땡업자가 증빙없이 현금으로만 물건을 가져갔을때 부가세 신고는 어떻게 해야하나요?

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.매년 1월과 7월은부가세 신고를 하는 달입니다.다른 세금에 비해부담이 큰 세금입니다.따라서 미리 예측하고준비하는 것이 중요합니다.오늘은 다음달에 있을 부가세 신고를맞이하여 우리 사업장에 부가세가얼마나 나올지! '대략적'으로 예측해보고그를 줄일 수 있는 방안이무엇이 있는지에 대해 안내드리려고 합니다.'부가세' 예측하기부가세는 3개월, 6개월마다발생하는 세금으로 누적이 되어사업주에게 부담되는 경우가많습니다.특히 소비자를 대상으로 하는음식점, 미용실 등부가세를 별도로 받지 못하는사업장의 경우 부담이 더 크게느껴집니다.따라서 내 매출규모에따라 부가세를 어느정도 예측하여저축해두시는 것이 좋습니다.업종간이과세일반과세일반 음식점매출 기준 1% 이내매출 기준 3% ~ 4%호프 및 카페(음료 판매점)매출 기준 1%매출 기준 4% ~ 5%미용실 및 실내 체육시설 등매출 기준 1% ~ 2%매출 기준 5% ~ 6%그 외 기타 소비성 서비스업매출 기준 2% ~ 3%매출 기준 6% 이상업종별 부가세 예상액은사업장 특성에 따라 다르고카드사용액에 따라 다릅니다.따라서 '정확'한 세액은 1월 15일 이후12월 매출자료가 완성된 이후에알 수 있습니다.따라서 해당 자료는'예측, 참고' 자료로만 사용 부탁드립니다.'부가세' 줄이기장사를 하시다보면'규모는 비슷한거 같은데왜 저 사업장은 부가세를저만큼 밖에 안내지..?'하는 경험 다들 있으실거라고생각합니다.왜 차이가 나는지에 대해 숙지하시고그 부분을 인지하여 챙겨주신다면억울하게 낼! 부가세줄일 수 있습니다.① 큰 지출 관련하여적격증빙을 받지 못한 경우* 임차료 세금계산서건물주에게 임차료 세금계산서를못받는 경우가 있습니다.이 경우에 종합소득세 때 비용처리는가능하지만, 부가가치세 때 공제는받을 수 없습니다.* 배달대행비 세금계산서배달관련 매출이 많아지면서관련 비용도 크게 늘어났습니다.배달대행비에 대해세금계산서를 받았는지 여부에 따라부가세 차이가 날 수 있습니다.* 식재료 등 세금계산서, 계산서 수취여부재료 및 식재료 등을 구매 하실 때거래명세표만 수취하시고,현금 및 계좌이체로만 물건을사시는 경우가 있습니다.이 경우에 종합소득세 때비용처리는 가능하지만, 부가세 때공제 받지 못할 수 있습니다.② 카드 등록을 안해비용 누락이 생기는 경우개인사업자의 경우신규 카드를 발급한 경우 반드시홈택스에 등록을 해주셔야합니다.직접 등록해주시거나담당 세무사사무실에 반드시전달해주시면서 등록 요청해주셔야 합니다.등록을 놓치신 경우카드사에 요청하셔서내역을 챙겨주시면 비용처리 가능합니다.③ 온라인으로 물건을 구입한 경우네이버, 카카오 등으로 물건을 구입하시는 경우반드시 '사업자 등록번호' 로 현금영수증받아주셔야 매입세액공제 가능합니다.반드시 '사업자 등록번호'로부탁드립니다.④ 통신비 등자동이체 건들을신용카드 자동이체로처리하자!통신비, 공기청정기 렌탈 등각종 자동이체를 그냥통장에서 하시는 경우가 많습니다.이 경우에 세무사가확인하기 쉽지않을 뿐 더러적격증빙이 아니기에부가세 공제가 어렵습니다.반드시! 신용카드자동이체로 걸어놓으셔야 합니다.⑤ 세무사와 의사소통이되어야한다.많은 세무사님들사업주분들이 공통적으로부가세는 줄일 수 없다고상담드리고, 생각하고 있습니다.사실 맞습니다. 부가가치세는자료싸움이기때문에 자료가 없으면세무사도 손을 쓸 수 있는 방법이 없습니다.그렇기에! 세무사가 신경을좀 더 써서 진행해야합니다.누락된 비용이 있는지혹시 사장님이 빼먹은 비용이 있는지를먼저 체크해서 말씀드려야부가가치세를 절세 할 수 있습니다.이 부분들 숙지하시고,부가가치세 부분에서 억울하게너무 많은 세금을 내지않았으면 좋겠습니다.지금까지 '부가가치세' 예측과'부가세'를 줄이는 법에 대해알아보았습니다.관련하여 궁금하신 점있으시다면 편하게 문의주세요.

