전세자금도 증여세를 내야하나요?

안녕하세요, 오회계사입니다.주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으로 마련하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 따라 다주택자인 부모가 자녀에게 집 한채에 임대차 계약을 맺거나, 그냥 신혼집으로 내어주는 경우도 늘고 있습니다.이러한 경우, 세법에서는 어떻게 처리하고 증여세는 어떤 경우 내야하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.증여에 해당하는지-부모님 소유 주택에 전세, 월세 등을 받지 않고 그냥 살게해주는 경우 입니다.1)부모님과 같이 사는 경우- 부모 집에 같이 사는 경우, 증여로 보지 않습니다.요즘은 분가가 일반적이라 많지 않겠지만, 예를 들어 큰 단독 주택(방이 5-6개)인 경우라면 신혼, 육아 또는 부모 부양 등을 목적으로 부모님 집에서 2,3대가 같이 살 수도 있을텐데, 증여 문제는 없습니다.2)부모님 소유 집에 따로 사는 경우- 일반적일 수 있는, 다주택자인 부모님 소유 집에 신혼집을 하는 경우 입니다.증여에 해당 합니다.다만, 무상 사용으로 인한 이익이 일정 금액 이상인 경우에만 증여에 해당합니다.상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.시행령에 따르면,①무상사용 기간의 기준을 5년으로 하고,② 5년간의 무상사용의 이익은 1억원 이상인 것이 조건 입니다.③무상사용의 이익 계산은 「부동산 무상사용이익 = 부동산 가액 × 2% × 3.79079」상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고,무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다.그러면, 무상사용 이익이 5년간 1억원이 되는 기준 금액은 얼마일까요부동산 가액은 13억원으로 계산됩니다. 즉, 부모님이 자녀에게 무상으로 내어주는 주택이 13억원 미만인 경우에는 전혀 증여세가 없습니다.5년간 무상사용 이익이 1억원이 안되면, 증여 자체로 보지 않겠다는 것입니다.15년을 무상사용해도, 매 5년간의 단위로 증여인지 여부를 따지는 것이며, 갱신시에 1억원이 안되면 증여세는 없습니다.아래 국세청 질의회신의 사례도 이와 같습니다.서면-2019-상속증여-4715[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임【관련 참고자료】1. 사실관계○ ’05년 배우자와 각각 주택을 분양 받았음 (A주택 배우자 소유, B주택 본인소유)○ A주택은 본인과 배우자가 분양 이후부터 계속하여 거주 중이며, B주택은 ’19.5월까지 임대하였음 (보증금 2천만원, 월세 1백만원)○ 임대 종료 이후 B주택을 내부 수리하여 ‘19.9월부터 자녀에게 무상임대하였음○5년간 무상임대하는 경우 증여재산 가액은 4천만원으로 계산됨2. 질의내용○ 15년간 무상임대하는 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부 (증여재산가액을 3번 합산하여 과세여부를 판정하는지 여부)[ 회 신 ]귀 질의의 경우 붙임 상속증여세법 기본통칙 37-27…2을 참고하시기 바랍니다.○상속세 및 증여세법 기본통칙 37-27…2 【 부동산무상사용에 따른 증여재산가액의 계산 】영 제27조 제3항에 따라 부동산무상사용에 따른 이익을 계산함에 있어 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동동산무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 상속세 및 증여세법 시행령 제27조【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】※여기서 주의해야 할 것은 부모님 소유 주택에 무상으로 살게해주는 것이지, 전세금을 증여해주고 전세로 살게한다거나 주택의 소유권을 이전해 주는 것은 별개 문제입니다.2.