아파트 양도세 비과세요건 질문입니다!

오늘은 지난 5월의 소득세법 시행령 개정으로 조특법상 감면 주택 양도 시 주의해야 할 사항에 대하여 포스팅해 보겠습니다.관련 사례거주자 김 모 씨가 보유하고 있는 주택 현황은 다음과 같습니다.- 2012년 10월 31일 서울 양천구 소재 A 주택 취득※ A 주택은 조특법 99조의2 감면요건을 충족한 감면 대상 주택으로 구청장으로부터 감면 대상 주택임을 확인받는 날인 존재-2016년 5월 7일 영등포구 소재 B 주택 취득-2021년 7월 18일 B 주택 양도(1세대 1주택 비과세 신고)-2022년 7월 25일 양천구 소재 A 주택 양도거주자 김모씨는 A 주택 양도 시 개정된 소득세법 시행령에 따라 2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터1세대 1주택 양도소득세 비과세를 위한 보유 및 거주 기간을 재기 산하는 규정이 삭제되었기 때문에 양도일 현재 1주택만 보유하고 있는 경우 비과세 보유기간 산정시 무조건 당초 취득일부터 기산한다는 내용을 듣고 1세대 1주택 비과세로 직접 신고하였습니다.그러나 세무서에서는 A 주택이 1세대 1주택 비과세를 위한 2년의 보유기간 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 비과세를 부인하였습니다.B 주택 양도 시 비과세 여부1.1주택 여부조특법 99조의2 적용 대상 감면 주택과 일반주택이 있는 경우조특법 99조의2 제②항을 보면 '해당 거주자의 소유 주택으로 보지 아니한다'라고 되어 있으므로 양도하는 주택만을 소유하는 것이 되어 1주택 요건을 충족합니다.2. 2년 보유 요건 충족 여부보유기간과 거주 기간 리셋 규정이 적용되는 2022.05.10 이전 양도분이지만감면 대상 주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 최종 1주택 규정(보유기간 재기산)에도 불구하고 일반주택의 취득일부터 보유기간을 기산하도록 하고 있습니다.(사전법령재산 2021-884 2021.12.28)따라서 2년 이상 보유요건을 충족하고 있습니다.☞사전법령재산 2021.884.2021.12.28「조세특례제한법」제99조의2 특례주택과 일반주택을 보유한 세대가 일반주택을 양도한 경우 그 보유기간 기산일[요약]「조세특례제한법」 제99조의2제1항에 따른 특례주택(B주택)과 일반주택(A주택)을 보유한 세대가 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 해당 양도주택(A주택)의 1세대 1주택 비과세 해당 여부 판단 시 특례주택(B주택)은 주택 수에 포함하지 않는 것이며, 이 경우 양도주택(A주택)의 보유기간 기산일은 해당 주택(A주택)의 취득일로 하는 것임3. 2년 거주요건 충족 여부거주 요건은 2017.8.2일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에 필요한 요건인데 당해 주택은 그 이전 취득한 주택이므로 거주요건이 필요치 않습니다.☞관련 법령 (조세특례제한법 99조의2)① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.(2016.01.19 개정)② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2014.01.01 개정)☞관련 예규서면 부동산 2016-5398 (2016.12.30)「제목」 조특법 제99조의2 제1항에 해당하는 감면대상 주택의 과세특례「요약」 조특법 제99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 소유한 상태에서일반주택을 양도할 때 비과세를 적용받은 후, 감면대상 주택을 1세대 1주택 비과세 적용하기 위한 보유기간의 기산일은 비과세되는 일반주택 양도일의 다음날이 되는 것임.2022.05.31 소득세법 시행령 개정 내용22년 5월 31일 자 소득세법 시행령 개정 내용은 다음과 같습니다. 개정 내용은 2022.05.10 이후 양도분부터 소급하여 적용되며 05.10 이전 양도분은 종전 규정이 적용됨을 유의하시기 바랍니다.첫째, 다주택자 양도소득세 중과세율 1년간(2022.05.10 부터 2023.05.09 까지) 적용배제 (소득령 167조의3 ①항 12의2, 소득령 167조의4 ③항 6의1, 소득령 167조의10 ①항 12의2, 소득령 167조의11 ①항 12)중과 배제를 한시적으로 적용함으로써 다주택자들의 매물을 유도하여 부동산 시장의 안정화 도모둘째, 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지(소득령 155조 ①항)종전에는 최종주택 양도시 비과세를 위한 보유및 거주기간을 종전주택 양도 후부터 재기산 하도록 하였는데 이를 폐지하여 종전주택 양도 후 바로 양도하여도 비과세를 위한 보유 및 거주기간은 해당 주택의 취득일부터 기산하도록 함으로써 부동산 시장 안정화를 기하기 위함셋째 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 (소득령 155조 ①항)조정대상지역 일시적 2주택의 중복 보유 허용 기간을 종전의 1년 이내에서 2년 이내로 완화하여 주고 전입 요건을 삭제하여 줌으로써 거래 활성화를 도모하기 위함<종전·신규주택 모두 조정대상지역에 소재하는 경우 중복 보유 허용 기간>신규주택 취득일 종전 규정 개정 규정2018.09.13 이전3년 내 양도3년 내 양도2018.09.14~2019.12.16 2년 내 양도2년 내 양도2019.12.17 이후1년내 양도 및 전입A주택 양도시 비과세가 부인된 이유1. 