양도소득세 계산시 취득가액 산정에 대해 알려주세요

고객분들의 문제해결에 가장 근본적이고 실질적인 해결방법을 알려드리는 안성인 세무사 입니다.근로소득 또는 사업소득만으로는 현재 경제적 자유를 이룰수 없기 때문에 다양한 방법으로 부업을 찾는 분들이 많아진것 같습니다.매일 다양한 고객분들의 상담문의를 받고 있는데,가장 많은 비중을 차지하는 문의는 부동산 투자에 대한 문의입니다.부동산 투자로 소득이 발생하면 세금이 따라올 수 밖에 없는데요. 정확한 사업성을 판단하기 위해서는 세금까지 고려해야 합니다.높은 소득세율(최고 49.5%)로 인해서 실질적으로 남은 현금은 생각보다 적을 수 있기 때문입니다.재산세 신고대행 간편하게 신청하기노우만세무회계 대표 안성인 세무사 입니다. 재산세(상속, 증여, 양도 등)는 세무사의 경험과 전문성에 따...blog.naver.com오늘은 경매로 부동산을 취득하는 경우에 알아두면 좋은 정보를 알려드리려고 합니다.각 사안에 대하여 유권해석을 올려드릴 테니, 읽어보시기 바랍니다.1. 경매취득시 지출한 컨설팅 수수료의 필요경비 해당여부「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제1항 제1호에서 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 규정하고 있는바,거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이라 할 것이므로,청구인이 쟁점주택 취득시 부담한 부동산컨설팅수수료는 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용으로 금융증빙 등에 의하여 지급한 사실이 확인되는 이상 취득가액에 포함함이 타당한 것으로 판단된다.조심2010중125(2010.08.18)2. 부동산을 취득한 후 지출한 임차인의 미납관리비와 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당 여부집합건물법 제18조에 따라 전 소유자로부터 납부의무를 승계받은 공용부분 체납관리비(연체료 제외)를 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 상환 받을 수 없는 경우승계받은 공용부분 체납관리비는 양도소득세 필요경비에 산입하고 부동산 취득 후 발생한 명도비는 필요경비에 산입하지 않는 것임.사전법규재산2022-1137(2023.01.17)3. 선순위 임차인이 임차주택을 경락받음으로서 회수하지 못한 임차보증금의 취득가액 포함여부선순위의 대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함.사전법규재산2021-1384(2022.02.21)4. 대항력이 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비 해당 여부거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다.서면부동산2019-47(2019.01.10)

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 토지수용 양도소득세 계산 시 적용되는 환산취득가액에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용 환산취득가액 (1) 개 념 (2) 내 용 1) 적용순서 2) 계산방식 3) 필요경비 개산공제1. 토지수용 환산취득가액(1) 개 념환산취득가액이란, 취득 당시 실제 취득가액을 알 수 없을 때, 보충적으로 사용하는 것으로, 세법에서 정한 방식에 따라 추정하여 계산한 취득가액을 의미합니다.매수 당시, 계약서를 잃어버리거나, 취득한 이후 시간이 너무 오래지나서 취득가액을 알 수 없는 경우에 아예 취득가액이 0원이 된다면, 양소득세가 과다하게 나오는 것을 방지하기 위한 것입니다.(2) 내 용1) 취득가액 적용순서양도소득세 계산 시 취득가액은다음의 순서에 따라 적용합니다.따라서, 환산취득가액은 가장 마지막 순서로 보충적으로 사용되는 것을 알 수 있습니다.(1) 실지거래가액 : 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙으로 확인되는 실제 취득가격 (원칙)(2) 매매사례가액 : 취득일 전, 후 3개월 이내에 해당 재산과 유사한 자산의 매매 사례가 있는 경우 그 가격(3) 감정평가금액 : 취득일 전, 후 3개월 이내에 공신력 있는 감정평가기관으로부터 평가한 금액(4) 환산취득가액 : 위 방법으로도 취득가액을 알 수 없는 경우 적용하는 추정 가액2) 환산취득가 계산방식환산취득가액은 양도 시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율을 현재 양도가액에 적용하여 도출합니다.양도가액x취득 당시 기준시가양도 당시 기준시가통상,시간이 지날수록 부동산 가치는 상승하므로 기준시가 또한 시간이 지날수록 상승하게 됩니다.따라서, 취득한 이후 오랜기간이 흘러서 양도하게 된다면, 취득 시 기준시가는 작을 것이고, 양도 시 기준시가는 그에 비해 클 것입니다.그렇게 되면, 환산취득가액은 자연스레 작게 도출됩니다.납세자들은 양도 시 기준시가를 줄이거나, 취득 시 기준시가를 올려서 환산취득가액을 유리하게 만들 수 있습니다만, 사실 상 취득 시 기준시가는 고정적인 숫자이기에 변동시킬 수 없습니다.그렇다면, 오늘의 주제인토지 수용된 경우로서 환산취득가액을 적용할 때는 어떻게 될까요?공익사업에 따른 토지수용은 토지수용하기로 한 날짜 이후 한참 지나서,실제 보상이 이루어지게 되어 양도소득세를 계산하게 되는시차가 발생됩니다.결국, 보상금 산정 시점보다 양도시기가 더 늦어지게 되어, 환산취득가액 계산 시, 양도 시 기준시가가 보상금 산정 시점보다 더 높아져서 납세자에게 불리하게 적용될 여지가 있습니다.