임대소득을 신고해야 하는지-부모가 무상으로 임대를 해주었지만, 시세에 해당하는 임대소득을 신고해야하는 것인지에 대한 것입니다.소득세법의 특수관계자 거래에 규정을 보면, 특수관계인의 경우 부당행위계산부인 대상에 해당하지만, 자녀가 주택을 무상으로 사용하고 실제 거주하는 경우는 제외한다고 명시되어 있습니다.결국, 신혼집 등을 내어주고 실제 거주한다면 신고할 임대소득은 없습니다.단, 실제 자녀가 거주하지 않거나 직계존비속 관계가 아닌 경우에는 임대소득 신고를 해야합니다.소득세법제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만,직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.정리하면,부모가 자녀에게 (반대의 경우도 동일) 주택을 대가없이 사용하게 해줄 경우,① 5년마다 무상사용이익에 대한 증여세 납부 대상이나②부모와 자녀가 같이 사는 경우는 증여로 보지 않고③별도로 자녀만 산다고 해도, 주택가액이 13억원이 안되는 경우는 증여에 해당하지 않고,④자녀가 실제 거주하는 경우에는, 부모가 시세 해당분의 임대소득을 신고할 필요도 없다는 것편의상 부모 자식관계를 가정하였으나, 부동산무상사용 증여세는 타인(친척,친구등)에게도 적용되는 것입니다그러나, 13억원이 넘는 주택에 무상 사용하는 경우 증여세를 납부해야하고,직계존비속 관계가 아닌 다른 특수관계자(형제/자매, 삼촌 등등)가 거주하면 임대소득도 신고해야 한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

이상웅 세무사1. 창업자금에 대한 증여세 과세특례(조특법 제30조의5)조세특례제한법 제30조의5창업자금에 대한 증여세 과세특례 규정은 출산율 저하·고령화 진전 등에 따라 젊은 세대로의 부의 조기 이전을 통하여 경제활력을 증진하기 위한 제도로서 부모로부터 창업자금을 증여 받아 창업하는 경우5억원에 대해서 세금을 부과하지 않으며, 5억 초과분에 대해서 10%의 낮은 세율을 적용하여 증여세를 과세합니다.일반적으로 직계비속에게 현금을 증여하는 경우5천만원을 공제하고 초과분에 대하여 10~50%의 세율을 적용하는 것과 비교하여 증여세 부담이 크게 감소됩니다.5억 현금 증여시 증여세액창업 특례를 통한 5억 현금 증여시 증여세액77,600,000원0원30억 현금 증여시 증여세액창업 특례를 통한 30억 현금 증여시 증여세액989,400,000원250,000,000원[한도]1. 일반한도:30억원을 한도로 특례를 적용2. 예외한도:50억원(창업을 통하여 10명 이상을 신규 고용한 경우)만약 창업자금을 2회 이상 증여 받거나 부모로부터각각 증여받는 경우 합산하여 과세합니다.한도액을 초과하는 금액은 일반적인 증여로 보아 과세합니다.2. 적용 요건<1> 증여자증여자인 부모님은증여일 현재 60세 이상이어야 합니다.만약 증여 당시부 또는 모가 사망한 경우 사망한 부 또는 모 부모인 조부모를 포함합니다.<2> 수증자수증자는 증여일 현재18세 이상인 거주자이어야 합니다.만약 수증자가 2명 이상인 경우수증자 별로 각각 증여특례 가능합니다.<3> 증여 재산조세특례제한법시행령 제27조의5 제1항소득세법 제94조 제1항에 해당하는다음의 양도세 과세대상자산을 증여 받는 경우에는 과세특례를 적용받지 못합니다.이는 양도소득세 회피를 방지하기 위함이며, 위에 해당하는 재산을 증여하는 경우 기본세율로 증여세가 과세됩니다.1.토지 또는 건물2. 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권 등3. 사업용 자산, 영업권, 주식 등(소득세법 제87조의2에 해당하는 주식 포함)<4> 특정업종을 영위하는 중소기업조세특례제한법 제30조의5 제1항증여받은 거주자는 조세특례제한법 제6조 제3항 각 호에 따른 업종으로서다음에 해당하는 업종을 영위하는 중소기업을 창업해야 합니다.