다가구주택 종합부동산세 합산배제 신고시 계산

[종합부동산세]’18.9.13. 부동산 대책발표 이후임대사업자 등록한 오피스텔의 합산배제 가능 여부(가능함)서면-2026-부동산-1771등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.04.30.요지’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 적용이 가능함회신귀 질의의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대사업자를 등록한 후 준공된 오피스텔을 임대 개시한 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다.상세내용1.사실관계-’17.8월 오피스텔 소재지 조정대상지역 지정-’18.6월 오피스텔 분양권 취득-’18.9월 주택시장 안정대책*발표 * (개인) ’18.9.14. 이후 1주택 이상 보유 세대 조정대상지역 내 신규 취득 장기일반매입임대 합산배제 제외-’18.9월 구청 임대사업자 등록-’20.8월 임대 개시2.질의내용-’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 가능 여부3. 관련법령□종합부동산세법시행령제3조【합산배제 임대주택】①법 제8조제2항제1호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 공공주택사업자 라 한다) 또는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.가.적용요건1)다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것가)30호 미만의 주택을 임대하는 경우:해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원가)30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우:9억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우:6억원2)10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.3)임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는｢민간임대주택에 관한 특별법｣제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.나.제외되는 주택1)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택3)2020년 7월 11일 이후 종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4)종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.>제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우4. 관련 해석사례□기획재정부 재산세제과-956, 2024.8.19.귀 질의와 같이 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후에 오피스텔 완공 및 주택임대 개시한 경우 해당 오피스텔에 대해 합산배제 적용이 가능한 것입니다.□기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.8.귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.등록임대주택은 종합부동산세가 합산 배제됩니다.주택임대사업자가 '임대등록'한주택은 종합부동산세 합산 과세에서 배제됩니다.합산배제 임대주택 요건은아래와 같습니다.① 임대개시일 기준 기준시가 6억원 (비수도권 3억원)(25.6.4 이후 등록 단기임대주택 4억원 (비수도권 2억원))② 의무임대기간 준수할 것18.3.31 이전 등록 : 5년 이상18.4.1 - 20.8.17 : 8년 이상20.8.18 - 25.6.3 : 10년 이상25.6.4 : 단기 - 6년 이상 장기 - 10년 이상③ 임대료 증액제한 준수 (5%)④ 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것단, 시기에 따라 배제가 안되는 임대주택도 있습니다.18.9.14 이후 취득한조정대상지역 소재 주택을 임대주택으로 등록한 경우로서과세기준일 현재 조정재상지역에 소재한 주택은 종합부동산세 과세 대상입니다.매매계약일 기준 비조정 → 취득일 현재 조정지역인 경우예외적으로 '계약'시점에 조정지역이 아니었기 때문에합산 배제가 가능합니다.취득일 기준 조정지역→ 과세기준일 현재 비조정인 경우취득일 이후 조정지역이 해제되어과세기준일 현재 비조정지역에 해당하면해당 연도부터 종합부동산세 합산 배제를 적용 받을 수 있습니다.경기 남부 대부분의 지역은17~18년 경 조정 지역이 된 후22~23년 순차적으로 조정지역에서 해제되었습니다.취득시 조정지역의 임대주택인 경우더라도23, 24, 25 과세연도의 종합부동산세에합산 배제가 되었는지 확인해 볼 필요성이 있습니다.많은 분들이 종합부동산세 통지서가 오면바로 납부하시지만 특히나 부과고지 세목의 경우제대로 잘 부과된 세금인지 꼭 확인하시길 바랍니다.