전업주부와 아파트 공동구매시 증여신고 금액

1) 개념​미술품 시장에서 요즘 떠오르는 매매형태는 공동투자입니다. 이름이 알려진 미술품은 1점에 수억원을 호가하기 때문에, 웬만한 컬렉터는 접근하기 어렵습니다. 하지만 이름이 알려진 미술품은 투자하기에 안전하고 고수익을 가져다주기 때문에 매력적인 투자상품입니다. 그래서 컬렉터 여러 명이 모여 미술품을 투자하는 형태가 흔해지고 있습니다.​사실 모임을 만들어 미술품 투자를 하는 형태는 처음 등장한 것은 아닙니다. 1914년 프랑스에서는 컬렉터 13명이 모여 [곰가죽 클럽]을 결성하고, 작품을 집단적으로 매매하여 큰 부를 얻었다고 합니다. 또, 우리나라에도 컬렉터들이 모여 작품을 연속적으로 구매하기로 약속하고 돌아가면서 좋은 가격에 작품을 낙찰받는 계모임과 같은 것도 있다고 합니다. 자세한 내용은 강지남 작가님의 [우리는 곗돈으로 그림산다]를 참고해주시기 바랍니다. 이처럼 집단을 이루어 미술품투자를 하는 경우, 서로의 안목이 보완되고, 리스크가 분산되면서 장점 많은 투자를 이어갈 수 있습니다.​최근 공동투자라고 하면, 기업이 주도하여 하나의 작품을 함께 살 사람을 다수 모집하는 형태입니다. 국내에는 [TESSA], [아트앤가이드] 정도가 유명합니다. 기업이 나서서 좋은 작품을 선택하고, 기업도 그 작품에 자본을 투자하는 형태로 하여 신뢰를 주기 때문에 컬렉터들에게 인기가 많습니다. 소액주주와 대주주가 주식회사를 공동소유하는 개념이나 대형 부동산을 소유한 부동산투자회사법인(리츠)의 주식을 보유하는 것과 비슷합니다. 2021년에 공동구매시장은 501억원 규모로 성장해있다고 합니다.​​공동투자라고 해서 다 좋은 점만 있는 것은 아닙니다.​우선 작품에 공동투자했다고 해도 작품을 배타적으로 즐기기가 어렵습니다. 실물을 눈으로 한 번 보지도 못하고 투자하는 경우도 많을 것입니다. 그런 작품을 분할 소유해서 무슨 의미가 있나 싶으시겠지만, 공동구매 회사가 전시실을 마련해놓고, 작품 지분권자에게만 실물 작품을 공개하는 식으로 배려하고는 있습니다.​다음으로 공동투자하는 경우 작품을 마음대로 처분할 수가 없습니다. 단독 소유하는 작품은 사는 것도 파는 것도 내 마음대로이고, 그 가격도 내가 정합니다. 그렇지만 공동투자하는 작품은 매수가격과 매도가격이 내 뜻과 무관하게 정해집니다. 매도하는 시점도 다수결로 정하게 되어 있습니다. 그래서 작품 투자금 회수까지 얼마나 걸릴지 알 수 없다는 단점이 있습니다.​그럼에도 불구하고, 공동구매의 인기는 점차 커지고 있습니다. 개인적인 생각으로는, 유명한 작가의 작품이 안정적으로 수익을 주기 때문에 지분 투자라도 좋으니 안전한 작품을 선호하는 경향 때문인 것도 있고, 컬렉터들이 블루칩 작가를 알아볼 안목을 갖출 시간적 여유가 있는 것이 아니기 때문에 마치 펀드매니저에게 펀드를 맡기듯이 공동구매 회사의 안목에 베팅해보는 것이 아닌가 합니다. 앞으로도 꾸준한 성장이 기대됩니다. ​​2) 법적 판정​공동투자를 하는 경우, 컬렉터들은 투자한 금액 이상의 결과물을 기대합니다. 그 기대는 투입한 금액에 비례하고, 컬렉터들은 매수가 대비 투자금의 비율을 자기의 지분으로 생각합니다. 그렇다면 그림에 대한 지분의 성격은 무엇일까요?​이 내용이 공동구매 기업에게 중요한 이유는, 그림에 대한 지분이 [자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법) 제3조]의 [금융투자상품]에 해당하는 경우, 자본시장법의 규제를 받게 되기 때문입니다. 막대한 돈이 오가는데다가 이용자가 경제적 피해를 입으면 치명타가 될 수 있는 금융투자에 대해서, 자본시장법은 엄격한 규제를 적용하고 있습니다.​또한 이 내용이 컬렉터에게 중요한 이유는, 그림에 대한 지분이 [자본시장법 상 금융투자상품 중 지분증권]이나 [출자지분]에 해당하는 경우, 그 투자수익이 [2023년 시행 소득세법]의 금융투자소득에 해당하게 되어, 원래 미술품 양도소득이 적용받는 기타소득으로 구분할 수 없기 때문입니다.