😮 1381 저도 궁금해요!
10-17
주택임대사업자 거주주택 매수시 취득세 세율 관련
1. A주택
- 경기도 김포시 소재(아파트)
-취득: 2001.12
- 현재거주중
2. B주택(2022년 :공시싯가 1.1억 )
- 주소 : 서울 신월동 소재(연립주택)
-취득: 2017.05.13
- 21년 12월경 주임사 등록(아내명의)후 현재까지 임대유지 중
3. C주택(매수예정인 신규거주주택)
- 소재지: 인천
- 취득예정일자 : 2022.10.21
질의1) 새로운 거주주택(C)을 구입하는 시점에 아직 A주택을 매도하지 못한 경우 C주택에 대한 취득세율이 궁금합니다.
A주택은 C주택구입후 2년안에 무조건 매도예정
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문용현 세무사
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 3주택 취득세율이 적용됩니다. 임대주택은 취득세에서 모두 주택수에 포함되는 것입니다. 따라서 C주택이 조정지역이라면 12.4%(85제곱미터초과시 : 13.4%)가 적용되며 비조정지역이라면 8.4%(85제곱미터초과시:9%)가 적용됩니다.
2. 이와 별개로, A주택을 2년이상 거주 했다면 C주택 취득일로부터 2년이내(A와 C중 어느 하나라도 비조정지역이라면 3년)에 양도한다면 거주주택 비과세 특례제도를 적용받을 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기취득세
임대사업자 인데 거주주택 매도 후 다른 거주주택 매수할 때 양도, 취득세
b,c,d,e,f 주택이 모두 주임사 등록된 주택이면 a주택은 거주주택 특례대상 주택에 해당되어 비과세가 가능합니다.
g주택 매수시에는 주임사 주택도 주택수에 포함되므로 1주택에 해당되지 않습니다.
취득세
동거인이 주택매수시 취득세율
등본상 동거인이더라도 세대를 구성하는 부모, 배우자 등 가족이 아닌 경우에는 주택 구입 시 취득세는 1주택 세율로 적용됩니다. 만 30세 미만이라면 충분한 소득이 있어서 독립된 주거생활을 할 수 있거나, 혼인을 한 경우에만 세대분리가 가능합니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
취득세
소형오피스텔 소유한 상태에서 아파트 매수시 취득세 질문
취득세에서는 주택임대사업자등록을 한 주택도 모두 주택수에 포함이 됩니다. 따라서 임대사업자등록을 한 오피스텔을 2채 보유중인 상태에서 조정지역에서 3번째 주택을 취득할 경우, 12.4%의 취득세율이 적용되는 것입니다.
다만, 취득세에서는 공시가격 1억 이하 주택 및 오피스텔은 주택수 판정시 제외를 하므로 보유하고 계신 오피스텔이 공시가격 1억 이하일 경우, 신규 주택을 취득한다면 1주택 취득세율인 1.1%~3.5%가 적용되는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
취득세
부모님 명의 집에 살고 있고 주택 매수시 취득세 문의
주민등록상으로도 경제적으로도 세대분리가 되어있고 무주택이고 일정한 고정 소득이 있는 상태에서 부모님 명의의 집에 살며 본인 명의의 주택을 취득한다면 1주택 취득세를 부담합니다.
다만, 현재 부모님 소유 주택에서 무상으로 거주하는 것에 대해 무상사용이익 금액 정도에 따라 증여세 대상이 될 수 있음은 참고하시기 바랍니다.
양도소득세
1년 이내 아파트 2채 매수시 취득세 문의
취득세 중과세율이 적용되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택수를 말하는 것이나, 주택수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 주택수에서 제외되는 것입니다.
따라서 1주택자가 주택을 추가로 취득하는 경우, 신규주택 취득시 종전주택의 시가표준액이 1억원 이하인 경우 종전주택은 주택수에서 제외되어 신규주택시 1주택이 되므로 취득세는 표준세율(1~3%)이 적용됩니다.
한편, 비조정지역에 1주택을 보유한 1주택자가 조정지역에서 신규주택을 취득하여 2주택을 보유하게 되는 경우로서 신규주택 취득시 종전주택의 시가표준액이 1억원을 초과하는 경우에는 종전주택을 3년내에 매도하는 경우 표준세율(1~3%)의 세율이 적용됩니다.
지방세법 제13조의 2【법인의 주택 취득 등 중과】
① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의 3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서「주택법」제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
지방세법시행령 제28조의 4【주택 수의 산정방법】
① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가. 제28조의 2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
지방세법행령 제28조의 2【주택 유상거래 취득 중과세의 예외】
법 제13조의 2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의 3부터 제28조의 6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
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양도소득세
동거봉양합가시, 주택임대사업자의 거주주택 비과세여부 (가능하다)
동거봉양합가를 하더라도 주택임대사업자의거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(가능하다)부동산거래관리과-44생산일자 : 2012.01.17.요 지장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않음회 신1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제4항에 따른 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되는 것이나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 甲세대 소유 주택 현황주택소유자취득일소재지임대사업자등록거주기간A본인1982년서울예정-B〃1996년서울-2년 이상C母2009년서울-2년 이상- 甲은 2003년경부터 母(60세 이상)를 모시고 살고 있음- 甲은 A주택(국민주택규모 이하, 공시가격 3억 5천만원)을 임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하고자 함○ 질의내용- B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 ⇨ A주택은 장기임대주택, C주택은 직계존속 동거봉양합가 특례를 적용할 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트
양도소득세
상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리 2
안녕하세요.이상웅세무사입니다.[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.감사합니다.