1주택 보유 여부양도일 현재 양도 주택만을 보유하고 있으므로 1주택 요건을 충족하였습니다.2. 2년 보유 여부본건의 쟁점 부분으로 관할 세무서에서는 2년의 보유요건을 충족하지 못하였다고 비과세를 부인하였습니다.관련된 유권해석에 의하면 조특법99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 양도할 때 그 일반주택을 비과세를 적용받은 후 감면대상 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위한 보유기간의 기산일은 일반주택 양도일의 다음날이 되는 것이라는 답변이 있습니다.이는 '감면 대상 주택은 소유자의 주택으로 보지 아니한다'라는 99조의2 ②항의 조문 규정 때문에 일반주택 양도 시까지는 김모씨의 주택 소유로 보지 아니하다가 특례주택외의 주택을 양도한 이후부터 김모씨의 주택으로서 보유기간을 기산하는 것으로 본 것으로 사료됩니다.즉, 양도일 다음날 감면주택을 새로 취득한 것처럼 보고 보유기간 계산한다고 보시면 됩니다.그러므로, 위 사례에서 보유기간의 기산일은 21.7.19일부터이고 양도일까지 2년이 되지 아니하였으므로 보유기간을 충족하지 못한 것으로 본 것으로 사료됩니다.☞일시적 2주택에 관련된 규정에 적용한 경우위의 논리를 일시적 2주택 비과세 특례요건중 '종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것'이라는 요건과 관련하여 살펴보면 같은 논리로감면주택만 남은 때로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 일시적 2주택 비과세가 가능하다는 다음과 같은 유권해석이 있습니다.※ 서면법령해석재산 2017-141 2017.09.27(질의3) 「조세특례제한법」 제98조의3 및 같은 법 제99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 각각 1개씩 소유한 상태에서 새로운 주택을 취득하고 취득일로부터 3년 이내에 감면대상 주택 중 1개를 양도 시 비과세 적용 여부회신(질의3) 일반주택을 양도하여 국내에 미분양주택과 신축주택을 보유하는 1세대가 일반주택 양도일로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 미분양주택 또는 신축주택을 양도하는 경우로서 미분양주택 또는 신축주택을 일반주택 양도일로부터 2년 이상 보유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것임본 사례를 조특법상 농어촌 주택과 소득세법상 농어촌 주택에 적용하여 비교해 보면조특법상 농어촌 주택과 소득세법 시행령 155조 ⑦항의 농어촌 주택 모두 일반주택 비과세로 양도시 소유자의 주택에서 차감시켜 주는 규정인데 일반주택 양도후 당해 농어촌 주택 양도시 비과세를 위한 보유기간과 관련하여 살펴보면 다음과 같습니다.조특법99조의4소득령 155조⑦항남은 농어촌주택의 비과세를 위한 보유기간 기산일소유주택으로 변경된 날(일반주택 양도일)부터 기산함(서면부동산2021-1605.2021.09.03)2022.05.10 이후 양도하는 분부터 최종1주택규정(보유기간과 거주기간 재기산)이 삭제되었기 때문에당초 취득일부터 기산함.☞ 일반주택을 비과세로 양도후 조특법상 감면주택 양도시 보유기간을 소유주택으로 변경된 날부터 기산한다는 유권해석은2022.05.31에 개정된 소득세법에 따라 최종1주택의 보유기간과 거주기간 리셋규정이 삭제된 것과는 별개로 보아야 하므로 주의가 필요합니다.즉, 일반주택을 비과세로 양도한 경우 소유주택으로 보지 아니한 것이므로 보유기간이 재기산 된다는 것을 유념하여야 합니다.일반주택을 과세로 양도한 경우에는 소득세법과 동일하게 감면주택도 당초 취득일부터 기산할 것입니다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.​​​1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것​다만, 1년 이상 지난후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우​​2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.​▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것​지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건(취득시점, 양도시점, 예외사항 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다.1주택과 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것

