LH10년공공임대아파트 분양전화에 따른 취득일 및 양도세 문의

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

2020년 연말께, 생각지도 못한 일들이 불거졌습니다. 바로 1세대 1주택 비과세 중 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는 사유에 대한 생각 차이 때문이었습니다. [소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호]에 따르면, 민간건설임대주택, 공공건설임대주택에서 임차인으로 5년 이상 세대 전원이 거주하다가 그 주택을 분양받아서 양도하는 경우에는, 분양일부터 새로 보유 2년, 거주 2년을 충족할 것 없이 12억까지 비과세 처리해줍니다. 여기서 말하는 임대주택은 아파트를 건설할 때 소셜 믹스를 목적으로 만들어져 취약계층에게 저렴하게 임대하는 주택인데, 이런 주택은 대부분 세입자 입주 당시에 일정 기간 이상을 거주하면 분양을 선택할 수 있는 조건으로 임대합니다. 그래서 임대차계약도 매매예약완결권이 유보된 계약으로 출발합니다. 그러다가 세월이 지나면 매매예약완결권을 행사하여 취득하는 형태입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(생략) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우​​여기서 임대주택이란, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택입니다. 이러한 임대주택은 임대사업자가 건설하여 임대하는 주택, 다시 말하면 재개발/재건축 조합이 직접 임대인이 되어 임대하는 주택을 말합니다. 그런데 현실적으로 조합은 사업이 끝나면 청산을 앞두고 있기 때문에, 임대주택을 보유하지 않고 포괄 매각하는데, 매각 상대방으로 SH나 LH공사나 민간업자를 검토합니다. 그런데 SH나 LH가 임대주택을 살 때에는 정부 지침에 따라 건설원가보다도 낮은 금액으로 사려고 하기 때문에, 실제로는 민간업자에게 양도하는 경우가 많습니다. 이때, 임대주택의 지위가 민간[건설]임대주택로 유지되는지, 아니면 민간[매입]임대주택으로 지위가 변하는지가 문제가 됩니다. 왜냐하면 건설한 자와 임대하는 자가 달라지기 때문입니다.구멍뚫린 재개발 임대주택 매각… 매입자자격 강화해야 - 하우징헤럴드 (housingherald.co.kr)주택법 제20조(주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등)① 사업주체(생략)가 다음 각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(생략)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 용도지역별 용적률 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.1. 제15조제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획2. 임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항② 제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 60퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “인수자”라 한다)에 공급하여야 하며 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.1. 특별시장, 광역시장 또는 도지사가 인수하지 아니하는 경우: 관할 시장, 군수 또는 구청장이 제1항의 사업계획승인(「건축법」 제11조의 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)신청 사실을 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 통보한 후 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청2. 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 인수하지 아니하는 경우: 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 직접 국토교통부장관에게 인수자 지정 요청③ 제2항에 따라 공급되는 임대주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.④ 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하기 전에 미리 용적률의 완화로 건설되는 임대주택의 규모 등에 관하여 인수자와 협의하여 사업계획승인신청서에 반영하여야 한다.⑤ 사업주체는 공급되는 주택의 전부(제11조의 주택조합이 설립된 경우에는 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말한다)를 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정 결과를 지체 없이 인수자에게 통보하여야 한다.⑥ 사업주체는 임대주택의 준공인가(「건축법」 제22조의 사용승인을 포함한다)를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업주체가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.​​2006년 대법원 판례와 국토교통부에 따르면, 임대사업자 지위 포괄승계로 사업자가 바뀌는 경우에도 임대주택의 성격은 건설임대주택으로 유지된다고 하였기 때문에, 지금까지는 아무런 문제가 없었습니다. 그런데 2020년 즈음하여 갑자기 국세청이 기존부터 이런 케이스는 건설임대주택이 아니라 매입임대주택으로 보고 있었다면서, 이 경우 건설임대주택이 아니라고 해석하기 시작했습니다. ​서면법령해석법인2020-4859(2021.05.25)임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 내국법인이 같은 법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위와 함께 매매로 취득하여 2호 이상의 해당 주택에 대해 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의13 각 목의 요건을 모두 갖춘 후 양도하는 경우 해당 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않으므로 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의13을 적용할 수 없는 것입니다​​그러면서 어처구니없게도 이러한 주택을 분양받은 사람들이 당연히 건설임대주택이니까 비과세라고 생각하고 양도했던 물건들이 비과세가 아니게 되면서, 세금 폭탄이 날아오게 된 사건입니다. 