사해도 괜찮습니다.이때 사정이라고 하면, 첫 번째가 취학입니다. 자녀가 학교 때문에 이사오지 못하는 경우입니다. 이때 초등학교 중학교는 해당하지 않고, 고등학교와 대학교, 대학원 취학만 인정됩니다. 학교를 다니고 있다고 다 괜찮은 것도 아니고, 통학 소요시간이나 비용도 따져보고 도저히 새 집으로 이사올 수 없었던 것이 증명되어야 합니다. 두 번째가 근무상 형편입니다. 새 집으로 이사를 하는 경우 통상적인 출퇴근이 곤란할 정도로 시간과 비용이 많이 드는 경우를 뜻합니다. 판례에서는 성남과 영등포 정도 거리 정도면 통학이 어렵다고 본 적이 있습니다. 세 번째가 질병의 치료 및 요양입니다. 의사의 진단에 따라 여타 주거환경에서 1년 이상 치료를 해야 하기 때문에 새 집에 이사할 수 없는 경우를 말합니다.한편 대체주택으로 나올 때만 해도 1세대였던 자녀가, 신규주택으로 전입할 때 즈음하여 결혼을 하는 등 별도의 세대를 꾸려나가는 경우가 있습니다. 이때는 별도 세대를 구성한 세대원은 빼고 나머지 세대원만 이사를 하면 됩니다.재산-55(2009.01.07)「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(대체주택의 1세대 1주택의 특례) 제2호에서 규정한 “신축주택의 거주 요건”을 적용함에 있어 세대원 중 「같은 영」 제154조 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 자가 별도의 세대를 구성한 경우에는 나머지 세대원을 대상으로 1년 이상 거주 요건을 판단하는 것임신규주택으로 이사를 마쳤으면, 대체주택은 팔아야 합니다. 이때 대체주택은 비과세됩니다. 원래 여러분들께서는 1세대 1주택 비과세를 받으려면 1주택일 뿐만 아니라 보유요건과 거주요건도 각 2년을 충족해야 한다고 알고 계실텐데요, 대체주택 비과세 특례에서 대체주택을 양도하는 때에는 [보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다]는 별도의 규정이 있습니다. 따라서 보유기간은 묻지 않구요, 거주기간 1년만 채워주었으면, 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.대체주택이 기왕에 비과세를 받을 거라면, 시세를 올려서 천천히 팔면 좋지 않을까? 그렇게 생각하시는 분들도 계시겠지요. 그러나 대체주택 신규주택 완성일 (사용승인서 교부일)부터 2년 안에는 반드시 팔아야 합니다. 이때 판다는 것은 대체주택 매도 잔금일이 신규주택 완성일부터 2년 이내에 들어와 있어야 한다는 걸 말합니다.반대로, 신규주택이 완성되기 전에 대체주택을 미리미리 정리하는 분들도 계십니다. 신규주택 완성 전에 대체주택을 파는 것도 괜찮습니다. 하지만 그런 경우에는 [신규주택에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주] 요건이 충족되는지 알지도 못한 채로 파는 것이죠? 일단은 비과세를 받아주는데요, 추후 요건 충족을 못하게 되는 경우에는 양도소득세를 다 토해내야 합니다.소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.이때까지 도시정비사업 양도소득세의 꽃이라고 할 수 있는 대체주택 비과세 특례를 알아보았습니다. 반드시 요건을 잘 검토하셔서 조합원들께서 웃는 얼굴로 새 집으로 금의환향할 수 있기를 바랍니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 자본적 지출과 수익적 지출에 대해 비교해 보고 법인과 개인에 어떤 세법적 영향을 미치는지 알아보겠습니다.내용요약(자세한 내용은 밑에 정리되어 있습니다.)구분양도소득세법인세자본적 지출소득세 비용처리 가능법인세 및 추가과세 산정 시 자산의 취득가액에 가산되어 매도 시 비용처리 가능(주택의 경우 더 유리할 수 있음)수익적 지출소득세 비용처리 불가능법인세 비용처리 가능자본적 지출이란?자본적 지출은고정자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요되어 그 지출의 효과가 당기뿐만 아니라 미래까지 미치는 경우의 지출을 말합니다.예를 들면, 아래와 같습니다.인테리어 설치(창틀 설치비, 시공비, 목재비, 발코니 개조 비용 등)배수시설 설치엘리베이터 설치피난 시설 설치냉난방시설 설치건물의 용도 변경 및 대수선 공사비용취득 후 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송 및 화해 비용분양 아파트 옵션 계약 비용건물 취득 후 즉시 멸실 후 신축 양도 시 철거비용수익적 지출이란?수익적 지출은정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 지출을 말합니다.예를 들면, 아래와 같습니다.벽지 또는 장판 교체 비용싱크대 또는 주방기구 교체 비용외벽 도색작업문짝 및 조명 교체 비용보일러 수리 비용옥상 방수 공사비정화조 설비 교체비타일 및 변기 공사비파손된 유리 대체도장 및 유리 삽입비품 구입비개인의 양도소득세 절세방안개인의 경우에는 양도소득세 필요경비가 인정되는 항목은 자본적 지출만 해당합니다.위의 자본적지출에 해당하는 경우라면, 지출 증빙이 가능한 세금계산서, 신용카드 영수증, 현금영수증을 받아야 하며 출금증 등을 같이 보관해서 추후 신고 때 자료 제출 및 소명하시면 되겠습니다. 이때 증빙으로는 개인의 주민등록번호 또는 핸드폰 번호로 소득공제용을 요청하셔야 합니다.하지만, 수익적 지출에 해당하는 항목에 대한 지출은 인정되지 않습니다.법인의 법인세 절세방안법인의 경우에는 법인세 필요경비가 인정되는 항목은 자본적 지출뿐만 아니라 수익적 지출도 가능합니다.우선, 자본적 지출은 자산의 취득가액에 가산이 됩니다. 따라서, 지출된 시점에 비용처리가 되지 않고 자산을 양도하는 시점에 비용처리가 됩니다. 또한 주택, 입주권, 분양권 등을 법인이 양도하게 되면 (양도가액-장부가액)의 22%를 추가적으로 과세하게 되는데 이 세금이 엄청나게 큰데 이때의 장부가액에 자본적 지출이 가산되면 22%의 비용처리 효과를 누릴 수 있습니다. 그리고 개인은 수익적 지출이 인정되지 않으나 법인 또는 개인사업자는 이 부분도 비용처리를 받을 수 있기 때문에 부동산 매매를 빈번하게 하시는 분들은 이 부분을 이용하실 수 있다면 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 이 또한 개인과 같이 지출 증빙이 가능한 세금계산서, 신용카드 영수증, 현금영수증(법인 기장을 맡기신다면 세무대리인이 볼 수 있기 때문에 굳이 준비를 하지 않으셔도 됩니다.)을 받아야 하며 출금증 등을 같이 보관해서 추후 신고 때 자료 제출 및 소명하시면 되겠습니다. 이때 증빙으로는 법인의 사업자등록번호로 지출증빙용으로 요청하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.