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07-24
부모님 다세대주택건물 양도 증여
아버지께서 부동산을 물려주신다고 하십니다.
현재 아버지 명의로 2개의 다세대 주택 건물이 있고
한 개 건물을 10억 정도에 팔 예정인데 다주택자로 되어서 세금이 많이 나와
제 동생과 제 이름으로 다른 다세대 주택 건물(12억 상당)을 양도하신다 하셨습니다.
해당 연립주택들은 곧 재개발이 예정되어 있어 한 건물당 2개 입주권이 주어져 4개가 된다는데 양도 받는게 좋을까요?
질문입니다.
1. 이 때 연립주택을 양도 받으면 세금을 얼마나 낼까요?
* 양도세 산정 방법
2. 한 건물을 팔면 아버지는 다주택자가 안되나요?
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1.
1) 증여받을 경우
- 증여세
성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우, 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 자녀가 모두 성년이라는 가정하에 증여재산 6억(각각 50%씩), 증여재산 공제 5천만원을 가정할 경우 자녀 두분이 각각 납부할 증여세는 101,850,000원입니다.
-취득세
증여받는 주택의 공시가격의 3.8%(85제곱미터 초과시 : 4%)가 적용됩니다. 다만, 해당 주택의 공시가격이 3억 이상이라면 12.4%(85제곱미터 초과시 : 13.4%)가 적용됩니다. 취득세도 무시할 수 없는 부분이니, 의사결정에 참고하셔야 합니다.
2) 양도받을 경우
-양도세
주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 조정지역 여부에 따라 계산되는 것입니다. 아버지께서 현재 조정지역의 다주택자일 경우, 양도소득세가 중과될 수 있지만 '23.05.09까지 양도하는 주택에 한하여는 양도소득세는 중과되지 않습니다. 구체적인 양도소득세 계산을 하기 위해서는 위의 정보가 필요합니다. 양도소득세는 대략적으로 다음의 계산과정을 거치게 됩니다.
(양도가 - 취득가 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원) x 양도소득세율(기본세율 6%~45% 또는 중과세율)
- 취득세
주택의 유상취득세율은 주택취득자의 보유주택수에 따라 다르게 적용됩니다. 아버지와 별도세대에 해당하며, 첫번째 주택 취득을 가정한다면 취득세는 주택 취득가격에 따라 1%~3%가 적용됩니다. 2주택 이상에 해당한다면 8%, 12% 등으로 취득세가 중과될 수 있습니다. 1주택 취득에 해당할 경우 취득세율은 아래와 같이 적용됩니다.
6억 이하 : 1%
6억 초과 ~ 9억이하 : (취득가액 x 2/3억 -3) x 1/100
9억 이하 : 3%
2. 아버지께서 다세대주택을 호수별로 구분등기하지 않고 건물을 통으로 등기하였을 경우 1주택자에 해당합니다. 이에 해당한다면 아버께서 보유하고 있는 주택 중 1채를 자녀에게 양도할 경우, 1주택자가 되는 것입니다. 따라서 최종 1주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
참고로 다세대주택, 다가구주택, 연립주택의 개념이 헷갈실수 있으니, 건축법에 따른 주택의 구분은 다음과 같습니다.
(건축법 시행령 별표1)
- 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
- 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
- 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
부동산을 자녀에게 이전할 경우에는 양도 vs 증여 vs 부담부증여 중 세부담이 가장 적은 방법을 활용하는 것이 적절합니다. 이는 구체적인 세금계산을 통해 각 방법의 세부담을 비교하여 결정하는 것이 좋습니다.
* 양도/증여/부담부증여에 따른 양도소득세, 증여세, 취득세 계산 등, 보다 구체적인 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 세무회계조예 정현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 현재, 아버지께서는 다주택자로서 재산세와 종합부동산세 등의 부담이 크실 것으로 사료됩니다. 조정대상지역 2주택자, 그 이외의 주택의 경우 3주택자의 경우 종합부동산세가 중과세 됩니다. (또한, 주택임대소득으로 건강보험료의 부담 또한 상당하실 것으로 보입니다)
2. 말씀해주신 바에 의하면 아버지가 보유하신 주택은 다세대주택인데 다세대주택의 경우에 각 호실 마다 1주택으로 봅니다(참고로 다가구주택의 경우에는 전체를 1주택으로 봅니다). 예를 들어 다세대 주택의 호실이 8개인 경우에 주택 수 판정시 8주택자가 되는 것 입니다.
