형제간 현금거래시 문제가 되는지요

출처 :https://blog.naver.com/highyes_tax/223558355471가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com안녕하세요,양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은세무조사 없이 가족간 차용증이 인정되는 내용을 총정리 해드리겠습니다.이번 글 내용은 모두 그동안 실제로 가족간 차용에 대한 수 많은 세무조사를 진행해오면서 성공적으로 대응했던 내용을 기반으로 하는 것입니다.[가족간 차용 주요 세무조사 대응사례]대응했던 주요 사례 중 하나는부모님이'18살' 미성년자 고등학생 명의로 아파트를'5채'이상을 취득하고,‘전부 차용’으로 처리했습니다.그래서 서울지방국세청에서 가족간차용이 아니고 증여다, 부동산명의신탁이다로 세무조사가 시작됐습니다.해당 건은 차용인이 미성년자 이면서, 차용규모도 굉장히 컸기 때문에 난이도가 매우 높은 건이었습니다. 따라서 기존의 일반적인 대응논리로는 부족했고, 차용으로 주장하는 것보다는 법문과 취지에 따라 증여로 볼 수 없다는 것에 초점을 두고 논거를 만들어 나갔습니다.세법 뿐만 아니라 민법과 대법원의 입장을 종합하여 녹여냄으로써결국 차용으로 인정 받을 수 있었습니다.해당 조사건에 대해 자세히 작성한 글이니 가족간 차용증을 작성하실 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com우리가 가족간 차용증을 쓰고, 이자를 주고 하는 행위는 결국 증여로 볼 수 없다는 주장을 뒷받침하기 위한 것입니다. 따라서 차용 내용과 방식은 각 사례에 적절하도록 달라져야 합니다.유튜브나 블로그에서 볼 수 있는 가족간 차용에 대한 잘못된 정보와 오해들을 이번 글 하나로 해결하실 수 있도록 꼼꼼히 담았습니다.1. 차용증이 필요한 이유?2. 차용거래와 증여의 구분3. 세법에서 바라보는 차용거래4. 차용을 문제없이 인정받는 방법5. 자주 묻는 질문1. 차용증이 필요한 이유?가족간 차용을 하는 대부분의 이유는 부동산 취득자금입니다. 부동산을 사고싶지만 은행 대출을 끼더라도 자금이 부족할때 부모님에게 세금 없이 증여받을 수 있는 금액은 5천만원 입니다.24년부터는 혼인 예정이거나 혼인, 출산한지 2년이 지나지 않았다면 1억을 추가로 받을 수 있게 바꼈지만, 해당되지 않는 분들이 훨씬 많습니다.예를 들어서 3억이 필요해서 증여받는다면세금이 5천만원입니다.그리고 이 5천만원은 받는 자녀가 내야하기 때문에 쓸 수 있는 돈은2.5억원으로 줄어들고 더 증여를 받아야합니다.이런 세금을 내지 않기 위해, 은행 대출이자를 줄이기 위해 가족간 차용(금전소비대차)가 필요한 것입니다.적정한 차용거래로 인정받는다면세금은 '0원'입니다.2. 차용거래와 증여의 구분돈을 빌려주고 갚는 행위를 금전소비대차라고 부르는데, 금전소비대차 계약을 입증하기 위해 서면으로 작성한 계약서를 흔히 차용증이라고 부릅니다.집을 살때 빌린자금을자금조달계획서에 차용이라고 써서 제출하더라도, 이후 적절한자금소명을 하지 못하거나세무조사에서 인정받지 못한다면 증여가 되어증여세와 가산세가 부과됩니다.3억을 빌려서 집을 샀을 때 정상적인 차용으로 인정된다면0원이지만,3년뒤 세무조사에서 증여로 추징되면 증여세와 가산세는7천만원이 넘습니다.여기서 많이 오해하시는 부분이 자금조달계획서를 안쓰면 차용이 안걸린다. 그러니 6억미만 주택이나 상가를 사야한다. 고 알고 있습니다.아닙니다.자금조달계획서를 안써도, 대상이 아니라도 부동산거래 자금소명과 세무조사는 나옵니다.해당 내용은 다음 글에서 자세히 설명하고 있으니, 궁금하신 분들은 참고해주세요.자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 ...blog.naver.com자금조달계획서를 어떻게 쓰고, 최초에 차용에 대한 입증서류를 어떻게 준비해서 제출하냐에 따라 조사가 나올 것도 안나올 수 있습니다. 그렇기 때문에자금조달계획서 단계부터 차용으로 인정 받을 수 있도록 적절히 계획하는 것이 가장 중요합니다.3. 세법에서 바라보는 차용거래세법에서 배우자,직계존비속 간 금전소비대차(가족 간 돈거래)는증여로 추정하고 있습니다. 추정이란 애초에 차용은 증여로 보고있고, 납세자가 적정한 차용거래임을 객관적으로 입증할때만 예외적으로 인정해준다는 것입니다.이 글을 보시는 분들 중에서 2.17억원까지는 무이자차용도 다 인정된다더라고 아시는 분들이 많으시겠지만,기본적으로 차용 인정 여부에 대해 불리한 입장에 놓여 있습니다.따라서 실제 세무조사에서 국세청이 차용을 바라보는 시각은 부정적이지만, 사례에 맞는 적절한 차용내용으로 세무조사에서도 당당히 주장할 수 있는 논거를 만들어야하겠습니다.4. 차용을 문제없이 인정받는 방법국세청의 차용증 증여세에 대한 문제에 대한 공통적인 입장은객관적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항으로 판단하고 있습니다.가족 간 차용에 대한 구체적인 인정기준을 법에서는 제시하지 않고 있기 때문입니다. 따라서 가장 객관적인 기준은 세무조사에서 실제로 인정 받았던 세무사님의 대응방안일 것입니다.국세청으로부터 차용을 인정받기 위해서는 아래의 형식과 실질 2가지가 충족돼야 합니다.<1> 형식실제 세무조사에서 대응했던 방식을 토대로 정리해보면 다음과 같습니다.① 차용증 작성② 상환기간③ 이자율과 원금상환 방식④ 차용금액⑤ 차용인과 대여인의 관계① 차용증 작성(차용증 쓰는법)법에서 규정하는 차용증 양식은 따로 없습니다. 차용증을 적절히 쓰는 법은 있습니다.