광업, 제조업, 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료 재생법, 건설업, 통신판매업, 물류산업, 음식점업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 전문 과학 및 기술 서비스업, 사업시설 관리 및 조경 서비스업, 사회복지 서비스업, 예술 스포츠 및 여가 관련 서비스업, 개인 및 소비용품 수리업, 이용 및 미용업, 학원 등다만,변호사업·변리사업·공인회계사업·세무사업 등의 사업은 제외하며, 2014년 이후 세법 개정으로병의원 등도 특례를 적용받을 수 없습니다.또한 많이 창업하시는커피전문점은 특례대상에서 제외됩니다.창업 후 영업활동으로 사업규모가 확대되어중소기업의 규모를 초과하는 경우에는 추징되지 않습니다.<5> 창업요건조세특례제한법 제30조의5 제2항수증자인 거주자는 증여받은 날부터2년 이내에 소득세법, 법인세법 또는 부가세법에 따라 따라납세지 관할 세무서장에게 등록해야 합니다.[사업자등록]창업이란 증여받은 날부터 2년 이내에 사업자등록을 신청하는 것을 말하므로2년 이내 사업자등록은 했으나, 2년 이내에 사업을 개시하지 않았다고 하더라도 과세특례가 적용됩니다. (조심2016중2394(2016.10.04.))다만,증여일 이전에 사업자등록한 사업장에 사용한 경우에는 과세특례를 적용받을 수 없습니다.(조심2019중358(2019.06.17. 재산-446(2012.12.10.))[사업의 확장]사업을 확장하는 경우로서 다음에 해당하는 경우에도 창업으로 봅니다.(1) 사업용 자산을 취득(2) 확장한 사업장의 임차보증금 및 임차료를 지급부동산 임대업자가 자기의 임대건물 내에서 부로부터 증여받은 금전으로 음식점업을 추가로 영위 하는 경우다른 업종을 추가하는 등 새로운 사업을 최초로 개시하는 것, 다른 업종을 추가하는 등 새로운 사업을 최초로 개시하는 것으로 볼 수 없습니다.(서면상속증여2017-50(2017.01.24))음식점업을 창업하면서조리전문교육비용 등은 과세특례 창업자금에 해당하지 않습니다.(서면상속증여2016-4857(2016.08.30.))<6> 창업으로 볼 수 없는 경우조세특례제한법 제30조의5 제2항다음에 해당하는 경우는 창업으로 보지 않습니다.1. 합병ㆍ분할ㆍ현물출자 또는 사업의 양수를 통하여 종전의 사업을 승계하거나 종전의 사업에 사용되던 자산을 인수 또는 매입하여 같은 종류의 사업을 하는 경우2. 거주자가 하던 사업을 법인으로 전환하여 새로운 법인을 설립하는 경우3. 폐업 후 사업을 다시 개시하여 폐업 전의 사업과 같은 종류의 사업을 하는 경우4. 다른 업종을 추가하는 등 새로운 사업을 최초로 개시하는 것으로 보기 곤란한 경우, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 경우[관련해석]구분창업 해당 여부1. 한국표준산업분류상의 세분류가 동일한 업종을 영위하는 경우x(재산-3468(2008.10.24.))2. 신축 중인 주유소 관련 건축물과 토지 등을 양수하여 주유소업을 영위하는 경우x(재산-717(2009.04.09.))3. 프랜차이즈(햄버거 사업) 본사 직영점이 폐업된 사업장을 임차하여 동일업종을 영위x(상속증여-125(2013.05.20.))4. 창업자금을 증여받아 법인을 설립 후 증여자인 부모와 함께 법인의 공동대표이사로 취임x(재산-291(2012.08.21.))5. 부모가 영위하는 회사에 근무하다가 부모가 영위하던 사업과 동종의 사업을 개시o(서면4팀-3162(2006.09.14.))7. 창업자금 사용조세제한특례법시행령 제27조의5 제2항, 동법 제30조의5 제4항창업자금이란 창업에 직접 사용되는 자금으로서 다음에 해당하는 자금을 말합니다.1. 토지와 법인세법시행령 제24조의 규정에 의한 감가상각자산-건설업 법인이 건설업 영위에 필요한 토지(재고자산)을 매입하는 경우에는창업자금으로 보지 않습니다.(서면법령해석재산2019-2136(2020.10.21.))