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 요새 젊은이들 사이에서 유행인 '스포츠시설운영업 중 실내테니스장'에 대해 글을 써보려고 합니다.사업운영에 도움이 되셨으면 합니다☺'스포츠시설운영업' 사업자등록'스포츠시설운영업'은 법률상 '인허가 업종'이 아니기때문에 사업자등록할 때 따로 가져갈 인허가 서류가 없습니다.따라서 다음의 서류만 챙겨 세무서로 방문해주시면 됩니다.사업자등록신청서/세무서에서 작성임대차계약서대표자 신분증사업자등록은 세무사에게 맡기셔도 처리가 가능합니다. 구름세무회계는 사업자등록대행도 가능합니다.'실내테니스장' 매출관련 세금이슈실내테니스장의 경우 크게 신용카드매출, 현금영수증매출, 그리고 현금영수증 하지않은 기타매출이 있습니다.신용카드 및 현금영수증 또는 지역화폐를 사용하는 경우에는 국세청에 자동으로 매출이 올라가게 됩니다.반면에!현금영수증 하지않은 기타매출의 경우 국세청에서 파악할 수 있는 방법이 없습니다. 실내테니스장은 실무적으로 계좌이체를 많이 받는 업종이고, 국세청에서도 그걸 알고있기에 현금영수증 하지않은 기타매출을적정하게신고하여야 합니다.'실내테니스장' 매입관련 세금이슈*인건비실내테니스업의 경우 서비스업종이기에 인건비가 비용의 대부분을 차지하곤 합니다. 따라서 인건비 신고를 누락하시거나 간과하시면, 장부 상 비용이 부족하여 종합소득세 폭탄을 맞으시게 됩니다.또한 인건비 신고의 시기를 놓치게되면, 비용처리를 받기 어려울 뿐더러 비용처리를 받게되더라도 신고누락에 대한 가산세가 발생하게 됩니다.일반적으로 실내테니스업 강사분들의 소득은 흔히 아시는 3.3%만 떼고 지급하는 프리랜서, 사업소득의 형식으로 지급하시게 됩니다. 지급 후에는 반드시 원천세 신고라는 절차와 지급명세서 제출을 거쳐야 합니다.만약 '강사분의 요청'이 있으시다면 4대보험을 가입하여 근로소득으로도 신고가 가능합니다. 이 또한 원천세 신고 및 4대보험 가입절차를 밟고, 급여명세서를 근로자에게 발급해주셔야 합니다.*초기 인테리어비용실내테니스업은 초기투자비용이 많이 들어가는 업종 중 하나입니다. 공간이 넓기도 하고, 테니스장처럼 꾸며야하기에 초기 인테리어비용이 어마어마하게 들어갑니다.일반과세자로 내신 사업자분들은 보통 부가세를 별도로 내시고, 세금계산서를 받곤 합니다. 이 경우 비용처리는 전혀 문제 없습니다.다만! 간이과세자로 내신 사업자분들은 부가세 환급을 못받는다는 점을 알고는 부가세 없이, 세금계산서 수취하지 않는 조건으로 인테리어를 진행합니다.이런 경우에도 사실 종합소득세 비용처리는 가능합니다. 다만 세무사와 반드시 상의 후 진행하시길 바랍니다.*임차료 및 각종 관리비실내테니스업은 공간이 넓어야하는 특징이 있는 사업장이기에 지출에서 큰 비율을 차지하는 것이 바로 월세입니다.월세에 대해서는 세금계산서(적격증빙)을 발급받으셔야 안전하게 비용처리가 가능합니다.다만, 부가세를 포함하여 주시지않고 세금계산서를 받으시지 않는 사장님도 비용처리 가능합니다. 가산세가 발생할 수 있으므로 세무사와의 상의가 필요합니다.또한 초기세팅에서 많이 빼먹으시는 것들이 한국전력공사에 요청해야하는 전력비 등입니다. 처음 개업하시는 경우 반드시 세금계산서 요청을 하셔야 발급해줍니다. 