1필지 토지위에 두채의 주택이 있으면

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.2주택자가 한개의 주택을 양도하는 경우1억 미만의 주택, 주거용 오피스텔, 장기임대주택, 농어촌주택이 있어도1세대 1주택이 아니라면 원칙적으로 비과세는 안됩니다.중과 배제와 비과세는 엄격히 구분해야 하며,요건에 맞아서 중과가 배제된다 하더라도중과세율이 아닌 일반세율에 해당할뿐아예 과세 자체가 안되는 비과세는 적용이 안되는 것입니다.그런데 이때 주택이 비과세되는소득세법상, 조특법상 특수한 경우가 있습니다.(ex. 거주주택 비과세, 일시적 2주택 비과세, 농어촌특례)비과세는 소득세법에서도 매우 강력한 과세 혜택이므로그 요건과 절차를 엄격하게 지키셔야 가능한데요.그 특수한 경우 중 하나가조특법 99조의 4인,농어촌주택과 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해설명 드리도록 하겠습니다.[1] 농어촌 주택에 대한 양도소득세 과세 특례1주택자가 요건에 맞는 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 농어촌주택은 없는 것으로 보고1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.요건을 살펴보겠습니다.1) 일반주택(A)을먼저 보유한 상태에서2) 농어촌 주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 :2003.8.1~ 2028.12.31)3) 그 농어촌 주택(B)을3년 이상 보유하고4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는일반주택(A)의 1세대 1주택 비과세 판정시농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급합니다.즉, 일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세라는 의미입니다.만약 일반주택이 조정지역에 위치한다면중과가 진행될 수도 있는 상황이지만,요건을 갖춘 농어촌주택이 있다면비과세 까지 가능한 상황이기 때문에그 세액 차이가 매우 클 수 있습니다.이때 중요한 건 농어촌 주택의 요건입니다.내가 보유한 주택이 농어촌 주택인지 확인이 필요합니다.1) 지역기준① 기회발전특구의 경우기회발전특구는 도시나 읍면동이 아니라,산업통산자원부 고시에 나오는 '산업단지' '클러스터단지' 등 일부 지번을 의미합니다.대구 수성알파시티. 부산 문현금융단지. 광양국가산업단지. 세종스마트도시첨단산업단지 등다만 기회발전특구에서 경기도 이내 수도권 지역은 없습니다.② 기회발전특구 이외 지역의 경우일단 아래 지역을 제외합니다.수도권지역도시지역조정대상지역토지거래허가구역관광단지이 지역 이외의 지역에서읍, 면, 동 (인구 20만 이하의 시 지역에 속한 동) 에 소재하여야 합니다.즉 서울인천경기 등 수도권이 아닌경상, 전라, 강원, 충청 등의 지역에서 읍, 면 혹은 요건을 갖춘 동이어야 하는 것입니다.그런데 수도권 지역 중 다음의 지역은 예외입니다.1) 인구감소지역2) 접경지역2) 가액 기준취득 당시 기준시가 3억원이하여야 합니다.(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)[2] 고향 주택에 대한 양도소득세 과세 특례1주택자가 요건에 맞는 고향주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 고향주택은 없는 것으로 보고1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.요건을 살펴보겠습니다.1) 일반주택(A)을먼저 보유한 상태에서2) 고향주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 :2009.1.1~ 2028.12.31)3) 그 고향주택(B)을3년 이상 보유하고4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세가 됩니다.고향 주택의 요건을 살펴보도록 하겠습니다.1) 지역기준①'고향'에 소재하여야 합니다.여기서 고향이란,ⓐ 아니면 ⓑ 에 해당해야 합니다.ⓐ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지ⓑ10년 이상 거주한 사실이 있는 지역② 아래 시 지역 (26개) 에 해당하여야 합니다2) 가액기준취득 당시 기준시가 3억원이하여야 합니다.(14.1.1. 이후 취득하는 한옥은 4억원 이하)(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)3) 타지역기준일반주택이 고향주택과행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 소재하지 않아야 합니다.Q. 농어촌주택을 상속받았는데 특례 적용되나요?네, 됩니다. 취득 방법(매매·증여·상속·신축)에 관계없이 적용됩니다.Q. 농어촌주택이 2채면요?이 특례는 농어촌주택1채에만 적용됩니다. 