3. 다세대주택 양도시 양도소득세 산정방법을 물으셨는데 양도소득세란 양도차익(양도가액-취득가액)에 대해서 과세가 되는 것으로서 해당 다세대주택의 취득가액을 알 수 없으므로 계산하는데 어려움이 있습니다.
4. 다만, 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택 양도시 2주택자의 경우 기본세율+10%, 3주택자의 경우 기본세율+20%의 중과세가 적용이 되나, 현재 한시적으로 20022.5.10. ∼ 2023.5.9.까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율이 적용됩니다.
5. 장기보유한 부동산에 대해 적용되는 장기보유특별공제 또한 한시적으로 적용이 되므로 양도차익에 대해서 3년 이상 보유한 주택의 경우 2%씩 최대 15년 30%의 공제가 가능합니다.
6. 따라서, 양도를 고려하시는 경우에 내년 5월 9일까지 양도를 하시는 것이 절세의 측면에서 절대적으로 유리합니다.
7. 한편, 자녀에게 양도를 하여 아버지가 부담하시는 양도소득세와 자녀에게 증여하여 자녀가 부담하는 증여세를 비교하여 결정하는 것이 세부담측면에서 유리할 것으로 사료됩니다. 경우에 따라 부담부증여가 세부담측면에서 유리할 수 있으며, 증여를 하신다면 내년에 지방세법 개정으로 취득세가 상향되므로 올해 하시는 것이 좋습니다.
8. 아버지께서 다세대주택을 자녀에게 양도하시더라도 위에서 말씀드린 바와 같이 아버지께서는 여전히 1채의 다세대주택을 보유하게 되며, 다세대주택은 각 호실마다 주택 수로 계산이 되므로 여전히 다주택자가 됩니다. 다만, 누진세율 측면에서 자녀분과 각각 다세대주택을 보유하시는 것이 종합부동산세 부담이 적을 것으로 사료됩니다.(정확한 금액은 세액계산을 하여야 하나 자료가 없어 불가한 점 양해바랍니다)
보다 구체적인 상담이 필요하실 경우 유선상담 등을 통해 진행이 가능 합니다.
답변이 도움이 되셨길 바라며, 오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.
감사합니다^^
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안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
재개발재건축 및 부동산 양도, 증여, 상속 컨설팅 전문으로 하고 있습니다.
말씀드릴 내용이 많고 쟁점사항도 많아 복잡할 수 있지만 최대한 정리해서 말씀드리겠습니다.
(1) 양도소득세 계산 구조
양도세는 양도가액 - 취득가액으로 산정합니다.
이때 양도가액은 가족간 거래시 해당 물건의 공시가격 또는 시세(감정평가액)으로 산정합니다.
만약, 최근 유사물건의 거래가 없다면 시세보다 낮은 공시가격을 기준으로 매매할 수 있으니 절세될 수 있습니다.
가족간 매매거래 절세컨설팅과, 최근 유사거래가가 없는 경우 매매가 산정 방법에 대한 글입니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
https://blog.naver.com/highyes_tax/222810042165
위 글에 따른 시세 또는 기준시가를 양도가액으로 하여 아버지께서 취득하신 최초 취득가액을 차감한 양도차익에 대하여 장기보율특별공제 후 세율을 곱하여 세액이 계산됩니다. 현재 정보가 부족하여 정확한 양도세 계산을 해드리기 어렵습니다.
다만, 세율은 다주택자 여부에 따라 중과가 적용될 수 있으며, 다주택자 여부는 물건의 상태에 따라 달라지므로 이 세율부분을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.
(2) 다주택자 여부
다세대주택은 원칙적으로 세대별로 주택수를 산정합니다.
따라서 세대수를 기준으로 주택수를 판단하기 때문에 1세대 1주택 비과세가 안되며, 23.5.9 후 양도시 중과세가 적용될 수 있으니 23.5.9 이전에 양도하시는 것이 유리합니다.
다만, 빌라 건물에 대해 세법상 다가구주택, 다세대주택의 구분을 정확하게 해야합니다.
