상생임대인 2년 비거주 요건 적용여부 문의입니다.

4년 단일 임대차계약을 2개의 계약으로 보아상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부(불가능함)★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를5%이내 인상하면서2년 이상 임대2)'직전계약'이란신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 임대부터 적용(26.12.31까지 갱신으로 개정안 나온상태)서면-2024-법규재산-2876 [법규과-2788(2024.11.13.)]귀속년도 : 2024생산일자 : 2024.11.13.요 지4년 단일 임대차계약을 임의로 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 소득령§155의3 상생임대주택 특례를 적용할 수 없는 것임회 신1세대가 주택을 취득한 후 체결한 4년의 임대기간으로 하는 하나의 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 「소득세법 시행령」제155조의3의 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계○ ’22.6월 지역주택조합 원조합원 아파트 사용승인(조정대상지역)○ ’22.9월 임대차계약 체결(4년, ’22.11~’26.11.)○ (예정) 아파트 양도2. 질의내용○ 임대기간을 4년으로 하여 임대차계약을 체결한 경우, 4년 단일 계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례(소득령§155의3)를 적용할 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산 시장 불확실성이 지속되면서 임대인의 세 부담을 경감할 수 있는 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 §155조의3)에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있습니다.특히, 임대차계약의 당사자인 임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약 요건을 충족하는지 여부는 실무에서 자주 문의되는 쟁점입니다.이번 글에서는임차인이 법인인 경우에도 상생임대차계약으로 인정되는지, 관련 법령 구조와 과거 유사 해석례를 토대로 정리해 드립니다.1.사실관계 요약신청인은2022년본인이 소유한 주택에 대해소득세법 시행령 §155조의3(상생임대주택 특례)요건을 충족하는 임대차계약을 체결할 예정이며, 지문에서 제시된 다른 요건들은 모두 충족되는 것으로 전제됩니다.다만, 문제되는 부분은「임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약이 가능한가」라는 점입니다.2.상생임대주택 특례 규정의 구조소득세법 시행령 §155조의3은 다음 요건을 모두 충족하는 경우,1세대1주택 비과세의 ‘거주기간’을 면제하는 특례를 부여합니다.(1) 핵심 요건 요약직전 임대차계약 대비임대료·보증금 인상률 5% 이하2021.12.20.~2026.12.31.사이 계약 체결상생임대차계약 기간2년 이상 유지직전 임대차계약의 임대기간1년 6개월 이상유지→임차인의 자격(개인·법인)에 대한 제한 규정은 없음즉, 조문 그 자체로는 임차인을 ‘개인’으로 한정한다는 문구는 존재하지 않습니다.3.유사 규정 및 해석례 분석 – 핵심 논거상생임대주택 규정과 동일한 구조를 가진 과거 규정에서법인임차인도 주거용 사택으로 사용하는 경우 특례 적용을 인정한 해석이 존재합니다.● 서면인터넷방문상담4팀-2782(2007.09.21)조특법 §97의 장기임대주택 감면규정 적용 시,임차인이 법인이라도해당 법인이 주택을 ‘상시 주거용 사택’으로 사용하는 경우 감면 가능하다는 해석을 제시하였습니다.→ 제출서류로는 법인 사업자등록증, 사택 거주 직원의 주민등록등본 및 재직증명서 등을 요구.● 상생임대주택 규정에도 동일 논리 적용 가능상생임대주택 특례도 마찬가지로 “임차인의 성격”이 아니라해당 임대차계약이 실제 주거용 임대차인지를 기준으로 판단하는 구조입니다.단순한 법인 명의라고 하여 ‘주거용 임대차’가 부정되는 것은 아니며,해당 주택이 법인의 직원 사택 등으로 실제 거주용으로 사용되면 요건 충족으로 보아야 한다는 해석이 타당합니다.실제 국세청 상담례에서도 다음과 같이 명확히 확인됩니다.