2채라면 1채만 특례 대상이 됩니다.Q. 일반주택이 12억을 넘으면요?비과세 기준(12억)을 초과하는 금액에 대해서는 과세됩니다.단, 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)는 적용받을 수 있습니다.Q. 신청 안 하면 자동으로 적용되나요?아닙니다.양도소득세 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 반드시 제출해야 합니다.이미 세금을 납부했다면 경정청구로 환급받을 수 있습니다.농어촌주택 양도세 특례는절세 효과가 크고 요건도 비교적 단순한편이지만,취득 순서·소재지·가격 기준을 하나라도 놓치면 혜택을 받지 못합니다.1세대 2주택이며 하나의 주택이고향주택이나 농어촌주택에 해당한다면이 요건을 적용받을 수 있는지꼭 검토해보시길 바라겠습니다!궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.국세청은 2019 년 상증법시행령 개정으로'부동산 감정평가'를 국세청에서 직접 진행하여이를 시가로 반영할 수 있는 법적 기반을 마련하였습니다.많은 분들이 무상증여, 상속을 진행하신 후기준시가로 신고하였을 때너무 낮은 가액으로 신고하여 세금을 적게 냈으니과세관청에서 실제 '시가'를 기준으로추징이 나오진 않을까 걱정하시곤 합니다.그 걱정의 반은 맞고 반은 틀릴 수 있습니다.이에 대해국세청에서는 어떤 식으로 진행을 하게 되는지만약 추징이 나온다면 어떤 금액이 되는지자세히 알아보도록 하겠습니다.국세청의 '부동산 감정평가 사업'감정평가의 평가 대상은 지속하여 확장하고 있습니다.비주거용 부동산 (상가, 공장, 창고 등)나대지 (위에 건물이 없는 그냥 토지)주거용 부동산꼬마빌딩, 골프장, 호텔, 리조트부동산에 관한 권리서화, 골동품국세청에서 자체 감정평가를 완료하면평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된감정가액으로 상속증여재산을 평가하게 됩니다.감정평가에 소요되는 비용 등은전액 국세청이 부담하게 되며가장 중요한 것은감정가액으로 평가함에 따라 시가가 달라짐으로써추가 납부할 세액이 발생하는 경우과소신고가산세 및 납부지연가산세가전액 면제됩니다.즉, 추징되는 본세에 대해서만 납부하면 되는 것입니다.상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조 [감정평가 대상 및 절차]그럼 위 평가 대상 중 어떤 경우에재감정을 진행하게 되는걸까요?추정시가와 기준시가의 차이가5억원이상인 경우추정시가와 기준시가의 차이가10%이상인 경우일반적으로 어느정도 예상 시가를 납세자분들도 아실텐데요.그 예상 시가와 신고 넣은 기준시가의 차액이5억원 이상인 경우이거나10% 이상인 경우인 경우감정평가의 리스크가 있을 수 있습니다.애초에 시가가 낮은 물건의 경우과세관청에서 감정평가를 함으로써 얻는 비용과 노력 대비실익이 크지 않기 때문에 진행되는 일은 드물게 됩니다.시가가 높은 물건으로서 위의 경우에 해당하는항목이 문제가 많아지겠죠.그렇다면연접한 두개의 필지를 동시에 증여하는 경우,각 필지별로는 가액이 작으나 두 필지를 합산했을 때가액이 높아진 경우에는 어떻게 될까요?연접한 경우에는 두 필지를 합산하여 시가를 판단하게 됩니다.일부 지분만 상속, 증여하는 경우는요?두 차례 이상 나눠 증여한 경우 전체 평가액으로 판단할 수 있습니다.1차 증여시 가액이 낮다면 크게 문제는 없겠지만,2차, 3차 재차 증여하는 경우 가액이 일정 기준을 초과하면전액에 대해 재감정이 들어갈 가능성이 있습니다.그렇다면 우려하는재감정이 들어가면 어떤 리스크가 있을까요?다행히 과소신고, 납부지연가산세는없습니다. 따라서 본세에 대해서만 추징이 되겠지요.일단신고세액공제가 불가합니다.신고기한 이내 신고시 3%의 세액공제가 붙는데요.이 부분을 못 받을 수 있겠죠.납세자가 실질적으로 감정을 받은 경우어느정도 범위 내에서 낮은 가액으로 할 수도 있을텐데과세관청에서 감정 진행시 평가액이 어떤 기준으로 나올지는알 수 없는 일입니다.일반적으로 상속일/증여일 이후 진행되기 때문에반영된 시가가 더 높을 수도 있습니다.내가 감정을 받는 것이 아니기 때문에 혹시라도감정가액이 예상보다 높게 나올 수 있는 리스크를 안고 갈 수 있습니다.증여나 상속을 진행하는 경우납세자는 1차적으로 이를 어떻게 신고 넣을지 고민하게 됩니다.모든 것이 확실하게 처리될 수는 없으나내가 이렇게 결정함으로써 어떤 리스크가 있고그 확률이 어느정도 되는지,지금의 세액과 추후 리스크를 함께 검토해서 진행해야 합니다.이럴 때 세무적인 컨설팅이 큰 도움이 되실 수 있으실 것입니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