또한,20.7.11 ~ 20.8.17 중 단기임대주택을 장기임대주택으로변경신고하거나 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트는 과세됩니다.20년 7.10 부동산 대책으로 아파트를 임대주택으로 등록하지 못하도록 되어종합부동산세 세제 혜택도 동시에 미적용되는 것으로 변동되었습니다.그럼 지금25.6.4 이후 등록하는 단기임대주택의 경우합산 배제가 가능할까요?임대사업자 등록을 하였고, 기준시가 요건 4억 (2억) 을 갖춘다면가능한 것이 맞으나, 18.9.14 이후 조정지역에 소재한 주택을 취득한 경우로서현재도 조정지역에 소재하고 있다면 배제가 되지 않습니다.경우에 따라 다를 수 있으니 신중하게 임대주택 등록여부를 결정하셔야 합니다.임대주택이 아닌 경우에도 합산 배제 주택이 있을까요?종업원에게 제공하는 사원용 주택종업원 등의 주거에 제공하는 기숙사주택신축판매업자가 소유한 미분양주택 (5년 이내)어린이집대물변제주택문화유산주택노인복지주택주택건설목적으로 취득하여 취득일부터 3년 이내 멸실시키는 주택위의 항목에 해당하고 상세 요건에 맞는 주택이 있다면,합산 배제 신청을 통해 종합부동산세를 과세하지 않습니다.임대주택 합산배제 신고 or 제외 신고 방법위의 합산 배제 주택을 소유하고 계신 경우합산배제 주택에 대해 최초로 신고하셔야 합니다.합산배제 신고 기간은'매년 9월 16일부터 9월 30일까지'로임대주택 합산 배제 신고서사원용 주택 등 합산배제 신고서등을 주소지 관할 세무서에 제출하시면 됩니다.매년 제출하시는 것은 아니며최초 적용 신고시 제출하시게 되면임대사업자 적용이 되는 기간 동안자동으로 적용이 되니 참고하시길 바랍니다.만약 해당이 되면서도 합산 배제 신고서를 제출하지 않았거나합산 배제가 되지 않은 종합부동산세를 납부하셨다면과거 5년의 종합부동산세에 대해서는경정청구가 가능합니다.경정청구 진행 가능 여부를검토하시길 원하시면아래 링크로 연락 주시면 상세히 검토 드리도록 하겠습니다.반대로 종합부동산세 합산 배제를적용받았던 임대주택이① 자동 말소 되거나② 자진 말소하는 경우종합부동산세 합산배제 제외 신고를 통해과세대상에 포함시켜야 합니다.합산 배제 신고서에 기재된 임대주택에 대해<제외> 라고 표시하여 제출하는 것입니다.제외 신고를 하지 않고경감 혜택을 계속 받는다면추후 과세관청에서 경감세액을 추징할 가능성이 높아집니다.종합부동산세 과세기준일인6월 1일을 기준으로그 전에 말소된 경우라면해당 연도에 합산 배제를 제외해야 하며과세기준일 이후에 말소된 경우라면다음 연도에 합산 배제를 신청하시면 됩니다.중요한 것은종합부동산세를 내야 할 것보다 과하게 냈느냐,혹은 내야 할 것보다 적게 냈느냐 를 판단하는 것입니다.복잡한 세법 아래 그런 부분을 혼자 검토하시는 것이어려워서 세무사란 직업이 존재하는 것이겠죠.매년 납부하는 재산세의 구조도 이와 비슷합니다.재산세와 종합부동산세 고지서가 없으시더라도위택스, 홈택스 등을 통해 확인이 가능합니다.지난 5년치 보유세가 잘 나왔는지,혹시라도 환급이 가능한 부분이 있는지검토를 해보고 싶으시다면언제든지 아래 링크로 연락주시면상세히 검토해드리도록 하겠습니다.검토에는 별다른 비용이 들지 않으니편하게 연락 주셔도 괜찮습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 9월이 되면 반드시 챙기셔야 하는종합부동산세 합산배제에 대해서, 도대체 무슨 제도인지 그리고 실제로 세금이 얼마나 줄어드는지, 신청은 어떻게 하는지까지 신고서식과 함께 정리해 드리겠습니다-종합부동산세는 12월에 고지서가 나오지만,그 고지서의 금액을 바꿀 수 있는 시간은 9월입니다. 딱 15일뿐입니다.합산배제, 감면이 아니라 '아예 빼주는 것'입니다-종합부동산세는 사람별로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준으로 본인이 가진 주택의 공시가격을 전부 더한 뒤, 기본공제 9억 원(1세대1주택자는 12억 원)을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다.-여기서 합산배제란 일정 요건을 갖춘 주택이나 토지를 그 '더하는 단계'에서아예 빼주는 제도입니다. 근거는종합부동산세법 제8조 제2항과제9조입니다.-많은 분들이 감면 제도와 헷갈리시는데, 성격이 완전히 다릅니다. 감면은 계산된 세액을 깎아주는 것이고,합산배제는 계산 대상 자체에서 빼주는 것입니다. 그래서 효과가 훨씬 큽니다.-'과세특례'와도 구분하셔야 합니다. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 같은 제도는주택 수 판정이나 공제 방식을 유리하게 바꿔주는 것일 뿐, 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 들어갑니다. 반면 합산배제는 공시가격이 통째로 빠집니다.-다만 두 제도 모두 신고 기간은 똑같이9월 16일부터 9월 30일까지입니다.· · ·어떤 부동산이 합산배제 대상인가요?-크게 두 갈래로 나뉩니다.▷ 첫째, 합산배제 임대주택 (종합부동산세법 시행령 제3조)-공공건설임대주택, 민간건설임대주택, 그리고 장기일반민간임대주택(매입) 등이 해당합니다.-매입임대의 경우 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격이수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 합니다.-그리고 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다.