​미술품 공동투자에는 몇 가지 특징이 있는데, ① 일단 수인이 미술품을 소유하고 있는 형태입니다. ② 각 컬렉터들은 그 지분을 다른 사람에게 양도하지 못합니다. 지분을 포기하고 싶다고 회사에게 매수청구하는 것도 허용되지 않습니다. 하지만 어떤 공동구매 플랫폼은 컬렉터들간에 지분을 매매하는 것을 가능하게 하는 경우도 있습니다. ③ 투자금을 회수하는 방법은 미술품을 매도하는 수 밖에 없는데, 미술품을 매도하려면 컬렉터들이 다수결 투표에 부쳐 과반수가 동의해야 합니다. 어떤 공동구매 플랫폼은 작품가격이 일정 이상 상승하는 경우 회사에 매도권한을 일임하는 것처럼 하여 회사가 처분행위를 하기도 합니다.​민법에서는 물건의 공동소유에 대하여 공유, 합유, 총유라는 개념으로 나누어 설명하고 있습니다만, (민법 제262조 ~　제278조) 미술품 공동구매 행위가 어디에 속하는지 뚜렷하게 구분하기는 어려운 상황입니다. 또한 그 지분이 자본시장법의 적용을 받는지도 확실하지 않은 상황입니다. 공동구매 회사들은 자본시장법의 적용을 받지 않는 것으로 해석하고 있는 분위기입니다. 아래는 열매컴퍼니의 대표님 인터뷰 내용을 발췌한 것입니다.​[단돈 만원으로도 명작 소유…미술품 공동 구매의 매력], 유주현 기자, 중앙SUNDAY, 2022.03.05. Q : 분할소유권을 자본시장법상 증권으로 보느냐의 문제가 첨예한데.A : “우리는 증권성이 거의 없다. 회사가 사들인 미술품을 같이 살 사람을 모아서 갖고 있다가 파는 것뿐, 토큰을 발행하거나 사인 간에 소유권을 거래할 수 없기 때문에 자본시장법이 아니라 민법의 적용을 받는다. 후발 플랫폼은 거래소를 두지만, 우리는 현행법에 최대한 맞춰서 사업하려고 한다. 공유자산이 된 미술품을 리스크 없게 잘 관리하고 처분해서 이익을 남기려는 목적에 집중하고 있다.”​​하지만, 미술품보다 먼저 유명해진 음악 저작권 플랫폼에 대해서는 금융당국이 자본시장법의 규제를 적용하는 분위기입니다. 음악 저작권 플랫폼은 미술품 공동구매와는 차이가 있는데, ① 작품에 대한 소유권이 아닌 저작권료 참여청구권(수익에 대한 권리)을 거래한다는 점 ② 미술품 공동구매와는 달리 저작권자 간에 매매를 적극적으로 주선하는 플랫폼이었다는 점이 중요합니다. 하지만 공동투자라는 관점에서는 미술품 공동구매를 판정하는 데에 중요한 참고가 되겠습니다.​[뮤직카우, '증권' 가닥…'100만 플랫폼' 거래중단 위기], 류병화 기자, 뉴시스, 2022.03.11(생략) 11일 금융당국과 금융투자업계에 따르면 금융위원회·금융감독원 등 금융당국은 최근 자문위원으로 구성된 증권성검토위원회 제3차 회의를 열고 의견 수렴을 거쳐 뮤직카우의 저작권료 참여청구권에 대해 '증권'으로 잠정 결론을 내렸다. 추후 증권선물위원회(증선위)에 안건을 상정해 증권으로 인정이 확정되면 뮤직카우는 거래를 중단하는 상황에 놓이게 된다. 금융위원회 관계자는 의견수렴 결과 등을 토대로 금융위 법령해석심의위원회, 증선위 논의를 거쳐 증권성 여부가 최종 결정될 것 이라며 아울러 금융당국은 실제 투자자들이 음원 저작권에 직접 투자하는 것으로 잘못 알고 있는 경우도 많아 판매 과정에서 문제의 소지도 있다고 보고 있다 고 말했다.(이하 생략)

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요.홍대세무사 마포세무사휘온세무회계입니다 :)​​이번 시간에는 숙박공유업의 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 대한 내용을 함께 살펴 보겠습니다.​​*숙박공유업의 사업자등록절차에 대한 내용은 아래의 링크를 참조해주세요 :)https://blog.naver.com/whiontax/222408612499숙박공유업(에어비앤비)사업자등록 절차[이태원세무사/용산세무사]안녕하세요. 이태원세무사 용산세무사 휘온세무회계입니다 :) 오늘은 에어비앤비 등 숙박공유업을 준비 중...blog.naver.com숙박공유업 비용처리 방법숙박업은 과세사업으로 모든 비용에 대하여 세금계산서나 현금영수증 등 적격증빙을 반드시 갖추어 비용처리해야 합니다.​숙박업의 특성상 주로 발생하는 비용들은 아래와 같습니다.