1. 기본 원리​재개발 사업에서는 1+1 분양신청을 마치고, 완성된 새 아파트를 1채씩 나눠가질 계획으로 종전 부동산을 공동명의로 해두는 경우가 있습니다. 그런데 아파트가 완성되면, 각 1채를 각자의 명의로 등기하지 못하고, 2채 아파트가 각각 공동명의로 등기됩니다. 즉, [A, B 공동명의]인 부동산으로 1+1 분양신청을 한 결과, [84㎡도 A, B 공동명의], [59㎡도 A, B 공동명의]로 등기됩니다. 그러면 [84㎡를 A 단독명의], [59㎡를 B 단독명의]로 하기 위하여, A와 B가 각 50%의 지분을 교환하게 됩니다. 이때 A와 B는 금전 외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하고 있는 바, 교환계약을 하고 있는 것입니다. 이때 양도소득세가 나올 수 있다는 걸 잘 알지 못하십니다.양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”란, 매도 등으로 인하여 자산이 유상으로 이전되는 것을 말하고, 교환도 그 중 하나입니다. 교환이란 금전 대신에 현물로서 대가를 받는 것일 뿐 유상성이 인정되기 때문입니다. 교환시 쌍방이 등가의 물건을 주고받아 아무도 이익이 없다고 생각할 수 있지만, 틀린 생각입니다. 마치 아파트를 팔고 같은 가치의 현금을 받았으니 세금이 없다고 생각하는 것과 같이 잘못된 생각입니다. 누구라도 [교환 시점에 얻는 물건가액]이 [최초 취득시점에 얻은 물건가액]보다 높으면 양도차익이 있는 것입니다.​이 경우 A와 B는 둘 다 2주택자이기 때문에 타인에게 양도하는 때와 같이 ① 12억까지 비과세를 적용받지 못하고, ② 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, ③ 세율에 20%p (3주택자 30%p)가 가산됩니다.​재산-60(2009.01.07) 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 또한, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.​재일46014-729(1997.03.27) 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 그러나, 직계존비속간에 부동산을 양도하는 경우에는 양도자가 그 재산의 가액을 직계존비속간에 증여한 것으로 추정하여 증여세가 과세되는 것이나, 부동산을 서로 교환하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호 같은법 시행령 제33조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여로 보지 아니하는 것이므로 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​​2. 사례 계산​(1) 기본 가정​어머니는 최초 1세대 1주택자종전부동산 취득가액 : 1억어머니 보유기간 : 30년자식에게 50%를 증여하는 때 종전부동산 가치 : 6억 (자식은 3억원을 증여세 신고)자식의 보유기간 : 2년​분양신청 당시 종전부동산 권리가액 : 9억원기본 1채(84㎡)의 조합원 분양가액 : 10억 (분담금 1억원 필요)추가 1채(59㎡)의 조합원 분양가액 : 9억원 (전액 추가 분담금)총 분담금 : 10억원 (84㎡ 1억원 + 59 ㎡ 9억원)추후 교환하여 어머니가 84㎡, 자식이 59㎡를 갖기로 합의교환시점의 84㎡시세 : 26억원교환시점의 59㎡시세 : 19억원​​(2) 원리 설명​소유권이전고시일 익일부터 3년이 지나면, 59㎡의 전매가 가능해지는 바, 교환도 이 시점에 이루어지게 됩니다.​어머니는 아들에게 84㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 13억(26억의 50%)입니다. 그러므로 어머니는 13억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 59㎡의 50%를 내놓습니다. 59㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 9.5억(19억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.어머니는 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 0.5억원(1억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 5.5억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [59㎡ * 50%]의 취득가액은 4.5억원입니다. 따라서 [4.5억원 ~ 13억원]이 어머니의 양도차익이 됩니다.​아들은 어머니에게 59㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 9.5억(19억의 50%)입니다. 그러므로 아들은 9.5억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 84㎡의 50%를 내놓습니다. 84㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 13억(26억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.