- 우선 금액, 이자 및 원금 상환방식, 상환기간은 필수 기재사항입니다.- 차용증 작성시기는 실제로 돈을 빌린날에 작성해야하는 것은 아니고, 가까운 시일에 작성하면 괜찮습니다.- 차용증을 작성하셨다면 반드시 공증을 받을 필요는 없습니다.작성 날짜를 입증하기 위한 것으로 내용증명이나 확정일자의 방식으로도 충분할 수 있습니다.가장 손쉽고 적절한 방법은 확정일자를 추천드립니다. 다만,차용금액의 규모나 사실관계의 위험성에 따라 공증이 꼭 필요한 경우도 있으니이부분은 적절한 검토가 필요합니다.② 상환기간상환기간이 길면 길수록 인정가능성이 낮아집니다.부모님한테 3억 빌려고 30년 만기로 이자만 수년째 지급하고 있다면 증여로 추징될 가능성이 매우 높습니다.적절한 상환기간은 사례마다 달라지겠지만,최소한 10년은 넘지 않으시는 것을 추천드립니다.상환기간을 길게 가져갈 수 밖에 없는 상황이라면담보권 설정을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.③ 이자율과 원금상환방식법정 이자율은 4.6%로 규정하고 있습니다. 하지만법정이자율을 주면 무조건 인정되고, 덜주면 부인되는 것은 아닙니다.이자를 주면 이자소득에27.5%의 세금을 받는사람이 추가로 내야하고, 빌린분 입장에선 원금이 줄어들지 않으니자금부담은 더욱 커집니다.부모님에게 돈을 빌려서 이자를 지급했다면 부모님이 다른소득에합쳐서 세금을 신고해야하는데 이를 놓치고 나중에가산세와 함께 세무서에서 연락오는 경우가 많습니다.[절세방안]따라서 이자를 지급하지 않고 무이자 차용의 경우에도원금 상환방식을 적절히 계획한다면 차용으로 인정 받을 수 있습니다.사례별로 유불리와 위험성을 고려하여 적절한 이자율과 상환방식을 정하는 것이 필요합니다.④ 차용금액차용금액은 차용인의 상환능력에 맞게 산정돼야 합니다. 소득수준을 고려했을때너무 높은 규모의 차용금액이라면 증여로 추징될 가능성이 높아집니다.연봉이 3천만원인데 5억을 빌리고, 우린 차용이에요 주장하면 안되겠죠. 따라서 나이가 어릴수록, 소득이 적을수록 위험성은 더 클수밖에 없습니다.차용인의근로소득, 사업소득, 임대소득과 재산상황을 고려하여 상환기간 내 적절히 상환할 수 있는 금액을 산정해야 합니다.⑤ 차용인과 대여인의 관계차용인과 대여인의 관계도 중요한 기준입니다. 1억을 빌린다고 했을때 부모님에게 빌리는 것과 형제에게 빌리는 것은 인정가능성이 크게 달라집니다.실제로 세무조사를 대응할때 부모님이 아닌 형제나 지인에게 빌린 사례는 대응할 논리가 훨씬 많아집니다.따라서자금여력이 있다면 형제나 친척들로부터 차용하는 금액의 비중을 최대한 높히는 것이 유리합니다.그렇다고 부모님이 형제한테 돈을 보내고 그돈으로 빌렸다고 주장하는건 더 큰 문제가 되니 조심해야합니다.<2> 실질① 원리금 실제 상환여부② 차용인의 실제 상환능력① 원리금 실제 상환여부반드시 형식과 실질이 모두 충족돼야만 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.실제로 차용증 자체를 작성하지 않았음에도 차용거래로 인정받아드린 조사사례도 있었습니다.둘중 하나를 꼽으라면 실질이, 실질중에서도 차용증 이자보다원금상환 여부가 가장 중요합니다. 최초 차용증 작성했던 내용과 동일하게 상환해주시는 것이 가장 좋습니다. 그리고 원금이나 이자 상환시기는 주기적으로 반복적이면 인정가능성을 더 높힐 수 있습니다.그렇다고 실질만 충족되면 무조건 인정되는 것은 아니고, 보통 세무조사는 원금상환 전에 나오는 점이 큰 문제입니다.따라서 만기에 일시상환하는 것은 절대 추천드리지 않습니다.② 차용인의 실제 상환능력국세청이 한가지더 확인하는 것은 차용인의 상환능력입니다. 예를들어1억의 원금을 상환했다고 했을 때 그동안 신고된 소득이 1억이 안된다면 차용이 인정안될 뿐만 아니라 추가 조사가 시행될 수 있습니다.또한 부모님한테 돈을 갚고 다시 돌려받는 식의 계획은 걸릴 가능성이 높습니다.따라서소득이 충분하지 않다면 잠깐 은행 대출을 활용하는 방식으로도 인정가능성을 높힐 수 있습니다.5. 자주 묻는 질문가족간 차용증에서 가장 많이 물어보시는 질문입니다.Q1미성년자도 차용이 가능한가요?A현실적으로 어렵습니다.기본적으로 상환능력이 없기 때문에 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 없습니다.다만, 위에서 안내드린 저희 조사사례처럼충분히 계획하고 논거를 만든다면 정말 예외적으로 인정되는 경우도 있습니다.Q22.17억원까지는 무이자로해도 인정되나요?A2.17억원까지 괜찮다는 말은 이자를 법정 이자율 4.6%보다 적게 줬을때 추가증여세가 안나온다는 규정에서 나온 말인데,무이자 차용이라도 차용거래 자체가 인정되는 것으로 많이들 오해하는 것입니다.예를들어 2억을 무이자로 빌리고 원금을 안갚은 상황에서 2년 뒤에 세무조사가 나온다면 2억 전체가 증여로 추징됩니다.다만, 무이자 차용이라도 원금 상환계획을 적절히 수립한다면 차용 인정 가능성을 높힐 수 있습니다.Q3상환한 돈을 돌려받아도 되나요?A일단 국세청에서는 알게됩니다.하지만 금액이 작다면 굳이 추가조사를 안하고 넘어갈 수는 있습니다. 돈을 돌려받을 때 이체내역이나 출금내역이 남을 수 밖에 없고, 돌려받은 돈을 쓸 때 국세청에 사용액이 잡힙니다.신고된 소득보다 사용액이 많으니 그 금액이 커진다면 조사가 나오는 것입니다.이 내부 프로세스를 충분히 이해하는 사람이 작정하고 탈세한다면 쉽게 안걸리 수는 있겠으나, 보통의 분들은 쉽지 않습니다. 