“법인이 임차인이더라도 해당 법인이 주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우,소득세법 시행령 §155조의3의 상생임대주택 특례를 적용할 수 있음.”즉,개인·법인 여부는 본질적인 판단 요소가 아니며, 그 주택이 주거용으로 실제 사용되었는지가 핵심 기준입니다.4.종합 판단 – 임차인이 법인이어도 상생임대차 인정 가능✔ 결론임차인이 법인이라도, 해당 법인이 직원 등의 ‘실제 주거용 사택’으로 사용하는 경우, 상생임대주택 특례를 적용할 수 있습니다.이는 다음 근거에 기반합니다.시행령 §155조의3 자체에 임차인 제한 규정 없음과거 장기임대주택 감면규정에서도 법인임차인 인정 사례 존재상생임대주택 규정의 목적(임차인 주거안정)에 비추어 실질 사용 여부가 핵심국세청 해석례에서도 동일 취지 명시5.실무상 준비해야 할 서류임차인이 법인일 경우,실제 주거용도로 사용됨을 입증하는 자료가 필수적입니다.법인 사업자등록증법인 임차주택 사용내역실제 거주자의 주민등록등본재직증명서거주사실 확인서(필요한 경우)임대차계약서 원본 및 계약금 이체증빙직전 임대차계약서위 서류를 충실히 준비하면 신고 시 불필요한 소명 요청을 예방할 수 있습니다.6.마무리상생임대주택 특례는거주기간 요건을 면제해 주택 양도 시 큰 절세 효과를 가져올 수 있는 제도입니다.임차인이 법인인 경우에도 제도 적용이 가능하므로, 임대차 구조에 따라 활용범위를 넓힐 수 있습니다.다만,법인이 실제 주거용으로 사용하는지에 대한 입증자료 확보가 필수적이므로 계약 체결 단계에서부터 준비하시기를 권합니다.상생임대주택 관련 추가 상담이 필요하시면 전문 세무사와의 사전 검토를 권유드립니다.

상생임대인, 상생임대주택1. 개요22년 8월 2일 개정된'상생임대인, 상생임대주택'제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 임대인에게거주하지 않았던 주택이라도2년 거주요건을 면제하여 양도세 비과세를 적용하는 등 큰 혜택을 부여하고 있습니다.개정 전 상생임대인, 상생임대주택은 주택의 기준시가 요건, 주택 수 요건 등 비교적 까다로운 요건들을 힘들게 충족했더라도 거주기간을 1년만 인정했기 때문에 2년을 거주해야 받을 수 있는 양도소득세 비과세 적용을 받지 못했습니다.보증금 등의 자금적 문제, 근무상 형편 등으로 실제로 거주하기 어려운 주택에 2년 거주요건 중 1년만 인정해 주겠다는 것은 크게 의미는 없는 혜택이었습니다.하지만,개정 후 상생임대인 제도는 요건이 완화됐을 뿐만 아니라 2년 거주요건을 아예 면제해 주기 때문에 보유만 했더라도 비과세를 받을 수 있어많은 분들이 찾는 제도로 탈바꿈했습니다.다만,신설 및 개정된지 시간이 얼마 흐르지 않아 무수히 많은 상생임대인, 상생임대주택 사례에 대해 충분한 규정과 해석, 예규, 판례 등이 마련되어 있지는 않아 혼란을 빚고 있습니다.아래에서는 지금까지 나온‘상생임대인 제도’와 관련된 사례별 국세청, 기재부 해석 및 예규 등을 총정리해봤으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 상생임대인, 상생임대주택 요건과 혜택<1> 요건구분개정 전개정 후상생임대인 요건기준시가 요건임대개시 시점 기준시가 9억원 이하 주택폐지1세대 1주택 요건임대개시 시점 1세대 1주택자폐지증액제한 요건직전임대차계약 대비임대료 5% 이내 인상직전임대기간 요건직전임대기간 1년 6개월 이상계약갱신 요건22.12.31까지 상생임대차계약 체결24.12.31까지 상생임대차계약임대개시상생임대기간 요건상생임대기간 2년 이상혜택비과세1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 중 1년 인정1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 면제장특 공제없음1세대1 주택 장기보유특별공제2년 거주요건 면제적용 기한22.12.3124.12.31(2년 연장)<2> 혜택상생임대주택의 혜택은 크게 2가지입니다.구분내용1세대 1주택 양도소득세비과세 2년 거주요건 면제취득당시 조정대상지역의 주택은 취득 후 조정대상지역에서해제 되더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다.하지만,상생임대주택에 해당한다면 거주를 하지 않았더라도 비과세 가능합니다.장기보유특별공제양도소득세 계산시 보유 및 거주기간에 따라 공제되는장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 적용되는 공제율이 달라집니다.