아들은 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 3억원(6억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 8억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [84㎡ * 50%]의 취득가액은 3.5억원입니다. 따라서 [3.5억원 ~ 9.5억원]이 아들의 양도차익이 됩니다.위 계산 내역은 다수의 가정에 기반한 것이므로, 각 조합원의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.​​3. 추가 질문​(1) 쌍방 증여로 할 수는 없는지?​증여란 타인에게 무상으로 재산이나 이익을 일방적으로 이전시키는 것입니다. 그러므로 서로 대가가 오가는 교환은 증여가 아니라 양도로 보게 됩니다.​대법 90누6002, 1990.9.28따라서 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 것이어서 증여한 것이 아니라는 사실이 명백히 인정되는 경우와 마찬가지로, 양수자가 양수한 재산의 가액에 상당하는 반대급부를 지급하고 당해 재산을 양수한 사실이 명백히 증명되는 경우에는, 과세권자가 법 제34조 제1항을 적용하여 증여한 것으로 볼 수는 없다는 것이 당원의 판례(1990. 3. 27 선고, 00 누 0000 판결)가 취한 견해이다.​​(2) 아들이 어머니에게 싸게 판 모양새, 어머니가 아들에게 비싸게 판 모양새가 되지는 않는지?​아들과 어머니와 아들은 부등가교환을 하고 있습니다. 아들은 어머니에게 [84㎡ * 50%]를 교환으로 넘기는데, 실은 이 물건은 9.5억의 가치가 있는 [59㎡ * 50%]만 받아서 될 정도의 물건이 아닙니다. 타인에게 팔았다면 13억의 가치가 있는 물건입니다. 그런데 아들은 9.5억원의 가치밖에 없는 [59㎡ * 50%]을 받고 만족하였습니다. 반대로 어머니는 아들에게 [59㎡ * 50%]을 넘겼는데, 다른 사람 같으면 9.5억밖에 쳐주지 않는 물건을 넘기면서도, 13억의 가치가 있는 [84㎡ * 50%]을 받았습니다. 지나치게 많은 대가를 받은 것처럼 보입니다.​1) 양도소득세 측면​부등가교환으로 인해 어머니는 양도소득세를 많이 납부하여 관계없으나, 아들은 양도소득세를 적게 내는 결과가 되었습니다. 그러므로 조세부담을 부당히 감소시킨 모양새가 되어 아들의 양도소득세는 13억을 기준으로 다시 부과되어 세금이 상승할 수 있습니다. 이것은 부당행위계산의 부인이라고 합니다. 하지만 현실적으로 아파트의 50% 지분은 어머니가 아닌 다른 누구에게도 팔 수 없고 교환 이외에는 방법이 없는 물건이므로, 조세회피의 목적이 없다고 보아 참작의 여지도 있습니다. 따라서 위험을 감수하고 교환하여야 합니다.​대법2010두4421(2011.01.27)부당행위계산부인 규정을 적용하기 위하여는, 특수관계자 사이의 거래가 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 충분하고 반드시 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 참조).​대법2005두14257(2007.12.13)법인세법 제52조에 정한 부당행위계산 부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 「법인세법 시행령」(2001. 12. 31. 대통령령 제17457호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 각호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2000. 2. 11. 선고 97누13184 판결, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두13909 판결 등 참조).​2) 증여세 측면​부등가교환에 따라 일방이 이익을 얻는 결과가 될 때, 그것이 시가를 기준으로 30% 이상의 차이가 있는 경우에는 증여세도 과세될 수 있습니다. 이는 누군가가 소득을 얻은 것에 대해 양도소득세를 부과하는 것과는 별개로, 일방에게 이익이 흘러들어갔다는 점에 대하여 증여세를 과세하는 것입니다. 그러므로 이중과세가 아닙니다.​재일46014-600(1995.03.13)배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 자산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법 시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하여 소득세법 제4조의 규정에 의하여 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 교환하는 자산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.