이런 탈세행위가 세무조사로 이어지는 과정이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사 전문세무사] 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 자금출처조사 대응 방법22년 2월 3일 국세청은 '부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 ...blog.naver.comQ4차용계약을 계속 갱신하면서 연장해도 되나요?A5년 정도로 차용증 쓰고 이자만 주다가 만기가 도래했을때 갱신하여 원금 상환을 연장할 수 있을까요?쉽지 않습니다.처음에 이자 지급내역으로 차용으로 인정 받았어도 국세청은 부채에 대해 다음과 같이 사후관리를 합니다.차용 내용을 기록해놓고 만기가 도래했을 때 원금 상환여부에 대해 이체내역 등 관련 자료를 통한 소명요청을 받게됩니다. 다시 확인하는데만약 갚지 않고 연장했다면 다시 증여로 추징될 수 있는 것입니다.Q5초기에는 이자를 주고 차용으로 인정받은 뒤에 안갚아도 되나요?A4번 질문과 동일한 내용입니다.최초에 차용으로 인정받고 넘어갔다고 해서 끝난 것이 아닙니다.부채사후관리를 통해 안갚은 것이 발각된다면 증여세와 가산세가 추징됩니다.Q6부모님 대신 형제나 친척이 빌려주면 더 좋은가요?A네, 더 좋습니다.형제나 친척의 경우 차용거래임을 주장할 수 있는 법적 논거가 훨씬 많습니다. 그렇다고 부모님 돈을 형제에게 이체하고 형제가 빌려주는 식으로 처리하면 안됩니다. 형제가 그만큼 빌려줄 자금이 있었는지를 함께 살펴보고 조사가 진행될 수 있습니다.6. 정리하며많은 분들이 가족간 차용에 대해 관심을 가지는 이유는 가장 쉽게 돈을 융통하는 방법이기 때문입니다. 그만큼 국세청과 세법은 부정적으로 보고 있습니다.우리가 차용을 걱정하는 것은 딱 하나입니다. 증여로 보지 않는 것, 증여세와 가산세가 추징되지 않는 것입니다.그러기 위해서근거규정을 먼저 충분히 이해하고 주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 준비하기 위해 사례별로 가장 적절한 차용증 내용과 원리금 상환계획을 찾는 것이 필요합니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며, 각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가와 세금신고, 사후간리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든 상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은 [0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크축의금, 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다- 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

1. 배경​부동산 시장에서 2022년 3월 ~ 5월은, 그동안은 겪어보지 못한 특별한 시기인 듯 합니다. 1) 정권이 교체되면서 부동산 세제 변화 기대가 매우 높아졌습니다. 2) 2021년의 종합부동산세를 겪어본 다주택자에게는 2022년 다주택자 종합부동산세를 회피하기 위한 마지막 타이밍입니다. 3) 새 정부에서 [1년 한시 다주택자 중과배제]를 늦어도 5월 11일부터 시행한다고 하였습니다. 4) 양도소득세, 취득세 일시적 2주택자 중 처분 유예기간이 1년 이었던 분들이 작년 하반기 거래절벽을 잘 견뎌왔으나, 이제는 처분 유예기간의 막바지에 왔습니다.​따라서 그러한 매도자 중에 반드시 특정 시기에 맞추어 매도를 해야하는 사람들이 많아졌습니다. 그런데 때마침 매수인이 나타나는 것이 좋으나 지금처럼 거래량이 씨가 마른 상황에서는 마냥 기다릴 수도 없습니다. 그래서 확실한 시점에 확실하게 매수할 수 있는 상대, 즉 가족을 상대로 한 매매를 계획하게 됩니다. 가족을 상대로 하다 보니 아무래도 시장가격보다는 저가로 매매하게 되는데요, 1) 정말로 가족에게 줄 재산이라면 가족에 대한 애정과 문제를 해결해준 고마움 때문이기도 하고, 2) 가족이 받았다가 바로 판다고 하여도 취득세를 절감할 수 있다는 생각을 하고 있고요, 3) 교환을 하는 경우 적정수준을 맞추기 위해서 입니다. 이번에는 저가양수도에 대해서 설명해봅니다.​​​2. 저가양수도가 다운계약인지?​가족간 [저가양수도]에 대한 가장 큰 오해는 [저가양수도]가 [다운계약]이 아니냐는 질문입니다. 겉으로 보기에 그렇게 보일 수도 있지만, 분명한 차이가 있습니다.​[다운계약]은, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치했는데도 불구하고, 계약서에 거짓으로 거래가액을 적는 것을 말합니다. 그러니 계약서에는 양 당사자의 의사와 다른 금액이 적히게 됩니다. 이렇게 하는 이유는 경제적인 이해관계에서는 의사합치를 이뤘으되 매도자는 양도소득세를 줄이고, 매수자는 취득세를 줄이기 위해서입니다. 패널티를 적시한 법률들의 표현을 보면, [거짓], [실지와 다른]이라는 표현이 등장하고 있습니다.​[다운계약]을 작성하는 경우, [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 및 [공인중개사법]에 따라 1) 그런 신고를 하자고 제안하거나, 직접 하거나, 중개사에게 종용한 자에게 500만원의 과태료가 부과됩니다. 2) 그런 신고를 중간에서 중개한 중개사는 공인중개사 자격증 정지를 받을 수 있고, 개업한 사무소의 등록취소를 당할 수 있고, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다.