전화로 가능하며, 사업자등록증 등 관련서류를 제출하는 과정을 거쳐야 발급 받을 수 있습니다.'실내테니스장' 세금신고 시 팁*실내테니스업의 경우 계좌이체 매출이 많습니다. 세무사와 상의 후 적정하게! 신고하셔야합니다.*초기투자비용 대비하여 부가세를 주고, 세금계산서를 받아야하는지 아니면 부가세가 부담스러워 세금계산서를 받지않고 인테리어를 진행해야하는지 어려워하시는 분들이 많습니다.사실 업장 규모에 따라 사업자가 나오는 유형에 따라 천차만별입니다. 따라서 세무사의 견해를 묻거나 도움을 받으시는게 좋습니다.*강사분들에 대한 인건비 신고를 반드시 하여야합니다.가족끼리 일하는 경우에도 인건비신고 가능합니다.*초기투자비용 관련하여 누락되는 비용없이 초기세팅이 상당히 중요합니다. 기수가 넘어가면 갈수록 초기에 인정받지 못했던 비용들은 더더욱 인정받기 어려워집니다.따라서 사업초기에 세팅을 진행하고 사업하기는 것이 좋습니다.*반기결산 등을 통해 미리 세금을 안내받고, 비용이 부족함을 안내받는 것입니다.업종 그리고 사업의 형태에 맞게! 적절하게! 관리받으시고 세금적으로 차질없이 사업하시길 바랍니다.

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 많은 사업주분들이 영위하고 계시는 '음식점업'에 세금신고에 대해 글을 써보려고 합니다.'음식점업' 사업자등록'음식점업'은 법률상 '인허가 업종'이기 때문에 사업자등록할 때 따로 가져갈 인허가 서류가 있습니다.세무서를 방문하기 전에 먼저 다음의 서류와 함께 관할구청에 방문하셔서 '음식점업' 영업신고증을 수령해야합니다.영업신고증 신고서류/관할 구청에서 작성임대차계약서 사본대표자 신분증보건증/관할 구청에서 발급관할구청에서 음식점업 영업신고서를 받으신 뒤 다음의 서류와 함께 세무서에 방문하셔서 사업자등록신청하시면 됩니다.사업자등록신청서/세무서에서 작성임대차계약서대표자 신분증영업신고증사업자등록은 세무서에 맡겨주셔도 처리가 가능합니다. 구름세무회계는 사업자등록대리도 가능합니다.'일반과세자?' , '간이과세자?'사업자 등록을 신청할 때에는 일반 또는 간이과세자 둘 중에 하나로 신청해야합니다. 이 두 유형의 가장 큰 차이점은 일반과세자는 부가가치세의 환급이 가능하고, 간이과세자는 환급이 되지않습니다.다만! 간이과세자는 1년에 부가가치세 신고가 1번이며, 일반과세자에 비해 부가가치세가 월등히 적게 나옵니다.사업초반에는 인테리어 비용, 소모품 등으로 지출이 많이 일어납니다. 이로 인해 환급이 발생할 가능성이 높으며이 경우에는 일반과세자가 유리한 것으로 보일 수 있습니다.그러나! 시공할 때 많은 사업주분들이 세금계산서나 적격증빙을 놓치는 경우가 많습니다. 그 경우에는 간이과세자로 사업자를 내는 것이 유리합니다.사업장 규모, 초기 투자비용 등 상황에 따라 간이, 일반 어떤 유형의 사업자로 내야 절세가 가능한지 정확히 파악하려면 세무사와 상담하시는 것이 좋습니다.'음식점업' 매출관련 세금이슈'음식점'의 경우 부가가치세 과세업종이기에 부가가치세 관련하여 신경을 쓰셔야합니다.부가가치세 신고는 종합소득세 신고 매출의 기반이 되며, 매출 누락으로 조사대상이 되는 세목이기에 꼼꼼!하게신고하셔야합니다.배달앱들이 많아지고, 다양한 결제수단이 등장하면서 매출누락이 발생하는 경우가 많습니다.매출누락이 발생하면 부가가치세 뿐만 아니라 종합소득세에도 문제가 생기기때문에, 반드시 잘! 신고하셔야합니다.① 배달어플을 이용하는 음식점의 경우 누락없이! 매출을 신고해야한다.배달 어플을 이용하는 음식점은 반드시 담당세무사에게 어떤 어플을 사용하시는지 말씀해주시고,누락없이 신고진행 할 수 있도록 해야합니다. 또한 제로페이 및 카카오페이 등으로 받으신 기타매출 또한누락없이 말씀주셔야합니다.② 현금영수증 매출이 아닌 계좌이체 등 현금매출 누락을 주의하자!음식점은 현금영수증을 안한 계좌이체 등의 기타매출이 많습니다. 이를 누락할 경우, 세무조사의 위험이 있습니다.따라서 반드시! 세무사와 상의하여 업종에 따른 적정비율은 현금(기타)매출로 신고를 해야합니다.'음식점업' 매입관련 세금이슈① 인건비음식점의 경우 어느 정도 서비스업종이기에 인건비가 비용의 큰 비중을 차지합니다. 따라서 인건비 신고를 누락하시거나 간과하시면 장부 상 비용이 부족하여 종합소득세 폭탄을 맞으실 수 있습니다.일반적으로 음식점은 4대보험 가입이 필수이기에 근로소득으로 신고하게 됩니다. 이 경우 공단에 취득, 가입신고를 거쳐야하며 매달 근로소득을 국세청에 신고 및 지급명세서(개정 예정)를 제출하여야합니다.다만! 초창기에는 4대보험이 부담스러우실 수 있기에 관련해서 세무사와 반드시! 상의 후에 진행하시기를추천드립니다.② 재료비 등인건비와 같이 음식점이기에 비용의 큰 비중을 차지하는 것은 재료비입니다. 가끔 기장계약을 해서 장부를 열어보면, 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드가 아닌 거래명세표를 받아 비용처리를 못받는 경우의 음식점들이 많습니다.재료비 같은 경우에는 반드시! 적격증빙으로 수취하셔야 부가가치세때 공제도 받으실 수 있고, 종합소득세때 가산세 없이 안전하게 비용처리 받으실 수 있습니다.③ 초기 인테리어, 비품 등홀매출 위주인 음식점의 경우 초기 인테리어 비용도 정말 만만치 않습니다. 돌려받으시긴 하지만, 부가세만큼의 자금이 묶이시는게 부담스러우셨던 사업주분들은 세금계산서를 미수취하는 조건으로 부가세 없이 계좌이체 해주셨을 거예요.이 경우에도 비용처리 가능합니다! 이체내역 또는 인테리어 계약서 제출해주시면 비용처리 가능하나 세무사와 반드시! 상의하시길 바랍니다.'음식점업' 절세 방법첫번째!'사업장 초기세팅 및 신고준비'음식점을 운영하면서 제대로 된! 꼼꼼한! 초기세팅 없이 세금신고를 진행하게 되면 누락되는 비용이 상당히 많이 발생합니다.① 홈택스에 등록되지 않아 비용처리가 안되고 있는 신용카드가 있다거나!② 등록된 카드가 어떤건지 파악조차 안되어있거나!③ 초기 인테리어비용이 있으나 비용처리가 안되고, 아깝게 버려지는 비용 등을 챙겨주지않는다거나!기장 초기에*단 한번의* 초기세팅과 세금 신고에 대한 꼼꼼한! 준비가 몇년 간의 세금을 좌우합니다.두번째!'세금계산서 상세조회'기장을 진행하다보면 분명 부가세를 붙여서 지급했는데, 세금계산서가 안들어와 공제를 못받거나 비용처리가 누락되는 경우가 많습니다. 이런 경우에 사업주가 빠르게 파악하여 상대업체에 말씀주시는게 아니라면 누락될 가능성이 99%입니다.따라서 부가세신고 전에 반드시 우리 사업장에 세금계산서 및 계산서가 뭐가 들어왔는지 확인을 해야합니다.구름세무회계는 부가세 신고를 진행하기전에 전자로 들어온 세금계산서를 상세조회하여 사업주분들께 보내드립니다. 금액 큰 것들 위주로 파악하시고, 전자세금계산서가 마감되는 시점 전에 상대업체에 요청해주시면 됩니다.세번째!'1년 결산이 아닌 반기결산체제''구름세무회계'에 오신 사장님들이 가장 많이 해주셨던 말씀 중 하나가 '기존에 쓰던 세무사는 5월이 되어서야 종합소득세가 많이 나온다고 했다. 이미 시기가 늦었기에 손을 쓸 수 없고, 비용이 부족하다고만 얘기한다.' 였습니다.사실 반기결산을 요청하시는 사장님들은 거의 없습니다. 따라서 대부분의 세무사 사무실에서는 종합소득세 신고 기간에, 또는 그 다음해 상반기(1,2월)에 전년도 1년에 대한 통결산을 진행하고 있습니다.하지만 우리 '구름세무회계'는 1년 통결산이 아닌 반기결산 체제로 진행하고 있습니다.반기 결산을 하게 되면 사장님들께서 내년에 진행할 종합소득세 신고에 대하여 미리 알고 대비하실 수 있습니다. 사장님께서는 세무사와 함께 부족한 비용에 대해 상의하고, 컨설팅 받으실 시간을 버시는 겁니다.1-6월 부가가치세 신고가 끝나고 나서, 8월 즈음 반기 결산 보고를 진행하고 있습니다.많은 사장님들께서 이미 기존의 세무사무실에서 꼼꼼하고 체계적인 관리를 받고 계실수도 있겠지만, 그렇지 못한 사장님들도 계실거라고 생각합니다.

고소득자에게 적용되는 소득·지출 분석 시스템 (PCI)- 과세관청은 고소득자들이 세금을 탈루 했는지 어떻게 알수 있을까? - 최근 세무상담 및 컨설팅을 진행하다보면, 많은 분들이 궁금해하시는 부문이기도 하며, 경시하는 부문이기도 합니다. 도대체 탈세하는 소득에 대해서 어떻게 적발할수 있는지 그리고 이에 대한 불이익은 무엇이 있는지 설명하겠습니다.이 내용만 알더라도 충분히 세무조사 및 과세해명 등 다양한 세무리스크를 충분히 인지할수 있을거라 봅니다.* PCI 시스템이란? (Proverty + Consumption - Income) PCI 시스템 국세청에서 보유하고 있는 과세정보자료를 체계적으로 통환 관리하여 신고소득과 재산증가 및 소비지출을 비교·분석하는 시스템을 말하며 2009년 국세청에 의해 개발되었습니다.고소득 자영업자, 사회적 문제업종 자영업자들이 현금거래나 제 3자 명의를 통해 세금을 탈루해 이를 부동산, 주식 등 취득이나 해외여행 등 호화소비지출에 쓴다는 점에서 착악된 시스템입니다.보통 세무조사 및 탈루세액을 적발하기 위해서는 과세관청 입장에서 근거 데이터가 필요합니다. 막연하게 추징을 위한 과세권을 행사하게 될시에는 과세권남용과 더불어 많은 행정력을 소모하게 될것입니다. 그렇기에 국세청은 PCI 시스템을 개발, 도입함으로서 과세권을 행할 과세자료로서 보다 효율적으로 조사 및 추징을 행할 수 있습니다. *탈루 혐의 금액 : 세무신고 적정성을 검토, 특이사항이 확인되는 경우에는 세무조사 대상자 선정함 세무조사산정 이후 과세 흐름도 1) 부가세: 탈루 혐의 금액이 원천이 사업에서 발생한 경우라면, 우선적으로 과세사업에 한해서는 부가세가 먼저 추징됩니다. 부가가치세는 소비자로부터 예수하는 성격의 세금이라는 점에서 매출누락혐의가 적발될시 가장 무서운 세금 중 하나입니다. 단일적인 세율 10%이기는 하나, 누락된 매출에 상응한 매입이 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 신용카드전표)이 이루어지지 않는다면, 방어할수 없는 세금이기도 합니다. 또한 가산세 역시도 본세에 상응하는 가산세인 점을 감안하면 가장 무서운 세금이기도 합니다. 2) 사업(법인)소득세:부가세와는 별도로 해당 누락된 금액의 원천이 사업소득에서 발생한 경우라면 해당 사업(법인)소득세가 추징이 됩니다. 법인의 매출이 누락된 경우라면 법인소득세, 개인의 매출누락인 경우에는 개인소득세가 징수됩니다.물론 법인원천소득이 누락된 경우, 사외유출로 확인된다면 대표자의 상여로 근로소득세가 징수되기도 합니다. 그에비해 개인소득세의 경우, 법인세와 달리 종합합산과세제도를 채택하고 있다는 점에서 타소득이 있을시, 누진세율효과로 인해 고세율적용으로 상당히 치명적입니다. 3) 증여세 :위 부가세와 사업(법인)소득세는 발생한 원천에 대한 세금이라하면 이후 금전이 누구에게 흘러갔는지 여부가 주요 쟁점이 됩니다. 보통 특수관계인에게 흘러가게 되는데, 이때는 해당 귀속자에 따라서 증여세가 부과됩니다. 병의원 사업자의 사례 병원을 운영하며, 최근 5년간 종합소득금액 3.2억을 신고하였으나, XX구 소재 시가 25억원 하는 고급주택에 거주하며, 고급승용차를 소유하고, 자녀3명의 캐나다로 유학보내고, 해외여행 등을 32차례 가는 등 소득에 비해 소비수준이 과다한 것으로 분석되었으며 특히 최근 5년 동안 28억원 상당의 상가건물을 취득하였음- P(재산취득액 : 28억) + C(소비상당액 2.6억) - I(신고소득 3.2억))=27.4억 (탈루추정)탈루 추정액이 파악되고 있는 상태에서, 재산(부동산 및 차량 등)을 취득하게 된다면 위와 같은 해명자료 제출등을 안내받게 됩니다. 그렇기에충분한 소득이 증빙이 되질 않는 상태에서 재산을 취득하는 것은 오히려 세무리스크를 높이는 행위이기도 합니다. 그렇다하여, 무작정 소득을 높여 신고하기에는 많은 세부담 및 4대보험료가 늘어나는 고민도 발생하기도 합니다. 그렇다면 도대체 어떻게 해야 할까요?현재까지도 고액자영사업자들은 탈세를 쉽게 생각하는 경우가 있습니다. PCI시스템에 대한 정밀한 이해가 필요하며 더 이상 주먹구구식의 세금 신고가 아닌 현재의 상황에서 차선책에 대한 고민이 필요합니다.즉 단순히 세금신고 넘어선 적법한 부의 이전 과 미래 절세를 고려한 세무컨설팅이 필요합니다. 과세관청의 시스템은 시간이 지날수록 점점 정교화 되고 있는 상황이며, 정교화 된 시스템 내에서의 행정력은 집중되어 작용됩니다.단순히 저렴한 세무신고, 검증되지 않는 세무대리인, 무작정 세금을 줄여준다는 현혹된 정보로부터 벗어날수 있는 정확한 눈과 머리를 가지셔야 합니다.본인의 사업체 그리고 자녀의 미래까지 고려한다면 세무전략은 더이상선택이 아닌 필수입니다.컨설팅에는 다양한 종류의 컨설팅이 있습니다. 그중에서 검증되지 않는 컨설팅도 존재합니다. 그렇기에 사업자 스스로도 충분히 납득할수 있는 컨설팅이 아닌 경우에는 피하시길 권장드립니다. 단순히 영업목적으로서 접근하는 컨설팅은 유사컨설팅업체인 경우가 다수이며, 결국 그 피해는 최종적으로 사업주에게 돌아가게 됩니다.본인의 사업체를 누구보다 소중히 하신다면 상담은 언제나 환영합니다. 하지만 본인의 사업체를 소중히 하지 않은 상담은 정중히 거절하겠습니다.

여기서부터는 적절한 가정을 해봅니다. 아버지는 서울 소재 A 아파트를 보유하고 있고, 아들은 수도권 근교 B 아파트를 보유하고 있다고 합니다. A 아파트가 B 아파트보다 2배 이상 가치가 나가는 것은 누구나 동의하는 부분이라고 가정합니다. 그런데 아버지는 아들을 출가시킨 마당에 아들이 가진 B 아파트에서 노부부가 적당히 여생을 보내면 좋겠고, 서울의 A 아파트는 신혼부부이면서 사회생활에 열정을 쏟아야 할 아들에게 더 요긴하겠다는 생각을 합니다. 그래서 본격적으로 교환을 고민하게 됩니다.​가장 먼저 불거지는 문제는, 각 아파트의 가치를 얼마로 할 것인지 입니다. 화폐경제 하에서 물건을 타인에게 팔았더라면 각 아파트가 얼마다 라고 하는 것이 숫자로 분명하게 표현이 됩니다. 그런데 교환에서는 각 아파트가 얼마에 팔리고 있는지를 알 수가 없습니다. 2개 물건의 가치의 차이도 알 수가 없습니다. 그래서 각 아파트의 가치를 결정하는 것이 제일 먼저 선행되어야 합니다. 그래야 정산금액도 정해지고, 양도소득세, 증여세, 취득세도 전부 정해집니다.​먼저 양도소득세에서는 양도가액은 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액에 따른다고 되어 있습니다. 그런데 실지거래가액을 확인하기 어렵거나 오류가 있는 경우에는 국세청에서 적절한 세액으로 경정하게 되는데요, 이때 국세청에서는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가를 순차적으로 적용하여 가격을 정합니다. 그런데 교환거래에서는 실지거래가액이라는 것이 불분명하기 때문에, 언제든지 매매사례가액, 감정가액 등을 토대로 세금이 바뀔 여지가 있습니다. 반대로 표현하면, 실무에서는 매매사례가액, 감정가액을 확인하여 각 아파트의 가치를 정하여 추후에 양도소득세에 문제가 없도록 접근한다는 의미입니다. 이때 매매사례가액이란, 교환일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말합니다. 그러니 A아파트와 B아파트 단지 내에 유사한 물건이 거래된 가액이 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 다음으로 적당한 아파트 거래 내역이 없는 경우에는, 교환일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 감정평가사가 평가한 감정가액을 적용합니다. 원칙은 2개의 감정가격을 평균하고, 기준시가가 10억원 이하인 자산은 1개의 감정가격으로 합니다.​그런데 실무에서는 매매사례가액보다 감정평가사가 감정한 가액을 주로 씁니다. 법에서 정한 순위를 뒤엎는다는 뜻이 아니고, 감정가액이 있으면 실지거래가액이 분명한 상황(불분명하지 아니한 상황)으로 보고 있기 때문입니다. 오히려 감정평가를 받지 않으면 실지거래가액이 불분명한 경우로 보는 경향입니다. 그래서 교환 실무에서는 보통 감정평가를 받는 방식으로 접근하게 됩니다. 이때 감정평가를 받을 때 비싼 아파트는 가급적이면 적은 가치로 감정되고 싼 아파트는 가급적이면 높은 가치로 감정된다면 추후 아들이 정산하는 과정에서 더욱 도움이 됩니다. 이번 사례에서는 A 아파트의 감정 결과가 11억, B 아파트의 감정결과를 5억이라고 가정하고, 아들이 2.5억의 현금을 정산하기로 했다고 가정합니다. 그러면 다음과 같이 교환계약서를 작성하게 됩니다.​다음 포스팅에서 마저 설명합니다.​소득세법 제96조(양도가액)① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.​소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.​소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정)① 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(생략)하여 산정한 가액에 따른다. (생략)1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(생략)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(생략)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액4. 기준시가​소득세법 집행기준 96-162의2-3 [교환하는 경우 실지거래가액 여부]교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.​수원지법2011구합10066(2012.05.11)그러므로 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다.