​상증, 재삼46014-1378 , 1998.02.12형제가 공동소유하고 있는 2필지의 토지를 각각 1필지씩 소유하기 위하여 각자의 지분을 교환하는 경우 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도로 보는 것이며, 이때 당초 자기지분의 토지가액보다 새로이 취득하는 토지가액이 큰 경우 그 차액에 대하여는 상속세및증여세법 제35조(저가·고가양도시의 증여의제)의 규정이 적용된다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가족간에 상호 증여를 하는 경우에 발생할 수 있는 문제점에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 취득세와 양도세 개정으로 인한 불이익이 증가되어, 올해안에 증여가 많이 이루어지고 있습니다내년부터 취득세의 시가인정액 도입과 양도세의 이월과세 강화로 인해 올해안에 증여를 해야 유리하다고 하여 당초 증여를 계획하였던 분들은 앞당겨서 하시는 경우가 많습니다.① 취득세: 시가인정액 도입현재 증여취득세는 '공시가격'을 기준으로 산정하는데, 내년부터 '시가인정액'이 도입됩니다. 즉, 공시가격이 3억원이고 시가가 6억원인 아파트를 증여하는 경우에 현재는 3억원을 기준으로 하나 내년부터 6억원을 기준으로 취득세를 매겨 2배로 증가됩니다.② 양도세: 이월과세 강화 (5년→10년)현재는 부동산을 배우자나 직계존비속에 증여후, 5년이내 양도하면 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산하여 증여로 인한 양도세 절감효과가 없어지게됩니다.그래서 증여하면 5년뒤에 팔아야한다는 말이 있습니다. 5년이 내년부터 10년으로 늘어납니다.단, 연말 국회를 통과해야 하므로 아직 확정된 것은 아닙니다. (취득세는 이미 확정)이와 관련 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[취득세,양도세 - 증여 2023년 개정] 시가인정액, 이월과세, 부당행위계산부인, 올해안에 증여해야 (by 증여세상담/증여세신고/부산양산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 ...blog.naver.com상호 증여를 하는 경우, 이를교환거래로 보아 양도세가 과세됩니다올해안에 증여를 해야한다고 하여, 각자 서로가 보유한 자산을 증여하는 경우가 있습니다.이러한 거래는 증여가 아닌 교환거래로 보고, 교환거래는 양도소득세 과세대상이므로 쌍방 증여했다가 양도소득세가 나올 수 있으니 유의해야합니다.즉, 공동명의 A아파트와 B토지를 지분을 상호간에 증여하여 단독명의로 만드는 경우⇒ 증여가 아닌 교환으로 보아, 양도소득세 과세입니다.상증, 재산세과-1929 , 2008.07.28[ 제 목 ]지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부O 사실관계- 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게됨O 질의내용- 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 여부[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.서로 증여한 것을 교환거래로 볼때,교환가치가 차이나면 증여로 봅니다상호간에 증여한 경우, 이를 교환거래로 보더라도 교환재산의 가액이 서로 다르다면 그 차액분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.예를들어, 부친과 자녀가 10억원 서울 아파트와 5억원 부산 아파트 2채를 모두 공동명의로 보유한 상태에서 자녀의 부산아파트 50%는 부친에게 증여하고 부친의 서울아파트 50%를 자녀에게 증여하는 경우이를 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되나, 차액분인 2.5억원은 부친이 자녀에게 증여한 것으로 보아 과세가 된다는 것입니다.상증, 재삼46014-2477 , 1994.09.16[ 제 목 ]직계존비속간에 아파트의 지분교환 시 증여세 또는 양도소득세 과세여부[ 요 지 ]직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을서로 교환한 경우 증여로 보지 않고 아파트의 지분은 양도소득세 과세대상이 되지만, 교환재산 가액이 상이할 때에는 그 차액에 대해 증여세가 과세되는 것임.[ 회 신 ]배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고, 소득세법 제4조의 규정에 의하여양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.정리하면,올해안에 증여를 해야 취득세나 양도세 측면에서 유리합니다.이런 애기를 뒤늦게 늦고 급하게 가족 상호간에 서로 각자의 부동산을 증여하고 증여를 받는 경우가 있습니다.이런 경우는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되고의도치 않게 양도소득세를 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.[세무상담/신고업무]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡문의 바랍니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 증여세상담/양도세상담/부산세무사/양산세무사