-창업한 후에 부모로부터 증여받은 자금에 대해서는 그 자금을 사업에 필요한 기계장치의 취득자금으로 사용하였다 하더라도 창업자금에 대한 증여세 과세특례를 적용하지 아니함 (재산-446(2012.12.10.))2. 사업장의 임차보증금(전세금을 포함한다. 이하 같다) 및 임차료 지급액-창업 후 대출금 상환 목적으로 증여받은 자금은 창업자금으로 보지 않습니다. (서면상속증여2018-3674(2020.03.30.))증여받은 창업자금은증여받은 날부터 4년이 되는 날까지 해당 목적에 사용해야 해야 하며, 증여받은 창업자금을 해당 목적에 사용하였는지 여부는 사실 판단 사항입니다. (재산-243(2010.04.22.))즉,창업은 증여받은 날부터 2년 이내에 해야하며 창업자금은 4년 이내에 사용해야 합니다.<8> 창업 자금에 대한 증여세 과세특례 신청조세특례제한법 제30조의5 제11항, 동법시행령 제27조의5 제11항증여세 신고기한까지창업 자금 특례 신청서제출해야하며, 창업일이 속하는 달의 다음 달 말일, 창업일이 속하는 과세연도부터 4년 이내의 과세연도까지 매 과세연도의 과세표준 신고기한까지창업자금 사용내역서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.창업자금 사용명세에는 창업자금의 내역과 사용내역 및 이를 확인할 수 있는 사항과 증여액 30억 초과시에는고용명세서 등고용 내역을 확인할 수 있는 사항이 포함되어야 합니다.<9> 10년간 사후관리조세특례제한법 제30조의5 제6항다음에 해당하는 경우증여시점을 기준으로 한 기본세율로 증여세와 이자상당액을 가산하여 부과합니다.구분증여세 부과대상1. 위의 창업요건에 따라 창업하지 않은 경우창업자금2. 창업자금으로 위 업종 외 업종을 경영하는 경우외 업종 창업자금3. 증여받은 창업자금을 해당 목적에 사용하지 않은 경우목적 외 사용 창업자금4. 창업자금을 4년 이내 사용하지 않은 경우사용하지 않은 창업자금5. 증여받은 후 10년 이내에 창업자금을 해당 사업용도 외의 용도로 사용하는 경우외의 용도 사용 창업자금6.창업 후 10년 이내에 해당 사업을 폐업하거나 수증자의 사망 등의 경우창업자금 + 가치 증가분7. 30억원을 초과하는 경우로서 창업한 날이 속하는 과세연도의 종료일부터 5년 이내에 각 과세연도의 근로자 수가 다음보다 적은 경우= 창업한 날의 근로자 수 – (창업을 통하여 신규 고용한 인원수 – 10명)30억원 초과 창업자금이와 별도로 추징사유가 발생하는 경우라도 자신신고 및 납부할 의무규정이 없으므로납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.3. 기타 세무 이슈<1> 창업자금을 추가로 증여 받는 경우창업자금을 증여받아 창업한 자가새로 창업자금을 증여받아 당초 창업한 사업과 관련하여 사용하는 경우에도 과세특례를 적용합니다.이때 각각의 증여세 과세가액을 합산하여 적용하는 것이며, 부모는 동일인으로 봅니다.<2> 동일인으로부터 재차 증여받은 다른 증여재산과 합산하지 않음(조특법 제30조의5 제10항)창업자금에 대하여 증여세를 부과하는 경우에는 증여받은창업자금 외의 다른 증여재산의 가액은 창업자금에 대한 증여세 과세가액에 가산하지 않습니다.다만, 한도 30억원(50억원)을 초과하는 금액은 일반증여로 보아 합산하여 과세합니다.<3> 신고세액공제 배제조세특례제한법 제30조의5 제10항창업자금에 대한 증여세 과세표준을 신고하는 경우에도 같은 법 제69조 제2항에 따른3% 신고세액공제를 적용하지 않습니다.<4> 가업승계에 대한 과세특례와 중복 적용 배제조세특례제한법 제30조의5 제13항창업자금에 대한 과세특례를 받는 거주자는가업의 승계에 대한 증여세 과세특례를 적용받을 수 없습니다.5. 상속세 합산조세특례제한법 제30조의5 제7항, 제8항창업자금은 이후 증여한 부모가 사망한 경우 증여 당시의 가액을증여시기와 관계없이 상속재산에 가산하면서 상속세를 정산합니다.다만,상속공제의 종합한도를 계산 시 창업자금은 한도에서 차감하지 않습니다.