상속주택으로 인한 양도세 비과세 특례 요건 총정리

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.

일반적으로

주택을 2개 이상 보유하며

중첩되는 기간이 길어지게 되는 경우에는

비과세를 받을 수 있는 확률이 극히 적어지게 됩니다.

그러나 예외적으로,

몇가지 비과세의 특례 규정에 요건이 충족하는 경우

오랜 기간 보유하더라도 각각 비과세를 받을 수 있는 제도가 있습니다.

일시적 2주택은 많이들 아시겠지만 그 기간이 3년,

혼인합가나 동거봉양합가는 10년,

그런데 상속주택으로 인한 비과세 특례는

그 기한이 없습니다.

상속주택은 어떤 예측도 없이 불시에 소유하게 된 주택이기 때문에

상속주택 이외의 소유하고 있던 일반주택을 매도하는 것은

시점에 상관없이 요건을 충족하면 비과세를 해주겠다는 취지입니다.

오늘은 상속주택으로 인한 비과세 특례

(소득세법시행령 155조 2항) 에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상속주택으로 인한 비과세 특례 요건

상속개시 전(前) 일반주택을 소유한 자가

별도세대원인 돌아가신 분으로부터 주택을 상속받는 경우,

2주택임에도 불구하고

일반주택을 먼저 양도한다면

상속주택을 없는 주택으로 보아

1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

요건을 정리해보도록 하겠습니다.

1) 상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것

2) 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것

3) 선순위 상속주택에 해당할 것

4) 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것

5) 양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것

① 상속개시일 현재 일반주택 소유

이전에는 상속개시일 이후 소유한 주택도

상속주택은 배제되었던 적이 있습니다.

하지만 지금은

상속개시일 시점 현재에

일반주택을 소유하고 있는 경우에 한하여

그 주택을 매도하는 경우 비과세를 적용합니다.

다만 예외적으로 13.2.14 이전에 취득한 일반주택은

개정 전 세법을 적용하여

상속주택을 보유한 상태에서 취득했다하더라도

상속주택으로 인한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

② 별도세대인 피상속인으로부터 상속 받을 것!

상속으로 인한 비과세 특례는

별도세대로부터 상속받은 경우에만 적용합니다.

같은 세대의 피상속인에게 상속받은 경우,

원래도 1세대 1주택이 아닌 것이 맞기 때문에

상속으로 인해 세대원간 명의만 바뀐 것에 대해

상속주택 특례를 적용할 필요는 없기 때문입니다.

하지만 예외적으로

동거봉양 합가의 경우에는

세법상 1세대로 보지 않는다는 규정이 있기 때문에

동거봉양하기 위해 세대를 합친 후

부모님이 사망하여 주택을 상속받는다면

기존 일반주택을 매도시 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

③ 선순위 상속주택에 해당할 것

선순위 상속주택이라 함은,

돌아가신 분이 주택이 1채가 아닌 여러 채 있는 경우에

따져보아야 하는 요건입니다.

다주택자인 부모님이 돌아가셨다면

모든 주택을 상속 특례 주택으로 보지 않겠다는 의미입니다.

선순위와 후순위 주택으로 나누어서

선순위 상속주택 1채에 대해서만 특례 주택으로 보고

이를 제외한 나머지 상속주택은 후순위 상속주택으로

비과세 특례를 적용하게 되지 않습니다.

그럼 선순위와 후순위를 어떻게 결정할까요.

선순위 상속주택은 아래의 순서로 판단합니다.

① 돌아가신 분의 소유기간이 가장 긴 주택

② 돌아가신 분의 거주기간이 가장 긴 주택

③ 돌아가신 분이 상속개시일 현재 거주한 주택

④ 기준시가가 가장 높은 주택

그럼 만약 한명의 상속인이

A 선순위 상속주택

B 후순위 상속주택

C 일반주택 이 있는 경우엔 어떻게 될까요?

이럴 땐 후순위 상속주택을 먼저 양도한 후

일반주택 과 선순위 상속주택만을 소유한 상태에서

일반주택을 양도해야 상속주택으로 인한 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것

양도일 현재

일반주택 1채와

상속주택 1채를 소유한 상태에서

일반주택을 무조건 먼저 양도해야 비과세 특례가 가능합니다.

판정시점은

<양도일> 을 기준으로 하기 때문에

만약 상속 개시 전

일반주택 2채 (A, B) 를 가지고 있었는데

상속주택 (C) 를 취득했다면

일반주택 1채 A 를 먼저 양도한 후

양도일 현재 B 주택 과 상속주택 C 를 소유한 상태에서

일반주택 B 를 매도한다면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

한가지 눈여겨 보아야 할 점은,

일반'주택'일 때 비과세가 가능하다는 점입니다.

조문에는 명확히

주택 혹은

조합원입주권이 된 후 / 분양권 상태였던 이후

신축주택이 된 주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다고 되어 있습니다.

조합원입주권 상태로 양도하거나

분양권 상태로 양도할 때는

해당 특례를 적용하지 못하게 됩니다.

각각의 모든 세목에서는

'상속'으로 인한 주택을 취득, 보유, 양도하는 경우

사회통념상 합당한 과세 특례 제도가 마련되어 있습니다.

상속 주택과 타 주택을 보유하여 2주택인 경우

비과세 특례를 받게 되면

두 주택 모두 비과세 - 비과세 가 가능할 수도 있지만

요건을 갖추지 못한 경우

처음 매도하는 주택은 '중과'세율을 적용받게 됩니다.

비과세와 중과 세율의 차이는

거의 10배 이상 날 수 있습니다.

보유하였을 때 부터

양도 플랜을 꼼꼼히 짜셔서

문제 없이 진행될 수 있도록

철저히 준비하는 것이 중요하다고 생각합니다.

이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는

연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

서가세무회계 최혜경 세무사 드림.