안녕하세요 다정한 세무사, 최셈입니다.많은 세목의 정의가 상당히 애매모호하고 넓게 정의되어있다는 걸 아시나요?과세관청은 당연히 유사한 범위 내의 경제활동에 대해서는 모두 징수하는걸 원하겠지요.그래서 우리가 알고 있는 취득이 단순한 유상, 무상의 부동산 취득 뿐만이 아니고우리가 알고 있는 양도가 단순한 부동산을 양도하는 것에 한정하는 것이 아니고증여 또한 증여의제, 증여추정 등 모든 경제적 이익을 무상으로 이전하는 것으로 범위가 확장됩니다.오늘은 취득 중에서도 이런게 취득이었나 싶을 정도이나,상당한 세수를 책임지고 있는 '지목변경 취득세' 에 대해서 다뤄보려 합니다.지목변경이란?대한민국에 있는 모든 토지는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류가 구분되어 있습니다.그 종류를 우리는 '지목'이라 부르고, 이와 관련된 내용은 '토지대장'에 상세히 등재되어 있습니다.지목은전, 답, 과수원, 임야, 목장용지, 공장용지, 대, 주차장, 도로, 하천, 구거 등공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 나뉘어져 있습니다.이러한 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정되며,하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.토지가 일시적 또는 임시적 용도로 사용될 때는 별도의 지목을 변경하지 않는데요.만약, 토지의 용도를 영구적으로 바꾸고자 한다면 그때 '지목변경'이란 절차가 필요하게 됩니다.지목변경이란,지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.지목변경은 자동적으로 되는 것은 아닙니다.지목이 변경된 날부터 60일 이내 관할 지적소관청 (구청, 군청 지적과 등) 신청하며,이와 관련된 행정 절차를 밟아야 합니다.보통 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우,토지나 건축물의 용도를 변경한 경우,도시개발사업 등을 추진하기 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청한 경우 등이 있습니다.그리고 이때 필연적으로 따라오는 것이 바로지목변경 취득세입니다.지목변경 취득세 또한, 지목이 변경된 날로부터 60일 이내 신고 납부 해야 합니다.지목변경 취득세란?토지의 지목을사실상변경함으로써그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 봅니다.이때, 가액이 증가하지 않는 경우 취득세 과세대상이 되지 않습니다.다만 현실적으로 지목을 변경하는 경우는 농지, 임야 등에서건물을 짓기 위해 대지로 바꾸는 경우가 대부분이기 때문에,보통은 가액이 증가하게 되고 지목변경 취득세를 납부하게 됩니다.그러니 지목을 변경함과 동시에 취득세 납부 여부는 꼭 확인이 필요합니다.또한 여기서 사실상 변경이란 단어를 주목하셔야 합니다.공부상(토지대장 상) 지목을 변경하지 않더라도 사실상 현황 자체가 공부상 지목과 다른 유형으로 사용되고 있는 경우그 가액이 증가한 것을 확인할 수 있다면 취득세를 과세할 수 있는 과세근거를 마련해 놓은 것입니다. 취득일 은① 토지의 지목이 사실상 변경된 날과② 공부상 변경된 날중 빠른 날입니다.단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.그렇다면 취득가액 , 즉 얼마를 과세표준으로 삼아 과세할 수 있는걸까요.1) 토지의 지목을 사실상 변경한 경우그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 합니다.사실상 취득가격이란, 지목을 변경하면서 발생한 공사비 등을 과세표준으로 하는 것으로서,보통 법인장부 등에 기재된 비용으로 입증하게 됩니다.2) 단, 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (법인이 아닌 자로 한정),취득가액 = ① 지목변경 후 토지 공시지가 - ② 지목변경 전 공시지가로 하게 됩니다.마지막으로 지목변경 세율 은 2.2% 입니다.취득세 특례세율을 적용하여 등록세는 제외하고 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 가 부과되어 = 2.2% 가 됩니다.■ 지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ]④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 이 경우 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.■지방세법시행령 제20조 [ 취득의 시기 등 ]⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.■지방세법 제10조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]① 다음 각 호의 경우 취득당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다.1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우2. 선박, 차량 또는 기계장비의 용도 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경한 경우② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다.■제18조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]법 제10조의6 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다.1. 법 제10조의6 제1항 제1호의 경우: 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액가. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)나. 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액(지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다. 다만, 변경 전 지목에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)지목변경 취득세의 과세금액?!지목변경이 일어난 경우 납부할 세액을 확인해보도록 하겠습니다.개인의 경우일반적으로 지목변경이 되는 경우 이미 반영된 지가를 기준으로 계산이 됩니다.따라서 취득세 준비 서류 또한 취득세 신고서만 작성하게 됩니다.예를 들어, 500㎡ 토지의 지목을 전 → 대지로 변경하며,공시지가가 50,000원에서 200,000으로 변경되었다고 가정해보겠습니다.취득세 = 1㎡당 공시가 차액 (200,000 - 50,000) X 면적 500 ㎡ X 취득세율 2.2% = 과세표준 75,000,000 X 취득세율 2.2% = 1,650,000원이때 취득세는 면적이 크면 클수록, 공시가 차액이 크면 클수록 금액이 커지게 됩니다.단순히 지목만 변경했을 뿐인데 몇 백만원 많으면 천만원대의 세금을 내야 하는 것입니다.법인의 경우일반적으로 지목변경에 소요된 취득가액을 증빙으로 입증하여사실상 취득가액으로 진행하게 됩니다.이때 취득세 신고 준비 서류는1) 취득세 신고서를 비롯하여2) 취득가액을 증빙할 수 있는 서류(계정별원장, 지목변경 공사 관련 계약서, 견적서, 영수증 등) 가 필요합니다.사실상 취득가격의 범위에 포함되는 사항 등을 살펴보겠습니다.<사실상 취득가격 범위에 포함 O >지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비지목변경 관련 발생하는 석벽, 옹벽 등 사방공사 관련비용지목변경이 수반되는 성토, 절토, 굴착공사 등 건축공사 비용토지를 조성하는데 드는 일체의 비용<사실상 취득가격 범위에 제외 X >취득일 이후 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는 개발부담금지목변경없이 지면을 고르게 하는 성토, 절토, 굴착공사 등지목변경을 수반하지 않는 포장공사비와 조경공사비 등예를 들어, 위와 동일한 지목변경을 수반한 법인이 장부상 관련 공사비 및 부담금 등의 합계액이5천만원 소요되었다면, 공시가 차액이 75백만원이라 하더라도법인장부로 증빙된 5천만원이 과세표준 금액이 되게 됩니다.따라서 취득세 = 5천만원 * 2.2% = 1,100,000원의 세액을 납부합니다.개인의 경우라 하더라도 과세표준은 사실상 취득가격이 원칙이며,사실상 취득가격 확인이 불가능한 경우 시가표준액 차이를 과세표준으로 하게 됩니다.지목변경 취득세 신고 방법모든 취득세는 신고 납부 세목으로서,지목변경 취득세 또한 지목 변경일로부터60일 이내관할 구청 세무과에 신고하셔야 합니다.제가 근무했던 시에서는 지목변경 관련 취득세 담당자가 있어서대략 30일 ~ 50일 사이에 지목변경 취득세를 신고하지 않은 납세자에게신고 안내문을 작성해서 보내드리곤 했었는데요.안내문을 받으시거나 혹은 지목변경을 진행하신 경우 취득세를 꼭 신고납부하셔야 합니다.구비서류는 다음과 같습니다.공통 : 취득세 신고서법인의 경우 : 취득가액 증빙서류 (계정별원장 등 법인장부, 관련 공사 계약서, 부담금 영수증 등)지목 변경 취득세에 대해 정확히 아실 수 있으시겠죠 ?일단 지목 변경하면 취득세를 내야 한다는 것을 알아두시는게 1번입니다.이때 '신고'를 기한 내 (60일 이내) 하는 것을 유의해주시고,혹시 사실상 취득가액을 증명할 수 있는 경우 관련 경비를 잘 모아두셔서신고 전 취득세 과세표준을 미리 계산해 보는 것이취득세를 절세할 수 있는 방안입니다.관련해서 궁금한게 있으시면 언제든 문의 주세요.감사합니다. 다정한 세무사 최셈이었습니다 : )