★ 예약 대행 사이트를 이용함에 따라 발생하는 수수료 및 광고비는 해당 사이트에서 대개 월별 또는 분기/연간 비용을 계산하여 세금계산서를 발급해 주기 때문에, 이 금액들도 모두 비용처리 가능숙박공유업 비용처리 문제숙박공유업은 일반 숙박업 비용의 많은 부분을 차지하는 숙박시설 및 시설 점검에 따른 비용이 비교적 적게 발생하기 때문에 비용처리할 수 있는 항목이 많지 않습니다.​게다가 내 집을 활용하기 때문에 비품 구입, 전기료, 수도료, 관리비 등에서 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분의 구분이 명확하지 않습니다.​따라서, 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분을 명확히 구분할 필요가 있습니다.숙박공유업 세금처리1. 부가가치세예약 대행 사이트(국내)를 이용하는 경우해당 사이트에서 월별, 분기별 또는 반기별로 부가가치세 신고용 자료 조회 후 매출 과세표준*​에 포함하여 신고*​국외 예약 대행 사이트를 이용하는 경우 세금계산서 발급이 안되기 때문에 기타 건 별에 포함하여 신고!​숙박업은 물적 시설을 갖추고 용역을 제공하는 서비스업의 일종으로 부가가치세법상 과세사업자에 해당합니다.​이용객으로부터 서비스 대금을 받을 때 부가가치세 10%가 포함된 금액으로 받아야 하며, 서비스 제공을 위해 매입한 비용은 면세 대상이거나 세법에서 정한 다른 사유가 없는 한, 모두 매입세액공제를 받을 수 있습니다.​과세사업자이기 때문에 세금계산서 등을 발급해야 함이 원칙이지만, 대부분의 이용객이 일반 개인이거나 외국인이기도 하고, 대부분 중개플랫폼사로부터 정산받는 매출금액이 주요 수입의 원천이기 때문에 세금계산서 발급이 쉽지 않습니다.​숙박공유업의 수입구조는 이용자가 현장에서 ①직접 결제 / 예약 대행 사이트를 통해 ②간접 결제하는 방식으로 이뤄져 있습니다.​①직접 결제[신용카드, 직불카드 등]▶매출 내역 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 처리​[현금]▶현금영수증 발급 의무 업종에 해당됨에 따라 건당 10만원 이상 시 반드시 현금영수증 발행, 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 관리※현금영수증 미발급 시 가산세 20% 부과​[적립 쿠폰 등]▶ 10회 숙박 시 1회 무료 숙박 등과 같은 적립 쿠폰 형식으로 서비스 제공 시 용역의 무료 제공에 따라 매출로 인식X​②간접 결제▶예약 대행 사이트에서 예약을 대신 받아 일정 수수료를 제외한 나머지 금액을 사업자의 계좌로 이체하여 주는 형식으로 매출 발생​▶이때, 대행 사이트가 공제한 수수료 제외한 금액이 아닌 전체 총 결제금액을 기준으로 매출 인식(수수료는 비용처리, 대행 사이트에서 세금계산서*를 발급해 줌(국내 기준) *국외 대행 사이트는 세금계산서 발급X)​▶만약, 대행 사이트에서 자체적으로 할인쿠폰 발급 시 할인된 금액을 차감한 나머지 금액을 매출로 인식, 대행 사이트와의 약정에 따라 수수료를 그만큼 할인받거나, 5:5로 공동 부담하는 등의 방식으로 수수료 정산​​2. 종합소득세숙박공유업 역시 사업소득으로 분류되기 때문에 수입 금액의 규모*에 따라 간편장부대상자 또는 복식부기의무자로 구분됩니다.*1억 5천만원 초과 시 : 복식부기의무자 7억 5천만원 초과 시 : 성실신고확인대상자​★다만, 통신판매업 중개업자(플랫폼)를 통하여 숙박공간을 대여하고 연 500만원 이하의 사용료를 받는 경우 기타소득 원천징수로 납세의무 종결 가능(필요경비 60%인정)​​이번 시간에는숙박공유업 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 관한 내용을 알아보았는데, 숙박공유업을 하고자 하시는 분들에게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.​이상으로 오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.감사합니다 :)​[홍대세무사 / 마포세무사][휘온 세무사와 무료 기장 상담하기 Click]

코인전문세무사, 코인세무조사1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7안녕하세요.코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문이상웅 세무사입니다.이번에도 추징세액‘0’원으로 성공적으로 마무리한 코인 세무조사(자금출처조사) 사례를 가지고 왔습니다.우선 이번 세무조사 내용에 대해 설명드리기 전에 코인, 가상자산 투자자분들이 가장 궁금해하시는코인 세무조사 자주 묻는 질문 7가지를 선정하여 답변을 작성해 봤습니다.질문1제가 왜 세무조사를 받아야 하나요?답변상속세및증여세법 제45조에는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 부동산 등을 본인의 자금으로 취득했다고 보기 어려운 경우에는 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과할 수 있습니다.코인, 가상자산과 관련된 소득들은 국세청에서 파악하지 못하므로 증여를 받아 자산을 취득한 것으로 추정하고 있기 때문에 세무조사가 시행되는 것입니다.세무조사가 추징되는 이유에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문2코인, 가상자산수익은 다 비과세 아닌가요?(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)답변가장 많이 오해하는 부분 중 하나입니다. 현재 25년까지 과세가 유예되고 있는 소득은“가상자산을 양도 또는 대여함으로써 발생하는 소득”으로 규정하고 있습니다.코인과 관련하여 발생할 수 있는 매매수익 외레퍼럴 수익(referral), 디파이, 투자자문, 스테이킹, 대리매매 등은 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않지만 수익이 발생하는 구조와 사실관계에 따라 과세대상이 될 수 있습니다.예를 들어 세무조사를 진행하면서레퍼럴 수익, 이벤트 또는 리베이트로 받은 코인, 디파이 수익 등의 수익은 입증을 하더라도 세금이 추징될 수 있으며,이미 관련 수익에 대해서는 이후 문제가 되지 않도록 적법한 세금 신고·납부를 진행 해드리고 있습니다.만약 해당 소득들에 대해서 매년 신고를 하지 않다가 출처부족액이 누적되어 자금출처조사가 개시되고 이후 추징된다면 매년 납부했어야 할 세금과 이에 대한 가산세(최대 약 100%)가 추가로 추징될 수 있습니다.질문3세무조사를 하면 세금이 추징되나요?답변소득이 발생한 방식, 소득의 현금흐름을 어떤 방식으로든입증한다면 추징세액 없이 세무조사가 잘 마무리될 수 있습니다.다만,적절하게 입증한 수익이 재산 취득금액에 미치지 못한다면 부족액에 대해서는 세금이 추징될 수 있으므로관련 자료를 잘 준비해야하고 그 자료를 토대로 세무조사를 대응할 수 있는 역량과 경험이 가장 중요할 수 있습니다.질문4그러면 어떤 방식으로 입증하면 하나요?답변코인, 가상자산과 관련된 소득의 종류는 무수히 많으며 그 거래방식도 다양(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)하며, 각 거래소 별로 받을 수 있는 자료는 모두 다릅니다.즉, 누구에게나 동일하게 적용되는 바이블 같은 입증방식의 정답은 있을 수 없습니다.지금까지코인, 가상자산 관련 세무조사 및 자금출처조사대비를 진행하면서 똑같은 내용이신 분은 보지 못했을 정도로 다양하기 때문에 각자의 사실관계에 적절한 대응방식을 고안할 필요가 있습니다.세무조사 대응방안 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768[코인세무조사전문세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 '추징세액 0원' 성공 사례(코인으로 아파트 구매시 자금출처조사가 나오는 이유와 대응방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문'으로 하는 이상웅 세무사입니다. ...blog.naver.com질문5세무조사 대응을 직접할 수 있나요?답변모든 세무조사는 납세자가 직접 할 수 있습니다. 세무사의 도움 없이 잘 마무리되는 세무조사도 분명히 있습니다.다만, 위에서 말씀드린 것처럼 내용에 따라서는 직접 대응하기가 어려운 사례 역시 많습니다.코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있기 때문에 수천, 수억의 세금이 추징되는 것을 막을 수 있다면 유능한 세무사와 함께하는 것도 좋을 것입니다.질문6세무조사를 미리 대비할 수는 없나요?답변세무조사가 시작되기 이전에 다음의 단계에서 미리 대비할 수 있습니다.1. 부동산 취득 이전 단계2, 세무조사 전 소명요청에 대한 대응 단계부동산을 취득하기 전 현재 자금출처로 인정받을 수 있는 금액은 얼마인지 미리 파악하여 해당 금액에 맞추어 소비 계획을 수립한다면 세무조사의 리스크를 줄일 수 있습니다.현재 세무조사 이전 단계에서 자금출처대비 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있으며 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문7예를 들면 10억이 안되는 부동산을 취득해도 세무조사가 나오나요?답변세무조사 대상이 될 수 있는 부동산 등 재산취득액의 금액을 특정할 수는 없습니다. 구체적인 금액에 대한 규정은 없으며, 관할 세무서(지방청)의 시기별 상황에 따라 같은 상황이라도 달라질 수 있습니다. 또한 같은 금액이라도 납세자분들의 사실관계는 모두 다르기 때문에 누구는 나올 수 있고, 누구는 안 나올 수 있습니다.다만, 분명히 말씀드릴 수 있는 것은 10억 미만의 부동산에도 세무조사(자금출처조사)는 무수히 많이 나오고 있습니다.2. 사전통지 및 조사대상기간이번 세무조사는 oo세무서에서23.04.24~23.06.02 실시한 코인, 가상화폐 수익에 대한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.세무조사 결과는 최종 추징세액 ‘0’원으로 성공적으로 종결하였습니다.해당 조사는22년 1월 1일 ~ 22년 12월 31일을 조사대상기간으로 하였으며,해당 기간 내 신고된 소득 등 자금출처액을 초과하여 부동산 및 고가의 사치품 등을 취득하였습니다.현재 국세청은 개인이 코인을 매매하여 실현한 수익에 대해 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 따라서 코인 수익을 자금출처로 하는 경우 자금출처조사의 대상이 될 수밖에 없습니다.특히 전업 투자자분들은 근로소득, 사업소득이 발생한 적이 없거나 채산 취득액에 비해 현저하게 적어 취득하는 부동산의 금액이 크지 않더라도 자금출처조사가 진행되는 점 유의해 주셔야 합니다. 코인, 가상자산과 관련된 수익이 발생한 경우 반드시 코인 자금출처조사의 핵심인 수익 실현 방식에 대한 입증자료를 미리 잘 갖추어 놓아야 합니다.3. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 신용대출, 부모님으로부터차용을 활용한초기 투자자금으로 코인, 가상화폐 매매2. 국내 거래소뿐만 아니라해외 거래소 등 많은 거래소를 이용함3. 단순 거래소에서 매매뿐만 아니라P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매를 진행함4. 자산취득액의 대부분을코인수익으로 하여 아파트, 고가의 차량을 취득함3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 소득이 한 번도 없었던 투자자의최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)2.“레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부3. 중앙거래소에서의 매매 외P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안4.