양도소득세
취득세
[11·10대책] 경기도, 인천, 세종 등 31곳 조정대상지역 해제 – 변화하는 세금 효과 알기 쉽게 총정리
1. 개요오늘 22년 11월 10일 오전 제3차 부동산관계장관회의를 개최하고 부동산 관련 규제 완화책을 발표함으로써 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 규제지역이 해제 되었습니다.이에 따라 조정대상지역은경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳에 해제되었으며 이에 따라 관련 양도세, 취득세, 종부세에서 큰 변화가 발생되므로 이에 대해 자세하게 알아보겠습니다.이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는11.14일(월) 0시부터 효력이 발생합니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087425국토교통부에서 알려드립니다국토교통부(장관 원희룡)는 11.9(수)‘22년 제4차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)’에서 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」을 심의&mwww.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역경기도수원(팔달·영통·권선·장안), 안양(만안·동안), 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지·기흥·처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원),인천중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구세종「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역[현재 남은 조정대상지역(22년 11월 14일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울전 역(25개구)17.09.06경기도과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명17.09062. 내용 정리취득단계(취득세), 보유단계(종합부동산세), 양도단계(양도소득세) 순서로 요약하면 다음과 같습니다.세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B 취득시8%중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C 취득시12%중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B 취득시1~3%기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C 취득시8%중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상조정지역 주택을 증여시12%중과세율 적용다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상비조정지역 주택을 증여시3.5%기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도 B1~3%기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우3년내 A주택 양도 B 1~3% 기본취득세율 적용종부세다주택자종부세 중과매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택(A,B)을 보유하는 경우1.2~6%의 중과세율 적용A,B 중 1개의 주택이 비조정이 되는 경우0.6~3%의 기본세율 적용주택임대사업자종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택종부세 합산 혜택 가능양도세1세대 1주택비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는2년 거주 필요(취득일 기준으로 판단하므로 이미 취득한 주택은 제외)비조정지역 주택 취득시2년보유만 해도 비과세 가능일시적 2주택비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후3년내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)기본양도세율적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크취득세다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098종부세다주택자 종부세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066다주택자 양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907다주택자 양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면 최선의 절세방안을 찾을 수 있습니다.
상속∙증여세
양도소득세
[1·3대책]서울 4개구 제외 전국 규제지역 모두 해제 – 변화하는 세금 효과 총정리(양도세, 취득세, 종합
1. 개요오늘 5일(23.01.05)서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한서울 21개 구와 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 4곳을 조정대상지역 등 규제지역에서 해제되면서 시세 하락폭이 주춤하고 있습니다. 남은 토지거래허가구역 해제 여부에 대해서도 많은 관심이 집중되고 있습니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087734규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제, 전매제한 최대 10→3년 완화, 분상제 주택 실거주의무 폐지, 공공주택 100만호 본격 공급, 주거위기·취약가구 선제 발굴·지원국토교통부(장관 원희룡)는 1월 3일(화) 「2023년도 국토교통부 업무보고」를 통해 2023년 주요정책과제를 발표하였다. 특히, 부동산 분야에서는 최근 주택 시장 침체 및 경제난www.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역서울21개구(도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동)경기성남시(분당·수정), 과천시, 광명시, 하남시[현재 남은 조정대상지역(23년 1월 5일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울서초구, 강남구, 송파구, 용산구(4개구)17.09.062. 변화하는 세금조정대상지역 해제에 따라 변화되는 세금을 취득단계(취득세), 보유단계(종부세), 양도단계(양도세)순서로 요약하면 다음과 같습니다.<1> 취득세세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B를 취득시 8% 중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C를 취득시 12% 중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B를 취득시 1~3% 기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C를 취득시 8% 중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 조정지역 주택을 증여시 12% 중과세율 적용다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 비조정지역 주택을 증여시 3.5% 기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용22.12.21 행정안전부가 발표한 취득세 중과완화 예정사항은 아래의 링크에 자세하게 설명되어 있습니다.취득세 중과완화 여부는 아직 개정이 되지 않았으므로 곧 개정되는 내용을 확인하시고 취득하는 것이 좋을 것 같습니다.<2> 종합부동산세세목구분변경 전변경 후종부세주택임대사업자 종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 종부세 합산 혜택 가능<3> 양도소득세세목구분변경 전변경 후양도세1세대 1주택 비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는 2년 거주 필요비조정지역 주택 취득시 2년 보유만 해도 비과세 가능(이미 취득한 주택으로서 취득 당시 조정지역인 경우 제외)일시적 2주택 비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후 3년 내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자 양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 현재 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)다주택자 중과세율 미적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크위 각 항목들에 대해 작성한 글이니 각 항목에 대해 자세한 내용을 원하시는 분들은 링크를 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.세목구분링크취득세22.12.21 취득세 중과 완화https://blog.naver.com/highyes_tax/222961961807다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면최선의 절세플랜을 찾을 수 있습니다.
종합소득세
양도소득세
이것은 주택일까 사무실일까…세금이 줄었다 늘었다
오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.