관련 내용에 대해 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222351961205
(3) 아버지가 다세대주택을 자녀분에게 양도하시더라도 위 (2)에서 말씀드린 것처럼 남은 건물이 다세대주택이라면 다주택자로서 비과세가 안되고 중과세가 적용됩니다.
만약, 다가구주택이라면 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
(4) 참고사항으로 재개발 물건을 공동명의로 매수하는 경우 입주권이 4개가 아닌 세대 여부에 따라 공동명의로 1개만 나오고 이외부분은 현금청산 대상에 해당할 수 있습니다.
도정법에 따른 조합원 자격여부를 중요하게 판단해야 하며, 관련 내용에 대하여 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222458326878
[결론]
1. 현재 아버지는 다주택자이시기 때문에 23.5.9까지 매매거래를 하는 것이 유리합니다.
2. 해당 물건의 상황에 따라 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 매매거래가 가능할 수 있으며, 자녀에게 저가로 매매한다면 큰 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 절세방안 안내 드리겠습니다.
내용이 복잡한 만큼 충분히 해당 내용에 대해서 잘 알고 전문으로 하는 세무사와 진행하시는 것이 리스크 예방과 절세에 도움이 될 것 같습니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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부모님께 토지를 공동으로 상속 받고 다세대주택은 형의 단독명의로 질문을 이해하고 답변을 드리겠습니다.
1. 다세대주택에 대해 주택분 양도소득세를 납부하여야 합니다. 다세대주택은 각 호실마다 주택 수로 보아 주택수를 산정하나 소재지 조정대상지역이 아닌 것으로 보이며, 또한 내년 5월까지는 중과세가 배제되므로 일반세율을 적용 받아 계산됩니다.
2. 토지에 대해서는 먼저 주택부수토지(수도권 외 주택정착면적의 5배)는 일반세율을 적용 받으며, 그 이외의 토지는 비사업용토지로 보아 중과세가 될 수 있습니다. 또한, 토지의 경우 각 소유지분별로 양도소득세 신고를 하여야 하는 것 입니다.
위와 관련하여 추가적인 질의가 있으시면 유선상담 등을 통해 답변이 가능합니다.
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정직과 실력으로 최선을 다하겠습니다.
감사합니다.
상속∙증여세
자녀에게 증여한 부동산을 다시 부모에게 증여 가능 여부
당연히 가능합니다. 다만, 특수관계자(가족 등)와 거래를 할 경우, 반드시 시가로 거래를 하셔야 합니다.
1. 증여할 경우
증여세는 시가로 신고해야 합니다. 증여세에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 이후 3개월간의 매매사례가격, 감정가격을 의미합니다. 또한, 직계비속(자녀, 손자녀 등)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다.
만약, 시가를 1억으로 가정할 경우 증여세는 약 500만원입니다. 증여취득세는 증여받은 재산 시가의 약 4%입니다. 시가를 1억으로 가정할 경우 증여취득세는 약 4%입니다. 시가에 따라 증여세와 증여취득세는 달라질 수 있습니다.
2. 양도(매매)할 경우
부모에게 양도할 경우에도 반드시 시가로 거래를 해야 합니다. 양도세에서 시가란 양도일 전 3개월 ~ 후 3개월간의 유사매매사례가격, 감정가액을 의미합니다. 양도세를 계산하기 위해서는 양도가격, 취득가격 등의 정보가 필요합니다. 주택 양도당시, 1세대 1주택자에 해당한다면 해당 주택은 2년이상 보유를 했기 때문에 양도소득세는 비과세대상이므로 납부할 양도소득세는 없습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
주택 명의 변경시 증여세 문의
1. 증여세
증여세는 증여재산의 기준시가가 아닌 '시가'로 과세가 됩니다. 증여세에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월 간의 해당재산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매사례가액을 의미합니다. 시가가 없을 경우에만 공시가격으로 평가합니다. 다세대주택이므로 시가가 있을 것으로 보여지며, 평가기간내에 거래가 없을 경우 증여일 이전 2년 이내의 거래가격도 특별한 가격변동 사유가 없다고 인정되면 시가로 볼 수 있습니다.
부모님이 직계비속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용되며, 동생이 4촌이내 인척 및 6촌이내 혈족 등으로부터 증여받을 경우에는 10년간 1천만원의 증여재산공제가 적용됩니다.
