농촌주택 증여취득후 의무보유기간

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​법령에 따로 나와있지 않지만 기존 질의회신등을 통해 알아볼 수 있는 내용이었는데3월에 다시 문서가 나와서 한번 더 소개드립니다.​세대분리가 1세대1주택 보유기간 기산에 영향을 주는지? > 영향 없음​쉬운예)1주택 어머니와 1주택 자녀가 같은 세대인 경우 양도시 > 1세대2주택 세대분리 즉시 양도할 경우(보유2년이상 거주요건없는 주택이라 가정) > 1세대1주택 비과세​[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 판정은 양도일 현재의 1세대를 기준으로 하는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ’21.1.1. 현재 3주택(A, B, C)을 보유하고 있는 1세대가 1주택(B)을 보유하고 있는 일부 세대원이 별도 세대로 분리된 후 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택(A, C) 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우, 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간의 기산일은 당해 주택의 취득일로 하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제89조 【비과세 양도소득】​​1. 사실관계​○ ‘88.XX.XX. 질의자가 AAA 소재(비조정) A주택 취득 및 거주 시작- ‘16.XX.XX. 질의자의 딸과 사위(무주택자)가 A주택으로 전입○ ‘18.XX.XX. 딸과 사위가 공동명의로 B주택 취득○ ‘19.XX.XX. 질의자의 배우자가 CCC소재 (비조정) 소재 C주택 취득- ‘20.XX.XX. CCC가 조정대상지역으로 지정·공고○ ‘21.XX.XX. A주택 매도 계약- ‘21.XX.XX. 딸과 사위가 질의자와 세대를 분리함- ‘22.XX.XX. A주택 양도2. 질의내용○ 1세대 3주택(A, B, C)을 보유하다 그 중 1주택(B) 소유자와 세대를 분리한 뒤 다른 1주택(A) 양도 시, A주택의 보유기간 계산방법( 1안 : 당초 A주택의 취득일, 2안 : 세대분리 시점 )3. 관련법령 및 관련사례□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제31442호, 2021.2.17.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제9조(1세대 1주택의 범위에 관한 적용례) 제154조제5항 단서의 개정규정은 이 영 시행 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용한다.□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제29523호, 2019.2.12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용 여부양도, 서면-2022-부동산-0581 [부동산납세과-1593] , 2023.06.20[제 목]’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후 분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용 여부[요 지]’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후 분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용되지 않는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2021-법규재산-3071(2023. 02.23.)”를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2021-법규재산-3071, 2023.02.23‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며,이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.[관련법령]소득세법 시행령제155조【1세대1주택의 특례】2. 질의내용-1세대가 ’21.1.1. 이후 분양권을 취득하고 A주택을 취득한 경우로서 B분양권을 배우자에게 증여한 후 A주택 양도시 소득령§156의3②③에 따른 특례가 적용되는지나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면-2022-부동산-0329(2022.12.13.)귀 질의의 경우, ’20.12.31. 이전 취득한 A분양권을 보유한 1세대가 ’21.1.1. 이후 B분양권을 취득한 경우로서 A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 서면-2021-법규재산-6773(2022.09.30)귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.【질의】’21.1.1. 이후 취득한 2개의 분양권으로 각 주택을 취득한 후 그 중 먼저 취득한 주택을 양도하는 경우, 소득령§155① 적용 여부(제1안) 소득령§155① 적용됨(제2안) 소득령§155① 적용되지 아니함【회신】귀 청의 질의에 대하여 제2안이 타당합니다.○ 서면-2021-법규재산-3071, ,2023.02.23‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며,이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.○ 양도, 기획재정부 재산세제과-85, 2022.01.14[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일(제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.○ 양도, 서면-2018-법령해석재산-3844, 2020.02.19조정대상지역에 종전의 주택(A주택)을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 분양권(B분양권)을 취득한 경우로서 2018년 9월 14일 이후 B분양권의 지분 1/2을 같은 세대인 배우자에게 증여하는 경우, ｢소득세법 시행령｣(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 일시적2주택 보유 허용기간은 종전의 규정대로 3년을 적용하는 것입니다.○ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-2199,2005.11.16소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 국내에 거주하는 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 양도하기 전에 ' 다른 주택을 취득' 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세를 비과세 하는 것이나,귀 질의의 동일세대원으로 부터 증여받은 주택은 위의 ' 다른 주택의 취득' 에 포함하지 않습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.기획재정부 194 사례 마지막(1입주권+1주택보유)에서원조합원 입주권을 과세로 양도하는 경우(입주권 비과세요건을 갖추지 못한 경우)나머지 주택의 보유기간 기산점은 입주권의 양도일가 적절하다 말했었습니다.​그로 인해 남은 논점은 두가지가 있었습니다.​첫번째로 해당 입주권이 원조합원 입주권이기때문에, 즉 주택의 연속으로 보았기 때문에2주택에 해당하여 입주권의 양도일로부터 남은 보유주택의 보유기간을 기산하는 것인지.​두번쨰로 해당 입주권이 비과세요건을 갖춘다면, 열거된 법령상 내용은 아니더라도 주택의 원 취득일을 인정받는 것이 맞는지.​그런데 며칠전에 나온 질의회신 답변으로 인해 이제 두번째 논점만 남게 되었네요​양도, 서면-2021-법령해석재산-0565 [법령해석과-1745] , 2021.05.17​​​승계 입주권이라도 과세로 양도하는 경우라면입주권 양도일이 보유기간 기산일이 된다는 점​승계입주권은 현행 분양권(21.1.1. 이후 취득)과 맥락을 같이 한다고 볼 수 있으니분양권의 경우에도 주택이 있는 경우라면 분양권 과세양도일로부터 2년을 보유해야 할 것으로 보이네요​두번째 관련해서는 제가 사전답변 신청한게 있는데 한달 조금 넘었으니나중에 답변나오거나, 다른 질의회신으로 결론이 난다면 다시 글 올리러 오겠습니다.​그럼 다음에 뵈어요

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에는 최근에 나온 심판례 중 재건축으로 신축아파트를 취득한 경우로 비과세 대상으로 알았으나, 3주택 중과세율이 적용되어 세금폭탄을 맞은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은사용검사필증 교부일로부터 계산합니다조합원입주권이 되기 전에 주택을 보유하다 재개발/재건축이 되어 신축아파트를 취득하게 되는 경우에 신축아파트의 보유기간은 종전 주택의 취득일로부터 계산합니다. 다만, 추가분담금을 납부한 경우에는 장특공의 계산시 양도차익을 종전주택분과 분담금납부분으로 분리하여 계산하게 됩니다.이번에 살펴볼 승계조합원입주권의 경우에는, 이와 달리 신축아파트의 사용검사필증 교부일로부터 보유기간을 계산합니다.서면4팀-547, 2006.03.13.【질의】조합아파트의 승계조합원이 취득한 신축아파트를 양도하는 경우 세율 및 장기보유특별 공제율을 적용함에 있어 토지와 건물의 취득시기에 대하여 질의함.【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.즉, 동일한 아파트라도 원조합원인지 승계조합원인지 분양권으로 인한 것인지에 따라 보유기간이 각각 다르게 되니 주의가 필요한 부분입니다.재건축의 경우,2005.5.31.이전에는 사업시행인가일인 기준으로 조합원입주권으로 변환됩니다종전주택이 조합원입주권이 되는 시점은 현재는 재개발이던 재건축이던 관리처분계획인가일입니다. 그러나, 2005.5.31일 이전에는 재건축은 사업시행인가일로 차이가 있습니다.문제는 2005.5.31일 이전에 사업시행인가가 난 재건축아파트를 2005.5.31일 이후에 취득한 경우에 이를 주택의 취득으로 볼지 조합원입주권의 승계취득으로 볼지 여부 입니다.사례의 상황을 살펴보면,[상황]① 2009년 재건축아파트를 취득② 2016년 8월 완공되어 사용승인을 받음③ 2018년 3월 신축아파트를 양도④ 1세대 1주택 비과세 고가주택 신고⑤ 세무조사 결과, 사업시행인가일이 2005.5.16일로 확인⑥사용승인일인 2016년 8월을 취득일로 보아 비과세와 장특공 배제하고 중과세율 적용이에 불복하여 납세자가 심판청구를 한 사례입니다.조심-2022-서-5723 , 2022.09.29[ 제 목 ]가산세를 감면할 만한 정당한 사유가 있는지 여부[ 요 지 ]처분청이 자신의 판단에 따라 이 건 분양아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들이 납부한 세금을 환급하였다가 서울지방국세청장의 조사결과에 따라 이 건 처분을 통해 환급세액 등을 추징한 사정이라면, 처분청의 이 건 경정처분은 청구인의 잘못에 기인한 것이 아니라 세액을 과소고지한 처분청에 귀책사유가 있는 것으로서 이 건 처분에 따라 증액된 세액이 납부되지 아니한 것에 대한 책임을 청구인들에게 지우는 것은 과도한 것으로 보이는 점 등에 비추어 당초 환급경정결정 통지일(2018.11.29.) 다음날부터의 기간에 대해서는 청구인들에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있다 할 것이므로 처분청이 납부불성실가산세를 가산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 일부 잘못이 있다고 판단됨재건축 사업시행인가일이 2005.5.16일 이므로2009년에 재건축이파트를 취득해도 신축아파트 보유기간은 1년 7개월입니다조세심판원은 신축아파트의 취득시점은 2009년이 아닌 2016년이라고 판단하였습니다.