창업자금 과세특례를 통하여 증여받는 경우 일반 증여보다 증여세 부담이 적지만,증여시점과 무관하게 이후 상속이 개시되면 상속재산에 합산하여 상속세를 과세합니다.일반증여의 경우 상속인은 증여받은 날로부터10년 경과 후 상속이 개시된다면 상속재산에 포함되지 않기 때문에, 상속세를 고려하는 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있습니다.따라서 창업자금 과세특례는 전체적인 실익을 함께 비교 검토한 뒤 진행하시는 것을 추천드립니다.함께 보시면 도움이 되는 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222541688118[상속전문세무사] 30억까지 상속세 내지 않는 방법(배우자상속공제)1. 개요 거주자가 사망하여 상속세를 계산할 때, 배우자에게 상속되는 재산에 대해서는 상속세를 과세하지 ...blog.naver.com

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.주택을 소유한 부모님이 해당 주택을 자식에게 증여하려고 해도 높아진 시세로 인하여 자녀가 세금을 내지 못해 고민하시는 분들이 많습니다.그래서 자식과의 매매계약을 체결하되 자식과 임대차계약을 맺고 전세보증금을 지급하여 해당 보증금으로 세금을 내도록 계획을 세우시는 분들이 많습니다.​부모와 자녀간 전세계약은 가능한 것이나, 해당 사항이 증여로 추정되어 증여세가 부과되는 경우도 있습니다.국세청에서 발표한 세무조사 사례에 나와있는 자료입니다. 부모와 전세계약을 체결하여 해당 보증금을 취득자금으로 소명하였으나 해당 주택에서 부모와 같이 거주하는 것이 적발되어 증여세를 추징당했는데요.부모와 자식간의 전세계약에서 가장 중요한 것은 해당 주택에서 거주하는지의 여부입니다. 실제 전세계약과 같이 전세계약서 및 보증금을 주고 받는 것은 물론이거니와 임차인(부모)은 해당 주택에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 합니다. ​임대인과 임차인은 같이 거주해서는 안되며, 추후 보증금 반환시에도 반드시 통장 계좌이체 등을 통해 증빙자료를 남겨놓는 것이 좋습니다. 가족간 거래의 경우 세무서에서 감시의 대상이 되기 때문에 항상 모든 거래에 증빙자료를 갖추는 것이 좋기 때문입니다.​만일, 세무서에서 요구하는 소명자료등을 준비하지 못하여 증여세 신고기한(증여일이 속한 달의 말일로부터 3개월)이 지난 후 증여로 적발되는 경우 증여세 외의 아래의 가산세가 부과되어 세금이 늘어날 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.감사합니다

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​​갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화(1) 현행▶ 시가 9억 원 초과 주택 보유자 및 다주택자에 대한 전세대출 보증을 제한하고,▶ 전세대출을 받은 후 9억 원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수함.​(2) 변경내용▶ 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가하였음.▶ 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우에는 전세대출을 즉시 회수. ​(3) 시행시기보증기관 내규 개정 시행일 이후