위례 세무사 원스톱 세무회계대표 세무사 이웅주입니다.오늘 내용은 조정지역 해제로 인한양도소득세 비과세 요건인 거주요건 에 대한 내용입니다.조정지역 관련해서많은 분들이 헷갈려 하는 것이법률 규정 적용기준이 취득 당시 양도 당시 계약 당시 어떤 것을 적용해야 하느냐에 대한내용입니다.이러한 내용은 ,법 조항마다 다르게 적용됩니다.사실상 일관성 있게적용되어야 하는 것이맞다고 생각하지만 ..법은 제가 만드는 것이 아니므로..우선 대표적으로취득 당시 기준을 따라가는 것이1세대 1주택 비과세거주요건입니다.1세대 1주택 비과세 거주요건의 경우 취득 당시 조정대상지역에 해당되어거주요건이 적용된 경우 ,양도시 조정대상지역에 해제되었더라도비과세를 받기 위하여는거주요건을 충족하여야 합니다.그렇다면 , 거주하지 않은 집을양도하는 경우로서비과세를 받기 위하여는 ,거주요건 적용 기준일인17.8.2일 이전에 취득하였거나 ,취득 당시에비조정대상지역이였어야 하는 것이죠!하지만 ,상생임대인제도를 이용하여요건만 충족한다면 , 거주하지 않은 집도거주요건 비과세를 받을 수도 있습니다.여러가지 규정이 있고 ,규정마다 적용기준도 다르므로꼭 양도 의사 결정 전에세무사와 상담받으시기 바랍니다.간혹 의사결정을 한 후세금을 줄여줄 수 없냐라고물어보시는 분이 많은데이미 의사결정을 한 후에는제가 도와드릴 방법은 없습니다.

부동산매매업자가 자신이 거주하는 주택의1가구 1주택 비과세 여부와 요건◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나,양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나,양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.양도, 부동산거래관리과-271 , 2011.03.24[제 목]부동산매매업자의 재고부동산의 취급[요 지]부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음[회 신]귀하의 질의와 관련하여 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않습니다.[관련법령]소득세법 제89조 【비과세양도소득】, 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-부동산 매매업자로 사업자등록하고 매입한 부동산을 일정기간 보유후 판매-3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택 양도예정○ 질의내용-부동산 매매업자의 보유중인 판매목적 부동산의 취급2. 질의내용에 대한 자료○ 부가가치세 집행기준 1-1-2 【부동산매매업의 범위】건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득○ 서면인터넷방문상담4팀-2795, 2006.08.161세대1주택 비과세 판정시 사업용 재고주택과 신축주택의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-299, 2005. 2.25. 외 7)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀 -299, 2005. 2.25.【제목】부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음【질의】- 2004. 1. 5. 부동산매매사업자등록- 본인이 거주하는 주택: ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주- 2004.12.31.현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이외 다른 주택 없음)- 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부【회신】양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임.○ 서면4팀-1408, 2006.05.18.【회신】1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임.2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.Ο서면1팀-736, 2005.06.24.귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.Ο 소득46011-390,1999.11.25.1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나,2. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.Ο 소득46011-233,1999.10.25.1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.Ο 재일46014-331, 1996.02.06.현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임.