과세기준일(6월 1일) 현재 지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록이 모두 유효할 것의무임대기간을 준수할 것임대료·임대보증금 증액이 5% 이내일 것실제 임대 실적이 있을 것▷ 둘째, 합산배제 사원용주택등 (종합부동산세법 시행령 제4조)-사원용 주택과 기숙사, 주택건설사업자가 보유한 미분양주택, 어린이집으로 5년 이상 운영한 주택, 등록문화유산, 그리고 주택건설사업자의 주택신축용 토지가 여기에 들어갑니다.-미분양주택은 원래 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년까지인데,2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분은 7년으로 연장되어 있습니다.여기서 가장 많이 놓치는 부분-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대는 신규 등록이 폐지되었습니다. 그리고 기존에 등록한 주택들도의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소됩니다.-문제는 이 자동말소를 모르고 계신 분들이 많다는 것입니다.말소된 주택에 대해 합산배제를 계속 적용받다가, 나중에 확인되어몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 사례가 실제로 발생합니다.[합산배제 제외신청을 별도로 납세자가 반드시 해줘야 합니다.세무서에서 자동 으로 제외 해주지 않습니다.]-동시에 장기일반·공공지원의 의무임대기간은 8년에서 10년으로 늘어났습니다. 본인 주택이 어느 유형인지, 등록이 살아 있는지부터 확인하셔야 합니다.· · ·그래서 세금이 얼마나 줄어드나요?-말로만 들으면 잘 와닿지 않으니 간단한 사례로 보시겠습니다.[가정]김OO씨는 본인이 거주하는 아파트 1채(공시가격 10억 원)를 보유여기에 등록한 장기일반민간임대주택 3채(각 공시가격 4억 원)를 추가 보유보유 주택 공시가격 합계 = 10억 + 12억 =22억 원▷ 합산배제 신고를 안 한 경우-공시가격 22억 원 전부가 과세 대상이 됩니다. 기본공제 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 7.8억 원이 되고, 누진세율을 단순 적용하면 산출세액이약 540만 원수준이 됩니다.▷ 합산배제 신고를 한 경우-임대주택 3채(12억 원)가 빠지면서 과세 대상은 10억 원만 남습니다. 그런데 여기서 한 번 더 유리해집니다. 합산배제 임대주택 외에 1주택만 보유하고 그 주택에 실제 거주한다면1세대1주택자로 보아 12억 원을 공제받게 됩니다.-10억 원은 12억 원보다 작으므로 과세표준은 0원,납부할 종합부동산세도 0원이 됩니다.※ 재산세 공제, 세부담 상한, 세액공제를 반영하지 않은 이해용 단순 계산입니다.-정리하면 합산배제의 실익은 세 가지입니다.1. 과세표준이 줄어듭니다.감면이 아니라 계산 대상에서 빠지는 것이라 효과가 직접적입니다.2. 주택 수에서도 빠집니다.그래서 1세대1주택자 판정을 받아 12억 원 공제를 적용받을 수 있습니다.3. 세액공제가 살아납니다.1세대1주택자가 되면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제까지 받을 수 있어 절감폭이 한 번 더 커집니다.-관련 규정은종합부동산세법 제8조 제2항,제9조 제6항~제8항,시행령 제2조의3입니다.· · ·합산배제 신고, 이렇게 하시면 됩니다STEP 1. 국세청 안내문을 먼저 확인합니다-국세청은 매년 9월, 합산배제 적용이 예상되는 납세자에게 신고 안내문을 발송합니다. 안내문을 받지 못하셨더라도 요건을 갖췄다면 직접 신고하실 수 있습니다.STEP 2. 홈택스에서 신고 메뉴로 들어갑니다-홈택스(hometax.go.kr)에 접속하신 뒤 [세금신고] → [종합부동산세]에서 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴를 선택하시면 됩니다.STEP 3. 부동산 명세를 조회하고 내려받습니다-본인 소유 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스도 제공됩니다. 다만미리채움 내용이 항상 맞는 것은 아니므로반드시 직접 검증하셔야 합니다.STEP 4. 대상 물건을 '추가' 또는 '제외'로 표시합니다-새로 요건을 갖춘 주택은 '추가', 매각이나 자동말소 등으로 요건을 잃은 주택은 '제외'로 표시합니다. 이것이 '변동신고'의 핵심입니다.STEP 5. 제출하고 접수증을 보관합니다-전자신고 후 접수증을 반드시 저장해 두세요. 서면으로 하실 경우에는 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하시면 됩니다.제출 서식은 이렇게 나뉩니다-2025년 3월 21일 시행규칙 개정으로 임대주택 서식이 공공과 민간으로 분리되었습니다.공공임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)민간임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)사원용주택등:종합부동산세법 시행규칙 제2조 제4항에 따른 사원용주택등 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)-(갑)지에는 신고인 인적사항과 합산배제 대상 주택의 명세를, (을)지에는 임대차계약 내역을 적습니다. 특히(을)지의 임대료 증액 여부가 나중에 추징 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.-이번 글에는 각 서식의 기재 항목을 정리한작성용 엑셀 파일과 PDF를 함께 올려두었습니다. 미리 내용을 정리해 두시면 홈택스 신고가 훨씬 수월합니다.※ 첨부한 파일은 기재 항목을 정리한 작성용 양식이며, 관할 세무서에 제출하는 공식 서식이 아닙니다. 실제 제출은 홈택스 전자신고 또는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 내려받은 공식 별지 서식으로 하시기 바랍니다.첨부파일[별지1]임대주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지2]사원용주택등 합산배제 (변동)신고서(갑), 사원용주택.hwp파일 다운로드첨부파일[별지6]주택건설사업자 미분양주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지7]어린이집용 주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지18]주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 (변동)신.hwp파일 다운로드첨부파일[별지19]공공건설ㆍ매입임대주택의 부속토지 합산배제 (변동.hwp파일 다운로드첨부파일[별지20]장기민간임대주택의 부속토지 합산배제 (변동)신고.hwp파일 다운로드매년 다시 신고해야 하나요?-아닙니다.최초 합산배제 신고를 한 다음 연도부터는 소유권이나 전용면적에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다.종합부동산세법 시행령 제3조 제9항 단서,제4조 제4항 단서입니다.-다만 변동이 생겼다면 반드시 변동신고를 하셔야 합니다.특히 요건을 잃은 주택을 '제외'로 신고하지 않으면 나중에 그대로 추징 대상이 됩니다.· · ·놓치면 추징입니다, 실무 체크포인트-합산배제는 받는 것보다 지키는 것이 더 어렵습니다. 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면그동안 경감받은 세액에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 추징됩니다.종합부동산세법 제17조,시행령 제10조입니다.1. 9월 16일부터 9월 30일까지를 달력에 고정하세요.-기한을 넘기면 그해 분 합산배제는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 12월 고지서를 받고 나서 되돌리는 것은 훨씬 번거롭습니다.2. 두 개의 등록이 모두 살아 있어야 합니다.-지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록, 둘 중 하나만 있어서는 안 됩니다.과세기준일인 6월 1일 현재 두 등록이 모두 유효해야 합니다.3. 자동말소 여부를 반드시 확인하세요.-단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 의무기간 종료로 자동말소됩니다. 말소된 줄 모르고 계속 적용받는 것이 가장 흔한 추징 원인입니다.4. 임대료 증액 5% 제한은 계약서로 증명됩니다.-재계약이나 갱신 때 5%를 넘겼는지 계약서 단위로 확인하세요. 관리비 명목으로 우회한 경우도 문제가 될 수 있습니다.5. 과세기준일은 6월 1일입니다.-5월에 팔았다면 그해 종부세 납세의무자가 아니고, 6월에 팔았다면 그해 종부세는 그대로 부과됩니다.하루 차이로 갈립니다.· · ·마지막으로 한 말씀-합산배제는 제도를 아느냐 모르느냐로 세금이 몇 백만 원씩 갈리는 대표적인 항목입니다. 그런데도 매년 기한을 놓치시는 분들이 계십니다.-특히 임대주택을 여러 채 보유하신 분이라면, 지금 이 시점에 등록 상태부터 한 번 점검해 보시길 권해드립니다. 자동말소된 주택이 섞여 있는데 그대로 신고하면 몇 년 뒤 이자상당가산액까지 붙어서 돌아옵니다.-반대로 요건은 충분히 갖췄는데 신고를 안 해서 12억 원 공제를 놓치신 경우도 실무에서 자주 봅니다. 두 경우 모두 9월에 30분만 들여다보면 정리되는 일입니다.■ 참고 법령 및 예규종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준, 합산배제 주택)종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)종합부동산세법 제9조 제6항~제8항 (1세대1주택자 세액공제)종합부동산세법 제17조 (경정 및 결정, 이자상당가산액 추징)종합부동산세법 시행령 제2조의3 (1세대1주택자의 범위)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택)종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행령 제10조 (이자상당가산액의 계산)종합부동산세법 시행규칙 제2조 (합산배제 신고서식)종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식 (공공임대주택 합산배제 신고서)종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식 (민간임대주택 합산배제 신고서)민간임대주택에 관한 특별법 제6조 (임대사업자 등록의 말소)기획재정부 「2026년 세제개편안」 보도자료 (2026. 8. 3.)