해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준<1> 소득이 한 번도 없었던 투자자의 최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)전업 코인 투자자분 중 많은 분들이 해당 수익 외 다른 근로, 사업소득 등은 발생하지 않거나 적은 분들이 많으며 일반적으로 대출이나 부모님, 가족들로부터 돈을 빌려 투자를 시작합니다.코인 자금출처조사는 매매수익의 입증여부도 중요하지만, 최초 투자자금의 원천이 적절한 것이었는지에 대한 인정 여부로 세무조사가 시작됩니다.상증세법에서 부모, 자식 간의 금전소비대차(차용거래)는 인정해주지 않으며, 비록 빌린 자금이라고 하더라도 증여한 것으로 보는 것이 원칙입니다.부모님으로부터 차용한 금액은 비록 차용증은 작성하지 않고 이에 대한 이자도 지급하지 않았었지만, 사실관계와 유사한 차용증 인정 판례를 통하여 증여가 아닌 차용거래임을 인정받을 수 있었습니다.<2> “레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부 레퍼럴 수익 은 QnA에서 말씀드렸던 것처럼 원칙적으로 과세대상 소득에 해당할 수 있습니다. 따라서 매년 발생했던 레퍼럴 수익에 대해 신고해오지 않아 레퍼럴 수익임을 입증하더라도 세금과 가산세가 추징될 수있었습니다.세무조사 내용에 따라 레퍼럴 수익임을 밝히지 않는 것이 오히려 세금적으로 더 유리할 수 있으므로 이부분은 내용에 따라 충분히 고민하여 방향을 잡아야 합니다.해당 건은 레퍼럴 수익임을 밝히지 않고 다른 출처 금액을 인정받음으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.이부분은 담당 세무사님의 경험이 중요한 부분이므로 세무사님과 충분히 상의하시어 진행하셔야 합니다.<3>중앙거래소에서의매매 외 P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안코인 투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, 김프매매, 국내거래소간 프리미엄 매매 등 그 방식은 굉장히 다양합니다.이런 거래방식은 일반매매로 발생한 수익보다 더욱 입증이 까다롭고 인정이 어려울 수 있습니다. 각 거래방식과 납세자분들 각자의 사실관계 등에 따라 준비할 수 있는 자료는 모두 다르며 한정되어 있습니다.따라서 각 사례별로 필수 자료에 대한 검토와 준비된 자료와 사실관계에 맞는 적절한 입증방안을 고안하고 주장을 뒷받침할 수 있는 논리를 만드는 것이 해당 수익에 대한 인정가능성을 높힐 수 있습니다.<4> 해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준해외거래소는 원화가 아닌 외국 화폐로 거래하는 경우가 많으며, 코인의 가격 역시 외국 화폐를 기준으로 합니다. 또한 거래소 입출금 역시 원화가 아닌 코인을 활용해야 하므로 각 거래시점의 가격 산정이 중요합니다.현재 코인 평가액에 대한 구체적인 방법이 규정되어 있지 않으므로 논리적인 평가액 산정과 그에 따른 매매차익을 입증할 방법을 고안하여 조사관과 논의하여 결정할 수밖에 없습니다.해외거래소는 특히 국내거래소보다 자료가 불충분할 수밖에 없으므로 다양한 사례를 진행했던 경험들을 활용하여 이번 사례에 맞는 적절한 방법을 인정받을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 세무조사의 과세관청 입장에서 산정한예상 추징세액은 약 3.2억원이었지만, 적절한 대응을 통해 최종 추징세액 0원으로 조사를 잘 종결할 수 있었습니다.구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액320,000,000원0원정리, 세무조사 대응방안코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 코인투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, ICO, 디파이, 프리미엄 매매, 공동투자 등 투자의 방식이 정말 다양합니다.