공시가격으로 기재해주셨지만 해당 가격을 시가로 가정한다면 증여재산 2.3억, 증여재산공제 5천만원(부모님) 및 1천만원(동생분)을 적용시 부모님은 2,600만원의 증여세를 납부하시며 동생분은 3,400만원의 증여세를 납부하셔야 합니다.
2. 증여취득세
증여취득세는 공시가격 x 3.8%(전용면적 85제곱미터 초과 : 4%)가 적용됩니다. 이 경우 증여취득세는 두분 모두 874만원(전용면적 85제곱미터 초과 : 920만원)으로 동일합니다. 참고로 2023년도 이후 증여분부터는 증여취득세도 공시가격이 아닌 시가로 과세가 되므로, 2023년 이후 증여할 경우에는 취득세 부담도 증가할 수 있습니다.
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다가구주택, 다세대주택 양도전에 반드시 고려해야할 것들(양도세 추징 사례)
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 양도소득세에서 한때 굉장히 뜨거웠던 주제인 다가구주택, 다세대주택에 대해서 알아보겠습니다.최근 2016년에 다가구주택만 보유하셨던 분이 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 21년 5월에 다주택자 중과세로 추징되어 본세 2억, 가산세 1억, 총3억 정도의 세금이 추징되셔서 찾아오신 분이 계십니다.왜 이렇게 많은 세금이 추징되었는지에 대해서 같이 살펴보겠습니다. ■ 다가구주택과 다세대주택의 개념1. 다가구주택양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660제곱미터 이하(3) 19세대 이하가 거주2. 다세대주택양도소득세에서 다세대주택이란 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.→ 둘의 차이가 눈에 잘 안보이시죠? 통상적으로 실무에서 가장 이슈가 되는 차이는 주택으로 사용하는 층수가 4개층이냐 3개층 이하이냐가 중요합니다.지상 5층짜리 건물의 경우 1~2층을 상가로 나머지 3~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다가구주택에 해당하며,1층만 상가로 사용하고 나머지 2~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다세대주택에 해당합니다.그렇다면 다세대와 다가구의 양도소득세에서 차이는 어떤것이 있을까요 ?■ 양도소득세 비과세1. 다가구주택소득세법에서 다가구주택은 원칙적으로 가구별로 하나의 주택으로 봅니다.따라서 등기가 하나로 나 있는 다가구주택이더라도 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 경우라면 원칙적으로 다주택자에 해당합니다.다만, 소득세법 시행령 제155조 15항에서 다가구주택을 양도시 1개의 주택으로 보아 비과세가 가능하도록 규정해놨습니다.이때 중요한것은 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에만 1개의 주택으로 보는 것입니다.→ 1996.1.1부터 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세를 규정하여 오다가→ 2007.2.28 이후 양도하는 분부터는 부부 등 다수인이 다가구주택을 공동으로 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 하는 경우에는 취득자와 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하도록 개선하였습니다.2. 다세대주택다세대주택은 세대별로 구분등기 되어 있으므로 원칙적으로 세대별로 하나의 주택으로 보고, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정은 존재하지 않습니다.※ 주의사항→ 따라서 건축물 공부상 상가 등으로 기재되어 있더라도 실질이 주택으로 사용하는 층이 4개층 이상인 건물을 하나로 등기가 되어있다고 하여 다가구로 착각하여 비과세로 신고하는 경우에는 다세대주택으로 보아 비과세가 적용되지 않으며, 다주택자 중과규정까지 적용될 수 있으므로 정말로 주의하셔야합니다.■ 중과세1. 다가구주택소득세법 시행령 제167조의3 제2항에서 다주택자 중과세 적용시 주택수에 있어서 다가구주택은 원칙은 가구별로 주택수를 판단하지만 비과세와 동일하게 155조 15항 단서규정을 적용하여 하나의 매매단위로 거래하는 경우에는 하나의 주택으로 판단합니다.2. 다세대주택다세대주택은 비과세와 동일하게 세대별로 하나의 주택으로 판단하며, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정이 존재하지 않습니다.※ 주의사항→ 건물의 옥탑을 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우에도 주택으로 사용하는 층수에 포함되므로, 1~3층과 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 경우 다가구주택으로 오인하고 1개의 주택으로 신고한 경우에는 다세대주택에 해당하므로 다주택자 중과세로 추징됩니다.■ 절세방안 1. 