따라서, 양도소득세법 집행기준에서는다음과 같이 납세자들의 권익을 보호하고 있습니다.양도소득세 집행기준 [99-164-12] 협의매수,수용되는 토지등의 기준시가개인이 소유하는 토지가 2009.2.4 이후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용및 그 밖의 법률에 따라수용되는 경우로서 양도당시의 기준시가보다 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가가 적은 경우에는 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가를 양도당시의 기준시가로 적용한다.토지수용될 때 적용할 환산취득가액은,한 가지를 유의하셔야 합니다.보상금액 산정 기초가 되는 기준시가vs양도 당시 기준시가보상금액 산정 기초가 되는 시점은 통상 사업인정고시일이 됩니다.따라서, 사업시행자가 발행해주는 수용확인서를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.일례를 들어보면,2019년 6월 사업인정고시2024년 6월 보상금 수령(등기)이러한 경우로서, 일반적으로 시간이 지날수록 기준시가가 상승한다는걸 가정하였을 때,환산취득가액 적용할 양도 시 기준시가는 2019년 기준시가가 됩니다.양도 당시 기준시가 > 보상금 산정 기준일 기준시가양도 시 기준시가는 보상금 산정 기준일 기준시가일반적이지 않게, 오히려 양도 시 기준시가가 더 낮게 평가된다면 어떻게 될까요?이때는 납세자에게 유리하게, 원칙대로 양도 당시 기준시가를 사용하게 됩니다.결론적으로, 토지수용에서 환산취득가 적용 시,납세자에게 유리하게 적용된다는 것을 알고계시면 좋습니다.3) 필요경비 계산환산취득가액을 적용하는 경우, 실제 지출한 자본적 지출액(수리비 등)이나 양도비용(중개수수료, 세무사 수수료)등은 공제 받을 수 없습니다.대신,필요경비 개산공제를 적용하게 됩니다.필요경비 개산공제액 : 취득 당시 기준시가 x 공제율 (일반적으로 3%)오늘은 환산취득가액에 대해 전반적으로 살펴보고, 특히 토지수용에서 양도소득세 계산 시 적용되는 환산취득가액에 대해 자세하게 살펴보았습니다.토지수용은 감면 등과 더불어 취득가액 산정, 이의신청 이의재결, 행정소송 시 각각 수정신고하여야 한다는 점, 대토보상 관련 세무이슈 등 실제 실무를 보지 않으면 세무처리하기가 어렵습니다.토지수용 관련하여 양도소득세 감면 및 신고대리는 물론, 다양한 증여컨설팅을 통해최적의 절세안을 도출해드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223807653658토지수용 양도소득세 감면율 총정리안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 토지수용 양도소득세 감면율에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다.따라서 오늘은'부모·자식 등 특수관계인간 저가양도,매매'에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.다만,실무적으로 밝히기 어려운 노하우 등은 제외하고 안내드리겠습니다.1. 양도소득세 부당행위계산의 부인소득세법에서는 조세회피를 위하여 시세보다 저렴한 가액으로 하는 가족간 매매행위를 하는 경우 과세형평을 위하여해당 매매거래가액을 부인하고 세법에서 정하는시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다.소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.<1> 특수관계인양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말합니다.이에 해당하는특수관계인을 정리하면 다음과 같습니다.① 6촌 이내의 혈족② 4촌 이내의 인척③ 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)④ 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속소득세법시행령 제98조 [ 부당행위계산의 부인 ]①법 제41조및제101조에서 “특수관계인”이란「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.<2> 부당행위계산을 적용하는 범위특수관계인간 부당행위계산 부인을 적용하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우에 적용합니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산 ]③법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때<3> 부당행위계산의부인 계산위의 부당행위계산부인이 적용되면실제매매가가 얼마이던 상관없이 시가를 양도가로 하여 양도소득세를 재계산합니다.따라서 시가보다 5% 미만으로 거래하는 경우에는 해당 거래가액에 상관없이 시가로 양도소득세를 부과하게 되어양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.④제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.<4> 시가이때 부당행위계산부인을 적용시 시가란 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 명시하고 있습니다.⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와같은 법 시행령 제49조,제50조부터 제52조까지,제52조의2,제53조부터 제58조까지,제58조의2부터 제58조의4까지,제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문중 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 으로 본다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 8억에 저가양도하는 경우시가와 실제매매가의 차액 2억이 min(시가 5%, 3억)인 5천만원을 초과하므로 부당행위계산부인이 적용됩니다.따라서 이때 양도소득세는실제매매가 8억이 아닌 10억을 양도가로 하여 계산하게 되므로 양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.※ 절세방안가족간 매매거래는 제3자와의 거래와 다르게 양도시기를 조절할 수 있다는 장점이 있습니다.따라서 일시적 2주택 등 양도시기의 제한이 있는 혜택을 받아야시는 분들이 기한이 얼마 남지 않은 경우 등 활용할 수 있습니다.또한 비과세가 아닌 경우라 하더라도 시가의 5% 범위내로 거래하는 것이 아닌, 시가 자체를 적법한 방법으로 조절한다면 절세효과를 키울 수 있습니다.2. 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익 증여특수관계인간(가족)저가양수 또는 고가양도에 따라경제적 이익이 상대방에 귀속된다면 해당 행위를 증여로 보아 증여세를 과세하고 있습니다.따라서 민법 제554조의 증여의 개념보다 세법에서는 증여의 개념을 확장해서 보고 있습니다.<1> 증여를 적용하는 범위상속세 및증여세법시행령 제26조 제2항에 따르면 증여세를 과세하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우에 적용합니다.(1) 시가가 9억인 경우시가가 9억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 2.7억원, 3억원)인2.7억원(매매가 6.3억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.(2) 시가가 12억인 경우시가가 12억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 3.6억원, 3억원)인3억원(매매가 9억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.<2> 증여세 계산시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여재산가액은 시가와 매매가 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액 : 시가 - 실제매매가 - min(시가의 30%, 3억)<3> 시가같은법 동조문에 따르면 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 시가란상증법 제60조 ~ 66조의 규정에 따라 평가한 가액을 말합니다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 5억에 저가양도하는 경우실제매매가가 시가와 5%, 30% 이상이 차이나게 되므로 위의 양도소득세 부당행위계산의 부인과 증여세 과세 규정이 동시에 적용됩니다.(1) 양도소득세 계산 :시가 10억을 양도가액으로 적용하여 양도소득세 계산(2) 증여세 계산 :시가와 실제매매가의 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세3. 저가양도 세액비교위의 내용을 봤을 때 그렇다면 가족간 저가매매를 하는 경우양도소득세도 시가로 다시 과세되고, 증여세도 나오는데 저가매매가 절세효과가 하나도 없는 것 아니냐고 생각하실 수도 있습니다.하지만, 일정요건들이 갖추어진 경우에는 가족간 증여보다 가족간 매매가 훨씬 적은 세금으로 소유권 이전을 할 수 있습니다.실제 세액비교는 아래 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363[재산전문세무사]가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는...blog.naver.com또한 특수관계인간 저가양도·매매의 경우에는 증여가 아닌 매매로 소유권을 이전하는 것이기 때문에 양도소득세이월과세가 적용되지 않으므로 5년을 추가로 보유할 필요가 없이 양도할 수 있습니다.4. 유의할점그렇다면 가족간 저가양도·매매는 안전할까요 ?저가매매컨설팅을 진행하면 가장 많이 물어보시는 질문이 바로 세무사님, 이거 하면 세무사조사 나오는거 아닌가요 ? 입니다.특수관계인간의 매매거래는특수관계인간의 증여보다 훨씬 많은 세무적 리스크와 이슈들이 존재합니다.간단한 예를 들어보면, 시세가 10억인데 얼마까지 시세를 설정해도 인정이 되는지, 실제 매매대금을 마련할 때 차용을 해도되는지, 대출을 받아도 되는지, 시가는 올바르게 적용이 됐는지, 저가매매 자체를 부인하고 증여로 과세되는건 아닌지 등등 생각지 못한 곳에서 문제가 발생할 수 있습니다.우선 매매거래인만큼 자금조달계획서를 작성해야하며, 특수관계인간 매매거래의 경우 자금조달계획서를 한국부동산원 및 세무서에서는 일반거래들과 구분하여 별도로 관리하고 있습니다.또한가족간 매매거래는 원칙적으로 증여로 우선 보기 때문에 매매거래의 내용과 형식이 명확하지 않다면 증여로 보아 가산세를 포함하여 많은 세금이 부과될 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com특수관계인간 저가양도·매매는 절세효과가 확실한만큼 리스크도 발생합니다.상담을 통하여 각 상황에 맞는 매매거래 가능한 안전한 방식과 가장 큰 절세효과를 누릴 수 있는 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.

김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.