※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.※ 합산배제 요건은 주택 유형과 등록 시기에 따라 세부 기준이 달라지므로, 반드시 개별 확인이 필요합니다.※ 시행규칙 별지 서식 번호는 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 제출 전 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.※ 법령 내용은 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr)에서 최신 조문을 확인하신 후 적용하시기 바랍니다.#종합부동산세 #종부세 #합산배제 #종부세합산배제 #합산배제신고 #합산배제신고서 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #과세특례 #부부공동명의1주택 #1세대1주택자 #임대사업자 #자동말소 #의무임대기간 #임대료5% #종부세절세 #9월신고 #홈택스신고 #2026세제개편안 #절세도사김주성세무사 #자연세무회계컨설팅 #강서구세무사 #마곡세무사 #강서세무사 #마곡동세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #세무상담 #부동산세무상담이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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[종합부동산세]2018.9.13. 이전 분양권 계약 후2018.9.14. 이후 완공 및 주택임대 개시한 경우종부세 합산배제 가능 여부(가능함)서면-2022-법규재산-4528 [법규과-1076]등록일자 : 2026.06.29.생산일자 : 2026.04.30.요지2018.9.13. 이전 분양권 계약 후 2018.9.14. 이후 완공 및 주택임대 개시한 경우 종부세 합산배제 가능함회신귀 서면질의의 경우, 우리청 기존해석(기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.1.)을 참조하시기 바랍니다.○ 기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.1.귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’07.11월 A주택 취득○ ’17.12월 B오피스텔(조정대상지역 소재) 분양권 계약○ ’21.01월 주택임대(면세)사업자 등록* * ｢민간임대주택에 관한 특별법｣및 ｢소득세법｣에 따른 임대사업자 등록○ ’21.11월 B오피스텔 준공 및 주택으로 임대개시2. 질의요지○1주택을 보유한 1세대가 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 장기일반민간임대주택 등록 후 오피스텔이 준공된 경우 -해당 오피스텔이｢종합부동산세법시행령｣(2018.10.23. 대통령령 제29243호) 부칙 제2조제2항제1호에 따른 합산배제 임대주택에 해당하는지3. 관련 법령□종합부동산세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은｢지방세법｣ 제104조제3호에 의한 주택을 말한다.□종합부동산세법 제7조【세율 및 세액】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.□ 종합부동산세법제8조【과세표준】①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (각 호 생략)②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택□종합부동산세법시행령제3조【합산배제 임대주택】①법 제8조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣제168조 또는 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 (생략) 나. 제외되는 주택 1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다] (이하 생략)◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.>제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우□종합부동산세법시행령(2018.10.23. 대통령령 제29243호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】① (생략) 8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요오늘 종합부동산세 합산배제 안내 메세지 받은 분들 많으실 것입니다.친절하게 문자발송은 하는것 같지만왠지' 국세청은 너의 모든것을 다 알고 있다'는 메세지로 해석되네요​​​​종부세 개정된 내용은 참고하시고요.​공정시장가액이 95%로 올라가고 세율변동이 있습니다. (2020.8.18개정)​​고령자공제가 확대 되었습니다(2020.8.18개정)​​합산배제에 대해서 자세히 알아보겠습니다​​합산배제 신청당해연도 9월16일~9월30일전자/우편신고​​​그럼 누가 신청을 할 수 있을까요?종합부동산세 합산배제를 신청할 수 있는 분들에 대해 알아보겠습니다.