현실적으로 임차인이 임대물건을 조합이 가졌는지, LH가 가졌는지, 누가 가졌는지 알 수도 없는 부분입니다. 심지어는 피해자 중에 세무사도 있다고 합니다. 세무공무원도 안내를 잘못했고, 실무자들도 건설임대주택이라고 용어를 혼용하던 실정이었는데, 피해를 본 사람은 참으로 어이가 없었던 사건이었습니다. 아래 기사를 보시면 혼란스러움이 잘 표현되어 있습니다.수원 LH 임대아파트, 비과세 믿었는데 '수천만원 양도세 폭탄' (kyeongin.com)면세라던 ‘공공임대’ 양도세에 가산세 폭탄 : 네이버 뉴스 (naver.com)2022년 개정에서는 우선 매입임대주택에서 지자체, LH, SH가 매입하는 임대주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있는 주택으로 확대하였습니다. 그러나 현실에서 조합은 사업성을 위하여 여전히 민간임대주택업자에게 임대주택을 포괄양도하고 있는 실정이므로, 문제가 완전히 해결된 것은 아닙니다. 앞으로 갈 길이 멀다 하겠습니다.​공공주택 특별법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.​공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자)① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.1. 국가 또는 지방자치단체2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사​

안녕하세요오늘 종합부동산세 합산배제 안내 메세지 받은 분들 많으실 것입니다.친절하게 문자발송은 하는것 같지만왠지' 국세청은 너의 모든것을 다 알고 있다'는 메세지로 해석되네요​​​​종부세 개정된 내용은 참고하시고요.​공정시장가액이 95%로 올라가고 세율변동이 있습니다. (2020.8.18개정)​​고령자공제가 확대 되었습니다(2020.8.18개정)​​합산배제에 대해서 자세히 알아보겠습니다​​합산배제 신청당해연도 9월16일~9월30일전자/우편신고​​​그럼 누가 신청을 할 수 있을까요?종합부동산세 합산배제를 신청할 수 있는 분들에 대해 알아보겠습니다.​​임대주택 합산배제「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수 , 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택​​① 민간임대건설주택 및 공공건설임대주택 종부세 합산배제 합산배제 요건: 다음 요건 모두 충족​ - 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택특별법」 제 2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택- 전욕면적 149m² 이하- 2호이상 임대- 2 호 이상 임대 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 공시가격 9억원 이하 (2021년 2.16이전 등록분은 6억원 이하)- 5년 이상 계속 임대- 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것- 단, 민간건설임대주택의 경우 2018.3.31 이전 임대사업자등록과 사업자등록 할 것​​② 민간매입임대주택 및 공공매입임대주택 종부세 합산배제합산배제 요건 : 다음 요건 모두 충족​- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택특별법」제 2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택- 임대 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 공시가격 6억원이하(수도권 3억 이하)- 5년 이상 계속 임대- 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 4를 초과하지 않을 것- 잔, 민간매입임대주택의 경우에는 2018.3.31 이전에 임대사업자등록과 사업자등록 할 것*2018.4.1 이후 임대 등록시 합산배제 적용 안됨​.​③ 2005년 1월 5일 이전 임대주택합산배제 요건: 다음 요건 모두 충족​- 2005.1.5 이전부터 임대하고 있던 임대주택- 2호 이상 임대- 국민주택 규모 이하- 2005년도 과세기준일 공시가격이 3억우너 이하- 5년 이상 계속하여 임대​​④ 민간건설임대주택 종부세 합산배제합산배제 요건: 다음요건 충족​- 『민간임대주택에 관한 특별법』 제 2조 제 2호에 따른 민간건설임대주택- 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격 9억원 이하(2021.2.16 이전 등록분은 6억 이하)- 사용승인받은날 또는 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것​⑤ 부동산투자회사 등의 매입임대주택​⑥ 2008.6.10 까지 미분양 매입임대주택​​⑦ 공공지원민간건설임대주택 및 장기일반민간건설임대주택합산배제요건: 다음 모두 충족- 민특법 제 2조 제4호 공공지원민간임대주택 또는 5호 장기일반민간임대주택 다만, 단기민간임대주택으로서 2020.7.11 이후에 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 변경 신고한 주택 제외- 2호이상 임대- 전용면적 149제곱미터 이하- 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하​ 단, 2021.2.16 이전에 등록한 주택은 6억원 이하- 10년 이상 계속하여 임대 단 2020.8.17 이전에 민특법에 따라 등록 신청한 주택은 의무임대기간이 8년이다.-임대료 등 5%이내 인상​​⑧ 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 합산배제: 다음 모두 충족시- 장기일반민간임대주택-임대개시일 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)-10년 이상 계속하여 임대단 2020.8.17 이전 민특법에 따라 등록 신청한 주택은 의무임대기간이 8년- 임대료 등 5%이내 인상- 단, 2018.9.17 이후 1세대가 국내에 1주택 이상 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외. 