상생임대주택에 해당한다면2년을 거주하지 않더라도 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.3. 상생임대인, 상생임대주택 사례별 적용 여부(국세청, 기재부 해석·예규)소득세법시행령 제155조의3[ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정)소득세법시행령 제155조의3 상생임대인, 상생임대주택에 대한 국세청, 기재부 해석·예규를 정리하였습니다. 법에서 규정하지 못하는 구체적인 사례들에 대한 국세청, 기재부의 의견으로 실제로 임대를 하는 임대인 분들에게 많은 도움이 되고 있습니다.상생임대인, 상생임대주택 사례상생임대주택적용 여부직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 다른 경우적용 가능직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있는 경우적용 가능계약갱신청구권 행사에 따른 신규계약적용 가능민특법에 따른 등록임대주택사업의 임대주택적용 가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 다가구주택 전체를 양도하는 경우적용 불가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 상생임대요건을 충족한 일부를 양도하는 경우적용 가능1년을 계약했으나 묵시적갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우적용 가능임차인이 법인인 경우적용 가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우적용 불가능전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 계약갱신요구권을 행사하여갱신하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신하는 경우적용 가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하는 경우적용 불가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거한 뒤 새로운 계약을 체결하여 전체 임대기간이 2년 이상인 경우적용 가능LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 새로운 임차인에게 재임대하는 경우적용 가능조세특례제한법 특례대상 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 상생임대주택을 양도하는 경우적용 가능청약당첨 후, 분양잔금 전 임대차계약 체결 후 2년을 임대하고 새롭게 갱신하여 2년 임대하는 경우적용 불가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 매매잔금일과 임대차보증금잔금일이동일하고 같은 날 새롭게 임대인을 수정하여 임대개시하는 경우적용 불가능기준시가 요건이 폐지되기 전 체결한 임대차계약으로서 기준시가 요건을 충족하지 못했던 경우적용 가능재개발·재건축사업 등으로 거주하기 위한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대를 하는 경우 비과세 여부적용 불가능임대 개시 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우적용 불가능상생임대주택 요건을 충족한 주택을 별도세대원이 공동소유하는 경우적용 가능재건축사업으로 인해 주택부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 임대차계약을 체결한 경우적용 가능주택을 취득한 날과 같은 날 임대차계약을 체결한 경우적용 가능별도세대원과 공동소유하던 주택에 임대차계약 개시 후 공유자 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우적용 불가능거주하지 않은 상생임대주택(A)과 장기임대주택(B)과 입주권(C)을 보유하고 있는 상황에서156조의2 4항, 155조 20항의 요건을 갖추어 A주택을 양도하는 경우적용 가능상생임대차계약에 따른 임대개시를 하였으나 임차인이 조기 전출하여24.12.31 후 새로운 임대차계약을 하여 임대합산기간이 2년 이상인 경우적용 가능직전임대차계약 임대개시 후 배우자에게 지분을 증여한 이후 단독으로24.12.31 이전에 새로운 임대차계약을 체결하여 임대개시하는 경우적용 가능일시적 2주택자로서 거주요건을 충족하지 않고 상생임대주택 요건을 충족한 종전주택을 양도한 경우적용 가능임차인의 사망으로 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우적용 가능다만,해석·예규와 유사한 사례라고 하더라도 일부 사실관계가 다르다면 예상하지 못한 결론이 도출될 수 있으므로 구체적인 내용은 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천해 드립니다.