​[소득세법]에서는 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세 또는 감면세액에서 패널티를 줍니다. 예를 들어 3억 세금이 나올 물건에 대해 비과세(0원 세금)를 받고자 1억원만큼 다운계약을 썼다면, 비과세액 3억 중에 1억을 토해야 합니다.​부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조(금지행위)누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위​부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자​공인중개사법 제33조(금지행위)① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위​공인중개사법 제36조(자격의 정지)① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우​공인중개사법 제38조(등록의 취소)②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우​공인중개사법 제48조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자​소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액​​반면 [저가양수도]란, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치하고, 계약서에 금액을 있는 그대로 적었는데, 수치만 놓고 보아 매매가액이 시가보다 적은 가액인 경우를 말합니다. 시가보다 적다는 것이 문제이지 계약에 거짓은 없습니다. 법치주의 국가에서 [사적자치의 원칙]에 따라, 양 당사자의 매매 계약 의사가 합치하고, 거기에 사기, 착오, 강박이 없으면, 매매계약은 인정됩니다. 세법에서도 계약의 법률효과는 진실한 것으로 인정합니다. 심지어는 그 가액이 시가보다 적은 경우, 적다는 사실만이 중요하지, 당사자들 사이에 조세회피의 목적이나 누가 손해를 보았다는 사실도 고려대상이 아니라고 합니다.​그러니 [저가양수도]는 그 매매가액에 대해 양 당사자의 의사합치만 있으면 뒤에 숨겨진 목적이나 득실이나 그런 것은 중요하지 않고 오직 시가에서 얼마나 벗어났는지만이 관심사입니다. 계약서에 거짓을 표기한 [다운계약]과는 차이가 있습니다. 법률상 표현도, [조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정]이라고 표현하지, 그것이 거짓이라거나, 사실과 다르다거나 하는 표현을 쓰지 않습니다. [저가양수도]의 경우도 패널티는 있습니다. [소득세법], [상속세 및 증여세법], [지방세법]이 개입하여 세액을 정정하게 되는데, 이것은 나중에 더 자세히 설명합니다.​소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.​대법2003두14741(2004.03.26)소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하고 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때, 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결, 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).​​그런데, 현실에서 계약서만 놓고 보면, 거기에 적힌 금액이 의사가 합치하여 진실한 것인지, 아니면 이면에 다른 의사가 있는데도 계약서에 거짓을 쓴 것인지 알기가 어렵습니다. 그래서 시가보다 싼 경우에는 [저가양수도]는 당연할 것이고, 이것이 [다운계약]은 아닌지 의심을 받을 수도 있습니다. 그러한 의심을 조사하는 과정에서 큰 불편을 겪게 될 수도 있습니다. 다른 곳으로 불똥이 튈 수도 있습니다.​[다운계약]이 되는 경우 고객은 과태료나 조금 내면 그만이지만, 중개사는 폐업을 각오해야 합니다. 중개사가 고객에게 속았을 수도 있습니다. 따라서 현실에서 가족간 [저가양수도]를 계약을 맺고자 하며 공인중개사에게 매매계약의 중개를 부탁하면, 공인중개사가 극도로 꺼리는 모습을 볼 수 있습니다. 그래서 [저가양수도] 계약을 맺고자 할 때 중개사의 도움을 받기가 어렵습니다. 그래서 보통은 법무사를 대동하여 저가양수도계약을 진행하게 됩니다.​​​3. 저가[양수도]가 [증여]가 되어버리는 건 아닌지?​저가로 양수도를 하다보니, 양도소득세가 아닌 증여세를 맞는 것은 아닌지 걱정하는 경우가 있습니다. 왜냐하면 [다주택자 중과배제 규정]이나 [일시적 2주택 규정]을 적용받고자 하는 분들은 양도소득세를 절감해보려고 [저가양수도]를 하는 것인데, 증여세로 봐 버리면 [저가양수도]를 할 이유가 없습니다.​소득세법에서 양도란, 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 증여는 타인에게 무상으로 재산 도는 이익을 이전시키는 것을 말합니다. 대가가 있느냐 없느냐, 이것이 양도와 증여를 가르는 가장 중요한 기준이고, [저가양수도]는 대가가 오가기 때문에, 유상이전이 확실하여 일단은 양도에 해당합니다. 그래서 양도소득세가 부과됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)​상속세 및 증여세법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.​​그런데 분명히 대가가 오갔는데도, 매매가 아닌 증여로 추정해버리는 경우가 있습니다. 