가장 중요한 것은 수많은 다양한 투자방식과 수많은 국내·해외거래소에서 진행한 매매 중 본인의 사례에 맞는 가장 적절한 대응 방안을 강구하고 자료를 만드는 것입니다.이를 위해서는 코인, 가상자산에 대한 전반적으로 충분한 이해도와 그에 대한 많은 경험이 필요합니다. 세무조사를 진행하는 국세청 조사관 분들도 사안에 따라 어떻게 진행해야할지 모르시는 경우가 많으며, 이런 경우 담당세무사가 어떤 대응방안을 가지고 논리를 만들어 주장하냐에 따라 결과는 큰 차이가 발생합니다.세무조사(자금출처조사) 중 코인, 가상자산과 관련된 세무조사는 또 다른 별개의 영역이므로 해당 세무조사의 경험을 중점적으로 세무사를 선정하시는 것이 좋은 결과를 낳을 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943코인, 가상자산과 관련하여 발생하는 모든 세금(디파이, 스테이킹, 채굴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682병원·치과·한의원 세무조사https://blog.naver.com/highyes_tax/22310618370950m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 공유숙박 사업자에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​공유숙박 사업자란?빈방이나 빈집같은 여유공간(숙박공간)을 여행객들에게 유상으로 제공하는 것으로, 온라인 중개 플랫폼에 등록하여 숙박공간을 사용하고자 하는 임차인에게 공간을 공유·사용하게 함으로써 대가를 수령하는 산업활동을 의미합니다.​* 플랫폼은 ‘정거장’이란 의미로 인터넷을 기반으로 이용자를 연결하고 각종 경제활동을 통해 수익을 창출하는 사업모델로서, 대표적인 공유숙박 플랫폼으로 에어비앤비(Airbnb)가 있음​공유숙박 사업자 등록1회성이 아니라 계속적이고 반복적으로 여유공간을 빌려주고 이에 따른 수익이 발생하는 경우, 사업자등록을 하여야 합니다.일반적인 숙박업(민박업)과는 달리 숙박공유업으로 사업자등록을 하여야 합니다.이 때, 도시지역에서 숙박공유업을 하고자 하는 경우 지자체에서 발급한 관광사업 등록증(외국인관광 도시민박업)이 필요하며 농어촌지역에서 숙박공유업을 하고자 하는 경우 지자체에서 발급한 농어촌민박업 신고 필증이 필요합니다.​부가가치세 신고공유숙박 사업자는 사업자등록시 간이과세자 또는 일반과세자로 사업자등록이 가능하며 부가가치세 신고의무가 있습니다.부가가치세 매입세액공제를 받기 위해서는 반드시 세금계산서나 현금영수증 등의 적격증빙서류를 갖춰놓아야 합니다. 숙박업의 특성상 각종 집기나 소모품을 많이 구비하여 놓기 때문에 구입할 때마다 비용처리가 가능하도록 신경쓰시는게 좋습니다.​종합소득세 신고장부를 작성하여 종합소득세 신고를 하는 경우 숙박공유업 사업자의 기장의무는 다음과 같이 분류됩니다.간편장부대상자가 복식부기로 신고하는 경우 기장세액공제(100만원 한도)를 받을 수 있으며, 소규모사업자가 아닌 사업자가 장부를 작성하여 신고하는 않는 경우 무기장가산세(산출세액의 20%)가 부과됩니다.​* 소규모사업자1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자2. 직전 과세기간의 사업소득의 수입금액 합계액이 4,800만원에 미달하는 사업자3. 연말정산되는 사업소득만 있는 자​장부를 작성하지 않고 추계로 신고하는 경우 숙박공유업 사업자의 경비율 대상자 구분은 다음과 같습니다.신규사업자의 경우 일반적으로 단순경비율을 적용받지만, 당해 연도 수입금액이 1억 5천만원을 초과하게 되면 기준경비율 대상자로 분류됩니다.2020년 귀속 소득을 기준으로 하여 단순경비율은 82.9%, 기준경비율은 20.4%에 해당하기 때문에 기준경비율 대상자로 분류된 사업자는 장부를 작성하여 신고하는 것이 유리합니다.​만일, 연간 사용료가 500만원이하라면 사업소득이 아니라 기타소득으로 원천징수하여 신고할 수 있습니다.​저희 사무실에서는 사업자 세금과 관련된 상담 및 기장대행도 진행하고 있으니, 궁금하신 점 있으신 경우 연락부탁드립니다.감사합니다.