12-28

교환매매 등가 동시매매 취득세 질문드려요.

같은 아파트, 같은 평수, 같은 공시지가의 아파트끼리 서로 등가 교환하려고 합니다. 1. 교환시 취득세를 내는 기준은 최근 실거래가에 준해서 신고하는게 가능할까요? 공시지가가 보다는 높게 하고 싶습니다. 2. 저와 교환하실 분이 둘다 비조정지역 2주택자입니다. 취득세율은 일반 매매에 준해서 1%대가 맞을까요? 세무직원이 4.6%라는데 이상해서요. 3. 교환이 아닌 동시매매로 진행할 경우, 일시불 거래로 하고, 특약에 잔금은 각자 부동산으로 상계한다고 하는게 되나요. 금액이 왔다갔다 없이요.
3개의 전문가 답변
채택된
답변
안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 가족간 매매 및 교환거래를 전문으로 하고 있습니다. https://www.hankyung.com/thepen/moneyist/article/202207199647Q https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있습니다. 교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다. 따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토가 필요합니다. 교환거래는 교환계약서상 교환물건의 교환가액 설정에 따라 절세효과와 발생 세금이 달라지므로 해당 부분에 대한 적절성 여부 검토가 가장 중요합니다. 또한 대출승계여부 및 차액지급 여부에 따라 교환가액의 인정 여부가 달라질 수 있으며, 추가 양도세 및 증여세가 발생할 수 있습니다. 사실관계에 따라 교환 당시 비과세가 적용된다면 가액을 높이는 것이 교환 후의 양도세를 고려했을 때 유리할 수 있지만, 취득세 부분에서 불리해질 수 있으므로 교환 후의 계획까지 고려하여 가장 유리하게 교환가액 설정과 계약서 작성을 해야 합니다. 교환거래는 법적으로 미비한 것이 현실이며, 판례의 해석이 다르므로 실무적인 경험을 토대로 안전하게 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다. 가족간 교환거래에 대해서 안전하게 진행해드리고 있으며, 등기부터 신고까지 모든 절차를 함께 진행해드리고 있습니다. 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내 드리겠습니다. 1. 교환 취득세는 교환계약서 작성의 방식에 따라 달라집니다. 공시가를 기준을 취득세를 납부하는 방법도 있으며, 시가로 사용할 수 있는 실거래가가 있다면 실거래가로도 가능합니다. 2. 비조정지역 2주택인 상황에서 비조정지역 주택과 교환을 하는 경우에는 1~3%의 기본취득세율이 맞습니다. 3. 동시매매와 교환은 결과는 동일하지만, 세법에서 양도세, 취득세 등에서 차이가 있습니다. 현재 상황에서는 교환을 하는 것이 더 안전합니다. 상담을 통하여 해당 내용에 대해 안전하고 최대한 절세되는 방안으로 진행 도와드리고 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 취득세는 높게 내도 양도소득세의 취득가액으로 인정받는 부분과는 관련이 없기 때문에 대부분의 경우 취득세를 낮게 내고 싶어합니다. 하지만 취득세 그 자체를 필요경비로 인정받을 수 있으므로 실거래가에서 준하게 신고하시는 것도 가능하다 봅니다. 국가는 기본적으로 덜 낸 것에는 민감하게 반응하지만 더 낸 것에는 반응이 유합니다. 주택 유상거래의 취득세 과세표준의 기본은 시가표준액과 취득자가 신고한 가액 중 큰 가액으로 정하도록 되어있습니다. 2. 비조정지역 2주택자라면 1~3%대로 봐야합니다. 3. 동시매매가 교환과 같은 개념입니다. 교환은 양쪽의 건물을 매각하는 것으로 세법이 인식합니다. 물건지가 비슷하고 서로 타인이라면 충분히 가능한 거래로 보입니다. 교환은 세무사들도 까다롭게 여기고 있으므로 세무사 법무사 등 전문직들을 통해 진행하셨으면 합니다.
더보기
안녕하세요? 세무회계 택싱포인트 최윤영 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 네, 올해까지 교환취득 시는 시가표준액 보다 높은 "신고한 가액"을 과세표준으로 할 수 있고 내년부터는 교환으로 이전하는 아파트와 이전받는 아파트의 "시가인정액" 중 높은 가액을 과세표준으로 합니다. 2. 질문자님과 교환하시는 분 모두 비조정 2주택자로써 각자의 1주택을 처분하고 새롭게 비조정 2주택을 취득하는 경우, 말씀처럼 취득세율은 가액에 따른 1~3% 일반세율이 적용되고 여기에 지방교육세, 농특세 등이 가산됩니다. (부가세포함 1.1~3.5%) 3. 교환거래가 아닌 동시매매 진행은 어떤 차이를 말씀하고자 하시는지 모르겠으나, 교환거래의 의미가 자기 소유의 부동산을 상대방에게 유상으로 양도하고 상대방 소유의 부동산을 유상으로 취득하는 두 번의 거래가 동시에 일어나는 것입니다. 상호 부동산을 단순교환(유상양도) 하면서 별도 현금정산이 수반되지 않는 경우 최근 부동산 거래가 거의 없어서, 각자가 양도(교환으로 이전)하는 아파트의 교환거래일 전후 3개월 내 매매사례가액이 존재하지 않으면 양도가액과 취득가액을 기준시가로 하여 양도세를 신고할 수 있습니다. 이 경우, 교환으로 이전받은 아파트의 추후 양도 시에 취득가액도 환산취득가액 또는 기준시가로 적용될 수 있습니다. 혹시, 교환거래가 일시적2주택 특례가 적용되는 비과세 양도 상황이고 교환으로 이전받는 아파트의 추후 양도세를 고려하여 취득가액을 높게 해두고 싶으신 것이라면, 매매사례가액이 존재하지 않을 경우 감정평가를 받아 실지거래가액이 확인되는 경우로써 양도세 신고를 하시는 것이 좋을 수도 있습니다. 구체적인 상황에 따른 좀 더 자세한 상담 및 신고대행 등이 필요하시면, 저희사무실로 연락주시기 바랍니다.^^ 감사합니다.
더보기
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
나도 질문하기
channelTalk-icon