이때는 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증해야 하고, 그 입증 과정에서 매매대금의 출처도 모두 밝혀야 하기 때문에 사실상 세무조사 같이 되어버려 매우 번거로워집니다. 배우자 또는 직계존비속(부모/조부모/자녀/손주)에게 양도한 재산은 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정합니다. 증여 추정을 면하기 위해서는 대가가 오갔다는 사실을 명백하게 입증해야 하는데, 그 입증은, [과세받은 소득금액], [상속/증여받은 재산가액], [전 부동산 처분금액]으로 증명하여야 합니다. 그러니까 세법에서 노출이 된 금액으로만 증여 추정을 방어할 수 있습니다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​​하지만 배우자 등에 대한 증여 추정을 처음부터 피할 수 있는 방법이 2가지가 있습니다.​1) 첫 번째 방법은 형제자매와 매매하는 것입니다. 법에는 분명 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한다고 하여 형제자매는 명시하지 않았습니다. 따라서 형제자매와의 거래는 증여로 추정되지 않고 매매로 인정됩니다. 오해하면 안 되는 것은, 매매의 형식을 보이고 있더라도 과세관청에서 증여임을 입증하면 증여로 될 수 있습니다. 다만 디폴트값이 매매로 인정되므로, 납세자가 매매라는 사실을 애써 입증할 필요가 없다는 의미입니다.​아래의 판례를 보시면, 형이 동생에게 토지를 팔았는데, 과세관청에서 증여로 보고자 시도했습니다. 근거는 매매대금을 지급하였다는 증거를 제시하지 못한다는 점입니다. 하지만 판례에서는 다음을 이유로 매매로 봐주었습니다. ① 부모자식 간도 아니고, 특별한 사정이 없으면 아무리 가족이라도 형제간의 증여는 있기가 어렵다. ② 동생도 상당한 경제적인 수준이 있어서 증여를 받을 이유가 없다는 말이 신빙성이 있다. ③ 그동안 빌려준 돈에 대해 대물변제라고 하는데, 계약서가 없지만 형제 사이에 계약서가 없을 수도 있다고 본다. ④ 모르긴 몰라도 등기부 등본에는 증여가 아닌 매매를 원인으로 소유권이전되었다고 되어 있다.​이 판례를 보면, 형제자매간의 매매에 대해서 타인과의 매매와 비교해 불완전한 부분이 있다고 하더라도 국세청이 형제자매간의 매매를 증여로 몰아가는 것이 어렵다는 걸 보여줍니다. 따라서 조금만 신경쓰면 형제자매간의 매매는 대부분 양도로 인정됩니다.​국심2001중1002(2001.08.24)(가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 1996.6.22 매매 를 원인으로 1996.6.24 소유권이전 등기를 한 사실만 확인될 뿐 청구인이 청구인의 형으로부터 증여받은 사실은 확인되지 않는다. (나) 당 심판원이 국세청으로부터 수집한 전산자료에 의하면 청구인은 1992.1.1부터 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 ○○○정미소 를 운영하고 있고, 청구인의 형도 1994.3.7부터 1997.4.15까지 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 ○○○정미소 를 운영하고 있었음이 확인되며, 청구인은 쟁점토지 취득시 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 3,990㎡외 14필지 합계 50,641㎡의 토지를 소유하고 있고, 청구인의 형도 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 4,545㎡ 외 26필지 합계 50,876㎡를 소유하고 있음이 확인되는 바, 청구인과 청구인의 형은 정미소 운영 및 소유농지의 소재지와 면적등으로 보아 상당한 부농임을 알 수 있으므로 청구인이 청구인의 형으로부터 무상증여를 받을 이유가 없다는 청구주장 신빙성이 있는 것으로 보여진다. (다) 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 형제간의 무상증여가 이루어지지 않는 점 등으로 보아 이 건 증여로 보기보다는 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 양도받았다고 봄이 상당한 것으로 판단된다. (라) 따라서 형제간의 금전대차에 있어 통상적으로 차용증 등을 작성하지 않는 관행에 의하면 처분청에서 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 유상으로 취득하였다는 증빙을 제시하지 않는다 하여 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.​​2) 두 번째 방법은 부모자식간의 매매에서 금전이 오가는 것이 아니라, 부동산을 서로 교환하는 방법입니다.

안녕하세요,부동산과 코인에 대한 세금 그리고 자금출처조사를 전문세무컨설팅 세로움입니다.이번에 저희가「코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기」제목의 책을 출간했습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC%20%EC%84%B8%EA%B8%88&NaPm=ct%3Dlu0rupx4%7Cci%3D88758177f455e2b0bc1fd51d5d76c80ccb0b384e%7Ctr%3Dboksl%7Csn%3D95694%7Chk%3D9d06357cc1885aaae58a07435700b71e295de3e6코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com책의 주요 내용비트코인 1억원 시대, 코인투자자 역대 최다!이제는 코인 투자로 집을 사고 코인을증여·상속하는 시대가 오고 있다.「세로움」현재 국세청에서 시행하고 있는 코인과 부동산에 대한 자금출처조사를 가장 활발하게 수행 하고 있는 회사 중 하나로서그동안 저희가 실제로 진행해왔던 수 많은 조사사례를 함께 소개하면서 코인과세체계, 자금출처조사 과정, 자금출처조사 대응방법, 자금출처조사를 피해 증여하는 방법 등 다양한 노하우를 담았습니다.책의 주요 내용은 3가지로 구분됩니다.구분주요내용1코인투자자와 코인사업자분들을 위한 코인세금(코인매매세금, 레퍼럴소득세금, 디파이세금, 에어드랍세금 등 코인으로 발생할 수 있는 모든 세금을 다루고 있습니다.)2부동산을 취득하여 자금출처조사가 나온 분들, 앞으로 자금출처조사가 걱정되는 분들을 위한 대응방안(자금조달계획서 작성부터 자금출처조사가 나오는 이유, 조사 전 그리고 조사 개시 후 대응방안 모든 내용을 다루고 있습니다.)(자금의 출처가 코인소득인 경우 특수한 자금출처조사이므로 별도로 구분하여 설명하고 있습니다.)3자금출처조사를 피해 자금의 내집 마련을 도와줄 수 있는 방법Key Point.1수많은 코인·부동산 자금출처조사를대응하면서 얻은 경험과 실제 사례 반영Previous imageNext image국세청에서 파악하지 못하는 소득으로 부동산을 취득하거나 많은 자산을 형성한 분들은 부동산자금출처조사를 받게 됩니다. 부동산취득이라는 결과는 같지만 해당자금의 출처는 매출누락, 가공경비, 우회증여, 현금이체, 부모님카드 사용, 코인관련소득 등 모두 다를 수밖에 없습니다.이때 코인관련소득이란 매매, ICO, 디파이, 레퍼럴, 작업·지분증명, 알선수수료, 하드포크, 에어드랍 등 무수히 많은 소득이 존재합니다. 이중매매소득만 구분해보더라도 일반적인 국내거래소에서 매매하는 방식 외에도 프리미엄거래, 역프리미엄거래, 스왑거래, 헷지거래, 알고르지므 트레이딩 등 수십가지의 거래 방식이 존재합니다.최근 유명 코인유튜버, 인플루언서분들이 코인관련 소득 등에 대하여 세무조사를 통해 많은 세금이 추징된 것처럼코인을 매개체로 발생한 소득이라도 세금(코인세금)이 부과되는 소득일 수 있습니다.다른 예를 들어보면 최근 테더맥스와 같이 레퍼럴 환급 사이트를 운영하시는 분들이 세금문의를 많이 주시는데요,고객확인 방법이나 레퍼럴 환급 과정 등 사실관계에 따라서 충분히 과세대상소득에 해당할 수 있습니다. 이런 소득들이 보통 코인세금, 비트코인세금으로 통칭하여 불리고 있지만, 소득을 종류를 정확히 구분해야 합니다.따라서코인자금출처조사는 일반적인 자금출처조사와도 구분되는 하나의 전문분야로서 코인에 대한 전반적인 이해를 기본으로 충분한 경험이 필요한 조사에 해당합니다.실제로 코인 관련 자금출처조사를 1건 이라도 대응해보신 세무사님들은 결코 많지 않으므로, 대응해주시는 세무사님의 전문성을 반드시 검토해보셔야 합니다.중요한 것은1. 소득이 발생되고 있다면 자금출처조사가 개시되기 전단계에서해당 사실관계에 맞는 가장 절세되는 방법으로 세무처리를 하는것이고,2. 부동산자금출처조사 또는 코인자금출처조사가 시작됐다면소득이 발생하는 과정과 방식에 적합한 자료를 선별해야하고, 여전히 코인 소득에 대한 구체적인 세법규정이 마련되어 있지 않으므로 관련 법규정과 판례를 통해 대응할 수 있는 논리를 만들어야 합니다.Key Point2빠르게 변화하고 있는 코인 과세체계와자금출처조사 시스템 안내Previous imageNext image2025년 1월 1일부터 코인 양도에 대한 세금 이 부과될 예정입니다. 2023년 레퍼럴소득세금에 대한 세무조사가 실시됐으며, 2024년 현재 거래소 수수료 페이백에 대한 세무조사 및 세금추징이 시작되고 있습니다.코인커뮤니티를 중심으로 많은 분들이“코인 관련 소득이라 세금이 안나온다”, “국세청에서 어떻게 알고 세무조사가 나오냐”라고 하면서 해당 소득에 대한 무신고 위험성을 경시해왔지만국세청은 무서운 속도로 코인 관련 소득에 대한 과세기반을 마련하고 있으며, 세무조사의 범위를 확대하고 있습니다.또한앞으로는 지금까지 문제를 삼지 않았던 디파이세금(DeFi), 하드포크세금, 에어드랍세금 등 더 다양한 소득들에 대해서 과세문제들이 붉어질 것입니다.자금출처조사 대상자 선정에서 소득이 발생하는 과정은 중요한 것이 아닙니다. 보다 강하게 표현해보면 소득이 발생하는 과정에 대해서는 관심이 없습니다. 자금출처조사는 해당 소득으로 부동산이나 고가의 차량을 취득하거나 생활비로 사용할 때 국세청 레이더망에 포착되는 것입니다.국세청PCI시스템은 개인의 부동산, 금융자산 등의 재산보유액과 신용카드, 현금영수증 사용액, 세금납부액 등의 소비금액을 더한금액을 기준으로하여 국세청에 신고된 소득과 비교하여 부족액에 대한 자금출처조사를 실시하는 것입니다. 따라서 부모님으로부터국세청이 모르게 자산을 증여받았다고 하더라도 해당 자금으로 부동산 등을 취득하거나 소비할때 부동산자금출처조사, 코인자금출처조사의 대상으로 선정됩니다.따라서 부모님으로부터 몰래 현금이나 코인으로 증여받았거나, 개인사업체의 현금매출을 누락하여 소득을 만들었거나, 코인 관련 소득들을 신고하지 않은 경우해당 소득들은 사용하고 싶어도 사용하지 못하는 자산이 됩니다.이외에도CTR(고액현금거래보고제도), STR(혐의거래보고제도)를 통한 FIU(금융정보분석원)와한국부동산원 및 관할 행정기관들의 부동산거래신고소명절차, 자금조달계획서 등의 제도를 통해 보다 정확하고 신속한 자금출처조사가 진행될 수 있도록 하고 있습니다.중요한 것은1. 소득을 숨기는 방법이 아닙니다. 