용도변경주택으로 사용하는 층을 상가 등으로 용도변경하여 다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 다주택자 중과세 회피 및 비과세를 적용받는 방법입니다.다만, 용도변경시 비과세 보유기간 및 거주기간 기산일과 장기보유특별공제시 기간에 대해서 추가적인 검토가 필요합니다.→ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 후 비과세요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 1개의 호만 비과세를 적용합니다.2. 멸실건물을 멸실하여 토지만을 보유한 상태로 양도하는 경우입니다.이때 역시 토지로서의 장기보유특별공제에 대해서 검토가 필요합니다.3. 건물만 증여 후 토지만 양도건물과 토지의 소유주가 다른 경우로서 토지만 보유한 사람은 주택수에서 제외됩니다.다만, 실무적으로 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.다가구주택과 다세대주택은 양도소득세에 있어 비과세를 다주택자 중과세로 추징될 수 있게 하는 굉장히 무서운 상황이 벌어질 수 있습니다.따라서 건물을 양도하실때 한번더 다세대주택에 해당하지 않는지를 검토하시고, 다세대주택에 해당하더라도 여러가지 컨설팅 방안이 있을 수 있으니 전문가와 상의 후에 진행하시길 바랍니다.최근에 다세대주택뿐만 아니라 다른 케이스로 사고가 터져서 오신분들이 많습니다.간곡히 부탁드리건데 제가 아니더라도 다른 세무사님과 검토를 하고 매매 등의 계약을 하시길 바랍니다.수수료 아끼시려다가 수억의 세금을 추징당할 수 있습니다.
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다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부
다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 「기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.」를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부
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다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부
다세대주택을 신규주택 취득 후다가구주택으로용도변경하여양도 시 일시적 2주택(1세대 1주택) 특례 적용 가능 여부(변경후 2년이 지나야 함)기획재정부 재산세제과-1054생산일자 : 2023.09.05.요 지다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우,일시적2주택(1세대 1주택 양도세 비과세) 특례 적용 가능함【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
상속∙증여세
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다가구주택 비과세 신고했더니 5년후 떨어진 날벼락
다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.
양도소득세
다가구주택, 다세대주택 그리고 상가주택
안녕하세요~심현주세무사입니다.오늘은 저번에 다가구 다세대주택에 이어그와 관련된 상가주택에 관한 이야기를 풀어보려합니다.상가주택이란?먼저 상가주택(겸용주택)이란한 건물에 상가와 주택이 동시에 있는 건물입니다예를들어 1층상가 2,3,4층 주택또는 1,2층 상가 3,4,5층 주택 등여러가지 조합으로 이루어질수 있습니다!다가구 다세대와 연결되는 이유?2021년까지는 9억초과하는 상가주택을 양도하는 경우에도주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우전체를 주택으로 보고 있습니다.그래서 상가부분도 주택의 1주택비과세 및 높은 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있죠.하지만 한가지 문제가 있는데요위에 예시를 잘 보시면 느끼실수 있습니다..1층상가 2,3,4층 주택1,2층 상가 3,4,5층 주택바로 주택으로 쓰는 층수가 상가보다 많으면서(연면적 주택>상가)주택으로 쓰는 층 수가 3개층을 넘지 않고 있습니다.즉, 하나의 단위로 양도할 경우 1주택으로 보는 다가구 주택 요건에 해당한다는 것이죠.만약 다가구 주택이 아니라면?? 상가부분도 중과세?위와 같은 건물이 었는데 상가를 주택으로 이용해서 다가구 주택의 정의에서 벗어난다면?그때는 1주택 비과세 특례도 적용되지 않고다주택자가 되어 중과세를 걱정하셔야 합니다.(중과배제요건을 갖추지 못한경우)그렇다면 상가분은 어떨까요?만약 주택으로쓰는 층수가 3층을 초과하고그외 상가로 사용하는 부분이 있다면상가는 상가대로 보아 장기보유 특별공제가 적용가능합니다.다만 그 공제율은 최대 30%까지이지만요애초에 1주택 특례를 상가분에도 적용하는것 자체가특혜를 주고자 하는 목적이었으니,안 될 경우에는 중과를 하는 것이 아니라원래의 계산으로 돌아오는 것이죠.이상으로 상가주택 및 다가구주택과 다세대주택 편을 마칩니다.감사합니다다음글에서 뵈어요~