또한국세청, 기재부의 해석·예규가 꼭 법적 구속력과 법원성을 지니는 것은 아닙니다.다시 말해해당 해석 및 예규를 신뢰하여 업무를 진행했으나 상생임대주택을 인정 받지 못한 경우 국세청에서 신뢰이익을 보호하여 반드시 인정해 주는 것은 아닙니다.서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...blog.naver.com4. 정리하며1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 양도할 때 조정지역에서 해제되었더라도 계속해서 따라붙게 되는 요건입니다.[사례]예를 들어 1세대 1주택자가 20.1.1일에 마포구 소재 아파트를 취득하고 2년 이상 보유 후조정대상지역이 해제된 지금 양도하더라도 취득 당시에는 조정대상지역이었으므로 2년 거주하지 않는다면 비과세를 받지 못합니다.이때 상생임대주택 요건을 충족하여 임대한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으며, 이 혜택은 일시적 2주택자도 받을 수 있으므로 요건만 잘 챙기신다면 굉장히 유리한 혜택이 될 수 있습니다.요건들 꼼꼼히 살피시고 검토하셔서 수천, 수억의 절세효과 꼭 누리셨으면 좋겠습니다.관련 포스팅내용링크상생임대주택을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038상생임대주택 욕너 강화 등 23년 시행령개정사항https://blog.naver.com/highyes_tax/223033823995가족간 매매를 활용한 증여세 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830일시적 2주택 비과세 해결책, 교환컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상생임대주택이란 세법에서 요건을 충족하면임대인은 양도소득세 세제혜택을 적용받고임차인은 전월세 임대료 상한을 가지고 거주할 수 있어 주거안정을 보장받을 수 있는 임대제도를 의미합니다.하지만 양도세 세제혜택이란 것이 늘 그렇듯,조금이라도 요건에서 어긋나는 경우 혜택이 불가능하고그 요건이라는 것이 매우 까타롭습니다.상생임대주택 양도세 세제혜택상생임대주택의 세제 혜택은 다음과 같습니다.직전임대차계약 + 상생임대차계약시 5% 증액제한을 준수한다면,1세대 1주택 비과세 요건 중 거주 요건을 충족한 것으로 봅니다.즉, 갭투자를 한 경우에도 임차인을 위한 상생임대를 한 소유주라면 조정지역 주택에 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다.그뿐 아니라,상생임대주택시 2년 거주한 것으로 보아 장기보유특별공제를 4% 를 적용받을 수 있습니다.장특공제는 1세대1주택 고가주택 계산시보유기간 × 4% + 거주기간 × 4% 를 적용하는데최대 80% 혜택을 주는 이 장특공제 (표2) 는1세대 1주택이면서 거주기간 2년을 해야 한다는 조건이 있습니다.만약 거주하지 않으면 표1의 최대 30% 를 받게 되는데상생임대를 하게 되는 경우 표2를 적용하여10년 보유시 최대 40% 를 적용받게 되는 것입니다.그럼 그 요건을 살펴볼까요?상생임대주택 요건상생임대주택의 큰 틀은임대료 5% 증액제한을 준수하는 것입니다.증액을 하려면 기존 계약 + 두번째 계약이 존재해야 할텐데요.그렇기 때문에 직전계약, 상생계약으로 나누어져 요건을 살피게 됩니다.요건 1.(1) 직전임대차계약 + (2) 상생임대차계약,2번에 걸친 계약이 있어야 합니다.요건 2.(1) 직전임대차계약주택소유자 명의로 체결한 임대차계약입니다.이때 반드시 주택을 취득한 이후에 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 전 매도자가 임대 체결한 계약을 승계한 계약이라면 직전임대차계약이 될 수 없습니다.직전임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상으로, 1개월 미만의 기간은 1개월로 봅니다.