해당 자금을 정당하게 사용할 수 있도록, 해당 자금에 대한 세무조사가 나오더라도 세금이 추징되지 않도록미리 대응자료를 만들고 가장 절세될 수 있는 방안으로 세무처리를 해놓는 것이 중요한 것입니다.2. 돈을 버는 것보다쓰는 것이 중요한 시대입니다. 적절한 세금신고를 누락했거나, 과세되지 않는 소득인 경우에도 자금출처조사 시스템에 대한 충분한 이해를 기반으로한 소비패턴과 방식을 적절히 계획한다면 같은 금액이라도 자금출처조사의 위험성을 낮출 수 있습니다.Key Point3자금출처조사 대응방법과 자금출처조사를피해 자녀에게 증여하는 방법까지 공개Previous imageNext image1. 자금출처조사 대응방법자금출처조사라는 용어를 사용하지만, 소득의 종류와 사실관계에 따라 자금출처조사 대응방안과 전략은 달라져야 합니다.<사례1> 사인 간 차용거래(차용증)자금출처조사에서 가장 흔히 발생하는 세무상 쟁점인가족 간, 지인 간 금전소비대차(차용거래)를 살펴보겠습니다.사인 간 차용거래(차용증)은① 부모님 등 가족으로부터 차용한 경우와 ② 형제 또는 친척으로부터 차용한 경우, 지인으로부터 차용한 경우 각 사례에 대한 대응방안은 완전히 달라져야 합니다.차용거래는 대부분의 자금출처조사 사례에서 존재하는 쟁점으로국세청 역시 대표 사례들에 대한 내부지침이 마련되어 있습니다. 만약 해당 지침을 알지 못하는 세무사가 무리하게 차용거래임을 주장한다면 담당 조사팀과의 갈등으로 이어질 수 있습니다.② 지인 간 금전소비대차거래의 경우 정상적인 채무관계임을 전후사실관계를 통해 입증하기만 한다면 충분히 인정받을 수 있겠지만, ①가족 간 특히 부모·자식 간 차용거래는 차용증의 작성여부 및 상환내역 등 보다 명확한 근거자료들이 있어야만 인정받을 수 있습니다. 세무조사도 결국 사람이 시작하고 사람이 마무리하는 것으로 세무조사 대응과정에서 조사팀의 입장을 고려하지 않고 일방적으로 주장한다면 조사팀과의 인간적인 불화로 인해 최악의 세무조사 결과로 번질 수 있습니다.아래는 미성년자 자녀의 명의로 다수의 주택을 취득한 사례에 대해 취득자금을 모두 차용거래로 인정받은 세무조사 실제대응사례입니다.같은 주제의 자금출처조사라도 담당 세무대리인의 경험과 전략에 따라 결과는 크게 달라질 수 있으며, 그 과정에서 대응방안은 사실관계에 적합하도록 달라져야할 것입니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com<사례2> 코인 매매소득코인의 다양한 소득 중 매매소득으로 한정하더라도 크게① 중앙거래소를 통한 단순한 매매방식과 ② 프리미엄 거래 등 기타 매매방식으로 구분하여 대응해야 합니다.① 단순 매매방식의 사례 중거래소에 요청한 자료로 모든 매매내역과 출처흐름이 파악되는 경우라면 세무대리인의 도움 없이도 직접 세무조사를 마무할 수 있을 것입니다. 다만, 단순 매매방식의 사례에서도기존 거래했던 거래소가 폐업해서 자료를 수취할 수 없거나, 가족 명의 거래소 계좌를 활용하여 투자하는 경우 등일부 사실관계가 달라진다면 해당 조사의 난이도는 크게 달라질 수 있습니다.② 프리미엄 거래 등 기타 매매방식의 사례는 보따리 매매, 스왑거래를 비롯하여 리스크 헷지를 위한 포지션이나 역프리미엄거래를 동반하는 경우 등 무수히 많은 거래방식이 있을 수 있습니다. 해당 거래로 소득을 얻으신 투자자분들이라면 거래 횟수가 수만 건 이상에 달하거나 사용한 거래소 종류가 각종 해외거래소를 합하여 수십곳인 경우가 많습니다.결국 한 건의 매매차익을 얻기위한 것이지만,이를 위해 여러 거래소를 통한 얽히고 설킨 몇 건의 매매내역을 종합적으로 입증하여 전체적인 자금흐름을 파악해야하기 때문에 코인전문세무사로서 코인에 대한 전반적인 지식과 거래방식에 대한 충분한 이해와 경험이 필요합니다.2. 자금출처조사를 피해 증여하는 방법몇 년간 부동산 가격이 급격하게 상승함으로써 20, 30대 자녀의 내집마련이 어려워지고 있습니다. 이와는 반대로 부모님세대는 부동산 가격 상승으로 예전에는 생각지도 않았던 상속세를 걱정하게 되었습니다. 이 2가지를 문제를 해결하기 위해 결국 자녀에게 증여를 하려하지만 최대 50%에 육박하는 증여세를 납부하는 것 역시 쉽지 않습니다.증여에 대한 세금신고·납부를 하지 않는 것은‘탈세’이지만, 사실관계에 맞는 최적의 방안으로 증여한다면 그것은‘절세’가 될 것입니다.단순히 현금이나 코인을 증여하여 증여세를 납부하는 것이 아닌,자녀에게 부동산을 증여, 부담부증여, 저가양도, 교환의 방식을 통해 최적의 절세방안으로 소유권을 이전한다면 같은 결과일 때 내야하는 세금의 50% 이상의 절세효과를 얻을 수 있습니다.① 부동산 증여② 부담부증여③ 저가양도④ 교환위 4가지 방법을 구체적으로 비교하여 가장 유리한 방안을 선택해야 합니다.- 각 방식에 따라 발생하는 세금(양도세, 증여세, 취득세)- 각 방식들이 유리하게 적용될 수 있는 사례- 각 방식으로 소유권을 이전한 뒤 발생하는 양도세, 상속세 등 이후의 세금위 내용들을 함께 고려하여 자금출처조사 걱정 없이 자녀의 내집 마련을 도와주는 절세방안을 설명하고 있습니다.사실관계에 따라 증여 또는 부담부증여보다 가족 간 저가양도(저가매매)가 큰 절세가 될 수 있으며,현금여력이 부족한 경우에는 저가양도보다 가족 간 부동산교환이 보다 더 효과적인 방법이 될 수 있습니다.매도자, 매수자의 관계 및 상황에 따라 가장 유리한 절세플랜을 수립하는 것이 중요하며, 이때 소유권 이전 시 발생하는 세액 뿐만 아니라소유권 이전 후 발생할 수 있는 양도세, 상속세 등을 함께 고려해야만 최적의 절세효과를 누릴 수 있겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 코인세금 / 자금출처조사 전문세무사로서상담시 실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내 드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.