​​임대주택 합산배제「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수 , 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택​​① 민간임대건설주택 및 공공건설임대주택 종부세 합산배제 합산배제 요건: 다음 요건 모두 충족​ - 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택특별법」 제 2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택- 전욕면적 149m² 이하- 2호이상 임대- 2 호 이상 임대 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 공시가격 9억원 이하 (2021년 2.16이전 등록분은 6억원 이하)- 5년 이상 계속 임대- 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것- 단, 민간건설임대주택의 경우 2018.3.31 이전 임대사업자등록과 사업자등록 할 것​​② 민간매입임대주택 및 공공매입임대주택 종부세 합산배제합산배제 요건 : 다음 요건 모두 충족​- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택특별법」제 2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택- 임대 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 공시가격 6억원이하(수도권 3억 이하)- 5년 이상 계속 임대- 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 4를 초과하지 않을 것- 잔, 민간매입임대주택의 경우에는 2018.3.31 이전에 임대사업자등록과 사업자등록 할 것*2018.4.1 이후 임대 등록시 합산배제 적용 안됨​.​③ 2005년 1월 5일 이전 임대주택합산배제 요건: 다음 요건 모두 충족​- 2005.1.5 이전부터 임대하고 있던 임대주택- 2호 이상 임대- 국민주택 규모 이하- 2005년도 과세기준일 공시가격이 3억우너 이하- 5년 이상 계속하여 임대​​④ 민간건설임대주택 종부세 합산배제합산배제 요건: 다음요건 충족​- 『민간임대주택에 관한 특별법』 제 2조 제 2호에 따른 민간건설임대주택- 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격 9억원 이하(2021.2.16 이전 등록분은 6억 이하)- 사용승인받은날 또는 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것​⑤ 부동산투자회사 등의 매입임대주택​⑥ 2008.6.10 까지 미분양 매입임대주택​​⑦ 공공지원민간건설임대주택 및 장기일반민간건설임대주택합산배제요건: 다음 모두 충족- 민특법 제 2조 제4호 공공지원민간임대주택 또는 5호 장기일반민간임대주택 다만, 단기민간임대주택으로서 2020.7.11 이후에 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 변경 신고한 주택 제외- 2호이상 임대- 전용면적 149제곱미터 이하- 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하​ 단, 2021.2.16 이전에 등록한 주택은 6억원 이하- 10년 이상 계속하여 임대 단 2020.8.17 이전에 민특법에 따라 등록 신청한 주택은 의무임대기간이 8년이다.-임대료 등 5%이내 인상​​⑧ 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 합산배제: 다음 모두 충족시- 장기일반민간임대주택-임대개시일 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)-10년 이상 계속하여 임대단 2020.8.17 이전 민특법에 따라 등록 신청한 주택은 의무임대기간이 8년- 임대료 등 5%이내 인상- 단, 2018.9.17 이후 1세대가 국내에 1주택 이상 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외. 다만 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택을 취득하거나 주택을 취득하기 이ㅜ하여 매매계약을 체결하고 계약름을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 합산배제 대상​사원용주택 합산배제종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택​​기숙사 합산배제『건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목의 기숙사​사업자등록한 미분양주택 합산배제기획재정부령이 정하는 미분양주택​​장기가정어린이집 합산배제세대원이 지자체 인가를 받고 소듁세법에 따라 고유번호를 부여받은 후 과세기준일 5년 이상 계속운영하여 가정어린이집으로 운영하는 주택​​​공사대금으로 받은 미분양주택 합산배제공사대금으로 받은 미분양주택​​​​​​이외에법소정 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택국가등록문화재 주택부동산집합투자기구가 취득하는 미분양주택기업구조조정부동산주자회사 등의 미분양주택신탁업자가 취득하는 미분양주택노인복지주택향교 또는 향교재단이 소유한 주택​​​등이 합산배제 대상에 해당 됩니다.​​​오늘도 즐거운 하루 되세요부동산과 세금, 재산 전문/상속 증여 양도 : 네이버 블로그 (naver.com)