애초에 2년 계약을 하였지만 만약 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결했다면, 이때 임대료가 인상되지 않았다면 두 임대차 기간을 합산하여 계산 할 수 있습니다.A 임대 (1년) + B 임대 (1년) -> C 임대 (2년)A - B 간 임대료가 동일하다면,A + B 합산하여 직전임대차 계약으로 봅니다.A 임대 (1년 6개월) -> B 임대 (1년) + C 임대 (1년)B - C 간 임대료가 동일하다면,B + C 합산하여 상생임대차 계약으로 봅니다.(2) 상생임대차계약상생임대차계약의 임대개시일 (계약체결일) 은 2021.12.20 ~ 2026.12.31올해 말까지로 법령상 되어 있습니다.기존에는 24.12.31 까지로 되어있다가 24년 11월에 개정되어 26년으로 연장된 바 있습니다. 정부의 기조상 일몰될 수 있는 가능성도 높아보이지만, 일반적으로 특례는 연장이 되는 경우도 많습니다. 이번 7월 개정안을 유심히 지켜보아야 하겠습니다. 만약 일몰되어 26년 말까지라면, 계약체결일과 임대개시일이 모두 26년 말 전까지 시작되어야 합니다.예) 26년 12월 1일 계약체결 26년 12월 20일 임대개시계약기간 26년 12월 20일 ~ 28년 12월 20일-> 상생 임대 가능(3) 직전 -> 상생으로 가며 5% 증액제한요건을 준수해야 합니다(4) 상생임대차계약은 2년 이상 임대하여야 하며,기간이 만료된 후 상생임대주택을 양도해야 합니다.상생임대요건 충족이 안되었다면?상생임대주택 요건을 충족하면조정지역 내 취득한 주택을 거주하지 않아도 비과세가 가능합니다.그러나 요건을 충족하지 않은 경우거주요건 이 없어서 비과세가 불가능하다면1세대 1주택이기 때문에일반세율 (6% ~ 45%) 장특공 30% 가 적용되어세액 계산을 해야 합니다.상생임대주택은 임대차계약의 요건에 더해 기간, 증액요건, 계약 시점 등을 살펴보아야 합니다. 특히 임대차계약이라는 것이 내 마음대로 되는 부분이 아니기 때문에 많은 분들이 애먹는 부분도 있으신데요요건을 충족한다면, 비거주 주택에 있어서는 획기적인 혜택이 주어지는 것입니다. 올해를 기점으로 일몰될지 연장될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.상생임대차는 검토하기가 다소 까다로울수 있으니매도 전 반드시 상생임대가 맞는지 세무 상담 하시기를 바라겠습니다.궁금하신 점 있으시면 연락주세요.꼼꼼히 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.요즘 논란이 되고 있는 장기보유특별공제에 대해많은 분들이 문의를 주고 계십니다.기존 장기보유특별공제는30% / 80% 룰입니다.일반 토지, 건물, 주택 매도시3년 이상 보유한 기간부터 2% 씩최대 15년간 30%의 장특공을 부여합니다.그런데 1세대 1주택 비과세인 경우,장기보유특별공제를 다르게 계산하는데요.12억 미만 주택을 매도할 때에는 비과세의 경우세금이 안나와서 상관이 없지만12억 초과 고가주택을 매도할 때는비과세여도 일부 차익에 대해 세금이 나오기 때문에장기보유특별공제를 더욱 높이 적용해줍니다.즉, 1세대 1주택 비과세의 경우10년 보유시 40%10년 거주시 40%총 80%의 큰 혜택이 있게 됩니다.양도차익이 10억을 초과하더라도그 중 비과세 차익 제외하여 대략 50% 기준으로 과세된다고 하면5억원 중 80% 는 장특공제로 제외되어실질적으로 1억원에 대해서만양도세를 계산하여 세액으로 내는 것입니다.요즘 논란의 중심은아무리 1주택자라 하더라도너무 과하게 세금을 줄여주는 것이 아니냐는혹은 비거주 1주택자에게 혜택을 주지 말자는논의로 장특공이 변경될 수 있다는 것입니다.현재로서는보유기간 10년에 대한 40% 는 제외하고거주기간 10년에 대해서만 적용하든지그 절충안을 검토 중인 것으로 보이나구체적인 계획안 조차 나온 것이 없어서섣불리 판단하기는 어려운 문제로 보입니다.그렇다면 이러한 장기보유특별공제,양도세 세제상 비과세 와 더불어 가장 강력한 공제 역할을 하는데,어떤 식으로 적용이 되는지, 특수한 케이스 (상속, 증여, 이혼 등)어떻게 적용되는지 확인해보도록 하겠습니다.장기보유특별공제란장기보유특별공제를 앞서 설명 드렸습니다.자세히 법령으로 살펴 보면일반 건물, 토지, 주택 등 부동산을 매도할 때보유기간에 따라 최대 30% 공제를 해주는 기본 공제를우리는 <표1> 에 따른 장기보유특별공제라 합니다.표를 보시면 아실 수 있듯이1년, 2년 보유했다고 하여 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.