다만 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택을 취득하거나 주택을 취득하기 이ㅜ하여 매매계약을 체결하고 계약름을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 합산배제 대상​사원용주택 합산배제종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택​​기숙사 합산배제『건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목의 기숙사​사업자등록한 미분양주택 합산배제기획재정부령이 정하는 미분양주택​​장기가정어린이집 합산배제세대원이 지자체 인가를 받고 소듁세법에 따라 고유번호를 부여받은 후 과세기준일 5년 이상 계속운영하여 가정어린이집으로 운영하는 주택​​​공사대금으로 받은 미분양주택 합산배제공사대금으로 받은 미분양주택​​​​​​이외에법소정 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택국가등록문화재 주택부동산집합투자기구가 취득하는 미분양주택기업구조조정부동산주자회사 등의 미분양주택신탁업자가 취득하는 미분양주택노인복지주택향교 또는 향교재단이 소유한 주택​​​등이 합산배제 대상에 해당 됩니다.​​​오늘도 즐거운 하루 되세요부동산과 세금, 재산 전문/상속 증여 양도 : 네이버 블로그 (naver.com)

안녕하세요.신세계세무회계 이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재 국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한 세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사중소기업중앙회와 국세청에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.이형석 세무사입니다.오늘은 국세청 보도자료를 바탕으로 종합부동산세 합산배제와 과세특례에 대해 알아보고자 합니다.사진:Unsplash의Jason Dent종합부동산세란?국세청과세기준일(매년 6월 1일) 현재국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.☞ 5월 31일에 부동산을 처분했다면, 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 그렇기 때문에 부동산 처분시 잔금지급일과 소유권이전등기일 중 빠른날을 6월 1일 이전에 마무리하는 것이 좋죠.1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.☞ 종합부동산세과 재산세는 과세주체가 다를 뿐 부과하는 목적과 대상물이 유사합니다. 부동산 소유집중을 막고, 투기 억제 및 재정확보 수단으로서 과세되는 세목이다보니 이중과세 아니냐?라는 논란은 끊임없지 제기되기도 합니다.유형별 과세대상 - 유형별 과세대상, 공제금액 포함유형별 과세대상공제금액주택(주택부속토지 포함)9억 원*(1세대 1주택자 12억 원)종합합산토지(나대지·잡종지 등)5억 원별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)80억 원* ’21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.합산배제 신고제도국세청(대상물건) 아래의 요건 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설목적 취득한 토지1. 임대주택 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)임대주택유형전용면적주택 수공시가격임대기간임대료민간매입임대주택1)-전국 1호이상6억원 이하(비수도권 3억원이하)10년 이상2)증가율5% 이하3)민간건설임대주택149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하10년 이상2)증가율5% 이하3)미임대민간건설임대주택149㎡ 이하-9억원4)이하-공공매입임대주택-전국 1호이상6억원 이하(비수도권3억원이하)5년 이상증가율5% 이하3)공공건설임대주택149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하5년 이상증가율5% 이하3)’18.3.31.이전민간매입임대주택5)-전국 1호이상6억원 이하(비수도권3억원이하)5년 이상증가율5% 이하3)’18.3.31.이전민간건설임대주택5)149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하5년 이상증가율5% 이하3)’05.1.5.이전 임대주택6)국민주택규모이하전국 2호이상3억원 이하5년 이상1) 민간매입임대주택이란?① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능②(개인)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)③(법인)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은’20.6.17. 이전 임대등록분만합산배제 가능2)’18. 4. 1. ∼’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능3)’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가. 단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능4)’21.2.17. 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존 주택은 6 억원 이하 적용)5)’18.3.31.이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택6)’05.1.5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우☞ 여기서 임대주택이란 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택을 지칭하며, 합산배제 신고기한 종료일(10.4.)까지 임대업등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 가능합니다.2. 