이에 대한 근거는① 2005.5.30일 이전에 사업시행인가가 완료된 경우는 종전 규정을 따름②종전 규정은 재건축은 사업시행인가일부터 조합원입주권이 되는 것임③따라서, 2009년에 취득한 재건축아파트는 조합원입주권을 승계취득한 것임④승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은 사용검사필증 교부일인 2016년임⑤따라서, 비과세와 장특공 판단시 아파트 취득일은 2009년이 아닌 2016년임결국, 2009년부터 보유하고 있었으나 보유기간은 1년 7개월로 인정되어 세금폭탄을 맞은 경우가 되었습니다. 만약, 사업시행인가일이 2005.5.16일인데 불과 2주만 더 늦게 났어도 비과세도 받고 장특공도 인정되었을 것입니다.이와 같은 경우, 보유기간이 1년 7개월밖에 인정이 안된다면 아파트를 팔지않고 더 보유하다가 팔았을 것입니다.다. 심리 및 판단쟁점아파트는 2005.5.16. 도시정비법에 따른 사업시행인가를 받은 것으로 확인되고, 「소득세법 시행령」부칙(2005.5.31. 제18850호)에서 “이 영 시행 전에 도시정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어처분청에서 청구인들이 쟁점아파트를 취득할 당시에 쟁점아파트는 주택이 아닌 조합원입주권으로 전환된 상태였다고 보아 보유기간을 분양아파트의사용승인일인 2016.8.30.부터 양도일인 2018.3.30.까지 1년 7개월로 하여1세대 1주택 고가주택 비과세양도차익을 부인하고, 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다정리하면,이상 심판례를 통해, 승계조합원입주권으로 취득한 신축아파트의 보유기간에 대해 알아보았습니다.특히, 2005.5.30일 이전에는 재건축의 경우 사업시행인가일이 조합원입주권으로 변환되는 시점입니다.본인의 아파트가 이에 해당하는 경우에는 관리처분일인가일 이전에 취득해도 승계조합원을 취득한 것으로 봅니다.본 사례의 경우와 같이 불과 몇일 사업시행인가가 일찍난 관계로 세금폭탄을 맞은 경우가 발생하니, 신축아파트의 보유기간에 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 분양권의 취득일에 대한 것입니다. 취득일에 따라 보유기간도 달라지고 21년 이전 취득인지에 따라 주택수 포함도 달라집니다.세부적으로 살펴보면,매매로 인한 분양권 취득일은 매매잔금일입니다매매로 분양권을 취득한 경우에는 일반적인 자산의 취득일인 매매 대금의 잔금일이 취득일입니다.소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기・등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부또는 명부 등에 기재된 등기접수일참고로, 부동산은 잔금 전에 등기를 먼저한 경우, 그 등기일을 취득일로 봅니다. 그러나, 분양권 매매 잔금 전에명의변경을 먼저 한 경우에도, 명의변경일을 취득일로 보지 않습니다.양도, 부동산거래관리과-86 , 2012.02.09[ 제 목 ]분양권의 잔금 청산전에 명의변경한 경우 양도시기[ 요 지 ]자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기・등록・명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하는 것임[ 회 신 ]자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기・등록・명의개서를요하는 자산에 해당하지 아니하는 것입니다.당첨으로 인한 분양권 취득일은분양권 당첨일입니다매매로 분양권을 취득한 경우와 달리, 청약 당첨으로 분양권을 취득하는 경우에는분양계약일이 아닌 당첨일이 취득일이 됩니다.21년 이전에 분양권 당첨이 되었다면, 분양 계약은 21년 이후에 해도 21년 이전에 취득한 분양권이므로 양도세의 주택수에 포함되지 않습니다.사전-2021-법규재산-0226[ 요 지 ]입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기는 청약당첨일임[ 답변내용 ]사전답변 신청의 사실관계의 경우 「기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.」를 참고하시기 바랍니다.<기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.>[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일(제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.선착순의 방법으로 분양권을 취득하면분양계약일입니다매매나 당첨도 아닌, 미분양 등으로 인해 선착순으로 분양권을 매입(소위 줍줍)하는 경우에는 분양계약일이 취득일 입니다.양도, 서면-2021-법규재산-7612, 2022.06.15[ 제 목 ]「주택공급에 관한 규칙」에 따른 선착순 방법으로 취득한 분양권의 취득시기[ 요 지 ]「주택공급에 관한 규칙」에 따른 선착순의 방법으로 취득하는 분양권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날이며,선착순의 방법으로 동․호수를 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우 당해일자가 취득시기임[ 회 신 ]「주택공급에 관한 규칙」제27조제5항 또는 제28조제10항제1호에 따른 선착순의 방법으로 취득하는 ｢소득세법｣ 제88조제10호에 의한 분양권의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날이며, 선착순의 방법으로 동․호수 등을 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우 당해일자가 취득시기가 되는 것입니다.정리하면,분양권의 취득일에 대해 살펴보았는데, 유형에 따라 취득일 다름에 유의해야합니다.취득일에 따라, 보유기간과 분양권의 주택수 포함이 달라질 수 있습니다.요약하면,① 매매: 분양권 매매대금 잔금일② 당첨: 분양 당첨일③ 줍줍: 분양 계약일이며, 잔금일 이전에 명의변경을 한다고 해도 취득일이 달라지지 않습니다.양도세, 증여세, 상속세 및 사업자세금 관련 다양한 절세 정보를 얻고자 하시면아래 오회계사의 지식창고를 방문해주시면 됩니다.네이버 등 「오회계사의 지식창고」 또는 「오회계사」로 검색블로그 주소: https://blog.naver.com/riverodwby부동산 세무 상담/부산 부동산세무사/오동욱회계사