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 사례분석은 최근 늘어나는 부담부증여인데 기존 전세계약을 인수하는 경우와 특히 증여자인 부모가 전세 계약을 하는 경우에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,배우자와 직계존비속간의 채무 인수는 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만, 법에 정한 객관적으로 인정되는 경우에만 인수된 것으로 봅니다.원칙적으로 배우자와 직계존비속 간에는 부담부증여를 하더라도 인정을 하지 않습니다. 다만, 객관적으로 인정되는 경우만 인수한 것으로 보는데① 금융기관 차입금② 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정/이자지급 증빙 등 서류입니다.즉 객관적으로 인정되고, 실제로 부담을 할 것이라는 법적인 확인이 된 경우만 인정된다는 것입니다. 물른 금융기관 차입금 처럼 명백한 경우라도 그 상환이 채무인수자가 하지 않은 경우는 부담부증여로 인정하지 않습니다.채무 인수액에 대한 사후관리는 최근 철저해지고 있으므로 주의해야합니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류증여 부동산의 전세금도 부담부증여의 채무로 인정이 됩니다.당연히, 증여하는 부동산에 대한 전세금은 채무로 인정이 됩니다. 굳이 전세권이 설정되어 있지 않더라도 임대차계약에 의해 확인이 되면 채무로 인정이 됩니다.상증, 서면-2015-상속증여-0105 , 2015.04.22【답변사항】증여재산인 부동산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 계산함【답변요지】부동산을 증여받은 경우 증여일 현재 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 해당 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제47조제1항에 따라서 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 이 경우 채무에는 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 포함하는 것입니다.【이유】1. 질의내용O 사실관계-세대주인 본인명의로 아파트 2채를 보유하고 있음. 이 중 1채가 매각이 되지 않아 아내에게 증여하고자 함O 질의 내용-증여하고자 하는 아파트가 실거래가 4억원 정도이며, 전세보증금이 3억원정도 있을 경우 부담부증여가 가능한지? 증여세계산은 어떻게 하는지?단, 부모가 증여하고 그 집에 전세계약을 하는 경우에는 유의해야 합니다.부모가 자녀에게 부담부증여를 한 집에 전세 계약을 하는 경우, 상황에 따라 채무를 인수하지 않은 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.아래의 사례를 살펴보면,[상황]① 부친이 본인이 거주하는 주택을 자녀에게 증여② 증여계약일과 같은 날에 부친이 자녀와 전세계약을 체결국세청은 전세금을 채무인수로 보지 않고, 전액 증여로 보아 추징하였고 조세불복을 진행결과적으로,①기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점②부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 사유로 들어 가공의 채무 인수로 보아 전액 증여로 추징하였습니다.[세 목] 상증 [문서번호] 국심2004서2692 [생산일자] 2004.12.24[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.7.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.중략3. 심리 및 판단(1) 처분청은 쟁점주택에 증여자인 부(父)가 전세권을 설정한 쟁점전세보증금에 대하여 증여인과 수증인(子, 청구인)간 금원이 수수되지 않은 가공의 부담부 채무액으로 보아 쟁점주택의 증여가액에 포함하여 이 건 증여세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.(2) 청구인은 쟁점주택의 증여계약서, 부동산임대차계약서 및 전세권설정계약서 등을 제출하면서 쟁점주택의 증여에 대하여 당사자간 의사의 합치로 쟁점전세보증금을 쟁점주택 증여가액에서 공제하기로 하고 채권채무관계를 명백히 하기 위하여 전세권설정등기를 하기로 합의한 후 이를 이행하여 민법상 적법한 증여이고 부담부증여에 해당하며 증여당시 존재하는 진정한 채무에 해당함에도 처분청이 이를 가공의 부담부증여로 보아 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.(가) 먼저, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 아래와 같이 증여자인 부(父) 김○○○가 2003.11.19. 쟁점주택을 자(子) 김○○○(청구인)에게 증여하면서 전세보증금 280,000천원에 상당하는 전세권을 설정하였음이 확인되고, 증여자인 김○○○는 동 주택에서 취득일 이후 현재까지 계속거주하고 있으며 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.(나) 청구인이 입증자료로 제출한 증여계약서(2003.11.19)에는 수증자인 청구인이 쟁점주택의 증여를 승낙하면서 증여자(父)와 전세보증금 280백만원으로 한 전세계약을 체결하고 소유권이전등기와 동시에 전세권설정등기를 하기로 하며 상기 전세보증금은 쟁점주택의 증여금액에서 공제하는 것으로 약정되어 있다.또한 제출된 부동산임대차계약서(2003.11.20) 및 전세권설정계약서(2003.11.19)에 의하면, 임차인인 부(父)가 쟁점주택의 소유자인 청구인으로부터 쟁점주택의 증여가액에서 쟁점전세보증금을 공제하는 조건으로 쟁점주택을 2003.11.20부터 2008.11.19까지 임대하기로 한 후 주거목적으로 쟁점주택에 전세권을 설정한 것으로 나타난다.(다) 증여자인 김○○○는 이 건 부담부 증여계약을 하게 된 경위에 대하여 2002.4.5. 노후생활대책으로 임대업을 영위하고자 0 0 0시 ○○○2개를 분양받았으며 계약일로부터 입주 예정일(2004.10.25)까지 소요되는 총금액이 납부액을 포함하여 약 280백만원으로 예상되고 본인이 다른 주택을 임차한다고 하더라도 동 금액 상당의 전세보증금이 필요한 것이므로 이를 치과의사인 아들○○○과 상의한 결과 은행대출을 받아서라도 조달하겠다는 약속하에 동 금액 상당액을 전세보증금으로 산정하여 ○○○아들○○○이 부담할 것을 조건부로 이 건 증여계약을 한 것이라고 확인하고 있다.(라) 한편, 증여자인 김○○○는 쟁점주택 이외에 청구인의 주소지인 0 0 0시 ○○○를 2004.3.15. 취득한 것으로 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여 규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담 보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고, 전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.21.2월의 국세청 보도자료의 사례를 보면,[상황]①은행 대출이 있는 아파트를 자녀에게 부담부증여함②그 집에 부친이 세입자로 들어가서 전세금을 지급함③자녀는 그 전세금으로 은행 대출을 상환함④그 후, 부친은 퇴거하였음에도 자녀는 전세금을 돌려주지 않았음위의 상황은 ①~③까지는 정상적인 부담부증여로 볼 수 있는 것입니다. 단, 부친이 퇴거하였으나 전세금을 받지 않았다는건 실질적으로 채무를 자녀가 인수한 것이 아니라고 본 것입니다.이 외에도 자녀에게 부담부증여를 하고, 전세계약을 하였으나 자녀와 부모가 여전히 그 집에서 동거하고 있는 경우 등도 대표적인 가공 채무 인수로 볼 수 있습니다.정리하면,배우자와 직계존비속에 대한 부담부증여는 원칙적으로 인정되지 않으나,채무 인수가 객관적으로 인정되는 경우에만 부담부증여로 처리가 됩니다.이 경우 전세금을 인수하는 경우에도 부담부증여로 인정이 되는데, 부모가 증여한 집에 전세로 계약하는 경우 실질적으로 자녀가 채무를 부담하지 않는 것으로 판단되는 경우, 전액 증여로 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산회계사/세무사