안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.



주택임대사업자등록을 하게 되는 경우, 

감면 혜택 들이 많이 없어졌다고 하지만


세법을 잘 들여다보면 

여전히 누릴 수 있는 혜택을 발견할 수 있습니다.


최근에 주택임대사업자 등록을 도와드리며

취득세 감면은 아니지만,

중과세를 피하고 일반세율을 적용받게 되어

약 4천만원의 취득세 중과세 세액을 아낄 수 있는 방안을 안내 드렸는데요.


취득도 양도 처럼

미리 전에 세팅하신다면 

충분히 절세할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.


오늘은

주택임대사업자 등록시 

취득세 감면 및 중과배제 혜택을 볼 수 있는 부분에 대해 

자세히 살펴보도록 하겠습니다.

주택임대사업자 취득세 감면 규정

지특법 31조 <공공임대주택 등에 대한 감면>


지특법에는 분명

임대사업자에 대한 취득세 감면 조항이 있음에도

많은 분들이 이 감면 혜택을 받지 못합니다.


이 감면의 요건 중 하나가 '신축'이어야 하기 때문입니다.


'실제 입주한 사실이 없는' 임대형기숙사, 공동주택, 오피스텔 을 최초 유상 취득하는 경우

  1. 임대형기숙사, 전용 60제곱 이하 공동주택, 오피스텔 → 100% 감면

  2. 장기임대주택을 20호 이상 취득 → 50% 감면


취득세가 200만원 초과시 85%에 대해서만 감면이 적용되고

취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록이 필요합니다.


일반적으로 분양받는 경우보다는

임대사업자 물건이나 세낀 물건을

승계 취득, 매매 하여 임대사업자가 되는 경우가 더 많기 때문에

해당 감면 요건에 맞지 않게 됩니다.


그럼 승계 취득하는 경우

취득세제 상 어떤 혜택도 없는걸까요?


아래 내용을 살펴보시죠.

주택 수 배제가 가능한 주임사 조건


유상승계취득하는 주택으로서

(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외합니다.)


  • 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 중 하나일 것

  • 전용면적 60제곱 이하 일 것

  • 취득당시가액이 3억원 (수도권 소재 6억원) 일 것

  • 임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대주택으로 등록하거나

  • 임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것


위의 요건을 모두 충족해야 합니다.


소형평수, 소형가액의 

빌라 등 다세대주택을 매입하고

주택임대사업자로 등록한 경우에는


현재 취득하는 주택을 제외하고 주택 수를 산정합니다.


이게 무슨 의미일까요?


1주택을 보유하시면서

주택임대사업을 하시기 위해 추가 1주택을 취득하신 경우


조정지역이라면 2주택이 되어 중과세율을 적용받습니다.


그런데 위의 요건을 지키신다면

현재 취득 주택은 제외하고 

기존 1주택만 주택 수로 보아 1주택자로 보게 되는 것입니다.


즉, 감면 대상은 아니라 할지라도

일반세율 적용 1주택자로 보는 것이죠.


취득세는 주택 수에 세액이 천차만별로 달라져서

이 요건을 충족시킨다면 세액 감소 효과가 클 수 있습니다.


가장 중요한건 60일 이내에

주임사를 등록하고 임대물건으로 등록해놓는 절차입니다.


이 부분을 놓치시지 마시고, 꼭 진행하시길 바랍니다.


만약 임대사업 등록 후 

주택 수에 대한 중과취득세를 낸 경우에는

경정청구를 통해 취득세 환급을 받을 수 있는

검토가 들어가야 합니다.



이미 납부한 취득세는

끝이 아닙니다.


과하게 낸 경우 환급을 검토할 수 있고,

적게 낸 경우 추징 리스크를 줄이는 방안이 필요합니다.


취득세에 대해서도 

납부 전, 납부 후를 통틀어서

전문적으로 관리하고 검토해야 합니다.


제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은

누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.


관련해서 문의 사항 있으시면

언제든 아래 링크로 연락주세요. 


긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

편안한 한 주 되시길 바랍니다.

서가세무회계 최혜경 세무사 드림.