코인(가상자산) 자금출처조사 관련포스팅내용링크코인 자금출처조사 성공사례(0원)코인자금출처조사 자주묻는질문 Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200한국부동산원 부동산 거래신고 소명대응사례- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/223368646164서울청 차용증 자금출처조사 성공사례- 중학셩 자녀명의 다수의 부동산취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273자녀에게 현명하게 증여하고 싶다면 ? 저가양도 를 활용한 부동산 증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

최근 몇 년간 전례 없는 팬데믹으로 인해 전 세계 경제가 마비됐다. 각국 정부는 경제 활성화를 위해 저금리 기조와 더불어 대출완화, 지원금 보조 등 다양한 정책을 폈고, 그 결과 넘쳐나는 현금 유동성으로 주식과 부동산, 암호 화폐의 가격이 치솟았다.주택 소유욕이 남다른 한국은 주택가격이 폭발했다. 그러다 보니 집값은 오늘이 제일 싸다는 우스갯소리가 나왔다. 상속세를 걱정하는 사람들이 부동산을 사전 증여하는 일도 많아졌다. 이번 글에선 효율적인 부의 이전 전략에 대해 알아보고자 한다.단순하게 재산을 이전하는 것보단, 투자재원을 마련하고 운용 및 활용능력을 키워주는 것이 효율적인 부의 이전 전략이다. [사진 piqsels]사전 증여 적극 활용을증여세의 공제 금액은 배우자 6억원, 직계비속은 5000만원(미성년자 2000만원), 기타 친족은 1000만원까지다. 증여공제 범위 내에 있는 금액은 세금을 부담하지 않는다. 증여일을 기준으로 10년 단위로 증여공제액이 적용되기 때문에, 10년을 주기로 증여하는 하는 것이 효율적인 증여세 절세법이라고 할 수 있다.중요한 것은 증여할 대상과 활용 방법이다. 어부를 만들려면 고기를 잡아주는 것보다 고기를 잡는 법을 알려주는 것이 중요하다. 단순히 재산을 증여하는 것이 아닌 재원을 증여해 사업 기회나 재테크의 수단으로 활용토록 하자는 이야기다. 예를 들어 미성년 자녀에게 2억원을 증여한다면 2600만원의 증여세를 내야 한다. 하지만, 2000만원을 증여한 후 해외주식에 투자했는데 수익률이 10배가 되어 2억원이 되었다면, 납부하는 증여세 없이 부의 이전이 되는 것이다. 해외주식 외에도 서화, 골동품, 암호화폐 등 다양한 재산을 활용할 수 있다. 물론 특수관계법인을 이용해 특정 사업기회를 제공(상증세법 45조의4)하고, 특혜를 제공하거나(상증세법 45조의5), 일감을 몰아주는 경우(상증세법 45조의3) 증여세 부담을 질 수 있다. 단순히 재산을 이전하는 것보다는 투자재원을 마련해 운용 및 활용능력을 키워주는 것이 효율적인 부의 이전 전략이 되는 것이다.자금이체 목적에 따라 근거 명확히 남겨라어떠한 관계보다도 부모와 자식 간은 특별하다. 아낌없이 주어도 더 주고 싶은 게 부모 마음이다 보니 부모·자식 간의 자금거래는 ‘증여’로 오해받을 소지가 크다. 별 뜻 없이 자녀 통장에 계좌 이체를 하게 되면 과세 관청은 ‘증여’로 추정한다. 추정이라는 뜻은 반증이 없으면 ‘~으로 본다’는 의미이기 때문에 ‘증여’의 뜻이 없었다는 것을 납세자가 입증해야 한다. 말로 항변하는 것보다 해당 자금거래는 ‘증여’가 아니라는 근거를 제시해야 설득력이 있기 때문에 차용증, 확인서, 사용내역, 영수증 등의 제반 서류를 보관하는 것이 좋다. 대법원은 예금이 인출돼 수증자 명의 예금계좌에 예치되었다면, 증여된 것으로 추정되므로 증여가 아니라는 것을 납세자가 입증해야 한다고 판시한 적이 있다. (대법 2019두52690)주택 증여시 ‘세대’분리 확인하라.2017년 ‘8·2대책’을 필두로 ‘9·13대책’, ‘2·12대책’ 등 다주택자에 대한 세제 페널티가 많아지다 보니 자녀에게 주택을 증여하는 경우가 많아졌다. 2주택자가 자녀에게 주택을 증여하는 경우 각각 1주택을 소유하게 되기 때문에 양도소득세 비과세 혜택, 재산세 절감 효과 등의 효과를 얻을 수 있어 많이 이용된다.문제는 양도소득세 비과세를 적용 받는 주택 수가 세대를 기준으로 계산되기 때문에 증여 후 세대 분리가 안 돼 있다면 비과세 혜택을 얻을 수 없게 된다. 소득세법 88조의 ‘세대’ 개념은 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함), 형제자매와 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람 포함함)와 함께 구성하는 가족 단위로 보고 있다. 여기서 자녀도 포함되기 때문에 별도의 세대로 인정받기 위해서는 30세 이상이거나, 배우자와 결혼했거나, 별도의 독립된 생계를 유지해야 한다.‘국민기초생활 보장법’에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도의 세대로 인정하고 있다. 2021년을 기준으로 중위소득의 40% 이상 되는 소득금액이 1인 가구를 기준으로 73만1133원이다. 즉, 이 금액 이상의 소득이 있어야 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하는 것으로 본다는 것이다. 소득이 전혀 없는 20대 자녀에게 주택을 증여하면 별도 ‘세대’로 인정받지 못할 가능성이 높다. 이점 유의해 부의 이전 전략을 세우는 것을 추천한다.