최소 3년부터 2%씩 적용되기 시작되며최대 15년까지 최대 30%의 한도로 공제가 적용됩니다.보유기간이 1년 단위로 있는데 계산은 어떻게 하면 될까요?2018년 6월 24일이 취득한 재산이 있다면 (잔금)2026년 6월 23일에 양도시7년 이상 ~ 8년 미만 ▶ 14%2026년 6월 25일에 양도시8년 이상 ~ 9년 미만 ▶ 16%이렇게 적용이 됩니다.그래서 잔금 날짜를 정하실 때 장기보유특별공제를 고려하여계약일 날짜보다 늦은 날짜로 하시면 더 유리할 수 있습니다.다음은 표2를 보도록 하겠습니다.표2의 경우,보다 복잡하게 되어있는데요.1세대 1주택 비과세를 받으나 세금을 납부해야 하는고가주택에 한해서 적용되는 표입니다.표2의 요건은 다음과 같습니다.① 3년 이상 보유할 것② 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것③ 국내에 1주택을 보유하고 있을 것표2의 장기보유특별공제보유기간과 거주기간을 따로 따로 계산할 수 있습니다.보유 N 년 → N X 4%거주 N 년 → N X 4%각각 계산하여 두 공제를 합산하게 됩니다.그래서 10년 보유 10년 거주했을 때 각각 40% 씩총 80%의 공제를 최대치로 받을 수 있게 됩니다.장기보유특별공제 상속시? 증여시?장기보유특별공제의 보유기간 계산은자산의 취득일부터 양도일까지를 기준으로 합니다.거주기간 계산은주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 합니다.만약 상속받은 자산이나 증여받은 자산은어떻게 볼까요?상속받은 자산의 경우상속개시일부터 양도일까지를증여받은 자산의 경우증여등기일부터 양도일까지를그 보유기간으로 보아 장특공을 적용합니다.증여 중에서도이혼으로 인한 재산분할의 경우는예외적으로재산분할 전 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터양도한 날을 기준으로 봅니다.이때 중요한 건세율을 측정할 때의 보유기간과장기보유특별공제를 적용할 때의 보유기간을다르게 보아야 한다는 점인데요.가령, 상속의 경우같은 세대원 간 상속인 경우세율을 측정할 때 보유기간은같은 세대원으로시 피상속인과 상속인의 기간을 통산합니다.하지만, 장기보유특별공제의 경우보유기간 기산일은 상속개시일이 됩니다.상속을 받은 후 즉시 매도하는 경우,1년 or 2년 미만 단기 세율을 적용하진 않지만장기보유특별공제를 적용받지 못할 수 있게 됩니다.장기보유특별공제 주요 Q & AQ. 거주 사실이 없는 1세대 1주택은장기보유특별공제를 적용할 수 없나요?양도일 현재 1세대 1주택인 경우,2020년 1월 1일 이후 양도분 부터는거주기간이 2년 이상인 주택에 한해 표2의 공제율을 적용합니다.따라서 거주 요건이 없다면, 표1의 공제율을 적용받게 됩니다.그렇다면 거주 안하고는 아예 표2가 불가능한걸까요?한가지 방법이 있습니다!상생임대주택 요건을 갖춘 경우에 한하여2년 거주했다는 혜택을 주기 때문에상생임대주택에 해당하는 경우 거주를 전혀 안하셨어도표 2 보유 40 % 공제를 받으실 수 있는 경우도 있습니다.▼ 상생임대주택 포스팅상생임대주택 직전 & 상생 임대차계약 요건 총정리 및 상생임대차계약 가능 기한 (26년 말)안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다. 상생임대주택이란 세법에서 요건을 충족하면 임대인은 양도...blog.naver.comQ. 자산의 보유 기간이 각각 다른 경우,즉 토지를 먼저 매입하여 건물을 신축하였다던가건물을 멸실한 뒤 새로 재건축을 한 경우에는 어떻게 적용하나요?자산별 보유기간이 각각 다른 경우건물과 토지를 구분하여 각각의 보유기간에 따라 산정합니다.통으로 매도하여 매각금액이 하나로 이루어져있다 하더라도기준시가 등으로 안분하여 각각의 공제율을 적용해야 합니다.만약 이 부분을 생략하여 전체 공제율을 일괄적으로 적용했다면,추후 과소신고로 인한 추징 등의 이슈가 생길 수 있습니다.또한 멸실 후 재건축한 경우,주택의 부수토지에 대해서는 멸실된 구주택의 보유기간과신축주택의 보유기간을 통산하여 보유기간을 계산합니다.장기보유특별공제의 논란이 끊이지 않고 있는데요.이제 곧 세법개정안에 대한 윤곽이 나올 시기이기 때문에지켜보아야 할 것 같습니다.세법에 대한 새로운 해석이나 개정안이 나오면최신 내용을 반영하여 전달드리도록 하겠습니다.관련하여 궁금하신 사항 있으시면언제든 연락 부탁드립니다.문자 남겨주시면 순차적으로 답변, 콜백 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : )