부담부증여 분할증여시 양도소득세

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​주택을 보유함에 있어 동일세대원에게 부담부증여, 양도하는 것도 상황에 따라 절세 컨설팅 방안이 될 수 있습니다.​이때, 양도소득세 비과세 혜택이 적용이 되는지에 대해 알아보겠습니다.​​​■ 개요소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조, 소득세법 시행령 제155조 등 양도소득세 비과세 규정들은 모두 세대의 개념을 사용하고 있습니다.​그렇다면 각 상황에 따라 세대별 비과세 개념을 어떻게 해석하고 있는지에 대해 정리해보겠습니다.​​■ 동일세대원(배우자)에게 부담부증여​■ 동일세대원(배우자 외)에게 부담부증여​■ 동일세대원에게 일시적 2주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)으로 양도​■ 동일세대원에게 일시적 2주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)으로 부담부증여​■ 동일세대원에게 97조 감면 주택 부담부증여​■ 동일세대원에게 동거봉양합가(소득세법 시행령 제155조 제4항)로 양도​■ 동일세대원에게 다가구주택 일부 지분 양도 ​ ■ 공동소유 주택 동일세대원에게 1세대 1주택 양도 ​​■ 정리​

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.2025.10.15토지거래허가제도로 규정된서울 전역과 경기 12곳에 대해서는부동산을 거래할 때'허가' 를 받아야 합니다.오늘은 토지거래허가제도 아래서양도를 하시거나증여를 하실 때, 혹은 부담부증여를 하실 때세제 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.토지거래허가구역2025.10.15.토지거래허가구역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.당시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳과 동일합니다.서울 전역경기 12곳허가 구역 내 거래시토지거래허가구역 내에서는매도 / 매수인이 공동으로지자체의 허가를 받아야 하며매수인은 취득일로부터2년간 실거주를 의무적으로 해야 합니다.토지거래 허가 절차는 아래와 같으며허가 기간은 일반적으로 15일 이내,최대 3주까지 진행될 수 있습니다.허가가 완료된다면 정식계약을 체결할 수 있습니다.위반 시 제재이를 이행하지 않거나 실거주를 하지 않으면세금이 아닌'벌금'과 '이행강제금' 이 부과됩니다.무허가 계약시 공시지가의 30% 벌금실거주 불이행시 취득가액의 10% 이행강제금어떤 주택이 허가 대상인가?기본 원칙허가구역 소재 아파트동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립, 다세대일정 면적 초과 오피스텔기존 강남, 서초, 송파, 용산은 아파트만 대상입니다.내가 가진 물건이 허가 대상인지반드시 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.매매시 VS 증여시토지거래허가구역은허가구역 안에 있는 토지 등에 관한소유권을 이전 혹은 설정하는 계약을체결하고자 하는 경우에 진행됩니다.즉, 전월세 임대나 증여 등은 거래 허가 대상이 아닙니다.허가를 받지 않아도 되는 경우는 아래와 같이 나열되어 있습니다.① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우매매다시 정리해보면매매의 경우,1) 허가도 받아야 하며2) 매수자가 실거주의무 (2년)도 지켜야 하지만상속, 증여상속 혹은 증여의 경우1) 허가를 받지 않아도 되고2) 수증자가 실거주의무 (2년) 을 지킬 필요도 없다는 의미입니다.부담부증여채무 혹은 임대보증금을 안고증여하는부담부증여의 경우유상계약으로 취급되어증여라 하더라도1) 허가를 받아야 하며2) 수증자가 실거주 요건도 적용됩니다.다주택자가 양도하는 경우 VS 증여하는 경우 세금그렇다면조정지역 및 토지거래허가구역 내에서다주택자의 주택을 처분하기 위해크게 아래의 방법이 존재할 것입니다.1) 양도2) 증여3) 부담부증여각각의 경우에 어떤 세금 이슈가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.양도시다주택자 양도세 중과세가 곧 시행됩니다.26. 5. 9. 이전 매매계약을 완료하고 계약금을 지급받아야 합니다.잔금은 아래 상황별로 달라지게 됩니다.기존 조정대상지역의 경우 4개월 내에 잔금 및 입주신규 조정대상지역의 경우 6개월 내에 잔금 및 입주임대 중인 주택의 경우 임대차 계약 종료일까지 입주 유예 (매수인이 무주택자인 경우에만 해당)26. 5. 9. 이후 매도를 하시게 된다면'양도 중과' 가 적용되며다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 경우1) 장기보유특별공제가 전면 배제 되며2) 양도세율이 20%, 30% 상향 됩니다.예를 들어양도차익이 3억장특공 30% 적용 (15년 보유)주택이라고 가정해보도록 하겠습니다.중과 전,65백만원 가량 양도세가 발생한다면중과 후,169백만원 가량 양도세가 발생하게 됩니다.증여시가족 간 증여의 경우증여를 받는 사람 (수증자) 의증여세 + 증여취득세를 고려해야 합니다.토지거래허가구역 내 증여시실거주 의무가 없으며조정지역 내 증여의 경우중과 라는 제도가 없습니다.따라서 증여세는[ 시가 - 증여공제 (자녀 5천) ] X 10~50% 가적용됩니다.단, 증여의 경우 취득가액이나 보유연수가 적용이 안됩니다.단순 시가를 기준으로 누진세율을 그대로 적용하게 되니보통은 양도보다 증여세가 더 부담이 될 수 있으나양도세가 중과되는 상황에서는 증여가 더 유리할 수 있습니다.증여 취득세의 경우조정지역이라면 별도의 중과 규정이 있습니다.다주택자가조정대상지역에 소재하는공시지가 3억 이상인 주택을증여하는 경우일반 취득세율인 4% 가 아닌12.4% (국평 초과 13.4%) 의 세율로 중과됩니다.반드시 증여세 + 증여취득세 두 세금을 같이 고려하여양도와 비교해보아야 합니다.부담부증여시부담부증여를 하게 되면토지거래허가구역의 실거주 요건을 충족해야 합니다.세금 측면에서도 다시 한번 따져봐야 합니다.무상 이전 부분 → 증여 : 증여세, 증여취득세 발생채무 인수 부분→ 양도 : 양도세 발생세금이 복잡하게 발생하는데채무에 대한 양도세의 경우일반 양도와 동일하게비과세 대상이라면 비과세,중과 대상이라면 중과가 적용됩니다.하지만 허가구역 내다세대 주택을 소유하고 있는 경우라면 어떨까요?아파트가 아닌 다세대주택은제외되는 경우가 대부분이기 때문에부담부증여를 하여도 문제가 없게 됩니다.이 경우 세액을 따져보아 부담부증여가 유리하다면전세임차보증금을 끼고 자녀 등에게증여를 할 수 있는 경우의 수가 생기게 됩니다.구분허가실거주세금매매OO양도세 중과 위험증여XX증여세 + 취득세 부담부담부증여OO양도세 + 증여세 + 취득세 혼합위의 글은 세무사가 직접 검토, 작성한 글입니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

상증, 조심2011서0121 , 2011.06.30 , 완료[ 제 목 ]양도가액 보다 그 자산에 담보된 채무가 더 큰 경우 그 차액은 증여자가 수증자로부터 증여받은 것에 해당하는 것임[ 요 지 ]근저당권이 설정된 부동산을 사회복지법인에 출연하는 경우 부동산 가액보다 근저당권이 설정된 채무액이 더 큰 경우 그 차액을 증여자가 수증자로부터 증여받은 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 처분임[ 결정내용 ]결정 내용은 붙임과 같습니다.상증, 서면-2015-상속증여-2215, 2015.12.01[ 제 목 ]증여재산의 가액을 초과하는 채무를 수증자가 인수한 경우 등[ 요 지 ]증여재산의 가액을 초과하는 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우, 수증자가 인수한 채무액에서 당해 증여재산의 가액을 차감한 금액은 수증자가 증여자에게 증여한 것임[ 회 신 ]귀 질의 “1”의 경우 종전 질의회신문(서면4팀-1164, 2005.07.08.)을 참고하시기 바라며, 귀 질의 “2”의 경우 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이나, 이 경우 수증자가 인수한 채무액이 증여재산가액을 초과하는 경우에는 당해 초과하는 금액에 대하여「상속세 및 증여세법」제36조에 따라 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 보는 것입니다.[ 관련법령 ] 상속세 및 증여세법 제47조【증여세 과세가액】○ 재삼46014-1049, 1995.04.26.모가 자에게 부동산을 증여함에 있어서 당해 부동산의 가액을 초과하는 모(母)의 채무를 자가 인수한 경우, 이는 부담부증여로서 당해 부동산은 소득세법 제4조의 3항 단서의 규정에 의하여 양도소득세가 과세대상이 되는 것이며, 자가 인수한 채무액에서 당해 부동산의 가액을 차감한 금액에 대하여는 상속세법 제34조의3의 규정에 의하여 자가 모에게 증여한 것으로 봄.

양도가액 보다 그 자산에 담보된 채무가 더 큰 경우그 차액은 증여자가 수증자로부터 증여받은 것에 해당하는 것임

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 자산의 증여추정증여로 추정되면 양도자인 父(夫)에게 양도소득세를 과세하지 않고, 양수자인 子(婦)에게 증여세를 과세특수관계인이 개입된 양도시의 증여추정子(婦)에게 증여추정하여 과세하는 경우에는 양도소득세를 과세하지 않고(과세한 경우 부과 취소) 양수자인 子(婦)에게 증여추정하여 증여세를 과세다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 소득세법에 따른 결정세액을 합친 금액이 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 증여로 추정하지 아니한다(상증법 §44②)특수관계인이 개입된 증여 후 양도로 양도소득 부당행위계산의 부인규정이 적용되는 경우거주자가 특수관계인(이월과세를 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우 제외)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터10년(2022.12.31. 이전에 증여받은 자산 은 5년) 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서①의 세액이 ②의 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우와 이월과세가 적용되는 경우에는 그러하지 아니하다(소법 §101②).① 증여받은 자의 증여세(｢상속세 및 증여세법｣에 따른 산출세액에서 공제･감면세액을 뺀 세액)와 양도소득세(양도소득 산출세액에서 공제･감면세액을 뺀 결정세액)를 합한 세액 ② 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세(양도소득 산출세액에서 공제･ 감면세액을 뺀 결정세액)우회양도에 대한 부당행위계산의 부인 효과① 양도소득세의 납세의무자 : 증여자가 직접 양도한 것으로 보므로 증여자가 양도소득세의 납세의무자가 된다. 이 경우 양도소득세는 수증자도 증여자와 함께 연대납세의무를 진다(소법 §2의2③).② 양도소득세의 계산 : 증여자의 취득시기를 기준으로 취득가액･장기보유특별공제･세율을 판단한다(재경부 재산-76, 2005.8.12.).③ 증여세의 처리 : 우회양도에 대한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 수증자에 대한 증여세와 양도소득세를 과세하지 아니한다.