합산배제 사원용 주택 등 요건 (｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조)사원용주택 유형합산배제 요건사원용 주택·종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서국민주택규모 이하또는과세기준일 공시가격 6억 원 이하주택기숙사·종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)미분양 주택·주택신축판매업자가 소유한미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터5년이 경과하지 않은 주택어린이집용 주택·｢영유아보호법｣에 따라시·군·구 인가를 받거나 운영을 위탁받고,세무서 고유번호 발급후5년 이상계속하여어린이집으로 운영하는 주택대물변제 주택·시공자가 시행사로부터 대물변제 받은 미분양 주택으로서공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택연구원용 주택·’08.12.31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택문화재 주택·｢문화재보호법｣에 따른등록문화재에 해당하는 주택노인복지 주택·｢노인복지법｣에 따라 설치한노인복지주택SLB 리츠 등 매입주택·주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동 출자설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정요건을 갖춘 주택주택건설 목적멸실주택·주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여3년 이내에멸실시키는 주택3. 주택 건설업자의 주택신축용 토지(｢조세특례제한법｣ 제104조의 19)주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른사업계획 승인*을 받을 토지*취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징(신고방법) 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고☞ 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우,계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)를 하여야 합니다.과세특례 신청제도국세청☞ 본래 종합부동산세 합산과세 대상이나, 예외적으로 1세대 1주택 소유로 간주하여 종합부동산세를 계산하는 제도를 말합니다.1. 부부 공동명의 1주택자 특례☞ 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식을 적용합니다.ㅇ (신청대상) 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택만을 소유ㅇ (납세의무자) 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자, 지분율이 같은 경우에는 선택ㅇ (세제상 차이)구분특례 적용(‘23.6.1.기준 판단)특례 미적용납세의무자지분율이 큰 자(같은 경우 선택)각각 납세의무자공제금액12억 원각각 9억 원씩세액공제가능(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)-※세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용ㅇ (취소신청) 기본공제금액 상향*으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있음*(개인)6억 원 → 9억 원,(1세대 1주택자)11억 원 → 12억 원<1주택을 부부가 50:50 지분율로 공동소유하는 경우 표준 세부담 비교표> 세액공제율*공시가격0%20%30%40%50%60%70%80%12~20.5억 원20.6~25억 원부부 각각 납부(특례 미적용)가 유리25.1~32.5억 원32.6~44.1억 원44.2~61.4억 원61.5~239.7억 원공동명의 1주택자특례 적용이 유리239.8~447.1억 원447.2억 원~2. 일시적 2주택 과세 특례☞ 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득시 납세자의 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식 적용만약, 일시적 1세대 2주택기간내에 종전주택을 처분기한까지 처분하기 못한 경우 경감받은 세액에 이자상당액을 추징합니다.여기서 처분기한은 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6월 1일) 전일까지 입니다.ㅇ (신청대상) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우구 분특례 적용특례 미적용기본공제12억 원9억 원세액공제최대 80%×※세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용연령60세 이상∼65세 미만65세 이상∼70세 미만70세 이상공제율20%30%40%보유기간5년 이상∼10년 미만10년 이상∼15년 미만15년 이상공제율20%40%50%☞ 위 일시적 2주택자와 더불어 아래 상속주택, 지방저가주택도 예외적으로 1주택자로 간주하여 종합부동산세 계산적용 가능합니다.구분세율 적용 시 주택수적용 세율특례 신청 전30.5% ∼ 5%특례 신청 후20.5% ∼ 2.7%3. 상속주택 과세특례ㅇ (신청대상) 주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택㉠상속개시일로부터5년이 경과하지 않은주택㉡상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택㉢상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택4. 지방저가주택 과세특례ㅇ (신청대상) 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채5. 법인 일반세율 적용 특례ㅇ (신청대상) 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 등을 적용하여 세액을 계산☞ 투기수요를 막고 법인의 주택 보유를 제한하고자 일반적으로 법인의 주택분 종합부동산세 계산시 단일세율(2.7%, 5%)를 적용하나, 공공성을 띈 법인의 경우 예외적으로 주택수에 관계없이 기본세율(0.5~2.7%)를 적용하는 것입니다.법인 일반세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)1. ｢공공주택특별법｣에서 정하는공공주택사업자2. ｢상속증여세법｣에서 정하는공익법인 등(종교단체 포함)3.｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발사업시행자및주택조합4. ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상건설임대주택사업자5.주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상사회적기업또는 ｢협동조합 기본법｣ 상사회적협동조합6. 종중(宗中)이상으로 포스팅을 마치겠습니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요.